대출수수료의 필요경비 공제

1. 피고가 2008. 12. 1 원고에 대하여 한 양도소득세 67,787,990원의 부과처분 중 59,787,990원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 90%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 청구취지 피고가 2008. 12. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 67,787,990원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2008. 2. 1 ○○시 ○○동 13-4 대 480.2㎡ 및 위 토지 지상의 ☆☆ 건물(이하 ‘이 사건 토지 및 건물’이라 한다)을 홍AA에게 애도하고, 2008. 4. 30 피고에게 취득가액 1,444,000,000원, 양도가액 1,395,000,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 피고는 2008. 9. 17‘부터 2008. 9. 25.까지 이 사건 토지 및 건물의 양도소득세에 대하여 세무조사를 실시하였는데, 그 결과 취득가액을 1,125,000,000원으로 확정하고, 원고가 이 사건 토지 및 건물의 취득 및 양도시에 부담한 취득세, 등록세, 중개수수료 합계 98,030,020원을 필요경비로 인정하여 양도차익을 재산정한 후, 2008. 12. 1 원고에게 양도소득세 67,787,990원을 부과하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다 피고가 산정한 취득가액 및 필요경비의 내역은 다음과 같다.
• 다. 원고는 2009. 1. 5 이 사건 처분에 불복하여 ○○지방국세청장에게 이의신청을 하였으나, ○○지방국세청장은 2009. 1. 21. 원고의 이의신청을 기각하는 내용의 결정 을 하였고, 이에 원고는 2009. 3. 17 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2009. 6. 10 원고의 청구를 기각하는 내용의 결정을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1, 2, 17, 18, 19호증(가지번호가 있는 경우 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 취득가액에 관한 주장 원고와 박DD 사이에 작성된 이 사건 토지 및 건물에 대한 교환계약서 등 객관적인 증거에 의하면, 원고가 이 사건 토지 및 건물을 1,444,000,000원에 취득한 사실이 인정됨에도 불구하고, 피고는 이 사건 토지 및 건물의 취득가액이 1,125,000,000원이라고 판단하였던바, 이는 위법하다.

2. 필요경비에 관한 주장 원고가 이 사건 토지 및 건물을 취득할 당시 지출하였던 필요경비는 다음과 같고, 그 합계는 123,030,020원이다. 그럼에도, 피고는 98,030,020원만을 필요경비로 인정하고, 원고가 이 사건 토지 및 건물을 취득과 관련하여 농협으로부터 대출을 받을 수 있도록 알선해 준 김CC에게 지급한 대출수수료 15,000,000원과 이 사건 토지 및 건물의 양도와 관련하여 최BB에게 지급한 중개수수료 10,000,000원, 합계 25,000,000원을 필요경비에서 제외하였던바, 이는 위법하다.

• 나. 인정사실

1. 원고는 2006. 8. 28. 박DD과 사이에 박DD 소유의 이 사건 토지 및 건물에 대한 교환계약(이하 ‘이 사건 교환계약’이라 한다.)을 체결하였는데, 그 주된 내용은 다음과 같다.

2. 원고는 이 사건 교환계약에 기하여 2006. 8. 28 박DD에게 계약금 20,000,000원을 지급하였다.

3. 원고가 2006. 9. 30 까지 ☐☐시 ☐☐동 소재 55평 아파트 및 △△ △△구 △△ 동 4가 소재 27평 아파트 2채에 대한 소유권을 이전하여 주지 않자, 박DD은 이 사건 교환계약상의 잔금 439,000,000원 청구채권을 보전하기 위하여, ○○지방법원에 위 잔금지급청구권을 피보전권리로 하여 이 사건 토지 및 건물에 대한 가압류신청을 하였고, 2007. 9. 11. ○○지방법원으로부터 이 사건 토지 및 건물에 대한 가압류결정(2007 카합1182호)을 받았다(이 사건 토지 및 건물에 대한 가압류를 이하 ‘이 사건 가압류’라 한다).

4. 원고와 박DD은 2008. 1. 8 원고가 박DD에게 지급하여야 할 439,000,000원을 140,000,000원으로 하향 조정합의하고, 원고가 박DD에게 위 금원을 지급하며, 위 금원 지급 이후에는 박DD이 원고에 대하여 가지는 채권은 부존재하고, 박DD은 이 사건 가압류를 해지하기로 하는 내용의 합의를 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 3, 4호증, 을 제1, 6호증(가지번호가 있는 경우 각 가지변호 포함)의 각 기재, 을 제18호증의 일부 기재, 변론 천체의 취지 [배척증거] 을 제4,5호증(가지번호가 있는 정우 각 가지번호 포함)의 각 기재

• 다. 판단

1. 취득가액 부분에 대한 판단 양도소득세를 부파함에 있어서 자산의 설지거래가액에 의하여 양도차익을 산출하는 경우, 그 실지거래가액이라 항은 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액 전부를 일컫는 것인데(대법원 1994. 5. 10 선고 93누23930 판결 등 참조), 위 인정사실에 나타난 바와 같이, 원고와 박DD은 2006. 8. 28. 이 사건 토지 및 건물에 대한 교환계약을 체결하였다가, 이후 원고가 ☐☐시 ☐☐동 소재 55명 아파트의 소유권 내지 △△ △△구 △△동 4가 소재 27평형 아파트 2채의 소유권을 박DD에게 이전하는 등의 이 사건 교환계약상 원고의 의무를 이행하지 못하자, 박DD은 이 사건 교환계약에 기한 잔금 439,000,000원을 지급받기 위하여 이 사건 토지 및 건물을 가압류하였고, 이후 원고와 박DD은 잔금을 439,000,000원에서 140,000,000원으로 감축하기로 합의하고, 원고는 박송용에게 140,000,000원을 지급하였던바, 이러한 사정에 비추어 보면, 원고와 박DD 사이에 체결된 이 사건 교환계약은, 이후 원고가 박DD으로부터 이 사건 토지 및 건물을 대금 1,145,000,000원(계약금 20,000,000원 + 채무인수금 985,000,000원 + 현금 140,000,000원)에 매수하기로 하는 내용의 계약으로 변경된 것으로 보이므로, 위 거래 당시 급부의 대가로 설지 약정된 금액은 1,145,000,000원이라고 할 것이이서, 이 사건 토지 및 건물의 취득가액은 1,145,000,000원이라고 판단된다. 그런데 피고는 이 사건 토지 및 건물의 취득가액을 1,125,000,000원이라고 보고, 이를 전제로 이 사건 처분을 하였는바, 이는 위법하다.

2. 필요경비 부분에 대한 판단

• 가) 김CC에게 지급한 대출수수료 부분 원고는 이 사건 토지 및 건물의 취득과 관련하여 농협으로부터 대출을 받도록 김CC이 알선하였고, 이에 원고는 김CC에게 대출수수료로 15,000,000원을 지급하였으므로, 이러한 비용도 필요경비로 산정되어야 한다고 주장하나, 자산의 취득대금을 대출 받는데 소요된 알선수수료까지 필요경비에 해당된다고 볼 수는 없다.
• 나) 최BB에게 지급하였다고 주장하는 중개수수료 부분 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것인바(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결 등 창조), 이 사건에 있어서도 원고는 이 사건 토지 및 건물의 취득과 양도 당시 중개수수료 내지 수수료의 명목으로 타인에게 금원을 지급하였으므로, 이러한 비용은 공제되어야 한다고 주장하고 있는데, 원고가 이러한 금원을 실제로 지급하지 않았다는 점을 피고가 입증하는 것은 사실상 매우 곤 란하다는 점에 비추어, 중개수수료를 지급하였다는 점에 대하여는 기본적으로 납세의 무자인 원고가 입증하는 것이 타당하다고 할 것이다. 그런데 이 사건의 경우 원고가 이 사건 토지 및 건물의 양도와 관련하여 최BB에게 중개수수료로 10,000,000원을 지급하였음을 안정할만한 아무런 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 정당한 세금액 앞서 살펴본 바와 같이, 이 사건 토지 및 건물의 취득가액은 1,145,000,000원이고 필요경비는 98,030,020원이므로, 이를 기초로 이 사건 토지 및 건물에 대한 양도소득세 액을 다시 계산하면, 그 금액은 [별지] 세액계산표 기재와 같이 59,787,990원(원 미만 버림)이 된다.

그렇다면, 이 사건 처분 중 59,787,990원을 초과하는 부분은 위법하여 취소하고, 나 머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.