상속개시일 이전에 이루어진 매매가격을 상속개시 당시의 시가로 볼 수 있는지 여부

피상속인이 매매로 취득한 부동산의 권리의 일부가 타인에게 속한 경우 매도인의 담보책임 및 상속재산의 범위 피상속인 소유의 부동산에 관하여 체결된 토지매매계약이 상속개시 이전에 이미 토지거래허가와 관련하여 확정적으로 무효인 상태라면 그 부동산은 상속재산에 포함되어야 하는 한편 그 매매대금의 반환채무도 상속재산에서 공제할 채무에 포함된다고 한 사례 상속개시일로부터 약 3년 8개월 이전에 이루어진 매매가격을 상속개시 당시의 시가로 볼 수 있다고 한 사례 【판결요지】 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 경우, 선의의 매수인은 매도인에게 담보책임을 물어 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있을 뿐만 아니라 이로써 전보되지 못하는 손해가 있는 경우에는 그 손해배상도 청구할 수 있다고 할 것인데, 피상속인이 매매계약 당시에 매매의 목적이 된 부동산 중 일부분의 소유권이 매도인에게 속하지 아니함을 알지 못하였다면 피상속인은 선의의 매수인에 해당하고, 따라서 피상속인은 매도인에 대하여 감액대금반환을 청구할 수 있을 뿐만 아니라 이로 인한 손해배상도 청구할 수 있다고 할 것인바, 구 상속세법(1994. 12. 22. 법률 제4805호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항은 상속재산의 가액 등은 상속개시 당시의 현황에 의한다고 규정하고 있으므로, 상속개시 당시에 이미 상속대상 부동산 중 일부의 소유권이 타인에게 속함으로 인하여 그 부분을 양도받지 못하게 됨으로써 피상속인이 갖게 되는 대금감액청구권 및 손해배상청구권은 상속재산에 포함된다. 피상속인 소유의 부동산에 관하여 매수인과의 사이에 체결된 매매계약의 내용이 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것)상의 허가기준에 미달하여 객관적으로 토지거래허가가 날 수 없는 경우에 해당하여 그 매매계약 당시부터 확정적 무효인 상태였다고 할 수 있을 뿐 아니라, 그 뒤 매도인인 피상속인이 양도소득세 문제로 인하여 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시하고 매수인 또한 토지거래허가신청을 하지 아니한 채 장기간 방치함으로써 적어도 피상속인이 사망할 때까지는 확정적으로 무효인 상태로 되었다고 보아, 상속개시 당시 피상속인은 그 매매계약의 무효에 따라 매수인으로부터 이미 지급받은 매매대금을 부당이득으로 반환할 채무를 부담하고 있었으므로, 위 부동산은 상속재산에 포함되어야 하는 한편 그 매매대금의 반환채무도 상속재산에서 공제할 채무에 포함된다고 한 사례. 피상속인 소유의 부동산에 관하여 매수인과 사이에 체결된 매매계약은 일반적인 거래에 따라 이루어진 것으로서 그 매매계약상의 매매가격은 그 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로서 당시의 시가로 볼 수 있고 그 매매계약이 토지거래허가와 관련하여 결국 확정적으로 무효로 되었다고 하여 달리 볼 것은 아니며, 위 매매계약이 상속개시일로부터 약 3년 8개월 이전에 이루어진 것이기는 하나, 그 후에 이루어진 위 부동산의 거래시점별 매매단가들이 위 매매계약상의 매매단가를 약간 상회하는 정도로 큰 차이를 보이지 않고 유사한 점, 그리고 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의할 경우 위 부동산의 가액이 위 매매가격의 41% 정도에 불과한 사정 등에 비추어 볼 때, 위 부동산은 위 매매계약일과 상속개시일 사이에 그 가격의 변동이 없었다고 보여지고, 그 사이에 시가의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 없어 위 매매가격을 상속개시 당시의 시가로 봄이 상당하다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제572조 제1항, 제3항, 구 상속세법(1994. 12. 22. 법률 제4805호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항(현행 상속세및증여세법 제14조 제1항 참조), 제9조 제1항(현행 상속세및증여세법 제60조 제1항 참조) [2] 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3 제1항, 제7항, 제21조의4 제1항 제2호 (다)목, 제5호, 구 상속세법(1994. 12. 22. 법률 제4805호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항(현행 상속세및증여세법 제14조 제1항 참조), 제9조 제1항(현행 상속세및증여세법 제60조 제1항 참조) [3] 구 상속세법(1994. 12. 22. 법률 제4805호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항(현행 상속세및증여세법 제60조 제1항 참조), 구 상속세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14469호로 개정되기 전의 것) 제5조 제1항(현행 상속세및증여세법 제60조 제1항, 제3항 참조), 제2항 제1호(현행 상속세및증여세법 제61조 제1항 제1호 참조) 【원심판결】 서울고법 2000. 4. 7. 선고 96구43739 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이유】

1. 제1주장에 관하여 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고가 원고들에 대하여 이 사건 상속세부과처분을 함에 있어, 상속개시일인 1994. 8. 15. 당시에 피상속인인 소외 망 이○○의 소유 명의로 등재되어 있던 경기 ○○시 ○○면 ○○리 산 129-1 임야 19,992㎡ 및 같은 리 산 129-17 임야 21,338㎡(원래 같은 리 산 129-1 임야 41,330㎡이었으나 1989. 10. 10. 위와 같이 분할됨, 다음에는 '이 사건 제1부동산'이라 쓴다)를 이 사건 상속재산에 모두 포함시키고 그 가액을 상속개시 당시의 개별공시지가에 의한 금 392,635,000원(= 41,330㎡ × 9,500원)으로 평가하였으나, 이 사건 제1부동산은 피상속인이 1989. 7. 5. 소외 인○○으로부터 대금 270,000,000원에 매수하여 소유권이전등기까지 경료받은 토지인데, 그 중 9,380㎡ 부분은 위의 매매 이전에 이미 인○○과 소외 최○○ 사이의 소송에서 최○○의 소유로 확정되었던 토지이어서, 이 사건 제1부동산 중 9,380㎡ 부분에 관하여 경료된 인○○ 명의의 소유권이전등기 및 이에 기하여 경료된 피상속인 명의의 소유권이전등기는 모두 원인을 결여한 무효의 등기라고 할 것이므로, 이 사건 제1부동산 중 9,380㎡ 부분(개별공시지가에 의한 평가금액 89,110,000원)은 이 사건 상속재산에서 제외되어야 하고, 한편 피상속인은 위의 매매계약에도 불구하고 그 매매의 목적인 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 이를 양도받지 못하게 됨으로써 이미 지급한 매매대금 중 위의 9,380㎡ 부분에 해당하는 매매대금액 61,277,522원(= 금 270,000,000원 × 9,380㎡/41,330㎡)을 인○○으로부터 반환받을 수 있는 권리가 있다고 할 것이고, 여기에서 피상속인이 미지급한 매매대금채무 금 30,000,000원을 공제하면 결국 피상속인의 인○○에 대한 매매대금반환채권은 금 31,277,522원이 남게 되므로, 위의 채권은 이 사건 상속재산에 포함되어야 한다고 판단하였다. 그러나 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 경우, 선의의 매수인은 매도인에게 담보책임을 물어 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있을 뿐만 아니라 이로써 전보되지 못하는 손해가 있는 경우에는 그 손해배상도 청구할 수 있다고 할 것인데(민법 제572조 참조), 피상속인이 위의 매매계약 당시에 매매의 목적이 된 이 사건 제1부동산 중 위의 9,380㎡ 부분의 소유권이 매도인인 인○○에게 속하지 아니함을 알지 못하였다면 피상속인은 선의의 매수인에 해당하고, 따라서 피상속인은 인○○에 대하여 감액대금반환을 청구할 수 있을 뿐만 아니라 이로 인한 손해배상도 청구할 수 있다고 할 것이다. 그리고 구 상속세법(1994. 12. 22. 법률 제4805호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항은 상속재산의 가액 등은 상속개시 당시의 현황에 의한다고 규정하고 있는바, 이 사건 제1부동산 중 위의 9,380㎡ 부분이 타인에게 속함으로 인하여 이를 양도받지 못하게 됨으로써 피상속인이 갖게 되는 대금감액청구권 및 손해배상청구권은 이 사건 상속재산에 포함되는 것 이고, 위의 각 청구권을 합한 가액을 이 사건 상속개시 당시를 기준으로 평가하면, 이 사건 상속재산에서 제외되는 위의 9,380㎡ 부분에 대한 이 사건 상속개시 당시의 개별공시지가에 의한 평가금액 89,110,000원으로 봄이 상당하다고 할 것이다. 그럼에도 견해를 달리하여 대금감액청구권만을 이 사건 상속재산에 포함시킨 원심판결에는 매도인의 담보책임 및 상속재산의 범위에 관한 법리를 오해하였거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결의 결과에 영향을 미친 위법이 있으며 이를 지적하는 상고이유의 이 주장은 정당하기에 이 법원은 그 주장을 받아들인다.

2. 제2, 3주장에 관하여

• 가. 원심이 인정한 기초적 사실관계 원심은 그의 채용증거들을 종합하여, 피상속인은 1990. 12. 13. 소외 전○○와 사이에 ① 경기 ○○시 ○○면 ○○리 376-1 잡종지 5,415㎡, ② 같은 리 227-1 잡종지 12,575㎡(1995. 2. 13. 같은 리 227-1 잡종지 11,812㎡ 및 같은리 227-2 잡종지 763㎡로 분할됨) 및 ③ 같은 리 377 전 1,702㎡(다음에는 '이 사건 제2부동산'이라 쓴다)을 대금 1,440,000,000원에 매도하는 매매계약을 체결하고 그 때부터 1991. 4. 22.까지 사이에 6회에 걸쳐 그의 매매대금을 모두 지급받은 사실, 그런데 이 사건 제2부동산은 국토이용관리법상의 토지거래허가구역 내에 위치하고 있어 그 매매계약에 대하여는 관할 관청의 토지거래허가가 필요하였는데, 당시 전○○는 대구에 거주하고 있어 이 사건 제2부동산 중 ③토지에 대하여는 농지에 대한 자경요건을 갖출 수 없는 상태였고, 한편, 전○○는 이 사건 제2부동산을 대구에 있던 소외 주식회사 ○○제지 공장의 이전을 위한 건축부지로 사용하고자 매수하였던 것인데, 당시 공장신축을 위한 최대 허가면적은 건평 600평 정도에 불과하여 전○○는 1991. 11.경 ②토지의 지상에 부지면적 3,967㎡ 규모의 공장설립신고를 하여 같은 해 12. 19. 파주시장으로부터 신고필증을 교부받았으나 그 부지가 매수토지에서 차지하는 비율이 너무 적다는 이유로 이 사건 제2부동산의 매매계약에 대한 토지거래허가신청을 하지 않은 사실, 그 후 피상속인은 전○○의 공장설립신고 및 토지거래허가절차의 지연으로 인하여 소유권이전등기가 제때에 이루어지지 않음에 따라 양도소득세가 증가될 것으로 예상된다는 이유로 전○○에게 그 매매계약에 대한 토지거래허가신청절차에 협력하지 않겠다는 의사를 밝힌 사실, 그러던 중 전○○는 1993. 4. 28. ①, ③토지를 소외 류○○에게 대금 559,780,000원에 전매하였으나, 그 후 류○○이 전○○를 상대로 매매대금반환 등을 구하는 소를 제기하면서 전○○의 이전등기절차이행의무의 이행지체를 이유로 그 매매계약을 해제하였고, 1996. 10. 31. 전○○는 류○○에게 매매대금반환금 및 손해배상예정액 등으로 합계 금 420,000,000원을 지급하라는 판결이 선고된 사실, 전○○는 1994. 11. 5. 피상속인을 상대로 이 사건 제2부동산에 대한 소유권이전등기청구의 소를 제기하였다가 1995. 9.경 그 소를 취하하였고, 다시 1995. 11. 8. 원고들을 상대로 서울지방법원 서부지원 96가합15398호로 매매대금 1,440,000,000원의 반환을 구하는 소를 제기하였으며, 그 소송이 계속중이던 1997. 8. 12. 원고들과 사이에 이 사건 제2부동산 중 ②토지에서 분할된 경기 ○○시 ○○면 ○○리 227-1 잡종지 11,812㎡에 관해서만 소유권이전등기를 경료받고 나머지 토지들은 원고들이 계속 소유하기로 하되, 그에 해당하는 매매대금반환을 위하여 같은 날 원고들로부터 금 530,000,000원을 지급받는 대신 위의 소를 취하하기로 합의하였다는 사실 등을 인정하였다.
• 나. 제2주장에 관하여 원심은 위의 사실관계를 기초로 하여 이 사건 제2부동산에 관하여 피상속인과 전○○ 사이에 체결된 위의 매매계약은 그 중 잡종지인 ①, ②토지에 대하여는 그 전체 면적 17,990㎡(= 5,415㎡ ＋ 12,575㎡) 중 22% 정도에 불과한 부지면적 3,967㎡ 규모의 공장설립을 위한 것이어서 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의4 제1항 제5호에서 정한 허가제외사유인 "그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우"에 해당하고, ③토지에 대하여는 같은 항 제2호 (다)목 소정의 자경요건을 갖출 수 없었던 것이므로, 결국 그 매매계약은 그 내용이 허가기준에 미달하여 객관적으로 허가가 날 수 없는 경우에 해당하여 그 매매계약 당시부터 확정적 무효인 상태였다고 할 수 있을 뿐 아니라, 그 뒤 매도인인 피상속인이 양도소득세 문제로 인하여 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시하고 매수인인 전○○ 또한 토지거래허가신청을 하지 아니한 채 장기간 방치함으로써 적어도 피상속인이 사망한 1994. 8. 15.까지는 확정적으로 무효인 상태로 되었다고 할 것이므로, 이 사건 상속개시 당시 피상속인은 그 매매계약의 무효에 따라 전○○로부터 이미 지급받은 매매대금 1,440,000,000원을 부당이득으로 반환할 채무를 부담하고 있었다고 할 것이고, 따라서 이 사건 제2부동산은 이 사건 상속재산에 포함되어야 하는 한편, 그 매매대금의 반환채무도 이 사건 상속재산에서 공제할 채무에 포함된다고 판단하였다. 기록 중의 증거들과 대조하여 살펴보니, 원심의 그 인정 및 판단은 모두 정당하고, 거기에 증거법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정하거나 상속세 과세가액에서 제외할 채무에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 그리고 원고들과 전○○ 사이에 이루어진 위 1997. 8. 12.자 합의는 원고들이 피상속인으로부터 상속받은 매매대금반환채무의 변제와 관련하여, 이 사건 제2부동산 중 ②토지에서 분할된 경기 ○○시 ○○면 ○○리 227-1 잡종지 11,812㎡에 대하여는 원고들과 전○○ 사이에 그 매매대금을 금 910,000,000원으로 하는 새로운 매매계약을 체결하면서 그 대금을 그 부분만큼의 매매대금반환채무와 상계하고, 원고들은 전○○에게 나머지 금 530,000,000원을 지급하기로 하는 별도의 약정을 한 것으로 해석함이 상당하므로, 피고가 상고이유에서 주장하는 바와 같이 그 합의로써 무효인 위의 매매계약의 전부 또는 일부가 유효하게 추인되었다고 볼 수는 없다. 상고이유의 이 주장을 받아들이지 아니한다.
• 다. 제3주장에 관하여 원심은 나아가, 상속재산에 포함되는 이 사건 제2부동산의 가액을 평가함에 있어, 위의 매매계약상의 매매가격을 이 사건 제2부동산의 상속개시 당시의 시가로 볼 수 있으므로 이에 따라 이 사건 제2부동산의 상속재산가액을 산정하여야 한다는 피고의 주장에 대하여, 이 사건 상속개시일인 1994. 8. 15.부터 약 3년 8개월 전인 1990. 12. 13.에 이루어진 그 매매가격을 이 사건 상속개시 당시의 시가라고 할 수 있기 위해서는 객관적으로 보아 그 매매가격이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 존재하고 위 매매일과 상속개시일 사이에 그 가격의 변동이 없다는 점을 과세관청인 피고가 적극적으로 입증하여야 한다고 전제한 다음, 1993. 4. 28. 전○○와 류○○ 사이에 이루어진 이 사건 제2부동산 중 일부에 관한 매매계약이나 1997. 8. 12. 원고들과 전○○ 사이에 이루어진 합의의 내용만으로는 이와 같은 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할만한 증거가 없으며, 또한 위 1993. 4. 28.자 매매계약이나 1997. 8. 12.자 합의에서 정한 부동산의 가액이 이 사건 상속개시 당시의 시가와 일치하는 것이라고 보기도 어려우므로, 결국 이 사건 제2부동산은 상속개시 당시의 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하여 구 상속세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14469호로 개정되기 전의 것) 제5조 제2항 제1호에 의한 보충적 평가방법에 따라 개별공시지가에 의하여 그 상속재산의 가액을 산정할 수밖에 없다고 판단하였다. 그러나 원심이 확정한 사실관계에 의하더라도, 이 사건 제2부동산에 대하여 피상속인과 전○○ 사이에 체결된 이 사건 매매계약은 일반적인 거래에 따라 이루어진 것으로서 그 매매계약상의 매매가격은 그 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로서 당시의 시가로 볼 수 있고 그 매매계약이 토지거래허가와 관련하여 결국 확정적으로 무효로 되었다고 하여 달리 볼 것은 아니며, 이 사건 매매계약이 이 사건 상속개시일로부터 약 3년 8개월 이전에 이루어진 것이기는 하나, 이 사건 제2부동산의 거래시점별 매매단가를 비교하여 보더라도, 1990. 12. 13. 피상속인이 전○○에게 이 사건 제2부동산을 매도할 당시의 ㎡당 매매단가는 금 73,126원(= 금 1,440,000,000원 ÷ 19,692㎡)인데, 1993. 4. 28. 전○○가 류○○에게 그 중 ①, ③토지를 전매할 당시에는 ㎡당 매매단가가 78,653원(= 금 559,780,000원 ÷ 7,117㎡)이고, 이 사건 상속개시 이후인 1997. 8. 12. 원고들과 전○○ 사이의 합의에 의하여 그 중 ②토지에서 분할된 경기 ○○시 ○○면 ○○리 227-1 잡종지 11,812㎡를 전○○에게 이전할 당시에는 ㎡당 매매단가가 금 77,040원(= 금 910,000,000원 ÷ 11,812㎡)으로서, 이 사건 매매계약상의 매매단가를 약간 상회하는 정도로 큰 차이를 보이지 않고 유사한 점, 전○○는 이 사건 상속개시 이후인 1994. 11. 5. 피상속인의 사망사실을 모르고 피상속인을 상대로 이 사건 제2부동산에 대한 소유권이전등기청구의 소를 제기하였다가 1995. 9.경 그 소를 취하하여 이 사건 상속개시 당시에도 이 사건 매매계약을 그대로 유지하려고 하였다는 점, 그리고 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의할 경우 이 사건 제2부동산의 가액이 그의 매매가격의 41% 정도에 불과한 금 593,633,800원으로 되는 사정 등에 비추어 볼 때, 이 사건 제2부동산은 그의 매매계약일과 상속개시일 사이에 그 가격의 변동이 없었다고 보이니, 기록상 그 사이에 시가의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 이 사건에서 그 매매가격을 이 사건 상속개시 당시의 시가로 봄이 상당하다고 할 것이다. 그럼에도 이와 견해를 달리하여 그 매매가격을 상속개시 당시의 시가로 볼 수 없다고 하여 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의하여 이 사건 제2부동산의 가액을 산정한 원심판결에는 상속재산의 평가방법에 관한 법리를 오해하여 판결의 결과에 영향을 미친 위법이 있으며 이를 지적하는 상고이유의 이 주장은 정당하기에 이 법원은 그 주장을 받아들인다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 더욱 심리한 후 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.