공정성과 합리성이 없는 감정평가는 시가로 인정할 수 없음

사 건 대전고법 2020누13750 원고, 항소인 *** 피고, 피항소인 00세무서장 제2심 판 결 국승 변 론 종 결 2021.08.26. 판 결 선 고 2021.10.21.

1. 원고들의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고들이 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심판결을 취소한다. 피고 XX세무서장이 2018. 10. 1. 원고 AAA에 대하여 한 2015년 귀속 양도소득세(가산세 포함) OOO원의 부과처분 및 원고 BBB에 대하여 한 2015년 귀속 양도소득세(가산세 포함) OOO원의 부과처분을 모두 취소한다. 피고 XX세무서장이 2018. 10. 1. 원고 AAA, 원고 BBB에 대하여 한 2015년 1기분 부가가치세(가산세 포함) OOO원의 부과처분 및 원고 주식회사 CCC에 대하여 한 2015년 1기분 부가가치세(가산세 포함) OOO원의 부과처분을 모두 취소한다.

• 가. 원고 AAA, BBB(이하 ‘원고 AAA 등’이라 한다)은 2010. 1. 18. OOO부동산신탁주식회사로부터 OO시 OO구 OOO동 1332 대 2,301㎡, 같은 동 1324 대 844.7㎡(이하 두 필지를 합하여 ‘이 사건 토지’라고 한다) 및 같은 동 1332 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 하고, 이 사건 토지와 합하여 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 취득하였다. 매매계약서상 이 사건 토지의 취득가액은 OOO원, 이 사건 건물의 취득가액은 OOO원(부가가치세 OOO원 별도)이다.
• 나. 원고 AAA 등은 2010. 4. 1. 이 사건 건물에 ‘OOO나이트클럽’(이하 ’이 사건 나이트클럽‘이라고 한다)을 개장하고, 각각 지분 50%씩을 보유한 공동사업자로 등록하였다.
• 다. 원고 AAA 등은 2015. 4. 26. 실질적으로 이 사건 나이트클럽의 영업을 종료하고, 2015. 5. 28. 폐업하였다.
• 라. 원고 AAA 등은 이 사건 나이트클럽을 철거한 후 이 사건 토지에 도시형 생활주택 및 오피스텔을 신축하여 분양하는 사업을 추진하기로 계획하고, 2014. 11. 17. 각각 50%의 지분을 투자하여 주택건설 시행 및 분양대행업 등을 목적으로 하는 원고 주식회사 CCC(이하 ‘원고 회사’라고 한다)을 설립하였다.
• 마. 원고 AAA 등은 원고 회사에게 이 사건 부동산과 이 사건 나이트클럽 조명기기 및 무대음향장비(이하 ‘이 사건 동산’이라고 한다)를 양도하기로 하고, 2015. 3.경 이 사건 부동산에 대한 감정평가를 의뢰하였는데, 감정평가결과는 “기준시점: 2015. 4.21., 기준가치: 시장가치, 이 사건 토지의 감정가액: OOO원, 이 사건 건물의 감정가액: OOO원”이었고, 2015. 4.경 이 사건 동산에 대한 감정평가를 의뢰하였는데, 감정평가결과는 “기준시점: 2015. 4. 1., 기준가치: 시장가치, 이 사건 동산의 감정가액: OOO원”이었다(이하 이 사건 부동산, 이 사건 동산에 대한 감정평가를 합하여 ‘2015년 감정평가’라고 한다).
• 바. 원고 AAA 등은 2015. 5. 19. 원고 회사와 사이에 이 사건 부동산의 매매대금을 OOO원으로 하는 부동산매매계약서(이하 ‘이 사건 부동산 매매계약서’라고 한다)를, 이 사건 동산의 매매대금을 OOO원으로 하는 동산매매계약서(이하‘이 사건 동산 매매계약서’라고 한다)를 각각 작성하였고, 그 무렵 원고 회사에게 이 사건 부동산 및 이 사건 동산을 양도하였다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).
• 사. 원고 AAA 등은 이 사건 부동산의 양도가액을 별지 표 신고된 양도가액란과 같이 하여 2015년 귀속 양도소득세를 신고하였고, 이 사건 건물에 대하여 매출세액을OOO원(= OOO원 × 10%)으로, 이 사건 동산에 대하여 매출세액을 OOO원(= OOO원 × 10%)으로 하여 2015년 1기분 부가가치세를 신고 하였다. 그리고 원고 회사는 이 사건 동산의 매입세액을 OOO원으로 보고 이를 매출세액에서 공제하여 2015년 1기분 부가가치세를 신고하였다.
• 아. OO지방국세청장은 2018. 2. 5.부터 2018. 3. 26.까지 원고들에 대한 세무조사를실시한 결과, ‘원고들이 이 사건 양도와 관련하여 이 사건 동산의 가액을 과대평가하여 이 사건 부동산의 양도소득을 과소신고하고, 이 사건 건물의 양도가액을 과소평가하여 부가가치세를 과소신고하였으며, 이 사건 동산의 매입세액은 업무무관자산 또는 토지관련 매입세액이므로 원고 회사의 매출세액 공제대상이 아니다’라는 취지의 과세자료를 원고들에게 통보하였다.
• 자. 피고들은 원고들이 신고한 이 사건 부동산 및 이 사건 동산의 전체 양도가액 OOO원, 이 사건 건물 및 이 사건 동산의 매출세액 OOO원, 합계 OOO원을 이 사건 토지의 기준시가 OOO원, 이 사건 건물의 기준시가 OOO원, 이 사건 동산의 장부가액 OOO원으로 안분계산하여 이 사건 부동산 및 이 사건 동산의 양도가액(공급가액)을 별지 표 이 사건 처분의 양도가액란과 같이 보았다. 이를 기초로 피고 XX세무서장은 2018. 10. 1. 원고 AAA에 대하여 2015년 귀속 양도소득세(가산세 포함) OOO원을, 원고 BBB에 대하여 2015년 귀속 양도소득세(가산세 포함) OOO원을 각각 증액하는 부과처분(이하 두 부과처분의 증액부분을 합하여 ‘이 사건 양도소득세 부과처분’이라고 한다)을 하였고, 피고 XX세무서장은 2018. 10. 1. 원고 AAA 등에 대하여 2015년 1기분 부가가치세(가산세 포함) OOO원을, 원고 회사에 대하여 2015년 1기분 부가가치세(가산세 포함) OOO원을 각각 증액하는 부과처분(이하 원고 AAA 등에 대한 부과처분의 증액 부분을 ‘원고 AAA 등에 대한 부가가치세 부과처분’이라고 하고, 원고 회사에 대한 부과처분의 증액 부분을 ‘원고 회사에 대한 부가가치세 부과처분’이라고 하며, 이 사건 양도소득세 부과처분, 원고 AAA 등에 대한 부가가치세 부과처분, 원고 회사에 대한 부가가치세 부과처분을 모두 합하여 ‘이 사건 처분’이라고 한다).
• 차. 원고들은 2018. 12. 20. 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2019. 6. 5. 기각 결정을 받았다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 8, 10호증(가지번호 있는 것은 가지번호포함, 이하 같다), 을 제1, 9호증, 변론 전체의 취지

• 가. 원고들의 주장

1. 이 사건 양도소득세 부과처분, 원고 AAA 등에 대한 부가가치세 부과처분 부분가) 이 사건 동산은 구 소득세법(2015. 12. 15. 법률 제13558호로 개정되기 전의 것,이하 ‘구 소득세법’이라고 한다) 제100조 제2항의 “건물 등”, 구 부가가치세법(2017. 12. 19. 법률 제15223호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부가가치세법’이라고 한다) 제29조 제9항의 “구축물 등”에 해당하지 않고, 설령 해당한다고 하더라도 원고 AAA 등은 이 사건 부동산과 이 사건 동산을 별도로 처분하였으므로 구 소득세법 제100조 제2항 의 “토지와 건물 등을 함께 양도한 경우”, 구 부가가치세법 제29조 제9항 의 “건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우”에 해당하지 않는다. 나아가 이 사건 토지, 이 사건 건물, 이 사건 동산은 가액이 분명하게 구분되므로 구 소득세법 제100조 제2항 의 “가액 구분이 불분명한 때”, 구 부가가치세법 제29조 제9항 의 “토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우”에 해당하지 않는다. 결국 이 사건 토지, 이 사건 건물, 이 사건 동산의 양도가액(공급가액)은 안분계산의 대상이 되지 않는다.

• 나) 이 사건 토지, 이 사건 건물, 이 사건 동산의 양도가액(공급가액)을 안분계산해야한다면, 이 사건 토지, 이 사건 건물, 이 사건 동산에 대한 감정평가액이 존재하므로 감정평가액을 기준으로 하여야 한다.

2. 원고 회사에 대한 부가가치세 부과처분 부분 이 사건 동산의 매입세액은 업무무관자산 또는 토지 관련 매입세액에 해당하지 않으므로 매출세액에서 공제되어야 한다.

• 나. 관계법령 별지 관계법령과 같다.
• 다. 판단

1. 이 사건 양도소득세 부과처분, 원고 AAA 등에 대한 부가가치세 부과처분 부분

• 가) 안분계산 여부 다음과 같은 이유로 ① 이 사건 동산은 구 소득세법 제100조 제2항 의 “건물 등”, 구 부가가치세법 제29조 제9항 의 “구축물 등”에 해당하고, ② 원고 AAA 등은 이 사건부동산과 이 사건 동산을 원고 회사에 일괄 양도하였으며, ③ 이 사건 토지, 이 사건건물, 이 사건 동산의 가액 구분이 불분명하므로, 구 소득세법 제100조 제2항, 구 부가가치세법 제29조 제9항, 구 소득세법 시행령(2016. 2. 17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법 시행령’이라고 한다) 제166조 제6항, 구 부가가치세법시행령(2016. 8. 31. 대통령령 제27472호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부가가치세법시행령’이라고 한다) 제64조에 따라 이 사건 토지, 이 사건 건물, 이 사건 동산의 양도가액(공급가액)은 안분계산하여야 한다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

(1) 부동산과 동산이 일괄 양도되었으나 그 가액의 구분이 불분명한 경우에도 개별부동산과 동산의 양도가액(공급가액)을 구분하여 과세표준을 확정할 필요가 있고, 구 소득세법 제100조 제2항 의 “건물 등”, 구 부가가치세법 제29조 제9항 의 “구축물 등”에서 동산을 배제한다는 명문의 규정도 없으므로, 구 소득세법 제100조 제2항 의 “건물등”, 구 부가가치세법 제29조 제9항 의 “구축물 등”에는 동산도 포함된다고 봄이 타당하다.

(2) 갑 제2호증 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 부동산 매매계약서에는 이 사건 토지의 매매대금과 이 사건 건물의 매매대금이 구분되지 않은 채 그 합계액만이 기재되어 있고, 이 사건 동산 매매계약서에는 “매도인은 매매대금의 수령과 동시에 매수인에게 동산 소유권을 이전하기로 하며, 건물 명도로 동산 소유권을 이전한 것으로 한다.”라고 기재되어 있어 이 사건 동산이 이 사건 부동산과 함께 처분될 것을 예정하고 있다. 한편, 이 사건 부동산 매매계약서와 이 사건 동산 매매계약서가 별도로 작성되어야 할 합리적 이유를 찾을 수 없고, 원고들이 이 사건 토지, 이 사건 건물, 이 사건 동산의 매매대금을 산정함에 있어 그 기초로 삼았다는 2015년 감정평가 중 이 사건 건물, 이 사건 동산의 감정가액은 아래 (3), (4)항에서 보는 바와 같이 공정성과 합리성을 가진 것으로 볼 수 없어 원고 AAA 등이 신고한 이 사건 건물의 양도가액 및 이 사건 동산 매매계약서 기재 매매대금은 현저히 부당한 것으로 봄이 타당하다. 따라서 원고 AAA 등은 이 사건 부동산과 이 사건 동산을 원고 회사에게 일괄 양도하였고, 이 사건 토지, 이 사건 건물, 이 사건 동산의 가액 구분이 불분명한 것으로 봄이 타당하다.

(3) 2015년 감정평가 중 이 사건 건물 부분 앞서 본 인정사실, 갑 제14, 15호증, 을 제4, 6호증 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면 2015년 감정평가 중 이 사건 건물 부분은 적정한 감정방법에 따라 행하여진 공정성과 합리성을 가진 것이라고 볼 수 없다. (가) 원고 AAA 등은 2013. 7.경 담보 제공 목적으로 감정평가법인 OO감정원 OO지사(이하 ‘OO감정원’이라고 한다)에 이 사건 부동산에 대한 감정평가를 의뢰하였는데, 감정평가결과는 “기준시점: 2013. 7. 26., 기준가치: 시장가치, 이 사건 토지의 감정가액: OOO원, 이 사건 건물의 감정가액: OOO원”이었다. 이 사건 건물의 감정가액에는 이 사건 동산을 포함한 기타설비의 가액이 포함되어 있으나, 기타설비의 보정단가가 200,000원/㎡이고, 재조달원가를 고려하지 아니한 채 감가수정 (45/50, 잔가율 90.0%)을 할 경우 적용단가가 180,000원/㎡이 되어 기타설비의 가액은 최대한으로 보더라도 OOO원(= 180,000원 x 기타설비 설치 2, 3, 4층 면적 합계 3,726.29㎡)이므로 이 사건 건물에서 기타설비의 가액을 제외한 감정가액은 최소 OOO원(= OOO원 － OOO원)이다. (나) 2015년 감정평가를 한 DDD는 OO지방국세청의 조사 과정에서 “담보를 위한 평가는 거의 시세와 일치하며, 매도시 평가는 매도자는 높은 평가를 원하고, 매수자는낮은 평가를 원하는데, 오차 범위 안에서 미세한 조정을 하여 평가합니다.”라고 진술하였는데, 이러한 DDD의 진술에 비추어 보더라도 OO감정원의 감정가액은 시세와 일치하거나 매우 근접하였을 것으로 보인다. (다) 이 사건 토지와 이 사건 건물의 취득가액, OO감정원 감정평가결과, 기준시가, 2015년 감정평가결과는 아래 표 기재와 같고, 2015년 감정평가에 따른 이 사건 토지와 이 사건 건물의 가액 비율은 나머지 경우에 따른 가액 비율과 현격한 차이를 보인다. 그러나 이 사건 건물의 가액이 급격히 하락할 만한 사정은 찾을 수 없다. (라) DDD는 관찰감가를 적용하여 이 사건 건물의 내용연수를 35년으로, 실제 경과연수를 7년으로, 유효 경과연수를 24년으로, 잔존가치율을 11/35로 산정하였고, 이에 대하여 “관찰감가수정방법에 의해 철거예정임을 염두하고 평가하였습니다.”, “평가 의뢰인으로부터 건물은 철거예정임을 반영하여 평가하여 달라는 부탁을 받았습니다.”라고 진술하였다. 이에 따르면 2015년 감정평가 중 이 사건 건물 부분은 의뢰인의 감정평가조건에 따라 평가를 한 것으로서 이 사건 건물의 시가를 적정하게 반영하였다고 볼 수 없다. (마) 이 사건 소송 중 (주)EE감정평가법인은 기준시점을 2015. 4. 21.로 하여 이 사건 토지의 감정가액을 OOO원으로, 이 사건 건물의 감정가액을 OOO원으로 평가하였고, (주)FF감정평가법인은 기준시점을 2015. 4. 21.로 하여 이 사건 토지의 감정가액을 OOO원으로, 이 사건 건물의 감정가액을 OOO원으로 평가하였다. 그러나 두 감정평가법인 모두 2015년 감정평가결과와 이 사건 건물 이 2015. 10. 5. 건축물대장상 말소된 점을 참고하여 관찰감가수정방법으로 이 사건 건물의 잔존가치율을 10/35로 산정하였으므로 2015년 감정평가와 마찬가지로 이 사건 건물의 시가를 적정하게 반영하였다고 볼 수 없다.

(4) 2015년 감정평가 중 이 사건 동산 부분 앞서 본 인정사실, 갑 제6호증, 을 제6, 7호증 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면 2015년 감정평가 중 이 사건 동산 부분은 적정한감정방법에 따라 행하여진 공정성과 합리성을 가진 것이라고 볼 수 없다. (가) 2015년 감정평가를 한 DDD는 OO지방국세청의 조사 과정에서 “이 사건 동산의 취득가액은 의뢰인이 보낸 직원으로 보이는 사람이 구두로 기계장치별로 금액을 알려주었고, 동 금액을 기준으로 평가하였습니다. 평가서상 명세표는 의뢰인이 제시한 목록을 기준으로 하였고, 취득일자나 취득가액이 확인되는 영수증이나 견적서, 세금계산서 등 증빙은 의뢰인이 제시하지 않아서 확인하지 못하였습니다.”라고 진술하였고, 감정평가서에는 이 사건 동산의 제작자, 제작 번호, 제조년월일이 모두 미상으로 기재되어 있다. 이에 따르면 2015년 감정평가 중 이 사건 동산 부분은 원고 AAA 등의 직원 진술에 의존한 것으로 보인다. (나) 원고들은 OO억 원가량을 소요하여 이 사건 동산을 취득하였다고 주장하고, 이 사건 동산을 직접 설치하였다는 GGG가 원고들의 주장에 부합하는 확인서를 제출하기는 하였으나, 이를 뒷받침할 영수증이나 견적서, 세금계산서, 금융거래내역 등 어떠한 객관적인 자료도 제출된 바 없다. (다) 이 사건 동산을 최종 처분한 HHH는 원고들에 대한 세무조사 과정에서 “2016년 가을경 원고 AAA으로부터 이 사건 동산을 처분해 달라는 부탁을 받고 이를 보관 하던 중, 양도일로부터 2년 정도 경과한 시점에 조명, 음향장치 이외의 시설장치 일체는 OO만 원에, 음향장치는 OOO만 원에, 조명장치는 무상으로 고물상에 처분하였다.”라고 진술하였다. (라) 원고들은 원고 회사가 이 사건 동산을 양수한 이후 저가에 처분하게 된 경위에 대하여 ‘이 사건 동산이 2015년 양도 당시에 비하여 기술적으로 급격히 진부하게 되었고, 감가상각도 빠르게 진행되었으며, 이 사건 동산을 계속 사용하지 않고 창고에 보관만 했기 때문에 일부 장비의 성능이 저하되었다’라고 주장하나, 원고 회사가 이 사건 동산을 처분하는 데 소요된 기간, HHH가 이 사건 동산을 처분한 가액 등에 비추어 보면, 원고 AAA 등이 원고 회사에 이 사건 동산을 매도할 당시 OO억 원 이상의 가치가 있었다고 보기 어렵다.

• 나) 적용되는 안분계산 방법 구 소득세법 제100조 제2항, 구 부가가치세법 제29조 제9항, 구 소득세법 시행령 제166조 제6항, 구 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 에 의하면 토지와 건물등 중 어느하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한 금액을 양도가액(공급가액)으로 한다. 이 사건 동산은 기준시가가 없고, 2015년 감정평가 중 이 사건 건물, 이 사건 동산 부분은 앞서 본 바와 같이 적정한 감정방법에 따라 행하여진 공정성과 합리성을 가진것이라고 볼 수 없어 구 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 에서 말하는 감정평가가액이 있는 경우에 해당하지 아니하므로(대법원 2001. 1. 30. 선고 99두7876 판결 참조), 결국 이 사건 토지, 이 사건 건물, 이 사건 동산은 원고 AAA 등이 신고한 이 사건부동산 및 이 사건 동산의 양도가액(공급가액) 합계 OOO원을 장부가액에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 이 사건 토지, 이 사건 건물에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산하여 양도가액(공급가액)을 정하여야 한다. 이에 따라 계산한 결과는 별지 표 기준시가에 따른 안분액란과 같고, 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
• 다) 소결론 이 사건 양도소득세 부과처분의 양도가액 OOO원은 이 사건 부동산의 양도가액 OOO원의 범위 내에 있고, 원고 AAA 등에 대한 부가가치세 부과처분의 매출세액 OOO원(= OOO × 10%)은 이 사건 건물 및 이 사건 동산의 매출세액 OOO원(= OOO × 10%)의 범위 내에 있으므로, 이 사건 양도소득세 부과처분 및 원고 AAA 등에 대한 부가가치세 부과처분은 적법하다.

2. 원고 회사에 대한 부가가치세 부과처분 부분 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심판결문 제11면 제8행 다음에 “다) 따라서 원고 회사에 대한 부가가치세 부과처분은 적법하다.”를 추가하는 것 외에는 제1심판결문 제10면 제4행부터 제11면 제8행까지 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없어 모두 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고들의 항소는 이유 없어 모두 기각하기로 하여 주문과 같이판결한다.