실질과세 원칙에 근거하여 원고는 이 사건 토지를 9,000만 원에 취득함

사 건 2014구단606 양도소득세부과처분취소 원 고 ××× 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2014. 10. 17. 판 결 선 고

2014. 11. 14.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2013. 2. 4. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 ○○○원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 매도인 aaa와 매수인 원고는 2004. 3. 25. 토지거래허가구역 내에 위치한 이 사건 토지에 관하여 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 매매계약의 주된 내용은 “매매대금 9,000만 원, 계약금 5,000만원(계약시 지불), 중도금 1,500만 원(2005. 1. 19. 지불), 잔금 2,500만 원(2005. 1. 20. 지불), 특약사항 1. 소유권이전등기는 매수인이 원하는 시기 매도인이 언제든지 해주기로 한다. 2. 근저당권 설정 및 가압류 등기는 잔금과 동시에 해지해야 한다.”이다.
• 나. 이 사건 토지상 2004. 3. 5.자 압류등기는 2005. 1. 24.자 해제를 원인으로 2005. 1. 26. 말소등기 되었고, 잔존 압류 또는 가압류등기는 남아있지 않게 되었다. 2002. 1. 15.자 근저당권설정등기(채권최고액 4,200만 원, 채무자 aaa, 근저당권자 농업협동조합)는 2005. 1. 20.자 해지를 원인으로 2005. 1. 31. 말소등기 되었고, 이 사건 토지상 다.항 기재 원고의 근저당권은 1, 2, 3순위가 되었다.
• 다. 이 사건 토지상 원고를 근저당권자, 채무자를 aaa으로 하여 ① 2004. 3. 25. 채권최고액 5,000만 원, ② 2005. 1. 21. 채권최고액 7,000만 원, ③ 2006. 5. 18. 채권최고액 1억 6,000만 원의 각 근저당권설정등기 마쳐졌다.
• 라. 원고는 근저당권에 기하여 2007. 7.경 이 사건 토지에 대한 임의경매를 신청하였고, 대전지방법원 공주지원 2007타경○○○호 사건에서 입찰에 참가하여 2007. 12. 5. 매각허가결정을 받았으며, 2008. 1. 29. 매각대금 2억 원을 납입하고 집행비용을 제외한 실제 배당할 금액 196,612,991원 중 194,943,901원을 배당받았다. 나머지 배당할 금액 1,669,090원은 ○○시가 1순위 당해세 교부권자로 83,650원을, ○○○세무서가 다.항 기재 ①, ② 근저당권 다음 순위 압류권자로 1,585,440원을 각각 배당받았다.
• 마. ○○○공사는 2008. 2. 19. 원고로부터 이 사건 토지를 219,344,560원에 공공용지 협의취득하였다.
• 바. 원고는 이 사건 토지의 취득가액을 2억 원으로 하여 양도소득세 신고 및 납입을 하였고, 피고는 이 사건 토지의 취득가액을 9,000만 원으로 하여 2013. 2. 4. 원고에 대하여 2008년 귀속 양도소득세(가산세 포함) ○○○원을 차감고지 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 2, 3, 9 내지 11호증, 을 1호증, 을 4호증의 1, 2의 각기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 aaa에게 이 사건 매매계약 당일 5,000만 원, 2005. 1. 24. 2,200만 원, 합계 7,200만 원을 지급하였고, 토지거래허가를 받지 못하여 소유권이전등기를 경료받지 못하였다. aaa은 ○○○공사의 개발소식이 들리자 원고에게 추가 대금을 요구하였고, 원고는 2006. 5. 17. aaa에게 4,000만 원을 더 지급하고 채권최고액 1억 6,000만 원의 근저당권설정등기를 경료받기로 하였다. 원고는 2006. 5. 17. aaa에게 현금 3,000만 원을 지급하였고, 이후 나머지 1,000만 원을 지급하였다. 그리고 이후 aaa이 다시 추가 대금을 요구하였고, 원고는 2007. 11.경 aaa에게 수표 2,000만 원을 지급하였다. 한편, 이 사건 토지에 대하여 경매가 진행되었고, 원고는 대금 2억 원에 낙찰을 받았다. 원고는 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 이 사건 토지를 매수 한 것이 아니고, 이 사건 매매계약은 경매로 인하여 확정적으로 무효가 되었으므로 원고는 매각대금을 완납한 2008. 1. 29. 이 사건 토지를 2억 원에 취득한 것이다. 이 사건 처분은 조세법률주의, 조세정의와 형평에 반하는 위법 부당한 처분이다.
• 나. 관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 앞서 본 처분의 경위에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 매매 계약상 토지거래허가와 관련한 아무런 약정이 없고, 원고가 원하는 시기에 소유권이전 등기를 하기로 특약사항 1.항을 정한 점, ② 원고가 이 사건 매매계약을 체결한 2004. 3. 25. 이래 3차례에 걸쳐 이 사건 매매계약상 매매대금을 훨씬 초과하는 채권최고액의 근저당권을 설정하였을 뿐 3년 이상 토지거래허가나 소유권이전등기를 위한 절차를 밟지 않은 점, ③ 원고가 스스로 임의경매를 신청하여 토지거래허가가 적용되지 않는 경매절차를 이용하여 이 사건 토지의 소유권을 취득한 점에 비추어 보면 이 사건 매매 계약은 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 이루어진 것으로 무효라 할 것이다.

2. 그러나 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제88조 제1항 전문은 “제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.”라고 규정하고 있을 뿐 자산이 유상으로 이전된 원인인 매매 등 계약이 법률상 유효할 것까지를 요구하고 있지는 않다. 앞서 본 처분의 경위, 갑 4호증의 기재, 을 2호증의 2의 일부 기재, 증인 bbb, ccc의 각 일부 증언 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 매매계약상 잔금 지불일 무렵인 2005. 1. 31. 잔금과 동시에 이행하기로 한 이 사건 매매계약의 특약사항 2.항이 모두 이행된 점, ② ○○○농업협동조합 명의 근저당권설정등기가 2005. 1. 31. 말소됨으로써 원고가 이 사건 매매계약상 매매대금 9,000만 원의 133%에 상당하는 채권최고액 1억 2,000만 원(=5,000만 원 + 7,000만 원)의 근저당권자가 된 점, ③ 원고가 2005. 1. 24. ○○○은행에서 2,200만 원을 출금하였고, bbb는 자신이 보는 앞에서 원고가 근저당권설정에 필요한 서류를 받고 aaa에게 3,000만 원을 지급하였다고 진술하였으며, aaa의 배우자 ccc은 원고로부터 계약시 5,000만 원을 지급받았고 그 이후 3,000만 원, 마지막으로 1,000만 원을 지급 받았다고 진술한 점, ④ 원고가 채권최고액 1억 6,000만 원의 근저당권설정등기를 추가로 경료한 후(을 2호증의 2 원고 문답서에서 원고는 이때 추가로 대여한 것이 없다고 진술하였다) 근저당권에 기한 임의경매를 신청하여 매각대금 대부분을 회수하였고, 원고 명의로 이 사건 토지의 소유권이전등기를 마친 점에 비추어 보면 임의경매절차는 형식에 불과한 것으로 구 국세기본법(2010. 1. 1. 법률 제9911호로 개정되기 전의 것) 제14조가 정한 실질과세의 원칙에 근거하여 aaa은 원고에게 이 사건 토지를 9,000만 원에 양도한 것으로, 원고는 aaa으로부터 이 사건 토지를 9,000만 원에 취득한 것으로 봄이 타당하다. 그리고 원고가 aaa에게 9,000만 원 이외의 매매대금을 지급 하였다는 점에 관하여 갑 6호증의 1의 기재, 증인 bbb의 일부 증언은 믿기 어렵고, 갑 7호증, 갑 8호증의 1, 2의 각 기재만으로 이를 인정하기 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

3. 따라서 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한