소급감정 임료에 의하여 적정임료산출의 적법여부

원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고 이유를 판단한다. 사업자가 특수관계에 있는 자에게 부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우에 있어서 과세표준이 되는 부동산임대용역의 시가는 사업자와 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 하여야 하고, 그와 같은 거래의 실례가 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있지만, 그러한 감정가액은 부동산의 위치, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역내의 부동산에 대한 적정 거래 가능가격 등을 참작하여 객관적이고 합리적인 방법으로 산정한 것이어야 한다(대법원 1997. 9. 9. 선고 97누1570 판결 등 참조). 원심판결의 이유에 의하면, 원심은 토지의 기초가격에 기대이율을 곱한 후 임대에 필요한 제반 경비를 더하여 임료를 계산하는 이른바 적산법을 채택한 제1심 감정인 권○○의 감정결과를 토대로 이 사건 토지의 임료상당액을 산정하였음을 알 수 있다. 그러나 위 감정결과나 이를 채택한 원심의 조치는 위의 법리와 기록에 비추어 수긍할 수 없다. 적산법의 기대이율이란 임대할 부동산을 취득함에 있어 소요되는 비용에 대한 기대되는 이익의 비율을 뜻하는 것으로서 국공채이율, 은행의 장기대출금리, 일반시중의 금리, 정상적인 부동산거래이윤율, 국유재산법과 지방재정법이 정하는 대부료율 등을 참작하여 결정하여야 할 것이다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다31483 판결 등 참조). 그런데 기록에 의하면, 위 감정결과를 기재한 감정평가서나 원심의 사실조회에 대한 위 감정인의 회신에는 이 사건 토지의 기대이율이 1998년부터 2002년까지 모두 2.4%로 동일하다고 평가하면서, 그 산정근거로 국유재산법 시행령 제26조 제1항, 서울특별시 공유재산관리조례 제23조, 한국감정평가협회가 제정한 보상평가지침 제49조 제4항 소정의 요율, 1998년부터 2002년까지 매년 1월의 일반시중금리 등만이 언급되어 있을 뿐, 기대이율을 산정함에 있어 고려되어야 할 제반 사정들과 그에 따라 기대이율을 산출한 과정에 대한 구체적이고 합리적인 설명이 결여되어 있고, 다만 위 사실조회 회신에는 위 기대이율의 산정근거로 서울특별시 내의 11개의 임대사례들 중 주차장 등 나지를 임대한 7개 사례의 기대이율이 0.91% 내지 2.94%라는 점이 제시되고 있으나, 위 감정평가서에 의하더라도 위 감정인은 이 사건 토지의 임료감정 당시 이른바 임대 비교사례법을 채택할 적정한 임대사례가 없어 적산법에 의하여 그 임료를 산정하였다는 것이므로, 위와 같은 임대사례들을 들어 위 기대이율이 객관적이고 합리적으로 산정된 것이라고 보기는 어렵다. 특히 기대이율은 금융시장에서의 이자율과 밀접한 연관을 가지는 것인바, 위 사실조회회신에 의하면 정기예금이율이 1998. 1.에는 15.85%였다가 2002. 1.에는 4.98%로 급격하게 변동되었다는 것인데, 그럼에도 불구하고 위 기간 동안의 기대이율이 동일하다는 것은 상식에 어긋남은 물론 도대체 위 감정인이 국공채이율, 은행의 장기대출금리, 일반시중의 금리 등을 구체적으로 어떻게 참작하여 기대이율을 산출하였다는 것인지 의심하지 않을 수 없다. 결국 위에서 본 바와 같이 경험칙에 어긋나거나 적산법의 기본원칙에 반하는 위 감정인의 감정결과를 채택하여 이 사건 토지에 대한 임대용역의 시가를 산정한 원심의 조치는 채증법칙을 위배하거나 적산법의 기대이율의 산정에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유 제1점의 주장은 이유 있다. 따라서 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 관계법령 [국세기본법] 제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 제16조(근거과세)

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치․기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치․기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사․결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

③ 정부는 제2항의 규정에 의하여 기장의 내용과 상이한 사실이나 기장에 누락된 것을 조사하여 결정한 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 부기하여야 한다. [부가가치세법] 제21조(결정 및 경정)

② 사업장 관할세무서장․사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 제1항의 규정에 의하여 각 과세기간에 대한 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 세금계산서․장부 기타의 증빙을 근거로 하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 추계할 수 있다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 세금계산서․장부 기타의 증빙이 없거나 그 중요한 부분이 미비인 때

2. 세금계산서․장부 기타의 증빙의 내용이 시설규모․종업원수와 원자재․상품․제품 또는 각종요금의 시가에 비추어 허위임이 명백한 때

3. 세금계산서․장부 기타의 증빙의 내용이 원자재사용량․동력사용량 기타의 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 때 [ 부가가치세법 시행령] 제69조(추계결정․경정방법)

① 법 제21조제2항 단서에 규정하는 추계는 다음 각호에 규정하는 방법에 의한다.

1. 기장이 정당하다고 인정되고 신고가 성실하여 법 제21조제1항의 규정에 의한 경정을 받지 아니한 동일업황의 다른 동업자와의 권형에 의하여 계산하는 방법

2. 국세청장이 업종별로 투입원재료에 대하여 조사한 생산수율이 있는 때에는 이를 적용하여 계산한 생산량에 그 과세기간중에 공급한 수량의 시가를 적용하여 계산하는 방법

3. 국세청장이 사업의 종류․지역등을 감안하여 사업과 관련된 인적․물적 시설(종업원․객실․사업장․차량․수도․전기등)의 수량 또는 가액과 매출액의 관계를 정한 영업효율이 있는 때에는 이를 적용하여 계산하는 방법

4. 국세청장이 사업의 종류별․지역별로 정한 다음의 기준 중의 하나에 의하여 계산하는 방법

• 가. 생산에 투입되는 원․부재료 중에서 일부 또는 전체의 수량과 생산량과의 관계를 정한 원단위 투입량
• 나. 인건비․임차료․재료비․수도광열비 기타 영업비용 중에서 일부 또는 전체의 비용과 매출액의 관계를 정한 비용관계비율
• 다. 일정기간동안의 평균재고금액과 매출액 또는 매출원가와의 관계를 정한 상품회전율
• 라. 일정기간동안의 매출액과 매출총이익의 비율을 정한 매매총이익률
• 마. 일정기간동안의 매출액과 부가가치액의 비율을 정한 부가가치율

5. 추계결정․경정대상사업자에 대하여 제2호 내지 제4호의 비율을 산정할 수 있는 경우에는 이를 적용하여 계산하는 방법

6. 주로 최종소비자를 대상으로 거래하는 음식 및 숙박업과 서비스업에 대하여는 국세청장이 정하는 입회조사기준에 의하여 계산하는 방법 [식품위생법] 제27조(위생교육)

② 제21조의 규정에 의한 영업을 하고자 하는 자는 미리 위생에 관한 교육을 받아야 한다(단서 생략).

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 위생교육을 받아야 하는 자중 영업에 직접 종사하지 아니하거나 2 이상의 장소에서 영업을 하고자 하는 자는 그 종업원중 식품위생에 관한 책임자를 지정하는 경우 그 책임자로 하여금 교육을 받게 할 수 있다(단서 생략).