주택건설업자라도 일반 실수요자 입장에서 주택을 취득하는 경우는 과세특례 적용대상이 됨

사 건 대법원-2014-두-36709 원 고 이AA 피 고 OO세무서장 변 론 종 결 판 결 선 고

2015. 4. 23.

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 신축주택에 대한 과세특례를 정한 구 조세특례제한법(2006. 12. 30. 법률 제8146호로 개정되기 전 것. 이하 ‘구 조특법’이라고 한다) 제99조의3은 제2항에서, 같은 조제1항의 규정을 적용받는 신축주택과 그 외의 주택을 보유한 거주자가 그 신축주택 외의 주택을 양도하는 경우 그 신축주택은 1세대 1주택의 양도소득세 비과세에 관한 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용할 때 당해 거주자의 소유 주택으로 보지 아니하도록 하고 있는데, 같은 조 제1항은 과세특례 대상인 신축주택의 하나로 제2호 에서 2001. 5. 23.부터 2003. 6. 30.까지의 기간(이하 ‘신축주택 취득기간’이라고 한다)내에 사용승인 또는 사용검사를 받은 ‘자기가 건설한 신축주택’을 드는 한편, 거주자의 범위에서 ‘주택건설사업자’를 제외하여 과세특례의 적용을 배제하고 있다.

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 ① 원고가 19. 11. 9. 서울 구 동 - AA빌라 A동 호를 취득한 사실, ② 그 후 원고를 비롯한 AA빌라 A동 12 세대의 소유자들은 그들 소유의 주택을 각 현물출자한 다음, 그곳에 리버AAA 제4동 아파트 19채를 건축하여 20. 11. . 사용승인을 받은 사실, ③ 원고를 포함한 AA 빌라 A동 12세대의 소유자들은 신축된 19채 중 12채에 대하여는 각자의 명의로 소유 권보존등기를 마친 반면, 나머지 7채에 대하여는 공동명의로 소유권보존등기를 마친 다음 이를 판매하였는데, 그 과정에서 2000. 11. 16. ‘AA빌라A동’이라는 상호로 부동 산신축판매업 등록을 한 사실, ④ 한편 원고는 20. 12. 15. 그 소유의 또 다른 주택 인 서울 마포구 도화동 홈타운 아파트 동 호(이하 ‘이 사건 주택’이라 고 한다)를 양도하였는데, 당시 위와 같은 경위로 취득한 서울 강서구 동 - 리버AAA 제*동 ***호(이하 ‘이 사건 신축주택’이라고 한다)를 소유하고 있었던 사실,

⑤ 피고는 20**. 5. 1. 원고가 이 사건 주택의 양도 당시 이 사건 신축주택을 소유하고 있어서 이 사건 주택의 양도가 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 양도에 해당하지 아니한다고 보아 이 사건 양도소득세 부과처분을 한 사실 등을 인정하였다. 이어 원심은, 원고가 AA빌라 A동의 다른 소유자들과 함께 부동산신축판매업 등록 을 하고 리버AAA 제4동 아파트 7채를 신축하여 판매한 이상 구 조특법 제99조의3 제1항에서 말하는 ‘주택건설사업자’에 해당한다고 전제한 다음, 구 조특법 제99조의3은 국가 외환위기 이후 침체되어 있는 국내 건설경기를 활성화하기 위한 일환으로 주택신축을 장려하기 위한 취지로 마련된 것인데, 주택건설사업자가 신축주택을 취득하는 것은 이러한 입법취지와는 무관한 것이므로 그 적용을 배제한 것으로 보이는 점, 구 조특법 제99조의3 제1항은 과세특례의 적용요건으로 거주자로서 주택건설사업자가 아닐것 등을 정하고 있을 뿐 신축주택을 거주할 목적으로 취득하여야 한다거나 판매 목적으로 취득하는 것이 아닐 것 등을 요건으로 삼고 있지 않은 점 등에 비추어 보면, 주택건설사업자에 해당하는 원고에 대하여는 구 조특법 제99조의3 제2항에서 정한 과세특례가 적용될 수 없으므로, 이 사건 주택의 양도로 인하여 발생한 소득이 1세대 1주택의 양도에 따른 비과세소득에 해당하지 아니함을 전제로 한 이 사건 양도소득세 부과처분은 적법하다고 판단하였다.

3. 그러나 이러한 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 받아들이기 어렵다.

• 가. 구 조특법 제99조의3은 제1항에서 거주자가 신축주택 취득기간 중에 주택건설사 업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택(제1호)과 자 기가 건설한 신축주택(제2호)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 감 면을 규정하는 한편, 제2항에서는 위에서 본 바와 같이 1세대 1주택에 대한 양도소득 세 비과세와 관련하여서는 신축주택을 거주자의 소유 주택으로 보지 아니하도록 규정 하고 있다. 이러한 신축주택에 대한 과세특례제도는 양도소득세의 감면을 통하여 새로 건설되는 주택에 대한 매입수요를 창출하고 실수요자의 주택 신축을 장려함으로써 국 가 외환위기 이후 침체된 건설경기 및 부동산시장을 활성화하려는 취지에서 마련된 것 으로서, 주택건설사업자를 과세특례의 적용대상에서 배제한 것은 주택건설사업자가 주 택건설사업의 일환으로 주택을 취득하는 것은 실수요자에게 주택을 공급하기 위한 것 일 뿐 실수요자로서 취득하는 것이 아니어서 위와 같은 입법 취지에 들어맞지 아니하 기 때문이다. 이러한 입법 취지와 함께, 주택건설사업자가 일반 실수요자의 입장에서 주택을 취득 하는 것과 일반 거주자의 주택 취득을 달리 취급할 합리적인 이유를 찾기 어려운 점, 구 조특법 제99조의3 제1항이 ‘주택조합이나 정비사업조합을 통하여 그 조합원이 취득 하는 주택’을 과세특례의 적용대상에 포함하고 있는 것과의 형평 등을 고려하면, 구 조특법 제99조의3 제1항이 과세특례가 적용되는 거주자의 범위에서 주택건설사업자를 제외한 것은 주택건설사업자가 주택건설사업의 일환으로, 즉 실수요자에게 주택을 공 급하기 위한 목적으로 주택을 취득하는 경우를 과세특례의 적용대상에서 배제하기 위 한 것으로 봄이 타당하므로, 주택건설사업자라도 일반 실수요자의 입장에서 주택을 취 득하는 경우에는 구 조특법 제99조의3에서 정한 과세특례의 적용대상이 된다고 보아야할 것이다.
• 나. 원심이 인정한 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면, 새로 신축된 리버AAA 제*동 아파트 19채 중 제3자에게 판매된 7채의 경우에는 원고가 주택건설사업의 일환 으로 취득한 것으로 볼 수 있어서 그와 관련하여서는 주택건설사업자에 해당한다고 하 더라도, 이 사건 신축주택의 경우에는 원고가 이를 실수요자에게 공급하기 위한 목적 으로 취득한 것으로 볼 수는 없고 일반 실수요자의 입장에서 취득한 것으로 봄이 타당 하므로, 이 사건 신축주택의 취득과 관련하여서는 구 조특법 제99조의3에서 정한 과세 특례의 적용대상이 된다고 봄이 타당하다.
• 다. 그런데도 원심은, 이와 달리 원고가 이 사건 신축주택의 취득과 관련하여서도 구 조특법 제99조의3에서 정한 과세특례의 적용이 배제되는 주택건설사업자의 지위에 있 다는 전제 아래, 이 사건 주택의 양도에 대하여는 구 조특법 제99조의3 제2항에서 정 한 과세특례가 적용될 수 없다고 보아 이 사건 양도소득세 부과처분이 적법하다고 판 단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 구 조특법 제99조의3에서 정한 과세특례의 적용 이 배제되는 ‘주택건설사업자’에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있
• 다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

4. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리ㆍ판단하게 하기 위하여 원심법 원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.