분양권의 양도가액이 얼마인지 여부

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지

피고가 2009. 1. 5.('2009. 1. 8.’은 처분을 고지받은 날임) 원고에 대하여 한 양도소득세 부과처분을 취소한다(피고는 당초 72,991,660원의 부과처분을 하였다가 당심에 이르러 감액경정에 의하여 이 중 13,743,072원의 부과처분을 취소하였다).

주문과 같다.

• 가. 원고는 2003. 3. 7. 김CC로부터 대전 유성구 DD동 892-5 대지 407.8㎡(약 123.4명, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 분양권(이하 ‘이 사건 분양권’이라 한다)을 취 득하여, 2003. 8. 22. 김AA에게 이 사건 분양권을 양도하였고, 김AA는 2008. 2. 29. 제3자에게 이 사건 분양권을 양도하였다.
• 나. 이 사건 토지의 분양대금 원금은 265,040,000원이고, 계약금을 제외한 나머지 분양대금은 총 10회로 분할하여 지급하기로 되어 있는데, 원고가 김CC로부터 이 사건 분양권을 취득할 당시 남은 분양대금채무는 총 7회분 합계 166,600,000원이고, 원고가 김AA에게 이 사건 분양권을 양도할 당시 남은 분양대금채무는 총 6회분 합계 142,800,000원이 있다.
• 다. 원고는 이 사건 분양권을 김AA에게 양도한 이후인 2003. 9. 27. 이 사건 분양권을 132,040,000원에 취득하여 142,860,850원에 양도한 것으로 하여 양도소득세 예정 신고를 하였다 한편, 김AA는 제3자에게 이 사건 분양권을 양도한 이후인 2008. 3. 21. 이 사건 분양권을 499,770,000원에 취득하여 453,000,000원에 양도한 것으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 라. 피고는 2009. 1. 5. 원고가 이 사건 분양권을 364,595,000원(남은 분양대금채무 142,800,000원 포함)에 취득하고 499,770,000원(남은 분양대금채무 142,800,000원 포함)에 양도한 것으로 보아 양도차익을 135,175,000원으로 산정한 다음, 이를 기초로 원고에게 2003년 귀속 양도소득세 72,991,660원을 부과하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.
• 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2009. 2. 25. 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2009. 5. 1. 이를 기각하였다.
• 바. 피고는 2010. 1. 12. 원고가 이 사건 분양권을 388,395,000원(남은 분양대금채무 166,600,000원1) 포함)에 취득하고 499,770,000원(남은 분양대금채무 142,800,000원 포함)에 양도하였다고 보아 양도차익을 109,375,000원으로 산정한 다음, 이를 기초로 감액경정처분을 하여 이 사건 처분 중 13,743,072원의 부과처분을 취소하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1 내지 7, 10 내지 14호증(가지번호가 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 제1심 증인 김AA의 증언, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 분양권을 김CC로부터 364,595,000원(= 221,795,000원 + 남은 분양대금채무 142,800,000원)에 취득하고 김AA에게 356,970,000원(= 214,170,000원 + 남은 분양대금채무 142,800,000원)에 양도하여 양도차익이 전혀 없다. 그럼에도 불구하고, 피고는 원고가 김AA에게 이 사건 분양권을 499,770,000원(= 356,970,000원 + 남은 분양대금채무 142,800,000원)에 양도한 것으로 보아 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 이 사건의 쟁점 원고의 위와 같은 주장에 대하여, 피고는 원고가 이 사건 분양권을 김CC로부터 388,395,000원(= 221,795,000원 + 남은 분양대금채무 166,600,000원)에 취득하고 김AA에게 499,770,000원(= 356,970,000원 + 남은 분양대금채무 142,800,000원)에 양도하였으므로 이를 기초로 산정하여 부과한 이 사건 처분은 적법하다고 주장한다. 따라서 이 사건의 쟁점은 원고가 김AA에게 이 사건 분양권을 양도한 가액이 356,970,000원(= 214,170,000원 + 남은 분양대금채무 142,800,000원)인지, 아니면 499,770,000원(= 356,970,000원 + 남은 분양대금채무 142,800,000원)인지 여부이다.
• 다. 판단 앞서 든 증거들에 의하여 인정하거나 알 수 있는 다음 ① 내지 ⑤와 같은 사정에 비추어 보면, 원고가 김AA에게 이 사건 분양권을 양도한 가액은 피고의 주장과 같이 499,770,000원(= 356,970,000원 + 남은 분양대금채무 142,800,000원)으로 봄이 상당하고, 갑 제3호증, 을 제8호증의 각 기재 및 제1심 증인 문EE의 증언만으로는 위 인정 을 뒤집기에 부족하다.

① 이 사건 분양권을 취득한 김AA는 이 사건 토지를 평당 4,050,000원으로 계산하여 이 사건 분양권을 취득하였다고 주장하는바, 이 사건 토지를 평수로 환산한 123.4평에 평당 4,050,000원을 곱하면 499,770000원이 된다.

② 원고와 김AA 사이의 이 사건 분양권에 관한 매매계약서(을 제3호증의 3)의 특약사항에 의하면, 이 사건 분양권에 관한 매매대금의 잔금지급기일인 2003. 9. 16.까지 이자 등이 있을 경우 매도인인 원고가 부담하고, 원고가 장차 한국토지공사에게 지급 하여야 할 총 6회의 남은 분양대금채무 142,800,000원은 매수인인 김AA가 인수하는 취지의 '분양권상태’의 계약임을 알 수 있다 따라서 남은 분양대금채무를 인수하는 김 AA로서는 원고에게 굳이 기한이 도래하지도 않은 분양대금채무를 마리 잔금지급기일 에 한꺼번에 현실적으로 지급할 아무런 이유가 없다.

③ 앞에서 본 이 사건 분양권에 관한 매매계약서(을 제3호증의 3)를 작성한 같은 날 원고와 김AA 사이에 작성한 이른바 ’다운계약서’(을 제2호증의 3)의 특약사항에 의하더라도, 마찬가지로 ’분양권상태’의 계약임이 명시되어 있고 나아가 매수인이 남은 분양대금채무 142,800,000원을 인수한다는 취지가 명시되어 있다 원고의 주장과 같이 이 사건 분양권의 양도로 인하여 양도차익이 전혀 발생하지 않았다면 세금절감을 위해 굳이 다운계약서를 작성할 이유도 없다.

④ 김AA는 원고에게 이 사건 분양권에 관한 매매계약서(을 제3호증의 3)에 따라 2003. 8. 22. 계약금 50,000,000원을 지급하였고, 2003. 8. 28. 중도금으로 150,000,000원을 지급하였고, 또한 잔금 156,970,000원의 지급기일인 2003. 9. 16. 대전에서 현금으로 156,900,000원을 출금하였는데, 이는 김AA가 원고에게 현실적으로 지급하였다는 499,770,000원과 거의 일치 한다.

⑤ 원고의 주장처럼 잔금 156,970,000원에 총 6회의 남은 분양대금채무 142,800,000 원이 포함되어 있다면 김AA가 현실적으로 지급하여야 할 잔금은 14,700,000원(= 156,970,000원 - 142,800,000원)에 불과하여 계약금 50,000,000원, 중도금 150,000,000원과 비교하여 볼 때 잔금의 액수가 너무 과소하여 일반 거래관행에 반한다.

⑥ 김AA는 2003. 9. 16. BB공인중개사무소가 아닌 한국토지공사 사무실에서 이 사건 분양권에 관한 명의변경을 하면서 잔금을 지급하였기 때문이 굳이 잔금에 대한 영수증을 받을 필요가 없었을 것으로 보인다. 따라서 원고가 김AA에게 이 사건 분양권을 499,770,000원(= 356,970,000원 + 남은 분양대금채무 142,800,000원)에 양도한 것으로 보아 이를 기초로 산정하여 부과한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 이와 반대의 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.