환산취득가액으로 추계과세한 처분은 위법함

사 건 2018-누-907 양도소득세부과처분취소 등 원고, 항소인 OOO 피고, 피항소인 OO세무서장 제1심 판 결 2018.05.24. 변 론 종 결 2018.12.19. 판 결 선 고 2019.02.15.

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 피고가 2015. 4. 6. 원고에게 한 2004년 귀속 양도소득세 467,661,590원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

3. 소송총비용은 피고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 주문과 같다.

이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 제1심판결 이유의 해당 부분 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

• 가. 원고의 주장

1. 이 사건 쟁점토지의 양도소득을 산정함에 있어 과세표준 산정의 기초가 된 개별 토지 가격 결정은, 2004. 7. 1. 기준으로 이 사건 쟁점 2 토지 중 OO리 2**-4 토지에 대하여 착공신고 및 착공이 없었으므로 종전의 토지이용상황인 전(田)으로 평가되어야 함에도 상업나지(商業裸地)로 위법하게 평가하여 결정된 공시지가를 기초로 하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다(이하 ‘제1 주장’이라 한다).

2. 설령 개별 토지 가격 결정이 위법하지 않더라도, 원고는 이 사건 쟁점토지에 관한 매수대금을 2003. 6. 16.에 청산하여 그 무렵 이 사건 쟁점토지를 취득하고 AAA에게 2004. 12. 28. 양도하였으므로, 원고는 구 소득세법 시행령(2005. 2. 19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제162조 제1항에 따라 이 사건 쟁점토지를 1년 이상 보유한 것이어서 구 소득세법 제114조 제4항 본문, 제96조 제1항 본문에 따라 ‘기준시가’에 의한 양도소득세 부과가 되어야 마땅한데도, 피고는 이 사건 쟁점 2 토지에 관하여 ‘실지거래가액’을 적용하여 경정 처분하였으므로 이 사건 처분은 위법하다(이하 ‘제2 주장’이라 한다).

3. 설령 피고가 실지거래가액으로 경정한 것이 적법하더라도, 피고가 신빙성이 결여된 이 사건 쟁점계약서상 매매대금 9억 4,000만 원을 실지거래가액에 의한 양도가액으로 보아 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.

4. 또한 피고가 양도소득의 필요경비로서 공제되는 ‘취득가액’을 확인된 실지거래가액인 3억 7,000만 원(갑 11호증)에 의하지 않고, 양도가액에서 취득 당시 기준시가를 기준으로 환산하는 방법으로 취득가액을 결정한 추계과세도 위법하다. 또는 피고는 위와 같은 추계조사 방법으로 취득가액을 결정하기 전에 원고로부터 새로운 자료를 제출받는 등 실지조사를 하였어야 함에도 이를 하지 않은 이 사건 처분은 위법하다.

5. 설령 위와 같은 추계조사의 필요성이 인정되어 추계조사를 할 경우에도 매매사 례가액과 감정가액을 고려하였어야 함에도 이를 고려하지 않은 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 제1 주장에 관한 판단 을 8, 9호증의 각 기재, 제1심법원의 △△군수에 대한 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음 사정들에 비추어 보면, 피고가 양도가액 및 취득가액 안분의 기준으로 삼은 이 사건 쟁점 2 토지 중 OO리 2**-4 토지에 관한 개별공시지가 산정이 위법하다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고의 위 주장은 이유 없다.

• 가) 이 사건 쟁점 2 토지 중 OO리 2**-4 토지의 2004. 7. 1. 기준 개별공시지가는 위 토지 개발행위의 목적이 주유소 부지 조성이었음을 근거로 토지이용상황을 상업나지로 적용하고 비교표준지를 주유소 표준지로 적용하여 결정된 것으로 보이고, 감정평가를 거친 이러한 공시지가 결정에 달리 위법이 보이지 않는다.
• 나) 원고 주장과 같이 이 사건 쟁점 2 토지가 인근 토지들과 비교하여 상대적으로 고가로 평가되었다고 하더라도, 각 토지마다 특성 및 평가요소 등에 차이가 있고 지가산정 목적에 따라 개별공시지가의 증액 또는 감액도 가능하므로, 그러한 사정만으로는 개별토지가격 결정이 위법하다고 볼 수 없다.
• 다) 원고는 개별공시지가 공시 후 약 10년이 지나서야 △△군청, □□□도청 감사관실, 국민권익위원회에 민원을 제기하였으나, 위 기관에서 모두 공시지가의 위법이 없다고 판단하였다.

2. 제2 주장에 관한 판단 갑 4, 5, 11, 12, 28, 32, 33, 35 내지 41호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실과 사정에 비추어, 원고는 BBB, CCC과 이 사건 쟁점 2토지를 포함한 이 사건 전체 토지의 매매대금을 3억 7,000만 원을 정하였고 그에 따라 위 매매대금은 2003. 6. 16. 전부 청산되었다고 보는 것이 타당하므로, 위 2003. 6. 16.을 원고의 이 사건 쟁점 2토지에 대한 취득시기로 보아야 한다. 그리고 원고의 AAA에 대한 이 사건 쟁점 2토지에 관한 양도시기에 해당하는 위 토지의 소유권이전등기일인 2004. 12. 28.(대금청산일로 보이는 2004. 12. 29. 이전이므로, 구 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호 에 따라 등기접수일에 따른다)은 위 취득일인 2003. 6. 16.로부터 1년이 지났음이 역수상 분명하므로, 이 사건 쟁점 2토지의 양도가액을 정함에 있어 구 소득세법 제96조 제1항 제4호 에 따라 실지거래가액을 적용할 수는 없고, 같은 법 제114조 제4항 본문, 제96조 제1항 본문에 따라 양도 당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다. 그럼에도 이와 달리 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 이 사건 처분은, 원고의 나머지 주장에 관하여 더 나아가 판단할 필요 없이 위법하다(한편 이에 대하여 피고는, 이 사건 처분에는 구 소득세법 제114조 제4항 단서, 제96조 제1항 제6호가 적용되므로 실지거래가액을 확인하여 세액을 경정할 수 있다는 취지로도 주장한다. 그러나 원고가 이 사건 쟁점 2토지에 관하여 1년 미만 보유를 이유로 실지거래가액을 적용하여 피고에게 신고하였음은 앞 ‘1. 처분의 경위’에서 본 바와 같으므로, 이를 구 소득세법 제96조 제1항 제4호 가 아닌 제6호에 의하여 양도소득과세표준 신고를 한 경우로 보기는 어려울뿐더러, 이 사건 전체 토지의 취득 당시 실지거래가액을 3억 7,000만 원으로 인정하는 이상 피고가 이 사건 쟁점 2 토지의 취득 당시 실지거래가액을 제대로 확인하여 이를 토대로 세액을 경정하였다고 볼 수도 없다. 따라서 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다).

• 가) 이 사건 쟁점 1 토지의 소유자인 BBB과 이 사건 쟁점 2 토지의 소유자인 CCC이 이 사건 쟁점토지를 원고에게 3억 7,000만 원에 매도하기로 하는 내용의 부동산매매계약서가 2003. 3. 25.자로 작성되었는데, 위 매매대금 중 계약금 5,000만원은 계약 시, 중도금 7,000만 원은 2003. 4. 10., 나머지 중도금(잔금으로 보이나, 중도금란에 기재되어 있다) 2억 5,000만 원은 2003. 5. 25.에 각 지급하는 것으로 되어 있고, 특약 사항으로 ‘계약 후 가스 충전소 허가를 받지 못하면 본 계약은 무효로 한다’고 정하였다.
• 나) ① 위 계약서 계약금란의 ‘5,000만 원은 계약 시 지불하고 영수함’의 문구 옆에 매도인인 위 BBB과 CCC의 도장이 날인되어 있고, 원고의 예금계좌(농협 **--)에는 매매계약 일자인 2003. 3. 25.에 5,000만 원이 대체지급되었다.

② 위 계약서에서 중도금 7,000만 원의 지급일자로 기재된 2003. 4. 10. 원고의 예금계좌(새마을금고 **---*)에서 5,500만 원이 수표로 인출되었고, 원고의 위 농협 예금계좌에서 1,500만 원이 대체 지급되었다.

③ 위 계약서에서 중도금(잔금) 2억 5,000만 원의 지급일자로 기재된 2003. 5. 25.의 다음 날인 2003. 5. 26. 원고의 위 새마을금고 예금계좌에서 1억 8,000만 원이 현금으로 인출되었고, 위 BBB은 같은 날 원고에게 ‘1억 8,000만 원을 OO리 토지의 중도금으로 받았다’는 내용의 영수증을 작성하여 주었다.

④ 원고의 처형이자 이 사건 쟁점 외 토지의 소유자이던 위 DDD의 부인인 EEE의 계좌(조흥은행 --*)에서 2003. 6. 16. 7,000만 원이 인출되었는데, BBB은 같은 날 원고에게 ‘7,000만 원을 △△군 사리면(OO리) 토지의 잔금으로 받았다’는 내용의 영수증을 작성하여 주었고, 원고의 위 농협 계좌에서는 2003. 7. 14.부터 2003. 9. 1.까지 합계 7,700만 원이 위 EEE의 조흥은행 계좌로 이체되었다.

• 다) 분할 전 OO리 2-2 전 2,254㎡는 2003. 8. 14.(편의상 등기일 기준, 이하 같다) 이 사건 쟁점 외 토지 중 OO리 2-2 전 998㎡와 2-4 전 1,256㎡로 분할되었고, 위 2-4 전 1,256㎡는 다시 2004. 2. 4. 이 사건 쟁점 2 토지인 OO리 2-4 대 998㎡와 OO리 2-5 전 258㎡로 분할되었는데, 이는 위 DDD이 2003. 7. 12. △△군수로부터 분할 전 2-2 토지 중 998㎡에 관하여 LPG 충전소 신축을 목적으로 하는 개발행위허가를 받았고, 원고가 2003. 12.경 △△군수로부터 분할 전 OO리 2-4 토지 중 998㎡에 관하여 주유소 신축부지 조성을 목적으로 개발행위허가를 받음에 따른 것으로 보인다. 그리고 분할 전 OO리 산9-1 임야 7,231㎡는 2003. 8. 14. 이 사건 쟁점 1 토지인 OO리 산9-4 임야 2,559㎡와 OO리 산9-5 임야 2,005㎡ 및 이 사건 쟁점 외 토지 중 OO리 산9-1 임야 2,667㎡로 분할되었는데, 원고는 2004. 2. 9. △△군수로부터 이 사건 쟁점 2 토지 중 OO리 2-4 토지와 이 사건 쟁점 1 토지 중 산9-5 토지에 위험물 저장 및 처리시설, 제2종 근린생활시설, 주택을 신축하는 건축허가를 받았고, DDD도 2004. 2. 9. △△군수로부터 이 사건 쟁점 외 토지인 OO리 산9-1, 2-2 토지에 위험물 저장 및 처리시설을 신축하는 건축허가를 받았다. 한편 이 사건 쟁점 1 토지는 2003. 8. 20. 원고 명의로, OO리 2**-2 토지는 2003. 8. 20. DDD 명의로, 이 사건 쟁점 2 토지는 2004. 2. 4. 원고 명의로 각각 소유권이전등기가 경료되었는바, 위 매매대금 3억 7,000만 원의 토지매매계약 후 개발행위허가를 받거나 받을 즈음에 원고와 DDD의 명의로 소유권이전등기를 마친 것으로 보이므로, 이는 위 계약서상 특약 사항과 부합한다.
• 라) 위 계약서에 중개업자로 기재된 “○○부동산 FFF”은 2000. 12. 23.부터 2015. 1. 2.까지 △△에서 공인중개업을 등록한 자이고, 중개업자란에 기재된 또 다른 “□□QQ측량 JJJ”는 원고로부터 이 사건 전체 토지의 측량·설계 등을 의뢰받은 자이다.
• 마) 원고는 2004. 1. 29.경 CCC과 이 사건 쟁점 2 토지에 관한 매매계약서를 작성하면서 매매대금 1,900만 원을 계약 시 지급하고 영수하였다고 기재하였고, 위 토지에 관한 원고의 소유권이전등기 시 그 등기원인을 2004. 1. 29.자 매매로 기재하였다. 그러나 앞에서 본 또 다른 계약서의 존재 및 그에 부합하는 금융거래내역이나, 중도금이나 잔금 없이 매매대금을 일시금으로 지급하기로 하는 위 매매계약서의 내용 등에 비추어 볼 때, 위 매매계약서를 근거로 이 사건 쟁점 2토지에 관하여 매매대금을 1,900만 원으로 하는 매매계약이 체결되었다거나, 대금청산일이 언제인지 분명하지 않다고 보기는 어렵다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 이를 취소하고 이 사건 처분을 취소한다.