특수관계자간에 부동산의 저가임대에 따른 임대료산정의 적정 여부

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유서를 모두 살펴보았으나, 상고인의 상고이유에 관한 주장은 상고심철차에관한특례법 제4조 제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다고 인정되므로, 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. ※ 참고자료 서울고등법원2005누10202 (2006.5.10.)

1.원고의 항소를 기각한다. 2.항소비용은 원고의 부담으로 한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2004. 2. 2. 원고에 대하여 한 별지 제1목록 기재 부과 처분을 모두 취소한다.

• 가. 원고는 별지 제2목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 소유자로서, 1999. 1. 1.경부터 주식회사 ○○지류(이하 ‘소외 회사’라 한다)에게 위 건물 중 1층(근린생활시설 336.51㎡) 전부 및 2층(699.21㎡)의 1/2부분을 무상 사용하게 하다가 1999. 4. 1. 임대보증금 10,000,000원, 임대료 월 1,500,000원으로 정하여 임대하는 계약을 체결하였고(이하 ‘이 사건 임대’라 한다), 소외 회사는 위 임차부분을 점포 및 창고로 사용하였다. 한편 원고는 위 2층의 나머지 1/2 부분을 자신이 운영하는 개인업체인 ‘○○지류사’의 사업장으로 사용하다가, 2003. 1. 1. 이후에는 그 영업을 사실상 중단하면서 이 부분도 소외 회사에게 사용하게 하여, 결국 1, 2층 모두가 임대부분이 되었다.
• 나. 그런데 소외 회사는 원고의 아들 김○○가 대표이사로 운영하는 회사이고, 위 회사의 주식은 김○○(35%), 김○○의 처(15%), 원고의 처(20%), 원고의 딸들(합계 30%)이 전부 소유하고 있다.
• 다. 한편 원고는 위와 같은 무렵에 이 사건 건물의 3층 692.46㎡ 전부를 외과의원에 임대보증금 80,000,000원, 임대료 월 3,500,000원에 임대하였다.
• 라. 피고는, 원고가 특수관계자인 소외 회사에게 시가보다 낮은 임대료를 받고 이 사건 임대를 하였다는 이유로 위 건물 3층의 임대료 상당액을 이 사건 임대차에서의 임대료 시가로 보고{다만, 3층의 임대료인 월 3,500,000원을 면적 단위로 환산하여(3,500,000원/692.46㎡ = 약 5,054원/㎡) 이 사건 임대부분 면적에 따라 계산한 뒤 일부 저감하여 결국 이 사건 임대부분의 임대료시가를 1999년부터 2002년까지는 월 3,430,000원, 2003년 이후에는 월 5,175,000원으로 산정하였다}, 부가가치세법 및 소득세법상의 부당행위계산 부인규정을 적용하여 과세표준을 경정한 다음, 2004. 2. 2. 원고에 대하여 별지 제1목록 기재와 같이 부가가치세 및 종합소득세 합계 54,296,330원을 부과고지하였다(이하 통틀어 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1 내지 8호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장요지 이 사건 건물은 전면의 지고가 높아 전면에서 볼 때 2층이 사실상 1층에 해당하고 1층은 지하층에 해당하는 등 지리적, 구조적인 특수성으로 인하여 이 사건 임대부분(1,2층) 임대조건이 의원이 입주해 있는 3층보다 열악하다. 그리고 이 사건 임대부분의 건물 내 위치는 2층의 경우 건물 후면(안쪽)이고, 1층의 경우 주차장 부분을 제외한 근린생활시설 부분으로서 이는 건물의 바깥쪽(이면도로 쪽)과 안쪽으로 나뉘어져 있다. 이러한 사정을 감안하면 이 사건 임대부분의 임대료는 3층의 임대료보다 적을 수밖에 없고, 약정임대료인 월 1,500,000원은 시세에 따른 적정한 액수이다. 그런데도 피고가 건물 3층의 임대료 월 3,500,000원을 기준으로 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.
• 나. 관계법령

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 3의2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가

○ 구 부가가치세법(1999. 12. 28. 법률 제6049호로 개정되기 전의 것) 제13조【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

○ 부가가치세법시행령 제50조 【시가의 기준】

① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다.

1. 사업자가 특수관계에 있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다) 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법시행령 제98조 제3항 및 제4항 또는 법인세법시행령 제89조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격

○ 구 부가가치세법시행령(2002. 12. 30. 대통령령 제17827호로 개정되기 전의 것) 제50조 【시가의 기준】

① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다.

1. 사업자가 특수관계에 있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다) 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법시행령 제98조 제3항 또는 법인세법시행령 제89조 제2항 의 규정에 의한 가격

○ 구 부가가치세법시행령(2000. 12. 29. 대통령령 제17041호로 개정되기 전의 것) 제50조 【시가의 기준】

① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계가 있는 자(소득세법시행령 제98조제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다) 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다.

○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득 사업소득 일시재산소득 기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 구 소득세법시행령(2002. 12. 30. 대통령령 17825호로 개정되기 전의 것) 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족

3. 당해 거주자의 종업원외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정한는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50이상이거나 당해거주자가 대표자인 법인 (이하 생략)

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때. (단서 생략)

5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필용경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

○ 구 법인세법시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18174호로 개정되기 전의 것)제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식등을 제외한다.

2. 상속세및증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 젠세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 “원가”라 한다)과 원가에 당해 사업연도중 특수관계자외의 자에게 저공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액

⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.

○ 구 법인세법시행령(2002. 12. 30. 대통령령 제17826호로 개정되기 전의 것)제89조 【시가의 범위 등】

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식등을 제외한다.

2. 상속세및증여세법 제38조 동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

○ 구 법인세법시행령(2000. 12. 29. 대통령령 제17033호로 개정되기 전의 것)제89조 【시가의 범위 등】

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액중 큰 금액

• 가. 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 젠세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액
• 나. 당해 자산의 감가상각비(기준내용연수와 그에 따른 상각률 및 제26조제4항의 규정에 의한 감가상각방법에 의하여 계산한 당해 사업연도중의 임대차기간에 해당하는 상각범위액을 한도로 한다) 및 공과금  수선비등 그 자산을 유지관리함으로써 발생하는 비용의 합계액

2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 “원가”라 한다)과 원가에 당해 사업연도중 특수관계자외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 매출액으로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액

• 다. 인정사실

(1) 이 사건 건물은 폭 35m의 대로변에 접한 전면(남쪽)이 지대가 높아 건물2층이 사실상 1층처럼 접해 있고, 건물 1층은 지대가 낮은 건물 후면의 주택가 이면도로(폭 10m) 쪽에서 보면 1층이 맞지만 건물 전면에서 출입하면 사실상 지하층이 되는 구조로 되어 있다. 그리고 위 건물의 1층은 면적이 총 696.51㎡인데, 세부적으로 보면 건물 전면(바깥쪽)의 점포 부분 70.98㎡와 후면(안쪽)의 점포 부분 265.53㎡를 합한 근린생활시설 336.51㎡ 및 건물 중앙의 주차장 부분 360㎡로 나뉘어져 있다. (2)원고는 종전부터 이 사건 건물 1, 2층에서 ‘○○지류사’라는 지류판매업체를 운영해 오다가, 1999. 4. 1. 앞서 본 바와 같이 아들 김○○가 운영하는 지류판매법인인 소외 회사에게 이 사건 건물 중 1층 336.51㎡ 전부 및 2층 699.21㎡의 1/2 부분을 보증금 10,000,000원, 임대료 월 1,500,000원으로 정하여 임대하였다. 그런데 당시 임대차계약상 원고와 소외 회사의 관계 등으로 인하여 이 사건 건물 2층 중 소외 회사에 대한 임대부분(1/2)의 위치를 특정하지 않았기에, 건물 2층은 원고의 ○○지류사와 소외 회사가 특별한 구분 없이 공동으로 사용하면서 복사지 및 인쇄용지의 보관, 도  소매 등 영업을 함께 하였다. 그리고 이 사건 건물 1층은 소외 회사가 절단기, 지류 등을 보관하면서 단독으로 점유 사용하였다.

(3) 김○○가 운영하는 소외 회사의 총수입은 1998년(당시는 개인 업체였다)에 2,617,818,000원이었으나, 1999. 1. 1. 법인 전환과 아울러 이 사건 건물에 입주한 이후 1999년 5,191,020,000원, 2000년 7,954,448,000원, 2001년 7,536,919,000원, 2002년 8,927,084,000원으로 늘어나, ○○지류사와 소외 회사의 전체 수입액 합계 가운데 소외회사의 수입액이 차지하는 비중이 76% 내지 98%에 이른다. 반면에 원고 운영의 ○○지류사의 총수입은 1997년 2,938,405,000원, 1998년 3,477,734,000원을 기록하였으나, 소외 회사가 입주한 1999년에는 1,721,774,000원으로 급격히 감소하였고 그 이후에도 마찬가지이다.

(4) 제1심 법원과 이 법원의 각 임대료감정에 의한 이 사건 임대부분의 월 임대료는 대략 다음과 같다. (가) 층별 효용비에 있어서, 전면도로에 접한 2층을 기준치 100으로 하여 3층은 50, 4층은 40으로 하고, 1층은 건물 전면 기준으로는 지층이지만 후면도로와 등고 평탄하게 접하는 점을 고려하여 60으로, 지하1층은 효용성, 이용도, 현상 등을 고려하여 20으로 할 때(제1심 감정 및 이 법원의 1차 감정보완 참조) 2002년 2001년 2002년 2003년 비고 2층 2,488,940원 2,485,895원 2,485,895원 5,118,105원 (349.6㎡) 좌동 좌동 (699.21㎡) 1층 989,900원 988,800원 988,800원 1,017,800원 합계 3,478,840원 3,474,695원 3,474,695원 6,135,905원 *계산식 = 층별 가격(임대면적 해당분) × 기대이율(0.06) ÷ 12개월 2000년 2001년 2002년 2003년 비고 2층 2,588,100원 2,584,900원 2,584,900원 5,322,000원 (346.6㎡) 좌동 좌동 (699.21㎡) 1층 (336.51 857,800원 856,800원 856,800원 882,000원 합계 3,445,900원 3,441,700원 3,441,700원 6,204,000원 (나) 층별 효용비를 2층 100, 3층 50, 4층 40, 1층 50, 지층 20으로 할 경우(이 법원의 제2차 감정보완 참조) [인정근거] 갑 1 내지 6호증, 을 3 내지 16호증의 각 기재, 제1심 및 당원의 감정인 이○○(○○감정평가법인)에 대한 각 감정촉탁결과, 변론 전체의 취지

• 라. 판단

(1) 우선 이 사건 임대부분의 건물 내 위치에 대하여 본다. 원고는 소외 회사에게 이 사건 건물 2층 중 후면의 1/2 부분을 임대하였다고 주장하나, 위에서 인정한 바와 같이 원고는 1999년부터 2002년까지 소외 회사에게 이 사건 건물 2층의 1/2 부분을 임대하면서 그 위치를 특정하지 아니한 채 소외 회사로 하여금 원고가 운영하는 ○○지류사와 공동으로 2층 전체를 사용하게 하였으므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대부분을 2층 내부의 효용도에 따라 전후면으로 구분할 수는 없고 2층을 전체적으로 균등하게 1/2로 나누어 임대한 것으로 봄이 상당하며, 이 점은 임대료 산정에 있어서도 마찬가지이다(원고는 위 2층 후면 임대사실에 대하여 피고가 자백하였다고 주장하나, 변론 전체의 취지에 비추어 그와 같이 볼 수 없다). 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 다음으로 건물 1층 부분에 대하여 보면, 이 사건 건물 1층의 면적은 전체 696.51㎡이지만 그 중 원고가 소외 회사에게 임대한 면적이 336.51㎡로서 건축물관리대장상 근린생활시설 부분의 면적과 일치하는 점에 비추어 원고는 위 근린생활시설 부분(다시 건물 전면과 후면으로 나뉜다)만을 임대하였다고 봄이 상당하고, 나머지 주차장 부분(건물 중앙)은 임대 대상이 아니라고 할 것이다.

(2) 다음으로, 이 사건 임대차에 있어서의 적정임대료(시가)에 관하여 살핀다. 일반적인 상관행에 비추어 상가건물 1. 2층의 임대료는 같은 건물 3층의 임대료보다 높다고 할 것인 점(이 사건의 경우 건물 전면을 기준으로 층수를 정하더라도, 1층 부분의 임대료가 2층보다 높을 것임은 쉽게 추단할 수 있고, 다만 지하층 부분의 임대료가 문제가 될 수는 있겠으나 이 또한 완전한 지하층이 아니고 건물 후면도로 쪽에서 볼 때는 1층에 해당하기 때문에 2층보다 반드시 낮을 것이라고 단정할 수 없다), 앞서 본 바와 같이 원고가 수년간 특수관계인 아닌 제3자에게 이 사건 건물 중 3층 부분을 임대보증금 80,000,000원, 임대료 월 3,500,000원으로 정하여 임대한 점, 이 사건 소송중의 임대료 감정결과에 의하면 건물 내의 층별 효용도를 2층을 100으로 하였을 때 3층을 50으로 하고 1층을 최소한 50으로 하더라도(원고는 3층의 효용도를 더 높이고 1층의 효용도를 더 낮추어야 한다고 주장하나, 위 감정결과에 비추어 받아들이지 않는다) 이 사건 임대부분의 감정임대료 금액은 오히려 피고가 산정한 임대료 금액을 초과하는 점을 모두 종합하여 보면, 이 사건 임대차에서의 적정임대료 시가는 적어도 원고가 동일 건물 내의 3층 부분을 제3자에게 임대하면서 일반적으로 거래하였던 가격 상당액(5,054원/㎡)이라고 볼 수 있다.

(3) 그렇다면, 피고가 이 사건 임대차의 임대료 시가를 위와 같이 3층 부분의 임대료 상당액으로 본 뒤 이를 기준으로 부당행위계산 부인규정을 적용하여 원고에 대하여 부가가치세와 종합소득세를 경정 부과한 이 사건 처분에 원고 주장과 같은 위법은 없다고 할 것이다.

따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론이 같아 정당하고 원고의 항소는 이유 없으므로 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.