부동산매매업자의 토지 건물 취득에 따른 차입금 지급이자 공제 여부

구 소득세법상 이른바 비교과세제도에 의하여 부동산매매업자의 종합소득세액을 산정하는 경우, 토지 및 건물의 취득·건설에 사용된 차입금에 대한 지급이자의 처리 방법 【판결요지】 부동산매매업자에 대한 종합소득세의 계산을 양도소득세 과세방식에 의하는 경우에는, 토지 등의 매입·제작·건설에 소요되는 차입금에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금은 이른바 건설자금이자로서 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것) 제92조 제1항, 제45조, 제48조 제9호에 의하여 양도소득금액의 계산에 있어 필요경비에 산입하지 아니하되, 구 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것) 제141조 제1항 제2호, 제98조 제1항, 제2항에 의하여 토지매입의 경우에는 그 대금을 완불한 날까지, 건물의 제작·건설의 경우에는 건설이 준공된 날까지 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 산입되어 매매차익의 계산에 있어 양도가액에서 공제된다고 할 것이나, 부동산매매업자에 대한 종합소득세액의 계산을 종합소득세 과세방식에 의하는 경우에는 부동산매매업자의 판매용 토지와 건물은 사업용 고정자산에 해당하지 아니하여 구 소득세법 제48조 제9호, 같은법시행령 제98조 제1항 소정의 건설자금이자의 계산대상에서 제외되므로, 그 토지 등의 매입·건설에 소요되는 차입금에 대한 지급이자 등이 토지대금의 완납일 또는 건물의 준공일 이후에 그 발생사실이 확정되었다고 하더라도 이는 필요경비로서 매매가액에서 공제되어야 한다. 【참조조문】 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것) 제45조(현행 제97조 참조), 제48조 제9호(현행 제33조 제1항 제10호 참조), 제82조 제2항(현행 삭제), 제92조 제1항(현행 제69조 제3항 참조), 구 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것) 제98조 제1항(현행 제75조 제1항 참조), 제2항(현행 제75조 제2항 참조), 제134조 제2항(현행 삭제), 제141조 제1항 제2호(현행 제128조 제1항 제2호 참조), 구 소득세법시행규칙(1995. 5. 3. 총리령 제505호로 전문 개정되기 전의 것) 제67조 제2호(현행 삭제) 【참조판례】 대법원 1996. 4. 12. 선고 95누17519 판결(공1996상, 1620), 대법원 1997. 7. 25. 선고 95누16950 판결(공1997하, 2730) 【원심판결】 서울고법 2000. 11. 30. 선고 99누16155 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다.

1. 소모품비, 보험료, 차량구입비, 외주비, 광고비, 감정평가비용, 소개비, 잡비 등 부분에 관하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고가 필요경비로서 추가로 공제되어야 한다고 주장하는 비용 중, ① 소모품비 454,577원, ② 보험료 3,080,240원, ③ 차량구입비 12,474,640원, ④ 외주비 18,228,990원, ⑤ 광고비 13,000,000원, ⑥ 감정평가비용 4,790,000, ⑦ 소개비 4,235,000원, ⑧ 잡비 60,180,000원은 그 지출사실을 인정할 증거가 없거나, 이 사건 토지 및 건물의 취득, 신축 또는 양도와 직접 관련 있는 경비 또는 기타 부대비용으로 볼 수 없으므로, 위 각 비용은 이 사건 토지 및 건물의 매매차익을 산정함에 있어 매매가액에서 공제되는 필요경비에 해당하지 않는다고 판단하였다. 관련 법령 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 종합소득세액 산정에 있어서의 필요경비인정에 관한 채증법칙 위배, 사실오인, 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 소외 유○○ 등 13인 및 소외 송○○로부터의 차입금에 대한 지급이자 등 부분에 관하여

• 가. 원고는 이 사건 차입금에 대한 지급이자 중 유○○에게 지급한 금 1,200,000원, 김○○에게 지급한 금 2,800,000원, 신○○에게 지급한 금 1,800,000원, 배○○에게 지급한 금 720,000원과 송○○에게 지급한 건축허가비용 금 9,422,280원 및 이에 대한 이자 금 3,297,798원 부분도 필요경비로서 공제되어야 한다고 주장하나, 피고가 2000. 5. 2. 위 부분도 필요경비에 해당한다고 인정한 이 사건 제1심판결에 따라 이를 필요경비로 공제하여 이미 감액경정처분을 하였고, 원고도 원심에서 이에 따라 항소취지를 변경한 이상 이는 적법한 상고이유가 되지 못한다.
• 나. 부동산매매업자에 대한 종합소득세액 계산의 특례를 규정하고 있는 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 '법'이라 한다) 제82조, 법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 '시행령'이라 한다) 제134조 제2항, 법 시행규칙(1995. 5. 3. 총리령 제505호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 '시행규칙'이라 한다) 제67조에 의하면, 부동산매매업자가 토지 또는 건물(이하 '토지 등'이라 한다)의 매매로 인하여 발생하는 사업소득 이외에 종합소득이 있는 경우에는 법 제82조 제2항 제1호의 산출방법{시행규칙 제67조 제2호 (가)목, 이하 '종합소득세 과세방식'이라 한다}과 법 제82조 제2항 제2호의 산출방법{시행규칙 제67조 제2호 (나)목, 이하 '양도소득세 과세방식'이라 한다}에 의하여 계산한 금액 중 많은 금액을 그 종합소득산출세액으로 하도록 규정하고 있다. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 부동산매매업자인 원고에 대한 이 사건 종합소득세액을 계산함에 있어, 원고가 ① 유○○ 등 13인으로부터 차용하여 이 사건 토지 및 건물의 취득자금 또는 신축공사대금으로 사용한 차입금 271,000,000원에 대한 지급이자 금 106,390,000원, ② 송○○로부터 차용하여 같은 용도로 사용한 차입금 100,000,000원에 대한 지급이자 금 51,700,000원 및 그 지급을 위한 어음할인 수수료 금 9,697,600원은 건설자금의 이자로서 이 사건 토지 및 건물의 양도에 따른 매매차익의 계산에 있어서 필요경비로 공제될 수 있는 것은 아니고, 이 사건 토지 및 건물의 매입·건설을 위한 자본적 지출로서 원본인 토지가액 또는 신축공사대금에 산입될 수 있는지 여부만이 문제된다고 전제한 다음, 이 중 이 사건 건물의 준공일인 1992. 11. 3.까지 지급된 건물신축자금 관련 차입금에 대한 지급이자 합계 금 2,400,000원은 원본인 신축공사대금에 가산되어 양도가액에서 공제하여야 할 것이나, 나머지 지급이자 등은 이 사건 토지대금 완납일 이후 또는 이 사건 건물준공일 이후에 지급된 것이어서 양도가액에서 공제할 수 없다고 하면서, 종합소득세 과세방식에 의한 세액산출 및 양도소득세 과세방식에 의한 세액산출에 있어서 모두 위 나머지 지급이자 등을 이 사건 토지 및 건물의 매매가액에서 공제하지 아니하는 방법으로 위 각 세액을 산출한 후, 종합소득세 과세방식에 의하여 계산한 금액이 양도소득세 과세방식에 의하여 계산한 금액보다 많으므로, 이 사건 원고에 대한 종합소득산출세액은 종합소득세 과세방식에 의하여 계산한 금액으로 하여야 한다고 판단하였다. 그러나 부동산매매업자에 대한 종합소득세의 계산을 양도소득세 과세방식에 의하는 경우에는, 토지 등의 매입·제작·건설에 소요되는 차입금에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금은 이른바 건설자금이자로서 법 제92조 제1항, 제45조, 제48조 제9호에 의하여 양도소득금액의 계산에 있어 필요경비에 산입하지 아니하되, 시행령 제141조 제1항 제2호, 제98조 제1항, 제2항에 의하여 토지매입의 경우에는 그 대금을 완불한 날까지, 건물의 제작·건설의 경우에는 건설이 준공된 날까지 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 산입되어 매매차익의 계산에 있어 양도가액에서 공제된다고 할 것이나 (대법원 1996. 4. 12. 선고 95누17519 판결 참조), 부동산매매업자에 대한 종합소득세액의 계산을 종합소득세 과세방식에 의하는 경우에는 부동산매매업자의 판매용 토지와 건물은 사업용 고정자산에 해당하지 아니하여 법 제48조 제9호, 시행령 제98조 제1항 소정의 건설자금이자의 계산대상에서 제외되므로 (대법원 1997. 7. 25. 선고 95누16950 판결 참조), 그 토지 등의 매입·건설에 소요되는 차입금에 대한 지급이자 등이 토지대금의 완납일 또는 건물의 준공일 이후에 그 발생사실이 확정되었다고 하더라도 이는 필요경비로서 매매가액에서 공제되어야 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 이와 달리 원고에 대한 이 사건 종합소득산출세액을 종합소득세 과세방식에 의하여 계산한 금액으로 하면서도 위 나머지 지급이자 등이 이 사건 토지대금 완납일 이후 또는 이 사건 건물준공일 이후에 지급된 것이어서 이 사건 토지 및 건물의 매매가액에서 공제할 수 없다고 판단한 원심에는 부동산매매업자의 종합소득세액 산정에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 부분 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.