임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효함

【판결요지】

• 가. 건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차종료후에 임차건물을 임대인에게 명도할 때에 체불임료등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다.
• 나. 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있은 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로써 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이므로 건물임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다. 【참조조문】
• 가. 민법 제618조 / 나. 민사소송법 제563조, 제564조 【참조판례】
• 가. 대법원 1976.8.24 선고 76다1032 판결 / 나. 대법원 1964.11.24 선고 64다864 판결, 1968.7.24 선고 68다895 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 김연호 【피고, 상 고 인】 대한주택공사 【원심판결】 부산지방법원 1987.1.8 선고 86나1009 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 피고의 상고이유에 대하여, 원심판결 이유에 의하면, 원심은 전부명령에 의한 피전부채권이 조건부나 기한부채권인 경우에는 그 조건이 성취되고 그 기한이 도래된 후에야 그 변제기에 이르게 될 이치이나 한편 전부명령에서의 제3채무자는 그와 채무자 사이에서 전부명령송달시까지에 발생한 사유로써만 전부채권자에게 대항할수 있고, 그 이후에 발생한 사유로써는 대항할 수 없다고 할 것인바 그 전부채권이 건물임대차계약의 종료시 목적물반환채무와 동시이행의 관계에 있는 임대차보증금반환청구권인 이 사건과 같은 경우가 위의 법리에 해당하는 사례라 할 것이므로 위 임대차보증금채권과 상계할 수 있는 미납차임과 손해배상채권등의 범위도 전부명령송달시까지에 이미 이행기가 도래한 것으로 제한된다고 판단하였다. 건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차종료후에 임차건물을 임대인에게 명도할 때에 체불임료등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생하고(당원 1976.8.24 선고 76다1032 판결) 이와 같은 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있는 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로써 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이다(당원 1964.11.24 선고 64다864 판결). 따라서 건물임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이며 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다고 할 것이다. 그렇지 않고 원심판시대로 전부명령송달시까지 발생한 사유로써만 임대인이전부채권자에게 대항할 수 있다고 해서는 임대인은 임차인과의 계약에 의한 권리의무관계가 임차인에 대한 채권행사에 의하여 침해되고 임대인은 임차인의 채권자를 만족시키기 위하여 협력하고 희생되지 않으면 안된다는 수긍할 수 없는 결론에 이른다. 원심판결은 대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 셈이 되어 유지될 수 없다. 논지는 이유있다. 이에 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김형기(재판장) 이준승 박우동