토지가 분할되었으므로 환산취득가액을 적용해야 된다는 주장의 당부

1.원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2006.12.5. 원고에 대하여 한 2003년 귀속 양도소득세 148,092,100원의 부과처분 및 2006년 귀속 양도소득세 200,957,060원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2002.9.27. 대전 ○○구 ○○동 산42-○ 임야 2,404㎡(이하 분할 전 토지가 한다)를 1억 5,000만 원에 매수한 후, 2003.10.30. 그 중 일부를 같은 동 산42-○○ 임야 992㎡로 분할 한 다음, 2003.11.14. 나머지 산42-○ 임야 1,412㎡ 중 941.34㎡(이하 이 사건 제1토지라 한다)를 정○순과 김○준에게 각 470.67㎡씩 199,268,000원과 198,000,000원에 매도하였다.
• 나. 원고는 2006.3.6. 주식회사 ○○디엔엠에게 위 분할된 산42-○○ 임야 992㎡(이하 이 사건 제2토지라 한다)를 4억 8,000만 원에 매도하였고, 이어 2006.10.26. 역시 위 회사에게 위 분할된 산42-○ 임야 중 이 사건 제1토지를 제외한 나머지 470.66㎡(이하 이 사건 제3토지라 한다)를 2억 3,800만 원에 매도하였다.
• 다. 이사건 각 토지가 위치한 대전 ○○구 2003.8.18. 토지투기지역으로 지정되었기 때문에, 이 사건 각 토지에 대한 양도차익은 실지거래가액에 의하여 과세하게 되어 있다.
• 라. 피고는 이 사건 각 토지의 양도가액을 제1토지의 경우에는 397,268,000원(=199,268,000원 + 198,000,000원), 이 사건 제2ㅡ 3토지는 718,000,000원(= 4억 8,000만원 + 2억 3,800만원)으로, 이 사건 각 토지의 취득가액은 토지분할 전의 원래 취득가액 1억 5,000만 원을 기준으로 하여 전체 취득면적(2,404㎡)에서 분할된 각 토지가 차지하는 비율로 계산하여 이 사건 제1토지의 경우 58,735,857,원(1억 5,000만 원× 941.34㎡/2.404㎡), 이 사건 제2, 3토지는 91,264,143원(1억 5,000만 원× 1,462.66㎡/2,404㎡)으로 결정한 후, 2006.12.5. 원고가 이 사건 제1 토지의 매매로 338,532,143원, 이 사건 제2, 3토지의 매매로 626,735,857원의 양도차익을 각 얻고서 양도소득세를 신고하지 않았다는 이유로, 각각 2003년 귀속 양도소득세 148,092,100원 및 2006년 귀속 양도소득세 200,957,060원을 부과하였다(이하 이 사건 제1, 2처분이라 한다).
• 마. 원고는 2007.2.20. 이 사건 제1처분에 불복하여 2007.2.21. 이사건 제2처분에 불복하여 각 이의신청을 하였으나 기각되었고, 2007.5.22. 다시 국세심판원에 각 심판청구를 하였으나 2007.9.17. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 3호증, 을 1 내지 15호증(각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 첫째, 분할 전 토지를 매수할 때 매매계약서에는 대금이 1억 5,000만 원인 것으로 기재되었으나, 이는 매도인 ○진의 부탁에 따라 허위로 작성한 것이므로, 이 사건 양도소득세를 산정함에 있어서는 실제 매수가액인 1억 8,000만 원을 적용하여야 한다. 둘째, 이 사건 각 토지는 원고가 분할 전 토지를 1필지로 취득한 후에 비로서 분할되었으므로 이는 정확한 취득가액을 알 수 없는 때에 해당한다. 따라서 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목을 적용하여 공시지가에 의한 환산가액으로 취득가액을 정하여야 한다. 셋째, 원고는 2003.9.30. 박○화에게 분할 전 토지 중 300평(이 사건 제2토지 해당 부분)을 4억 2,000만 원에 매도하면서, 원고가 혹시 2003.10.20.까지 그 토지를 다른 곳에 아파트 부지로 매매할 경우 박○화와의 매매계약을 실효시키는 대신 받은 돈에 5,000만 원을 추가하여 돌려주기로 약정하고, 박○화로부터 매매대금으로 3억 7,000만원을 수령하였다가, 그 후 위 토지를 연합건설에 아파트 부지로 매도하고 박○화에게는 약속한 대로 받은 돈에 5,000만 원을 추가하여 반환하였다. 따라서 원고의 양도차익 중 위 5,000만 원 부분은 실질적으로 이익을 받은 것이 아니므로 양도소득세를 산정할 때 공제하여야 한다. 넷째, 원고가 분할 전 토지를 취득하면서 납부한 취득세 및 등록세는 이 사건 양도차익을 산정할 때 필요경비로서 공제하여야 한다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 소득세법 제97조 소득세법 제100조 소득세법 제144조
• 다. 판단

(1) 분할 전 토지의 취득가액이 1억 8,000만 원이라는 주장에 관하여 앞서 든 각 증거에 의하여 인정되는 바와 같이, 원고는 2006,10,13, 대전지방 국세청에서 조사 받을 때부터 이 사건 소에 이르러서 2008.4.18.자 준비서면을 제출하기 전까지는 일관하여 분할 전 토지의 취득가액이 1억 5,000만 원이라고 진술하였고, 매도인 ○진의 진술도 이에 부합하는 반면, 분할 전 토지의 실제 취득가액이 1억 8,000만 원임을 입증할 증거는 전혀 없다.

(2) 환산가액 적용주장에 관하여 분할 전 토지의 매매가액을 입증할 증거가 충분하고, 거기서 이 사건 각 토지가 분할되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 각 토지의 취득가액은 분할 전 토지의 매매가액을 각 토지의 면적 비율로 안분하여 계산하면 되는 것이다. 따라서 여기에 소득세법 제제97조 제1항 제1호 다목에 의한 환산가액을 적용할 여지는 없다.

(3) 박○화에게 지급한 5,000만 원의 공제 주장에 관하여 (가) 원고 주장은 이 사건 제2토지에 관하여 박○화에게 지급한 5,000만 원의 성격이 투자에 대한 배당금이므로 원고의 양도차익에서 공제하여야 한다는 것이다. (나) 앞서 본 사실관계에 의하면, 박○화는 원고에게 동업 목적으로 투자를 한 것이 아니라 실제로 위 토지를 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 대금의 일부를 지급하였으나 특약에 기하여 계약이 실효됨에 따라 약정한 돈 5,000만 원을 추가로 돌려받은 것에 불과하므로, 그 돈의 성격은 투자 이익금이 아니라 위약금 또는 해약금으로 보아야 하고, 이는 양도행위와 직접 관련이 없을 뿐만 아니라 소득세법 제97조 소정의 필요경비도 아니므로 양도로 인한 수입에서 공제할 성질의 것이 아니다. 혹시 박○화에게 진정한 토지 매수의 의사가 없었다고 하더라도, 박○화는 원고와의 동업 약정에 기하여 양도차익을 일정 비율로 분배받는 것이 아니라, 이와는 전혀 무관하게 매매대금으로 지급한 돈 외에 무조건 5,000만 원이라는 특정된 금액을 추가로 돌려받기로 한 것이므로, 실질에 있어 이 사건 양도차익의 귀속 주체라고 보기는 어렵고, 단지 원고에 대한 대여금 채권자로서 나중에 원고로부터 확정적 원리금을 변제받은 것으로 해석하는 것이 당사자의 진정한 의사와 경험칙에 부합한다.

(4) 잘못된 취득세, 등록세 필요경비 공제 주장에 관하여 앞서 든 각 증거에 의하면, 원고는 분할 전 토지와 같은 동 산 30임야 298㎡에 대한 취득세, 등록세, 지방교육세 면적에 따라 안분하여 이 사건 제1토지의 필요경비로 4,181,997원, 이 사건 제2, 3토지의 필요경비로 6,498,013원을 인정하여 양도수익에서 이미 공제한 사실을 인정할 수 있다.

(5) 이 사건 각 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 모두 이유 없다.

원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.