특수관계자간 부동산 고가 양도시 양도소득세와 증여세 과세방법

1. 당심에서 확장된 원고들의 주위적 청구를 포함하여 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

• 가. 원고들의 예비적 청구부분에 대한 이 사건 소를 모두 각하한다.
• 나. 원고들의 주위적 청구(당심에서 확장된 부분 포함)를 모두 기각한다.

2. 소송총비용 중 50%는 원고들이, 나머지 50%는 피고가 각 부담한다. 청구취지 및 항소취지

• 가. 주위적 청구취지: 피고가 2004. 12. 20. 원고 ○○○에 대하여 한 양도소득세 492.778.656원의 부과처분 중 7,792,344원을 초과하는 부분과 원고 ○○○에 대하여 한 양도소득세 177,473,301원의 부과처분 중 13,213,518원을 초과하는 부분을 각 취소한다(원고들은 당심에서 이 부분 청구취지를 확장하였다).
• 나. 예비적 청구취지: 피고가 2005. 1. 12. 원고 ○○○에 대하여 한 증여세 76,171,678원의 부과처분과 원고 ○○○에 대하여 한 증여세 16,371,680원의 부과 처분을 각 취소한다.

• 가. 원고들: 제1심 판결 중 원고들 패소부분(주위적 청구부분)을 취소한다. 피고가 2004. 12. 20. 원고 ○○○에 대하여 한 양도소득세 492,778,656원의 부과처분 중 235,081,132원을 초과하는 부분과 원고 ○○○에 대하여 한 양도소득세 177,473,301원의 부과처분 중 74,438,082원을 초과하는 부분을 각 취소한다.
• 나. 피고: 제1심 판결 중 피고 패스부분(예비적 청구부분)을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각한다.

• 가. 이 사건 각 토지의 양도

(1) 원고들은 2002. 2. 26. ○○ ○구 ○○동 ○○○ 대 782.4㎡(이하 ‘이 사건 제1토지’라 한다)를 1/2지분씩 공유로 취득하였다가 2003. 6. 15. 그 형제인 ○○○과 사이에 이 사건 제1토지를 대금 15억 원에 매도하되, 계약금 2억 원은 2003. 6. 15에, 중도금 3억 원은 2003. 7. 15.에, 잔금 11억 원은 2003. 8. 5.에 각 지급하며, 은행융자금과 개인담보물을 공제하는 내용의 매매계약을 체결하고, 2003. 10. 2. 이 사건 제1토지에 관하여 ○○○ 명의의 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

(2) 원고 ○○○은 2001. 11. 16. 같은 동 1,039 대 763.3㎡(이하 ‘이 사건 제2토지’라 한다)를 취득하였다가 2003. 6. 12. 원고 ○○○과 사이에 이 사건 제2토지를 대금 14억 5천만 원에 매도하되, 계약금 1억 5천만 원은 2003. 6. 12.에, 1차 중도금 1억 원은 2003. 6. 24.에, 2차 중도금 2억 원은 2003. 7. 5.에, 잔금 10억 원은 2003. 8. 5.에 각 지급하며, 은행융자금과 개인담보물을 공제하는 내용의 매매계약을 체결하고, 2003. 10. 2. 이 사건 제2토지에 관하여 원고 ○○○ 명의의 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

(3) 원고 ○○○은 양도소득세 예정신고를 하면서 이 사건 제1토지 중 1/2 지분에 대한 기준시가 532,032,000원(= 1,064,064,000원 x 1/2) 및 이 사건 제2토지에 대한 기준시가 1,038,088,000원을 합산한 1,570,120,000원을 양도가액으로 하여 산출한 2003년도 귀속 양도소득세 7,792,340원을 신고 ․ 납부하였고, 원고 ○○○은 이 사건 제1토지 중 1/2 지분에 대한 기준시가 532,032,000원을 양도가액으로 하여 산출한 양도소득세와 다른 부동산의 양도에 따른 양도소득세를 합하여 2003년도 귀속 양도소득세 11,941,157원을 신고 ․ 납부하였다.

(4) 한편, 이 사건 각 토지가 소재한 ○○ ○구 지역은 2003. 8. 18. 재정경제부공고 제2003-69호로 구 소득세법(2005. 12. 31 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구소득세법’이라 한다) 제96조 제1항 제6의2호, 구 소득세법 시행령(2004. 8. 90. 대통령령 제18529호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구소득세법시행령’이라 한다) 제162조의3에 의해 부동산투기지역으로 지정되었다.

• 나. 피고의 이 사건 각 양도소득세 부과처분 피고는, 이 사건 각 토지에 관한 매매계약서상의 잔금지급일인 2003. 8. 5.에 위 각 매매대금이 청산된 사실을 인정할 수 없어 이 사건 각 토지의 소유권이전등기 경료일인 2003 10. 2.를 각 양도시점으로 보아야 하는데, 이 사건 각 토지의 소재지가 2003. 8. 18. 부동산투기지역으로 고시되었으므로, 위와 같은 경우 구 소득세법 제96조 제1항 제6의2호, 구 소득세법 시행령 제162조의3 제1항 에 따라 이 사건 각 토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 한다는 이유로, 2004. 12. 20. 원고 ○○○에 대하여 이 사건 제1토지에 대한 실지거래가액 1,500,000,000원 중 원고 ○○○의 지분(1/2)에 해당하는 750,000,000원을 양도가액으로 하여 산출한 양도소득세와 기타 다른 부동산의 양도에 따른 양도소득세를 합하여 2003년 귀속 양도소득세 177,473,301원을 결정 ․ 고지하는 내용의 이 사건 각 양도소득세 부과처분을 하였다.
• 다. 피고의 이 사건 각 증여세 부과처분

(1) 한편, 피고는 2005. 1. 12. 이 사건 각 토지의 양도가 구 상속세 및 증여세법(2003. 12. 30. 법률 제7010호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구상증법’이라 한다) 제35조 및 구 상속세 및 증여세법 시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18177호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구상증법 시행령’이라 한다) 제26조 소정의 특수관계 있는 자(이하 ‘특수관계자’라 한다)인 형제간의 거래이고, 이 사건 각 토지의 시가와 양도대가와의 차액이 각 시가의 30% 이상 고가이며 그 가액도 1억 원 이상임을 이유로, 원고 ○○○에 대하여 이 사건 제1토지의 시가 1,064,064,000원과 대가 1,500,000,000원과의 차액 435,936,000원 중 원고 ○○○의 지분 1/2에 해당하는 217,968,000원과 이 사건 제2토지의 시가 1,070,000,000원과 대가 1,450,000,000원과의 차액 380,000,000원을 합한 597,968,000원에서 시가의 30%와 1억 원 중 적은 금액인 1억 원을 차감한 497,968,000원을 원고 ○○○이 ○○○과 원고 ○○○으로부터 각 증여받은 것으로 의제하여 원고 ○○○에 대하여 이 사건 제1토지에 대한 증여세 34,327,990원과 이 사건 제2토지에 대한 증여세 67,843,660원을 부과하였다.

(2) 또한 피고는 2005. 1. 12 이 사건 제1토지의 시가와 대가 차액인 위 435,936,000원 중 원고 ○○○의 지분 1/2에 해당하는 217,968,000원에서 시가의 30%와 1억 원 중 적은 금액인 1억 원을 차감한 117,968,000원을 원고 ○○○이 ○○○으로부터 증여받은 것으로 의제하여 원고 ○○○에 대하여 증여세 16,371,680원을 부과하였다.

• 라. 원고들의 심판청구 원고들은 이 사건 각 양도소득세 및 증여세 부과처분에 대하여 각 심판청구를 제기하였는데, 국세심판원은 2005. 8. 26. 원고 ○○○의 증여세 부과처분에 대한 심판청구를 기각하고, 2005. 9. 21. 이 사건 각 양도소득세 부과처분에 대한 심판청구를 기각하는 한편, 2005. 10. 14. 피고가 원고 ○○○에게 부과한 증여세 34,327,990원과 67,843,660원에 대하여 이 사건 각 토지별로 각 1억 원을 차감한 증여의제금액으로 계산하여 산출한 과세표준과 세액으로 감액하라는 취지의 심판결정을 하였고, 이에 피고는 국세심판원의 위 감액경정처분의 취지에 따라 원고 ○○○에 대하여 당초의 증여세 부과세액을 17,286,325원과 58,885,353원, 합계 76,171,678원으로 감액 ․ 경정하였다.
• 마. 피고의 이 사건 각 증여세 부과처분의 취소 피고는 당심 소송계속 중인 2006. 11.경 원고 ○○○에 대한 2003년분 증여세 부과처분과 원고 ○○○에 대한 2003년분 증여세 부과처분을 모두 취소하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증,을 제1 내지 5호증(가지번호 각 포함), 변론 전체의 취지

• 가. 원고들의 주장

(1) 주위적 주장 (가) 피고는 이 사건 제1토지의 시가 1,064,064,000원과 대가 1,500,000,000원과의 차액 435,936,000원과 이 사건 제2토지의 시가 1,070,000,000원과 대가 1,450,000,000원과의 차액 380,000,000원이 각 시가의 30% 이상 고가이며 그 가액도 1억 원 이상으로서 고가양도에 해당한다는 이유로, 위 차액에 상당하는 금원을 ○○○이 원고들에게 또는 원고 ○○○이 원고 ○○○에게 각 증여한 것으로 의제하여 원고들에게 증여세를 부과하였다가 이후 위 각 증여세 부과처분을 취소하였다. (나) 그런데 이 사건 각 토지를 양도하면서 원고들로서는 위 각 토지에 대한 급부의 대가로 시가 상당액부분을 취득한 것이고 시가를 초과하는 가액부분은 증여를 받았던 것으로 보아야 할 것이므로, 이 사건에서는 실제로 위 토지들을 양도하면서 그 급부의 대가로 받은 시가 상당액이 실지거래가액이라 할 것이고, 따라서 이를 양도가액으로 하여 양도소득세를 산정하여야 하는 것인바, 증여의제에 따라 증여의제된 부분(대가와 시가와의 차액)에 대해서는 증여세를, 증여의제된 부분을 제외한 나머지 취득가액과의 차액부분(시가와 취득가액과의 차액)에 대해서는 양도소득세를 부과하는 것이 실질과세의 원칙과 고가양도 경우의 증여의제의 취지에 부합하다는 것이다. (다) 또한 투기지정지역의 토지에 대한 기준시가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 국세청장이 양도 ․ 취득 당시 지역마다 그 지역에 있는 가격 사정이 유사한 토지의 매매사례가액을 참작하여 고시하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가한 가액이라 할 것인데, 1990. 9. 1. 이후 현재까지 국세청장은 배율적용대상 지정지역을 고시한 바 없으므로, 이 사건 토지들의 취득 ․ 양도 당시의 기준시가는 취득 ․ 양도일 현재 고시된 개별공시지가(㎡당 가액)에 취득 ․ 양도면적(㎡)을 곱하여 산정해야 하는바, 이 사건 토지들의 각 기준시가를 기준으로 산정한 원고 ○○○의 양도소득세는 별지 1기재와 같이 7,792,344원이고, 원고 ○○○의 양도소득세는 별지 2 기재와 같이 13,213,518원이다. (라) 따라서 비록 피고가 당심 소송계속 중에 이 사건 각 증여세 부과처분을 취소하였다 하더라도, 위와 같은 방법으로 양도소득세를 산정하지 아니한 채 이 사건 각 토지의 실지거래가액과 취득가액과의 차액에 대하여 한 이 사건 각 양도소득세 부과처분은 위법하다.

(2) 예비적 주장 피고가 이 사건 각 토지의 양도에 대하여 양도 당시의 실지거래가액을 기초로 양도소득세를 산정하여 원고들에게 이를 각 부과한 것이 적법하다면, 피고는 구상증법 제2조 제2항에 따라 원고들에 대하여 더 이상 증여세를 부과할 수 없는 것이므로, 이 사건 증여세 부과처분은 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단 (주위적 주장에 대하여 - 양도가액을 실지거래가액으로 한 양도소득세 산정의 적법 여부 살피건대, 구 소득세법 제96조 제1항 은 토지 및 건물의 양도에서의 양도가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되, 다만 부동산 가격 급등이 우려되어 재정경제부장관이 지정한 지역(투기지역)에서는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, “실지거래가액”이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다 할 것이다.(대법원 1999. 2. 9. 97누6629 판결 등 참조). 이 사건에 관하여 살피건대, 이 사건 제1토지의 매매대금이 1,500,000,000원이고, 이 사건 제2토지의 매매대금이 1,450,000,000원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 한편 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 양도일로 보아야 할 것인바(구 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호), 갑 제4, 5호중(가지번호 각 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고들은 이 사건 각 토지에 관한매매계약서상의 잔금지급일인 2003. 8. 5.에 위 각 매매대금을 청산한 바가 없는 사실을 인정할 수 있으므로 이 사건 각 토지의 소유권이전등기 경료일인 2003. 10. 2.를 각 양도시점으로 보아야 하고, 이 사건 각 토지의 양도 전인 2003. 8. 18 이 사건 각 토지의 소재지가 투기지역으로 지정 ․ 고시된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 양도가액을 실지거래가액으로 하여 산정한 이 사건 각 양도소득세 부과처분은 적법하다 할 것이다. 이에 대하여 원고들은, 이 사건에서는 그들이 실제로 위 토지들을 양도하면서 그 급부의 대가로 받은 시가 상당액이 실지거래가액이라 할 것이므로 이를 양도가액으로 하여 양도소득세를 산정하여야 하는 것이고, 따라서 증여의제에 따라 증여의제된 부분에 대해서는 증여세를, 증여의제된 부분을 제외한 나머지 취득가액과의 차액부분에 대해서는 양도소득세를 부과하여야 하는 것이므로 이와 같은 방법으로 산정하지 아니한 이 사건 각 양도소득세 부과처분은 위법하다는 취지의 주장을 하나, 피고가 관계법령에 따라 투기지정지역에 있는 이 사건 각 토지에 대하여 실지거래가액과 취득가액과의 차액에 대하여 양도소득세를 부과한 이 사건 각 양도소득세 부과처분에 어떠한 위법이 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 만일 원고들 주장과 같은 방법으로 이 사건 각 양도소득세를 산정할 경우 특수관계자들인 원고들의 거래에 의한 양도소득세가 특수관계자의 거래가 아닌 일반인들의 경우보다 더 적게 나오게 되는 것으로 보이는데, 이는 특수관계자들인 원고들의 거래를 일반인들의 거래에 비하여 오히려 우대하는 결과가 발생하여 조세형평의 원칙에도 반하게 되므로, 원고들의 위 주장은 받아들일 수 없다.

(2) 예비적 주장에 대하여 - 이 사건 각 상속세 부과처분의 구상증법 제2조 제2항 위반 여부 직권으로 살피건대, 앞서 본 바와 같이 피고가 당심 소송계속 중인 2006. 11.경 원고 ○○○에 대하여 부과처분한 2003년분 증여세와 원고 ○○○에 대하여 부과처분한 2003년분 증여세를 각 취소하는 결정을 하여 이 사건 각 증여세 부과처분은 소멸하였으므로, 원고들이 위 각 증여세 부과처분에 대하여 취소를 구하는 것은 소의 이익이 없어 부적법하다.

그렇다면 원고들의 이 사건 소 중 이 사건 각 증여세 부과처분의 취소를 구하는 예비적 청구부분에 관한 소는 부적법하여 이를 모두 각하하고, 이 사건 각 양도소득세 부과처분의 취소를 구하는 원고들의 주의적 청구(당심에서 확장된 부분 포함)는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바, 제1심 판결 중 예비적 청구부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 당심에서 확장된 원고들의 주위적 청구를 포함하여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.