토지 뿐 아니라 토지에 설정된 근저당권도 양수하여 소유권 이전등기를 경료함이 없이 경매를 신청하여 낙찰대금을 수령한 경우 사실상 토지의 취득자가 토지를 양도한 것으로 이는 미등기 양도에 해당됨
토지 뿐 아니라 토지에 설정된 근저당권도 양수하여 소유권 이전등기를 경료함이 없이 경매를 신청하여 낙찰대금을 수령한 경우 사실상 토지의 취득자가 토지를 양도한 것으로 이는 미등기 양도에 해당됨
원고 고○○ 피고 공주세무서장
1.원고의 청구를 기각한다. 2.소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2009. 2. 2. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 220,846,160원의 부과처분을 취소한다.
1.처분의 경위 다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증 내지 갑 제6호증, 을 제1호증, 을 제2호증(각 가지번호 포함), 을 제3호증의 1, 3, 4, 을 제4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.
(1) 원고는 매매계약 당시 양AA가 이 사건 토지에 설정된 가압류 등을 정리한 후 원고에게 소유권을 이전하기로 하였으나 여의치 않자 원고가 근저당권을 양수하는 것으로 계약내용을 변경하였던바, 원고가 양AA에게 지급한 금원은 소유권 양도에 대한 대가가 아니라 근저당권 양도의 대가로 보아야 하므로 원고는 이 사건 토지를 취득하였다고 볼 수 없다. 따라서 원고가 배당받은 금원도 근저당권자의 인수자로서 배당 받은 것일 뿐 미등기전매로 양도한 양도소득으로 볼 수는 없다.
(2) 원고가 당초 이 사건 토지 자체를 매수하기로 하였다고 하더라도 이 사건 토지가 경매로 양도된 이상 소유자인 양AA로부터 직접 최고가낙찰자인 박DD 앞으로 양도되었다고 보아야 하고, 원고에게는 박DD에 대한 양도의사나 양도행위가 있다고 볼 수 없으며, 원고의 경매신청은 매수과정의 일환일 뿐 매도를 위한 것이 아니므로 양AA가 원고와 박DD에게 이중 양도한 것으로 볼 수는 있어도 원고가 박DD에게 미등기전매하였다고 평가할 수는 없다.
(3) 원고는 이 사건 토지를 반드시 낙찰 받아야 할 의무도 없고 다른 사람이 고액의 매수가액으로 낙찰 받으리라는 사정도 알 수 없었으므로 원고에게 양도의사나 양도 행위가 있었다고 볼 수 없고, 가사 박DD이 이 사건 토지를 경락받은 것이 원고의 양도행위에 해당한다고 볼 수 있다고 하더라도 원고에게는 조세회피 및 투기목적이 없었으므로 양도소득세가 중과되는 미등기 양도자산으로 볼 수는 없다.
(1) 원고는 2003. 1. 10. 양AA와 사이에 양AA 그 아들인 문EE의 공동소유이던 이 사건 토지를 매매가액 7,250만 원(위 ○○리 산 27 토지는 5,750만 원, 같은 리 산 27-7 토지는 1,500만 원)에 매수하기로 약정하고, 계약 당일 양AA에게 계약금 1,000만 원을 지급하였다(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다).
(2) 그런데 당시 이 사건 토지에는 1993. 3. 25.자 근저당권설정계약을 원인으로 하여 "채권최고액: 3억 원, 채무자: 양AA의 아들인 문FF, 근저당권자: 박BB 및 양AA의 딸인 문CC"로 된 근저당권설정등기가 1993. 5. 19. 경료되어 있었고, 또한 주식회사 국민은행이 2000. 2. 16.자 가압류결정에 기하여 청구금액 319,222,022원으로 된 가압류등기가 경료되어 있었다.
(3) 이에 원고와 양AA는 위 가압류의 부담을 회피하여 이 사건 토지에 대한 소유권을 이전하기 위하여 원고가 근저당권부 채권 및 근저당권을 양도받아 임의경매절차를 진행하고 그 경매절차에서 원고가 낙찰 받아 이 사건 토지를 취득하는 방법으로 소유권을 이전하기로 합의하였다(이하 ‘이 사건 약정’이라고 한다).
(4) 이 사건 매매계약 및 약정에 따라 원고는 양AA에게 중도금 2,000만 원을 지급한 다음 양AA로부터 관련 서류를 교부받아 2003. 3. 27. 이 사건 토지에 설정된 근저당권에 관하여 박BB의 지분양도를 원인으로 공동근저당권자 박BB를 원고로 변경하는 내용의 부기등기를 마쳤고, 나아가 원고는 공동근저당권자로서 이 법원 2003타경16016호로 이 사건 토지에 관한 임의경매신청을 하여 2003. 6. 9. 경매개시결정이 내려졌다. 또한 원고는 이 사건 약정에 따라 2003. 7. 26. 양AA에게 이 사건 매매계약의 잔금 4,250만 원을 지급하면서 공동근저당권자인 위 문CC를 대리한 양AA로부터 문CC의 근저당권부 채권과 근저당권 지분, 배당금 수령권한을 양도한다는 취지의 문CC 명의의 양도증서와 위임장을 교부받았다.
(5) 그 후 진행된 경매절차에서 이 사건 토지는 최고 매수가액인 285,440,000원으로 입찰에 참가한 박DD에게 낙찰되어 위 매각대금 중 경매비용과 이자를 제외한 금원 전액으로 각 141.211.916원이 원고와 문CC에게 배당되었는데 위 경매진행을 위하여 실시한 감정평가결과 이 사건 토지의 가액은 237,870,000원으로 평가되었다.
(6) 원고는 문CC가 위 양도증서와 위임장이 위조되었다고 주장하여 위 경매절차에서 문CC의 근저당권 지분에 상응하는 배당금을 지급받지 못하게 되자, 문CC를 상대로 이 법원 2004가합7853호로 문CC의 위 배당금 출급청구권을 원고에게 양도하라는 취지의 소를 제기하여 2005. 7. 14. 원고 승소판결이 내려졌다.
(7) 당시 이 사건 토지는 행정도시 이전 등 부동산 경기 호재로 인하여 지가가 급격히 상승하고 있었고, 원고는 이 사건 토지에 관한 매매계약 체결 직후인 2003. 1. 22. 토지거래허가를 받았었다.
(1) 첫 번째 주장에 대한 판단 (가) 위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉,① 원고는 최초 소장에서 원고가 이 사건 토지를 취득하는 방편으로 경매신청을 통해 가압류의 제한을 회피하기 위하여 근저당권을 취득한 것이라고 주장하였다가 다시 근저당권 자체가 매매의 목적물인 것처럼 주장을 번복하고 있으나, 위와 같은 근저당권부 채권 및 근저당권의 양수는 이 사건 토지의 매매계약에 따른 소유권이전등기 과정에서 가압류의 제한을 회피하기 위한 방편으로서 이루어진 것으로서 그 실질은 이 사건 토지의 매매에 따른 이행방법에 불과한 점,② 이 사건 토지에 설정된 근저당권 및 피담보채권의 양수는 근저당권자인 박BB나 문CC와 사이에서 직접적으로 이루어진 것이 아니라 모두 매도인인 양AA가 이들을 대리하여 원고와 체결된 것이고, 그 시점도 모두 이 사건 토지에 대한 중도금이나 잔금지급과 동시에 이루어진 점,③ 당시 이 사건 토지의 매매가액은 7,250만 원인 반면, 이 사건 토지에 설정된 근저당권은 채권최고액이 3억 원이었고, 당시 감정가액만도 237,870,000원 정도인 이 사건 토지에 대하여 설정된 위 근저당권에 대하여 양AA가 근저당권부 채권가액에 훨씬 못 미치는 매매대금만을 수령하고 이를 양도한다는 것은 선뜻 수긍하기 어렵고, 더욱이 계약 목적물이 이 사건 토지에서 위 근저당권부 채권으로 변경되었음에도 불구하고 그 대금 액수와 그 지급시기에 아무런 변경도 없이 이 사건 매매계약대로 이행된 점,④ 원고는 최초 가압류의 제한이 있음을 알고도 이 사건 토지를 매수하기로 계약을 체결하였고, 그 후 계약과 달리 양AA가 가압류를 말소하지 못하게 되었다면, 원고는 위약금을 지급받고 계약을 해제할 수도 있었음에도 스스로 경매를 신청하였을 뿐만 아니라 그 이후에 잔금을 지급하고 문CC의 근저당권부 채권도 양수받은 점,⑤ 소득세법상의 양도는 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하고, 또한 양도 및 취득시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 보고 있는바, 이 사건 토지에 대한 매매에서 원고는 2003. 7. 26. 양AA에게 잔금 4,250만 원을 지급함으로써 그 무렵 이 사건 토지를 취득하였다고 봄이 상당한 점 등을 종합하면, 원고는 양AA로부터 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 토지를 취득하였고, 그 과정에서 이루어진 원고의 이 사건 토지에 대한 근저당권부 채권 및 근저당권의 양수는 이 사건 계약의 목적물이 실질적으로 변경되었기 때문이 아니라, 본래의 의도인 이 사건 토지의 취득이라는 목적을 달성하기 위한 방편으로 이용한 것으로 봄이 상당하다. (다) 따라서 이 사건 매매계약 및 약정은 실질적으로 근저당권 인수계약이 아니라 원고가 이 사건 토지를 유상 취득하는 매매계약이라 할 것이므로 원고의 위 주장은 이유 없다.
(2) 두 번째 주장에 대한 판단 (가) 살피건대, 경매에 의한 양도에 있어 경락대금은 경매부동산의 소유자에게 귀속하는 것이고 저당권자는 경매부동산의 소유자에게 귀속된 경락대금을 채무의 변제로서 지급받는 것에 불과하다 할 것이나(대법원 1986. 5. 27. 선고 86누60 판결 참조), 위 법리가 적용되기 위해서는 원고가 실질적으로 근저당권자에 불과하다는 점이 인정되어야 할 것이다. (나) 그런데 위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉,① 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약 및 약정은 그 실질이 원고가 이 사건 토지를 매수하는 매매계약이지 근저당권의 양수계약이 아니고, 앞에서 본 바와 같이 소득세법상 자산의 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이므로 원고는 양AA에게 대금을 모두 지급한 2003. 7. 26. 이 사건 토지를 취득하였다고 보아야 할 것인 점,② 경매란 본래 불특정 다수의 매수 희망자의 존재를 전제로 그들이 제시한 가액 중 최고가액에 매매가 성립하도록 하는 것이므로, 원고가 이 사건 토지에 대하여 임의경매를 신청하였다면 일반적인 양도거래와 달리 양도 상대방이나 양도가액이 특정되지 않았다고 하더라도, 원고에게 양도의사나 양도행위가 없었다고 보기는 어려운 점,③ 원고는 자신이 이 사건 토지를 취득하려는 목적으로 경매를 신청하였다고 하나, 경쟁자의 입찰조건을 모르는 상태에서 반드시 자신에게 낙찰될 것으로 예상하였다는 것은 믿기 어렵고, 적어도 다른 사람에게 낙찰될 수 있다고 인식하였다고 보아야 할 것인 점(다른 사람이 고가를 제시하여 그에게 낙찰된다고 하더라도 매수가액에 비해 훨씬 고가인 채권 최고액 3억 원의 근저당권을 양수한 원고로서는 손해를 볼 일도 아니다), ④ 더구나 이 사건 토지의 감정가액은 237,870,000원이었는데 285,440,000원으로 낙찰되었으며 당시는 토지가액이 상승하던 때이므로, 고가로 낙찰될 줄 몰랐다는 원고의 주장은 믿기 어려운 점,⑤ 원고는 배당금 수령권한을 양도한다는 취지의 양도증서와 위임장을 받는 방법 등으로 이 사건 경매의 낙찰대금 중 경매비용과 이자를 제외한 모든 금액을 수령하였는바, 그 실질은 이 사건 토지를 양도한 대금이라고 봄이 상당한 점 등을 종합하여 보면, 형식적으로 경매부동산의 소유자로 등기된 자가 양AA라는 이유로 양AA와 최고가매수자인 박DD과 사이에 직접적인 양도가 있었다고 평가할 수는 없고, 실질적으로 양AA로부터 이 사건 토지를 취득한 원고가 자신의 의사에 기하여 이 사건 토지를 양도하기 위하여 경매를 신청하였다고 봄이 상당하다. (다) 따라서 원고는 이 사건 토지에 관하여 자기 앞으로 소유권이전등기를 경료하지 아니한 채 경매를 통하여 박DD에게 양도하였다고 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
(3) 세 번째 주장에 대한 판단 (가) 미등기 양도자산에 대하여 양도소득세를 중과한다고 한 취지는 자산을 취득한 자가 양도 당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써, 양도소득세, 취득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급 없이 전전 매매하는 따위의 부동산투기 등을 억제, 방지하려는 데 있으므로, 애당초 그 자산의 취득에 있어서 양도자에게 자산의 미등기양도를 통한 조세회피목적이나 전매이득취득 등 투기목적이 없다고 인정되고, 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임을 양도자에게 추궁하는 것이 가혹하다고 판단되는 경우, 즉 부득이한 사정이 인정되는 경우에는 구 소득세법 제96조 제1항 제3호 같은 법 구 시행령 제168조 제1항의 각호의 경우에 준하여 양도소득세가 중과되는 미등기 양도자산에서 제외된다고 할 것이다(대법원 1995. 4. 11. 선고 94누8020 판결 참조). (다) 그런데 위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉,① 원고가 지적하다시피 당시 이 사건 토지 부근은 행정도시라는 개발 호재로 말미암아 지가가 상승하고 있었던 점,② 이러한 상황 아래에서 당시 감정가액은 237,870,000원으로서 이보다 5,000만 원가량이 비싼 가액에 낙찰되었던바, 원고가 위와 같은 고가낙찰을 예상할 수 없었다는 것은 선뜻 믿기 어려운 점,③ 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약에 따라 원고는 대금 전부를 지급하여 이 사건 토지를 취득하였음에도 불구하고 소유권이전등기를 경료함이 없이 경매를 신청하여 낙찰대금 중 경매비용 등을 제외한 금원 모두를 수령함으로써 실질적으로 양도소득을 실현하였는바, 위와 같은 일련의 과정 및 정황에 비추어 원고가 조세회피나 전매이익의 취득을 의도하지 않았다고 보이지 않는 점,④ 이 사건 계약 당시 이 사건 토지에 가압류가 설정되어 있었다고 하나, 구 소득세법 제96조 제1항 제3호, 같은 법 구 시행령 제168조 제1항 제2호가 미등기 양도자산에서 제외되는 것 중 하나로 들고 있는 "법률의 규정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산"이라 함은 그 자산의 취득자에 대하여 법률상 일반적으로 그 취득에 관한 등기를 제한 또는 금지함으로 인하여 그 등기절차의 이행이 불가능한 경우를 가리키는 것인바(대법원 1995. 4. 11. 선고 94누8020 판결), 원고가 주장하는 사정은 미등기 양도자산의 예외사유에 해당되지 않는 점,⑤ 더구나 원고가 토지 취득의 방편으로 양수한 위 근저당권은 위 가압류 등기보다 선순위에 있었기 때문에 민법 제191조 제1항 단서의 해석에 의하여 원고가 이 사건 토지에 소유권등기를 경료하더라도 위 근저당권이 혼동으로 소멸한다고 볼 수 없는 바, 가압류 등기의 존재가 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하는 데 반드시 장애가 된다고 보이지 않는 점, ⑥ 원고는 자신의 명의로 토지거래허가를 받았다고는 하나, 토지거래허가 이후 경매를 신청한 이상 적어도 미필적으로라도 배당을 받는 방법으로 양도차익을 실현하려는 의도가 있었다고 보아야 할 것인 점 등을 종합하면, 원고에게 조세회피나 전매이득의 취득이라는 투기목적이 없었고, 당시 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임을 원고에게 추궁하는 것이 가혹하다고 판단되는 부득이한 사정이 있었다고 볼 수 없으므로 원고의 위 주장도 이유 없다.
(4) 소결론 따라서 피고가 이 사건 처분을 함에 있어서 원고가 이 사건 토지를 미등기전매하였다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고 미등기 양도자산에 대한 세율을 적용한 것은 적법하다. 3.결 론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로, 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.