건물임대업에서의 실질적인 임대사업자 해당여부

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

상고이유를 기록 및 원심판결과 대조하여 살펴보건대, 상고인의 상고이유에 관한 주장은 상고심절차에 관한 특례법 제4조 에 해당하여 이유 없음이 명백하므로, 같은 법제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. ※참고자료 판례 서울고등법원 2005누22014 (2006.5.12.판결)

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비원은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 원고에게 한 별지 처분내역 기재 종합소득세 및 증여세 부과처분을 취소한다.

• 가. 건물의 신축과 사업자 등록

(1) 원고 및 그의 동생인 박○○(이하 ‘원고 등’이라 한다)은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대 654.3㎡(이하 ‘이 사건 제1토지’라 한다)의 공동 소유자이고, 원고 등의 아버지인 박○○는 위 같은 동 ○○번지 대 494.1㎡(이하 ‘이 사건 제2토지’라 한다)의 소유자이다.

(2) 원고 등은 1991.9.20.○○세무서에 2인을 공동사업자로 하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 그 무렵 주식회사 ○○건설(이하 ‘소외 회사’라고 한다)과 사이에 이 사건 제1,2 토지상에 지상 6층의 업무시설 및 근린생활시설(○○프라자) 이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 건축하는 공사도급계약을 공사대금 36억 8,500만 원, 준공기일 1993.4.30.로 정하여 체결하였다.

(3) 원고 등은 1993. 6경 이 사건 건물이 준공되자 같은 해 6. 24 원고 등 2인 명의로 소유권보존등기를 마치고, 그 무렵 위 사업자등록을 원고 등과 박○○ 3인 명의로 변경하였다.

(4) 그런데 사업자등록을 3인 명의로 변경할 당시 작성하였다는 동업계약서에 원고의 주소지, 박○○의 주민등록번호와 주소지가 사실과 다르게 기재되어 있다. 또한 3인의 공동사업에의 출자비율에 아무런 정함이 없다. 반면에 위 동업계약서에 손익의 귀속비율은 1/3로 정해져 있고, 1993년 이후로 원고 등과 박○○는 이 사건 건물의 임대소득은 각 1/3씩 귀속한 것으로 각자의 종합소득세를 신고, 납부하였다.

• 나. 증여세 부과 및 국세심판 경위

(1) 원고 등은 이 사건 건물을 임대하여 임차인들로부터 수령한 임대차보증금 1,780,000,000원을 1993.8.6.부터 같은 해 10. 24.까지의 기간 동안 5회에 걸쳐 소외 회사에게 공사비로 지급하였다.

(2) 한편 ○○세무서장은, 위 임대차보증금은 이 사건 제1, 2토지 및 건물에 대한 것이므로 이 사건 제2토지를 제공한 박○○에게도 출자지분에 비례하여 임대차보증금에 대한 지분권이 있는데, 원고 등이 그 중 일부를 박○○에게 지급하지 아니하고 이를 전부 이 사건 건물에 대한 공사대금으로 지급한 것은 결국 박○○가 위 임대차보증금 중 자신이 지분에 해당하는 부분을 원고 등에게 증여한 것이라고 판단하였다. 이에 따라 ○○세무서장은 위 임대차보증금을 토지 및 건물의 가액에 의하여 안분 계산하여 이 사건 제2토지의 가액에 대응하는 임대차보증금 648,134,000원이 증여재산가액이라고 보고 1994.4.16.및 같은 해 5.1.원고 등에 대하여 각기 증여세 합계 133,910,660원을 부과ㆍ고지하였다.

(3) 이에 대하여 원고 등은 1994.8.12. 국세심판소에 심판청구를 제기하여 이사건 건물은 원고 등 2인의 자력으로 신축한 것임에도 불구하고 ○○세무서장이 위 임대차 보증금 648,134,000원은 박○○에게 귀속되는 것임을 전제로 위 증여세 부과처분을 한 것은 위법하다고 주장하였다.

(4) 국세심판소는 1995.7.19. 원고 등의 위 주장을 받아들여 박○○가 이 사건 제2토지를 원고 등에게 무상 제공한 것이 소득세법상 부당행위계산의 부인 대상이 됨은 변론으로 하고 박○○가 위 임대차보증금에 대하여 어떠한 권리를 가진다고 볼 수 없으므로, 위 임대차보증금은 다른 특별한 사정이 없는 한 위 건물의 공동소유자인 원고등에게 귀속되는 것이어서 위 증여세 부과처분은 위법하다는 이유로 이를 취소하였다.

• 다. 건물의 임대 및 관리

(1) 이 사건 건물에 관하여 체결된 임대차계약의 내용은 다음과 같다. (가) 임대인이 ‘○○프라자 대표 박○○ 외 1인‘으로 표시된 계약의 임차인 및 임대차보증금, 임대차계약 일자: 주식회사○○○(2억 원,1998.2.경), ○○○○○○○주식회사(8천만 원, 2000. 9.경),주식회사 ○○○○○○여행사(1,400만 원, 2000.9.경),이○○(4,210만 원, 2000.6.경) 등 (나) 임대인이 ‘원고, 박○○, 박○○’로 표시된 계약의 임차인 및 임대차보증금, 임대차계약 일자: ○○○○○중앙회(13억 8,400만 원, 1994. 7.경), ○○○○보험 주식회사(8,800만 원, 1998. 11.경),○○○○○중앙회(13억 8,400만 원, 2000. 7.경)등

(2) 이 사건 건무의 임대차계약으로 인하여 임차인들로부터 수령한 임대차보증금은 대부분 원고 명의의 예금계좌(○○○○○조합) 계좌번호 ○○○○-○○-○○○○○○로 입금되었고, 위 건물에 관한 관리비 통장은 건물 신축 당시부터 원고가 관리하여 왔다.

• 라. 이 사건 제2토지의 증여 등

(1) 박○○는 2000.11.13. 이 사건 제2토지를 원고에게 증여하여 같은 달 14. 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

(2) 박○○는 위 증여와 관련하여 이사건 건물에 관한 임대차계약상의 임대보증금 총액 1/3에 해당하는 774,958,000원의 임대차보증금반환채무를 원고가 인수한 것으로 보아 이를 증여재산가액에서 차감하여 증여세 395,117,280원을, 양도소득세 90,491,380원을 각 신고ㆍ납부하였다.

• 마. 처분의 경위

(1) ○○지방국세청장은 피고에 대한 감사에서 ① 박○○가 이 사건 제2토지에 원고 등이 이 사건 건물을 신축하도록 한 것은 대지의 무상사용에 해당하며, ② 그가 이 사건 건물의 소유자가 아닌 점 등에 비추어 볼 때 그를 건물임대업의 사업자로서 등록을 한 것은 사실과 다른 것이고, ③ 그가 위 임대차보증금반환채무의 1/3을 부담한다고 볼 수 없기 때문에 위 증여를 부담부증여로 인정한 것은 잘못이라고 지적하였다.

(2) 이에 따라 피고는 이 사건 건물임대업은 원고 등 2인이 동업하는 것이고 위 박○○는 공동사업자로 볼 수 없다는 전제하에 ① 2003.12.10. 이 사건 제2토지의 무상사용은 소득세법 제41조에 규정된 ‘조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것’에 해당한다는 이유로 별지 처분내역 기재와 같은 종합소득세를, ② 같은 해 12. 12. 이 사건 제2토지의 증여는 부담부증여에 해당하지 않는다는 이유로 위 처분내역 기재와 같은 증여세를 원고에게 각 부과ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다.) 【인정 근거】 다툼 없는 사실, 갑1 내지 16호증, 을 제1호증의 1 내지 을 제3호증의 2, 을 제4호증의 1, 2, 3, 을 제5호증의 1 내지 15이 각 기재, 제1심 증인 백○○의 증언(일부 믿지 않는 부분 제외), 변론전체의 취지

• 가. 원고의 주장 박○○는 이 사건 제2토지를, 원고 등은 이 사건 제1토지 및 건물을 각기 출자하여 공동으로 부동산임대업을 경영하였는바, 피고가 이와는 달리 박○○는 공동사업자에 해당하지 않음을 전제로 하여 한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단 실질과세의 원칙상 당사자들이 공동사업(동업) 관계에 있었는지 여부는 당사자들의 사업자등록 또는 소득세 신고 내용 등의 형식에 따라 결정할 것이 아니라 출자 여부, 손익의 귀속관계 및 경영참가 여부 등 제반 사정을 종합하여 실질적으로 결정하여야 할 것이다. 그런데 이 사건의 경우, 원고 등은 이 사건 건물을 신축하여 그들 2인 명의로 소유권보존등기를 마쳤고 그 공사대금은 위 건물을 임대하여 받은 임대차보증금으로 충당한 점, 원고 등은 위 국세심판절차에서 위 건물에 관한 임대차보증금은 그들 2인에게 귀속된다고 주장하였고 그 주장이 받아들여져 증여세 부과처분이 취소되었던 점, 이 사건 건물의 임대 및 관리는 주로 원고가 하였던 점, 원고 주장의 이 사건 건물의 임대보증금 중 1/3에 해당하는 774,958,000원을 박○○가 보유하고 있다고 볼만한 자료도 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 건물의 임대업은 원고 등 2인이 동업으로 한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 건물임대업의 실질적인 공동사업자가 원고 등 2인임을 전제로 내려진 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하다. 따라서 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.