임대목적 신축 임대주택은 일시 분양전환되었다 하더라도 이를 건설임대주택이 아닌 미분양주택으로 볼 수 없음

사 건 2013두12546 종합부동산세등부과처분취소 원고, 상고인 주식회사 AA 피고, 피상고인 BBB세무서장 원 심 판 결 서울고등법원 2013. 5. 3. 선고 2011누44893 판결 판 결 선 고

2013. 11. 14.

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제2점에 대하여

• 가. 구 종합부동산세법(2008. 12. 26. 법률 제9273호로 개정되기 전의 것 및 2011. 6. 7. 법률 제10789호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제8조 제2항은 주택에 대한 종합부동산세(이하 ‘주택분 종합부동산세’라 한다)의 과세표준 합산대상에 포함되지 아니하는 주택을 규정하면서, 제1호에서 ‘임대 주택법 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택’을, 제2호에서 ‘제1호의 주택 외에 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택’을 들고 있다. 그리고 구 종합부동산세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22045호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제3조는 위 제1호에 따른 합산배제 임대주택의 요건을 규정하고, 이와 별도로 제4조는 위 제2호에 따른 합산배제 기타주택의 요건을 규정하면서 그 제1항 제3호에서 ‘주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택’에 관하여 정하고 있다. 한편 구 종합부동산세법 제17조 제5항 은 ‘관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제8조 제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당 가산액을 추징하여야 한다’고 규정하고 있다.
• 나. 원심은 그 채택증거를 종합하여, ① 원고가 주택법 제16조 에 의한 민간임대주택 건설사업계획승인을 받아 민간건설임대주택 11,440세대를 신축하여 임대한 사실, ② 원고는 임대주택 11,440세대가 구 종합부동산세법 시행령 제3조 소정의 합산배제 임대주택에 해당한다고 보아 이를 과세표준에서 제외하여 2007, 2008, 2009년도분 각 주택분 종합부동산세를 신고납부한 사실, ③ 그런데 원고는 그 중 CC3차아파트 616세대, 대소아파트 63세대 및 원동1차아파트 10세대 합계 689세대(이하 ‘이 사건 쟁점주택’이라 한다)의 임대를 개시한 때부터 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제1호 (나)목 소정의 임대의무기간 5년이 경과하지 아니한 상태에서 2009. 3.경부터 2009. 12.경까지 사이에 이 사건 쟁점주택의 임차인들과 분양전환에 합의하고 그 임차인들에게 소유권을 이전하여 준 사실, ④ 이에 피고는 이 사건 쟁점주택이 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 아니하게 되었다는 이유로 2010. 11. 2. 원고에게 경감받은 세액에 이자상당액을 가산하여 2007, 2008, 2009년도분 각 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과하는 이 사건 처분을 한 사실 등을 인정하였다. 나아가 원심은, 구 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호 의 문언 내용, 관계 규정의 체계와 형식, 입법취지 등에 비추어, 위 제2호 소정의 ‘주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택’은 ‘분양을 목적으로 건축하였다가 분양되지 아니한 주택’을 의미하고, 구 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 가 규정하는 합산배제 임대주택이나 ‘임대를 목적으로 신축하였으나 임대의무기간 동안 임대하지 아니한 건설임대주택’ 등은 원칙적으로 여기에 포함될 수 없다고 전제한 다음, 이 사건 쟁점주택은 원고가 민간건설임대주택으로 신축하여 임대하였을 뿐이므로 위 제2호 소정의 ‘주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택’에 해당하지 아니한다고 판단하였다.
• 다. 앞서 본 규정과 관련 법리 등에 비추어 살펴보면 원심의 이러한 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 구 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호 가 규정하는 합산배제 기타주택 중 ‘주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택’의 범위에 관한 법리 등을 오해한 위법이 없다.

2. 상고이유 제1점에 대하여

• 가. 구 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 의 위임에 따른 구 종합부동산세법 시행령 제3조 는 제1항 제1호에서 ‘임대 주택법 제2조 제2호 에 따른 건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택’을 합산배제 임대주택의 하나로 규정하면서 (나)목에서 ‘5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것’을 그 요건의 하나로 정하고 있다. 합산배제 임대주택의 임대기간 계산에 관한 특례를 규정한 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 은 제5호에서 ‘다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항 제1호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지는 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다’고 규정하면서 (나)목에서 ‘임대 주택법 시행령 제2조 제1호 에 따른 공공건설임대주택으로서 같은 법 시행령 제13조 제2항 제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환’을 들고 있으나, ‘임대 주택법 시행령 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택’에 관하여는 이에 상응하는 규정을 두고 있지 아니한다. 한편 구 임대 주택법 시행령(2004. 3. 17. 대통령령 제18315호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제2조는 제1호에서 ‘공공건설임대주택: 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택을 말한다’고 규정하고, 제2호에서 ‘민간건설임대주택: 제1호 외의 건설임대주택을 말한다’고 규정하며, 구 임대 주택법 시행령 제9조 제2항 제3호 는 임대의무기간이 5년인 일부 공공건설임대주택과 민간건설임대주택의 경우 ‘임대 개시 후 당해 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 관할 관청에 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우, 임대의무기간 5년 이내에 매각할 수 있다’고 규정하고 있다(구 임대 주택법 시행령 제9조 제2항 제3호 는 2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정되어 제13조 제2항 제3호로 자리를 옮겼다).
• 나. 원심은, 조세법규에 있어서 그 과세요건과 이에 대한 예외적 규정인 비과세 내지 면세요건을 규정하는 것은 그 규정이 현저히 불합리하지 아니하는 한 입법자의 입법재량에 속한다고 전제한 다음, 2010. 2. 18. 대통령령 제22045호로 개정된 종합부동산세법 시행령이 제3조 제7항 제5호 (나)목을 ‘건설임대주택으로서 임대 주택법 시행령 제13조 제2항 제3호 에 따른 임차인에 대한 분양전환’으로 개정함으로써 민간건설임대주택의 경우에도 합산배제 임대주택의 임대기간 계산에 관한 특례를 적용받을 수 있도록 하는 규정을 마련하였으나, 이는 국가재정이나 경제상황의 변동 등을 고려하여 종합부동산세의 과세표준에서 제외되는 범위를 점차 확대한 것으로 보일 뿐, 대통령령으로 합산배제 임대주택의 범위를 정하도록 한 구 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 가 임대 주택법 시행령에 의하여 허용되는 조기분양전환의 경우에는 공공건설임대주택뿐만 아니라 민간건설임대주택에 관하여도 당연히 합산배제 임대주택에 해당하는 규정을 두도록 위임하였다고 볼 수 없고, 나아가 공공건설임대주택과 민간건설임대주택은 그 건설 재원, 임대 및 분양전환의 조건 등에서 차이가 있으므로 공공건설임대주택에 한하여 임대의무기간의 예외를 둔 것을 형평에 반하거나 현저히 불합리하다고 단정할 수 없어 그러한 규정이 조세공평의 원칙에 위배된다고 볼 수도 없다는 이유로, 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제5호 (나)목을 무효로 볼 수 없다고 판단하였다.
• 다. 관련 규정과 법리 등에 비추어 살펴보면 원심의 이러한 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 구 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 의 위임범위나 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제5호 (나)목의 효력에 관한 법리 등을 오해한 위법이 없다.

3. 상고이유 제3점에 대하여

• 가. 구 임대 주택법 시행령 제2조 제1호 는 ‘국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택’만을 공공건설임대주택으로 규정하고 있으나, 2004. 3. 17. 대통령령 제18315호로 개정된 임대 주택법 시행령(이하 ‘개정 임대 주택법 시행령’이라 한다) 제2조 제1호는 공공건설임대주택의 범위를 확대하여 (가)목에서 ‘국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하여 임대하는 주택’을, (나)목에서 ‘ 주택법 제60조 에 따른 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택’을, (다)목에서 ‘공공사업에 따라 조성된 택지(이하 “공공택지”라 한다)에 주택법 제16조 에 따라 사업계획승인을 받아 건설하여 임대하는 주택’을 각각 공공건설임대주택에 해당하는 것으로 규정하되, 그 부칙 제3조에서 ’그 시행일인 2004. 3. 17. 전에 공급받은 공공택지에 건설하는 임대주택의 공급․관리․분양전환․임대조건 등에 대하여는 제2조 제1호의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다‘고 규정하고 있다.
• 나. 원심은, 원고가 2001. 11. 9. 공공택지를 공급받아 그 지상에 이 사건 쟁점주택 중 CC3차아파트를 건설한 이상 이는 구 임대 주택법 시행령 제2조 제2호 소정의 민간건설임대주택에 해당한다고 판단한 다음, 원고가 2004. 11. 2. 한국토지공사로부터 쟁점토지를 인도받아 CC3차아파트의 건설공사에 착공하였음을 들어 CC3차아파트를 개정 임대 주택법 시행령 제2조 제1호 (다)목에 의한 공공건설임대주택으로 보아야 한다는 원고의 주장에 대하여는, 개정 임대 주택법 시행령 부칙 제3조 소정의 공공택지를 ‘공급’받은 날은 개발된 택지를 실제로 인도받은 날이 아니라 택지에 관한 공급계약을 체결한 날로 보아야 한다는 이유로 이를 배척하였다.
• 다. 관련 규정과 법리 등에 비추어 살펴보면 원심의 이러한 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 구 임대 주택법 시행령 제2조 제1호 가 규정하는 공공건설임대주택과 민간건설임대주택의 범위에 관한 법리나 개정 임대 주택법 시행령 부칙 제3조가 규정하는 공공건설임대주택의 범위확대에 따른 경과조치의 해석에 관한 법리 등을 오해한 위법이 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.