(심리불속행) 매매계약 이행 중인 이 사건 토지에 대한 상속개시당시의 시가를 감정평가법인의 감정가액으로 할 수 없음

사 건 서울고등법원2013누53006 원 고 김00 피 고 마포세무서장 변 론 종 결 2014.09.19 판 결 선 고 2014.11.21

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2012. 12. 1. 원고에 대하여 한 상속세 000,000,000원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고의 남편인 망 BB(1935. 3. 24.생 이하 ‘망인’이라 한다)는 2006. 6. 2. 주식회사 CC와 사이에 00시 00구 00동 000-0 답 563㎡ 외 4필지(같은 동 000-0 답 142㎡, 같은 동 00-0 답 5,340㎡, 같은 동 000-22 답 274㎡, 같은 동 000-0 답 894㎡, 이하 통틀어 ‘이 사건 토지’라 하고, 개별 토지는 지번만으로 지칭한다)를 합계 00억 0,000만 원에 양도하기로 하는 매매계약(당사자들의 합의에 따라 2007년 9월 매수인을 주식회사 DD건설로 변경하였다. 이하 ‘당초계약’이라 한다)을 체결하였다.
• 나. 망인과 주식회사 DD건설(이하 ‘DD건설’이라 한다)은 잔금지급시기가 2007. 12. 31.을 도과하게 되는 경우 2007년 개별공시지가를 기준으로 매매대금을 조정하기로 한 당초계약의 특약사항에 따라 2009. 7. 12. 전체 매매대금을 00억 0,000만 원으로 증액하였다(이하‘변경계약’이라 한다).
• 다. 망인은 변경계약에서 정한 매매대금 중 계약금과 중도금 합계 0,000,000,000원만수령하고, 잔금 0,000,000,000원은 수령하지 못한 채 2011. 10. 11. 사망하였다.
• 라. 원고 등 망인의 상속인들로부터 시가감정의뢰를 받은 주식회사 FF감정평가법인과 주식회사 GG감정평가법인(이하 통틀어 ‘감정인들’이라 한다)은 2012. 4. 3. 이 사건 토지의 시가를 각 00억 0,000만 원과 00억 0,000만 원으로 감정하였다(이하 '감정결과’라 한다).
• 마. 이에 원고는 이 사건 토지의 가액을 감정결과의 산술평균치인 0,000,000,000원으로 보아 2012. 4. 30. 피고에게 상속세를 신고하였다.
• 바. 그러나 피고는 이 사건 토지의 가액을 변경계약에서 정한 00억 0,000만 원으로 보아 2012. 12. 1. 원고에게 상속세 000,000,000원을 결정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 사. 한편 피고는 당초 잔금채권을 과세대상으로 삼았으나, 이후 처분사유를 추가․변경하여 주위적으로 부동산 자체를, 예비적으로 그 부동산에 관한 잔금채권을 과세 대상으로 삼았다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지2. 이 사건 처분의 적법 여부
• 가. 원고의 주장

(1) 상속재산은 부동산 자체이고, 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23591호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조에 따르면 상속재산의 거래가액이 상속개시일 현재의 시가로 인정받기 위해서는 해당 매매계약이 상속개시일 전후 6개월이내에 체결된 것이어야 한다. 그러나 이 사건 토지의 경우 당초계약은 물론 변경계약도 상속개시일로부터 2년 이상의 시간적 간격을 두고 체결되었으므로, 그 거래가액을 시가로 볼 수 없다. 오히려 원고는 상속개시일 후 6개월 안에 2개 이상의 감정평가법인으로부터 이 사건 토지에 대한 시가감정을 받아 그 평균치를 과세표준으로 신고하였는바, 이는 관계 법령에 따른 정당한 시가 산정방법이다. 따라서 원고의 상속세 신고는 정당하고, 이와 달리 본 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 가사 잔금채권을 상속재산으로 보아 과세할 수 있다 하더라도, 매매계약서상 잔금의 지금시기는 ‘실시계획인가 완료 후 1개월’이내 이므로, 잔금채권은 조건부 권리이다. 따라서 이 경우 상증세법 제65조 및 구 상증세법 시행령 제60조에서 정한 평가방법에 따라 잔금채권을 평가해야 함에도 이를 고려하지 않은 피고의 처분은 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 관계 법령의 기재와 같다.
• 다. 인정사실

(1) 감정인들은 인근 표준지 중 이용상황이 유사한 00 00구 00동 000-000 답 3,954㎡를 비교표준지로 선정하여 지가변동율을 반영하고 지역요인과 개별요인 등을 비교하여 2012. 4. 2. 현재 이 사건 토지의 가액을 감정결과와 같이 산정하였다.

(2) 이 사건 토지에 대한 개별공시지가의 변동추이는 다음과 같다.

(3) 이 사건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역 내 토지 였으나, 2014. 2.경 토지거래허가구역이 해제되었다.

(4) 변경계약의 계약서상 잔금의 지급시기는 “실시계획인가완료 후 1개월”로 기재되어 있다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 3, 5, 6호증, 을 제1, 2호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

• 라. 판단

(1) 부동산의 매도인이 대금 일부만 지급받고 사망한 경우에는 그 부동산 자체가 상속재산이 되어 상속인은 그에 대한 상속세를 부담하여야 하고, 그 과세가액은 전체매매대금에서 피상속인에게 지급된 금액을 공제한 나머지 가액으로 평가하여야 한다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001두5040 판결 참조).

(2) 살피건대, 앞서 살펴본 바와 같이 피고는 부동산 자체를 상속재산으로 보고, 그 과세가액을 변경계약에서 정한 매매대금 0,000,000,000원에서 피상속인에게 지급된 계약금과 중도금 합계 0,000,000,000원을 공제한 나머지 가액인 0,000,000,000원으로 평가하여 이 사건 처분을 하였다. 위 법리 및 다음 ① 내지 ③의 사정에 비추어 보면 피고가 위와 같이 상속재산의 시가를 산정함에 위법이 없다.

① 상증세법 제60조, 구 상증세법 시행령 제49조의 문언과 체계에 비추어 볼 때 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 각호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2000두5098 판결 등 참조). ② 따라서 당해 재산에 대하여 매매사실이 있는 경우 계약체결일이 구 상증세법 시행령 제49조가 예시한 상속개시일로부터 6개월을 벗어난 경우에도 객관적으로 공정하게 체결된 계약으로서 그 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정된다면 그 거래가액을 시가로 볼 수 있다. ③ 이 사건 토지의 경우 변경계약일을 기준으로 상속개시일과 2년 3개월 가량의 시간적 간격이 있으나 특수관계가 아닌 사람들 사이에서 공정하게 체결된 매매계약일 뿐만 아니라 그 사이에 개별공시지가가 꾸준히 상승하거나 유지되어 왔고 달리 이 사건 토지의 시가가 하락하였다고 볼 자료도 없다.

(3) 따라서 피고가 감정결과에 기초한 원고의 상속신고에도 불구하고 변경계약에서 정한 매매대금을 기준으로 상속재산 가액을 평가하여, 주위적 처분사유에 따라 이 사건 처분을 한 것은 적법하다. 그러므로 나아가 예비적 처분사유에 관한 원고의 주장을 살펴볼 필요 없이 이와 전제를 달리하는 원고의 주장은 이유 없다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와결론을 같이하여 정당하고 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.