- 가. 대금 1,164,000,000원에 매도한 부동산의 양도가액에서 공제할 중개수수료로서 금 140,400,000원을 지급하였다고 인정한 것이 경험법칙에 어긋난다고 본사례 【판결요지】
- 나. 원고가 대금 1,164,000,000원에 매도한 이 사건 부동산의 중개수수료로서 중개인에게 지급하였다고 하여 원심이 소득세법 제45조 제1항 제4호 소정의 양도비로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다고 판시한 합계 금 140,400,000원은 서울특별시 부동산중개수수료및실비의기준과한도에관한조례에 정하여진 한도액을 크게 초과하는 금액임은 별론으로 하고라도, 이와 같은 높은비율과 많은 금액을 중개수수료로 지급한다는 것은 통상의 거래에서는 있기어려운 것으로서 특별한 사정이 없는 한 경험법칙상 쉽사리 수긍되기 어려운금액이라고 할 것이다. 【참조조문】 소득세법 제45조 제1항, 민사소송법 제187조 【원심판결】 서울고등법원 1990.5.16. 선고 89구6770 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다.
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 갑제4호증의1(계약서), 갑제10호증(금전출납부)과 원심증인 황현택의 증언 등 거시의 증거에 의하여 원고는 1986.4.29. 소외 ㅇㅇ은행으로 부터 원심판결의 별지목록기재 부동산(이하 이 사건 부동산이라고 한다)을 대금 1,067,400,000원에 매수하여 같은해 7.12. 소외 정ㅇㅇ, 김ㅇㅇ에게 금 1,164,000,000원에 매도하였는데, 그매도를 소외 ㅇㅇ부동산중개주식회사(이하 소외회사라고 한다)에 위임하면서 중개수수료도 매도대금의 100분의 6을 지급하기로 하고 매도에 소요되는경비는 소외회사가 부담하기로 하였고, 소외회사는 이사건 부동산을 매도하기위하여 그 경비를 많이 지출한 관계로 원고는 소외회사에 그 중개수수료조로같은 달 7.12.에 금 58,200,000원, 같은 달 29.에 금 12,000,000원 도합 금 70,200,000원을 지급한 사실을 인정하고, 이를 소득세법 제45조 제1항 제4호 소정의 양도비로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다고 판시하였다.
2. 그러나 이와 같은 금액의 중개수수료는 서울특별시부동산중개수수료및실비의기준과한도에관한조례에 정하여진 한도액을 크게 초과하는 금액임은 별론으로 하고라도, 이 사건과 같은 높은 비율과 많은 금액을 중개수수료로 지급한다는 것은 통상의 거래에서는 있기 어려운 것으로서 특별한 사정이 없는한경험법칙상 쉽사리 수긍되기 어려운 금액이라고 할 것이고, 원심이 소외회사가 이 사건 부동산을 매도하기 위하여 그 경비를 많이 지출하였다 하는 설시만으로는 위와 같은 특별한 사정에 관한 설명으로서는 부족하다고 아니할수 없다.
3. 나아가 원심이 들고 있는 증거를 보건대
- 가. 이 사건 부동산 매각위임에 관한 계약서라는 갑 제4호증의1(계약서)의제4조(경비)를 보면 거기에는, 이 사건 부동산을 매각하기 위하여 직접 필요한 다음 비용은 "갑"(원고)의 부담으로 하되 "을" (소외 회사)은 필요한 경우"갑"과 협의하여 이에 관한 계약을 체결할 수 있다 하고, (1) 매각을 위한 광고료(신문광고, 팜프렛 제작비용 등), (2) 매각을 위한 건물의 보수 및 도장공사비, (3) 매각을 방해하는 건물내에 적치된 제3자 소유목재의 반출을 위한쟁송비용 (4) 재산세, 화재보험료, (5) ㅇㅇ공사가 채용한 경비원 수당 등을들고 있는바 이 계약내용대로라면, 소외회사가 그렇게 많은 경비를 지출할 일은 없을 것이며, 소외회사가 들인 많은 경비라는 것이 무엇인지도 분명하지않다.
- 나. 성립에 다툼이 없는 갑제4호증의2(등기부등 본)의 기재내용에 의하면소외회사는 자본금 50,000,000원에 1985.12.16. 설립등기된 것으로 되어 있는바, 소외회사의 금전출납부(갑 제10호증)를 살펴보면 1986.12.31.까지 사이에원고로부터 위 중개수수료 금 70,200,000원의 수입이 있는 외에 아무런 영업수입이 없는 것으로 되어 있고, 또 그 이후의 출납사항이 기재되어 있지 아니하여, 위 갑제10호의기재내용의 신빙성도 의심스럽다고 아니할 수 없다.
- 다. 소외회사의 대표이사인 황ㅇㅇ은 원심에서 증언하기를, 원고와 소외회사의 계약은 단순히 중개계약에 그치지 않고 소외회사가 매각물의 보수공사를하고, 매각홍보책자를 발행하며 신문광고를 내고,지상장애물을 철거, 명도받는 등 사무도 포함되어 있다고 하였으나, 위 갑제4호증의1(계약서)에 의하면이에 소요되는 비용은 원고가 부담하기로 되어 있음은 위에서 본 바와 같다. 같은 증인은 원고로부터 수령한 금 70,200,000원 중 보수공사 및 도장공사 비용으로 금 27,500,000원을 지급하였다고 진술하고, 원고가 제출한 갑제12호증(계약서)에도 그 보수 및 도장공사를 소외 회사가 소외 ㅇㅇ공사 대표 심ㅇㅇ에게 도급준 것으로 되어 있으나, 위 갑제4호증(계약서)의 계약내용에 비추어보면 소외회사가 이 공사를 도급주고 공사비를 지급할 일이 아니다. 또한 같은 증인은 원고로부터 수령하였다는 위 중계수수료에 관하여 소외회사가 세무신고를 하지 아니하였다고 진술하고 있다. 한편 같은 증인은 그가 별도로 경영하는 ㅇㅇ사의 대표로서 원고와 이 사건부동산의 매각을 위한 광고선정용 출판물 제작, 배포에 관하여 게약을 체결하고 그 보수로 매각대금의 100분의 1을 받기로 하여 금 11,640,000원을 수령하였고, 원고를 대리하여 ㅇㅇ경제신문사 광고국소속 소외 어ㅇㅇ과 신문광고계약을 체결하여 광고료를 매각대금의 100분의 2로 정하고, 또 금 10,000,000원을 지급하였다고 진술한 바 있으나 이와 같은 출판물이나 신문광고료는 그 출판물의 부수와 단가, 신문광고의 단가와 회수에 따라 정하여질 일이지 매매대금의 일정비율로 정하여 질 성질의 것이 아니고, 더구나 위 어ㅇㅇ의 증언에의하면 광고 게재료도 ㅇㅇ경제신문사에 입금한 것이 금 693,000원이라는 것이므로 믿을 수 없는 것이다. 원심에서는 같은 증인의 이 부분 진술의 신빙성만을 배척하였으나, 위에서본 중개수수료에 관한 그의 진술까지도 의심스럽다고 아니할 수 없고, 그렇게본다면 갑제4호증의1의 내용이 진정한 것인지도 의심스럽다.
4. 그렇다면 원심이 특별한 사정을 구체적으로 설명한 바 없이 위 갑제4호증의1, 갑제10호증, 원심증인 황현택의 증언 등을 취신하여 위와 같은 사실인정을 한 것은, 이유불비 아니면 심리미진 또는 채증법칙을 어긴 위법이 있다고 보아야 할 것이고 논지는 이유있다.
5. 그러므로 원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.