건물철거비용 필요경비 산입 여부

• 가. 토지와 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백하다면 지상건물의 취득가액과 철거비용 등을 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는지 여부(적극)
• 나. 기존건물을 철거하여 그 지상에 새 건물을 건축하여 양도하는 경우 기존건물의 취득가액이나 철거비용 등도 양도소득의 필요경비로 공제할 것인지 여부 및 그 근거 【판결요지】
• 가. 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 것이며, 낡은 지상건물이 있는 대지를 취득하는 경우 그 대지취득시 지출한 그 지상건물의 매입대금 및 정지공사비용은 소득세법시행령 제94조 제2항 의 개량비 내지는 그 제3항의 자본적 지출액에 해당하므로 필요경비로서 공제되어야 하는 것이다.
• 나. 기존건물을 철거하여 나대지 상태로 양도하지 아니하고 그 지상에 새건 물을 건축하여 양도하는 경우에도 위와 같은 요건을 갖춘 때에는 기존건물의 취득가액이나 철거비용 등은 양도소득의 필요경비로서 공제하는 것이 옳을것인바, 토지와 그 지상의 기존건물을 취득하는 사람의 목적은 토지를 취득하여 이용하려는 데에 있는데 그 지상에 기존건물이 있어 이를 철거하지 않으면 안되는 것이어서 철거를 전제로 토지와 함께 기존건물을 매수하는 것이고, 기존건물을 철거하여야 그 토지를 목적하는 용도에 이용할 수 있는 것이므로, 이와 같은 경우 기존건물의 매수비용이나 철거비용은 소득세법 제45조 소정의취득가액이나 경우에 따라서는 개량비나 자본적 지출에 해당한다고 보는 것이 상당하다. 【참조조문】 소득세법 제45조, 같은법시행령 제94조 제2호, 제3호 【참조판례】 대법원 1983.8.23. 선고 82누386 판결(공1983,1425), 1990.1.25. 선고 89누54 판결(공1990,571) 【원심판결】 서울고등법원 1992.4.14. 선고 92구130 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다.

1. 원심판결이유에 의하면 원심은,

• 가. 원고가 1989. 4. 15. 소외 한ㅇㅇ으로 부터 이 사건 대지와 그 지상의목조 단층주택(이하 종전주택이라고 한다)을 취득하였다가, 그 후 종전주택을 헐고 벽돌조 2층 주택(이하 신축주택이라고 한다)을 신축한 후, 이를 1년 이내인 같은 해 11. 30. 소외 홍ㅇㅇ에게 양도하였다고 인정하고,
• 나. 이에 대하여 피고는, 그 양도가액은 양도당시의 매매대금이고, 취득가액은 대지는 취득당시의 매매대금 중 취득당시의 기준시가에 의하여 대지와 종전주택의 가액에 비례하여 안분계산한 금액이고, 신축주택은 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 알 수 없으므로 양도당시의 기준시가에 의하여 대지와 신축주택의 가액에 비례하여 안분계산한 금액이라고 보고 양도차익을 계하여 이 사건 과세처분을 하였다고 인정한 후,
• 다. 나아가 원고가 이 사건 대지와 그 지상의 종전주택을 취득하는데 지출하였다는 매매대금 60,000,000원 중 종전주택에 해당하는 금액은 그 후 이를 헐고 신축주택을 건축한 이상 이 사건 대지 및 그 지상의 신축주택의 취득에 소요된 실지거래가액에 포함시킬 수 없다고 판단하였다.

2. 그러나, 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 것이며 (당원 1990.1.25. 선고 89누53 판결 참조), 낡은 지상건물이 있는 대지를 취득하는 경우, 그 대지취득시 지출한 그지상건물의 매입대금 및 정지공사비용은 소득세법시행령 제94조 제2항 의 개량비 내지는 그 제3항의 자본적 지출액에 해당하므로 필요경비로서 공제되어야 하는 것이다. (당원 1983.8.23. 선고 82누386 판결 참조)

기존건물을 철거하여 나대지 상태로 양도하지 아니하고 그 지상에 새건 물을 건축하여 양도하는 경우에도 위와 같은 요건을 갖춘 때에는 기존건물의 취득가액이나 철거비용 등은 양도소득의 필요경비로서 공제하는 것이 옳을 것 이다. 왜냐하면 이와 같은 경우 토지와 그 지상의 기존건물을 취득하는 사람의 목적은 토지를 취득하여 이용하려는데에 있는데 그 지상에 기존건물이 있어 이를 철거하지 않으면 안되는 것이어서 철거를 전제로 토지와 함께 기존건물을 매수하는 것이고, 기존건물을 철거하여야 그 토지를 목적하는 용도에 이용할 수 있는 것이므로, 이와 같은 경우 기존건물의 매수비용이나 철거비용은 소득세법 제45조 소정의 취득가액이나 경우에 따라서는 개량비나 자본적 지출에 해당한다고 보는 것이 상당하다.

4. 따라서 원심이 원고가 이 사건 대지와 그 지상의 종전주택을 매수하여 단시일 내에 종전주택을 헐고 신축주택을 지어 이를 양도한 것이 위와 같은 요건을 갖춘 경우에 해당하는 것인지 따져 보지도 아니하고 이를 필요경비에서 제외한 것은 양도소득세에 있어서 필요경비의 산정에 관한 법리를 오해하여 심리를 미진한 위법이 있다 할 것이고, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다. 그러므로 상고이유의 나머지 점에 관한 판단을 생략하고 원심판결을 파기환송하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.