시가감정 없이 기준시가를 교환가치로 산정한 이 사건 부동산 양도가액은 실지거래가액으로 인정할 수 없음

사 건 2014누10637 양도소득세부과처분취소 원고, 항소인 김AA 피고, 피항소인 예산세무서장 제1심 판 결 대전지방법원 2014. 6. 13. 선고 2014구단100124 판결 변 론 종 결

2014. 9. 4. 판 결 선 고

2014. 10. 2.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2013. 1. 3. 원고에 대하여 한 양도소득세 ○,○○○원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 ○○시 ○○구 ○○동 967 대 459.1㎡ 및 그 지상 건물(이하 토지와 건물을 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자이고, 원고의 조카인 김BB와 김CC는 ○○시 ○○면 ○○리 135-10 공장용지 8,065㎡, 같은리 135-16 임야 14,111㎡ 및 같은리 산47-11 임야 694㎡(이하 세 필지를 모두 합하여 ‘교환대상부동산’이라 한다)의 각 1/2 지분 공유자이다.
• 나. 원고는 2012. 4. 10. 김BB, 김CC와 사이에 이 사건 부동산과 교환대상부동산을 교환하기로 하는 내용의 부동산교환계약(이하 ‘이 사건 교환계약’이라 한다)을 체결하면서 이 사건 부동산의 평가액을 698,371,600원, 교환대상부동산의 평가액을

○,○○○ 원으로 정하되, 김BB, 김CC는 2012. 4. 10. 원고에게 교환차액

○,○○○ 원(=

○,○○○ 원 －

○,○○○ 원)을 지급하기로 약정하였다.

• 다. 원고는 2012. 4. 20. 김BB로부터 교환차액

○,○○○ 원을 원고 명의의 농협은행 계좌(계좌번호 111-1111-1111-11)로 지급받았다.

• 라. 원고는 2012. 4. 20. 피고에게 이 사건 부동산의 양도가액은 교환계약서상 평가액인

○,○○○ 원, 취득가액은 실지거래가액인

○,○○○ 원으로서 양도차익이 존재하지 아니하므로 납부할 양도소득세가 없다는 취지로 2012년 양도소득 과세표준을 신고하였다.

• 마. 피고는 원고가 신고한 교환계약서상 실지거래가액의 적정여부에 대하여 양도 소득세 실지조사를 실시한 결과 이 사건 교환계약은 시가감정이 없는 단순교환으로 교환계약서상의 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 이유로 이 사건 부동산의 양도가액 및 취득가액을 기준시가(양도가액

○,○○○ 원, 취득가액

○,○○○원)에 따라 추계조사하여, 2013. 1. 3. 원고에 대하여 2012년 귀속 양도 소득세

○,○○○ 원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

• 바. 원고는 이에 대하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2013. 12. 31. 원고의 심판청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증의 1 내지 5, 갑 제4, 5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 을 제1, 2호증, 을 제3호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 1) 원고는 김BB, 김CC와 이 사건 교환계약을 체결하면서 이 사건 부동산과 교환 대상부동산의 교환가치를 객관적으로 산정한 후 거래하였고, 교환계약에 따라 발생한 교환차액까지도 분명하게 정산하였으므로 원고가 신고한 이 사건 부동산의 양도가 액은 실지거래가액에 해당한다. 2) 또한 이 사건 부동산과 교환대상부동산은 양도소득과 관련한 시가를 규정하고 있는 구 소득세법(2014. 1. 1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’이라 한다) 제101조, 소득세법 시행령 제167조 제5항, 구 상속세 및 증여세법(2014. 1. 1. 법률 제12168호로 개정되기 전의 것) 제60조, 제61조에 따라 토지에 대하여는 개별공시지가를, 건물에 대하여는 국세청장이 산정․고시한 가액을 기준으로 그 시가를 평가한 것이므로 원고가 신고한 이 사건 부동산의 양도가액은 실지거래가액의 개념에 부합할 뿐만 아니라 객관적인 교환가치도 반영하고 있다.

3. 원고는 이 사건 부동산의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 적법한 예정신고를 하였으므로 원고의 예정신고 내용에는 구 소득세법 제114조 제2항 이 정하고 있는 탈루 또는 오류가 없다.

4. 이 사건 부동산의 교환거래는 계약서 및 차액정산내역이 존재하므로 ‘증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우’(소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제1호)에 해당하지 않고, 이 사건 부동산 및 교환대상부동산의 양도가액은 구 소득세 법이 정한 시가평가를 거쳐 결정된 것이므로 자의가 개입되었다거나 허위가 있다고 볼 수 없어 ‘허위임이 명백한 경우’(소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제2호)에 해당하지도 않으므로 원고의 예정신고에는 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 이 정한 추계조사 사유가 없다.

5. 기준시가에 따라 시가산정이 되는 경우 발생하는 과세이연효과는 현행 세법 체계상 당연히 허용되는 방식이고, 특수관계자 간의 거래인 이 사건 교환계약이 시 가에 미달한 거래라면 추계결정을 할 것이 아니라 부당행위 부인을 적용하여야 하는데, 부당행위 부인규정을 적용한다 하더라도 과세대상금액은 존재하지 않는다.

6. 따라서 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

• 나. 관계법령 별지 관계법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기 타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산 절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교 환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당 사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다. 그리고 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 참조).

2. 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 든 증거들과 갑 제7호증의 1 내지 6의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고와 김BB, 김CC 사이에 이 사건 교환계약이 체결될 당시 교환대상 목적물인 이 사건 부동산과 교환대상부동산에 대한 시가감정이 이루어지지 않은 점, ② 원고는 소득세법상 평가방법으로 인정되는 기준시가를 기준으로 양도가액을 산정한 경우도 시가감정을 한 경우에 해당한다는 취지로 주장하나, 기준시가는 시가를 확 인할 수 없는 경우에 보완적으로 인정되는 보충적 평가방법에 불과하고, 기준시 가로 교환가치를 산정한 경우와 감정가액으로 교환가치를 산정한 경우 정산해야 할 금액의 차이가 생길수 밖에 없으므로 기준시가로 교환계약을 산정한 경우에는 객관적 교환가치를 반영하고 있다고 하기 어려운 점, ③ 양도소득의 부당행위 계산 규정이 적용되는 ‘조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때’란 ‘특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가 보다 낮은 가격으로 자산을 양도하는 때’를 의미하는데, 이 사건 부동산은 토지 또는 일반 건축물로서 비교대상이 되는 시가에 해당하는 매매사례가액이나 감정평가액 등이 존재하지 않으므로 부당행위계산 부인규정을 적용할 여지는 없어 보이는 점,

④ 원고와 김BB, 김CC가 소득세법 등의 관련규정에 따라 기준시가로 이 사건 부 동산 및 교환대상부동산의 시가를 계산하여 교환계약서를 작성하였다고 하더라도, 이는 원고와 김BB, 김CC가 이 사건 부동산 및 교환대상부동산의 가액을 임의로 평가한 것으로 보아야 할 것인 점, ⑤ 원고는 이 사건 부동산의 양도가액을 기준시 가로 산정함에 따라 과세이연효과가 발생된다 하더라도 이는 현행 세법체계상 당연히 허용되는 것이라 주장하나, 원고가 예정신고한 것처럼 이 사건 부동산의 양 도가액을 기준시가로, 교환대상부동산의 취득가액을 실지거래가액으로 인정하게 되면 원고에 대한 양도소득세만 누락되는 효과가 나타날 뿐 과세이연효과는 없게 되는 점, ⑥ 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득 가 액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기 준시가에 따라야 하므로(구 소득세법 제100조), 이 사건 부동산의 양도가액은 기 준시가로 산정하면서 교환대상부동산의 취득가액은 실지거래가액으로 산정한 원 고의 예정신고는 구 소득세법 제114조 제2항 이 정한 오류가 있는 경우에 해당 하 는 것으로 보이는 점, ⑦ 이 사건 부동산의 양도소득에 대하여 교환계약서 및 차 액정산내역이 있다 하더라도 구 소득세법 제114조 제7항, 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제1호가 정한 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하 여 필요한 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비 된 경우에 해당하여 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보이므로 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있을 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 원고와 김BB, 김CC는 이 사건 교환계약 당시 시가감정 등의 방법으로 그 교 환대상 각 부동산들의 객관적인 가액을 정확하게 평가하여 그 차액에 대한 정산절차를 거치는 가치적 교환을 한 것이 아니라 교환당사자 사이의 합의에 의하여 이 사건 부동산과 교환대상부동산 사이의 가액 차이에 해당하는

○,○○○ 원을 김 BB 등이 원고에게 지급하는 방법으로 교환대상 각 부동산의 가액을 임의로 평가하여 조정하는 단순 교환을 하였다고 보아야 할 것이므로, 이 사건 부동산의 실지거래가액은 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아야 한다.

3. 이 사건 부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 구 소득세법 제114조 제7항, 소득세법 시행령 제176조의2 제1항, 제2항, 제3항에 따라 매매사례가액(양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액), 감정가액(양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 신빙성 있는 감정가 액의 평균액), 환산가액(양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액을 ‘취득 당시의 기준시가/양도 당시의 기준시가의 비율’에 따라 환산한 취득가액) 또는 기준시가를 순차로 적용하여 이 사건 부동산의 양도가액과 취득가액을 추계조사하여 결정․경정하여야 하는데, 이 사건 부동산의 취득일 전후 각 3개월 이내에 당해 자 산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액이 존재하지 않고, 취득일 전후 각 3개월 이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액도 없으며 양도가액이 불분명한 경우로서 환산가액을 적용할 경우도 아니어서 결국 기준시가로 양도차액을 산정할 수밖에 없다 할 것이므로 양도가액 및 취득가액 모두 기준시가를 적용하여 양도차익을 산 정한 이 사건 처분은 적법하다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.