실제 취득가액의 결정

○○세무서장이 2006. 1.20. 청구인에게 고지한 2002년 과세연도 양도소득세 104,570,630원은 취득가액을 390,000,000원으로 하고 취득세 4,400,000원 및 등록세 7,200,000원을 기타필요경비로 추가 공제하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 ○○아파트 ○○상가 ○○동 ○○호 소재 공중목욕탕(대지권 305.3051㎡, 건물 632.2379㎡)(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2001. 9. 5. 청구 외 황○○으로부터 취득하여 2002. 2.20. 청구 외 (주)○○랜드에게 양도하고 양도가액을 200,000,000원, 취득가액을 200,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 신고하였다. 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과 쟁점부동산의 실지 양도가액은 400,000,000원으로 확인된다 하여 양도가액을 400,000,000원으로 경정하고, 취득가액은 당초 신고가액인 200,000,000원으로 하여 양도차익을 재계산하고, 이에 대한 양도소득세 104,570,630원을 2006. 1.20. 청구인에게 고지하였다.

처분청은 쟁점부동산의 실지거래가액을 조사하면서 취득가액은 조사하지 않고 신고가액을 그대로 인정하면서도 양도가액만을 조사하여 400,00,000원으로 경정하였으나, 청구인이 당초 양도가액을 200,000,000원으로 과소신고 한 것은 쟁점부동산의 취득당시 실지 취득가액이 390,000,000원임에도 매도인 황○○과의 매매계약서 작성과정에서 매매금액을 사실과 다르게 200,000,000원으로 낮추어서 작성한 관계로 양도가액도 사실과 다르게 과소신고 할 수 밖에 없었던 것이며, 취득가액이 390,000,000원이라는 사실은 청구인이 쟁점부동산을 취득한 일자인 2001. 9. 5.에 청구인이 쟁점부동산을 담보로 하여 390,000,000원의 금융기관 대출을 받아 매도자인 황○○에게 잔금 380,000,000원을 지급하면서 황○○의 금융기관 채무액 334,320,780원을 청구인이 직접 상환한 사실에서도 알 수 있으므로 쟁점부동산의 취득가액을 390,000,000원으로 경정함이 타당하고, (쟁점1) 또한, 쟁점부동산의 취득과 관련하여 취득세 및 등록세 납부액이 11,600,000원이고, 쟁점부동산 취득 후 공중목욕탕의 노후화된 시설을 교체하기 위하여 보일러 및 배관교체수리 비용 75,000,000원(이하 “쟁점공사비”라 함)을 지출하였으므로 이를 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이다. (쟁점2)

청구인은 쟁점부동산의 실지 취득가액이 390,000,000원이라고 주장하나, 취득가액이 390,000,000원이라는 사실을 객관적으로 확인할 수 있는 매매계약서가 존재하지 않으며, 또한 매매계약서에 갈음할 수 있는 매도자의 거래사실확인서도 제출하지 못하고 있으므로 청구주장 받아들이기 어렵고, 또한, 청구인은 취득당시 매도인 황○○의 금융기관 채무액 334,320,780원을 쟁점부동산의 매매대금 잔금으로 지급하였다고 주장하나, 이는 청구인과 황○○간의 쟁점부동산 매매와 관련된 직접적인 증빙자료라기 보다는 단순히 쟁점부동산 소유권 이전에 따른 근저당 설정 채무자를 변경하기 위한 일시적인 금융거래로 봄이 타당하므로 당초 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산 매매계약서에 의하여 취득가액을 200,000,000원으로 결정한 당초처분 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지 취득가액이 얼마인지 여부와 쟁점부동산의 취득세․등록세 및 쟁점공사비를 필요경비로 공제할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 1.~3. (생략)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계 (가) 청구인은 2001. 9. 5. 쟁점부동산을 황○○으로부터 취득하여 2002. 2.20. (주)○○랜드에 양도하였음이 쟁점부동산 등기부등본에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 2002. 2.20. 쟁점부동산의 양도가액을 200,000,000원, 취득가액을 200,000,000원, 과세표준 및 세액을 0원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 사전신고 하였음이 국세통합시스템에 의하여 확인된다. (다) 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산의 실지 양도가액이 400,000,000원임을 확인(매수인이 제출한 실지매매계약서에 의하여 확인)하여 확인된 가액으로 양도가액을 결정하였으나, 취득가액은 청구인 및 매도인 황○○의 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서에 의하여 당초 신고한 가액(200,000,000원)으로 결정하였고 기타 필요경비로 공제한 금액은 전혀 없음이 처분청의 조사서에 의하여 확인된다. (라) 청구인은 쟁점부동산의 실지 양도가액이 처분청에서 조사한 금액인 400,000,000원이란 사실은 인정하나, 실지 취득가액 또한 당초 신고한 가액 200,000,000원이 아니라 390,000,000원이라고 주장하면서 매매대금이 390,000,000원으로 기재되어 있는 취득시 부동산매매계약서와 대금지급관련 증빙으로 금융거래내역 등을 제출하였는 바 이에 대하여 살펴보면, 청구인이 실지매매계약서라고 주장하면서 제출한 부동산매매계약서는 이 건 이의신청서를 처음 접수할 때는 제출하지 않았다가 보정요구에 의하여 제출된 매매계약서로서 매매대금은 390,000,000원(계약금 10,000,000원, 잔금 380,000,000원)으로 기재되어 있고 특약사항에는 “잔액은 ○○은행 ○○지점에 설정된 근저당을 먼저 말소하고 지급하기로 한다”라고 기재되어 있다.

○○은행 ○○지점에서 발행한 여신거래내역조회서에 의하면 청구인이 동 지점으로부터 2001. 9. 5. 쟁점부동산을 담보로 하여 390,000,000원을 대출 받은 사실이 확인되고, ○○은행 ○○지점에서 발행한 대출금거래내역조회 및 무통장입금증에 의하면 청구인이 쟁점부동산의 전소유자인 황○○의 대출금 334,320,780원(원금 330,000,000원, 이자 4,320,780원)을 2001. 9. 5. 상환한 사실이 확인된다. 쟁점부동산의 전소유자인 황○○에게 전화(000-000-0000)를 걸어 문의한 바 쟁점부동산의 매매는 황○○의 父 황○○가 대행하였다고 진술하므로 황○○에게 전화(000-000-0000)를 걸어 질문한 바 쟁점부동산의 양도가액이 390,000,000원이 맞으며 잔금을 ○○은행 ○○지점의 대출금을 상계하고 받은 사실이 있다고 진술하고 있다. (마) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 2000.11. 9. 전소유자 황○○을 채무자로 하여 채권최고액 462,000,000원이 근저당이 설정(근저당권자: ○○은행 ○○지점)되었다가 2001. 9. 5. 해지되었고, 2001. 9. 5. 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 510,000,000원의 근저당이 설정[근저당권자: ○○은행(구: ○○은행) ○○지점]된 사실이 확인된다. (바) 청구인은 쟁점부동산의 취득과 관련하여 취득세 및 등록세를 납부하였다고 주장하면서 ○○시장이 발행한 ‘지방세세목별과세증명서’를 제출하였는 바, 동 증명서에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 과세물건으로 하여 2001.10. 4. 취득세(농특세 포함) 7,200,000원을 납부한 사실이 확인된다. (사) 쟁점공사비와 관련하여 청구인이 제출한 동사도급계약서 사본을 살펴보면 공사금액이 25,000,000원으로 기재되어 있으나, 도급계약서 이외 다른 증빙은 제시하지 않고 있으며 자재대금 50,000,000원에 대하여는 제출한 증빙이 없다.

○ 판단 먼저, 쟁점부동산의 실지 취득가액이 얼마인지에 대하여 살펴본다. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 당초 신고시 제출한 검인계약서 금액에 의하여 200,000,000원으로 결정하였으나, 청구인이 실지매매계약서라고 주장하면서 제출한 매매계약서에 의하면 매매대금이 390,000,000원으로 기재되어 있고, 매도자 또한 전화로 확인한 바에 의하면 매매대금이 390,000,000원이란 사실을 인정하고 있으며, 매매계약서의 특약사항에 ‘잔액은 ○○은행 ○○지점에 설정된 근저당을 먼저 말소하고 지급한다.’라고 기재되어 있는 사실 및 청구인이 쟁점부동산을 담보로 하여 2001. 9. 5. ○○은행 ○○지점으로부터 390,000,000원 대출받아 동일일자에 전소유자의 대출금 334,320,780원을 상환한 사실 등을 종합하여 판단할 때, 쟁점부동산의 실지 취득가액이 390,000,000원이라는 청구주장은 이유 있는 것으로 판단된다. 다음은 쟁점부동산의 취득세 ․ 등록세 및 쟁점공사비를 필요경비로 공제할 것인지에 대하여 살펴본다. 처분청은 쟁점부동산의 양도소득세 계산시 취득세 및 등록세를 필요경비로 공제하지 않았으나, 부동산의 취득시 납부한 취득세 및 등록세는 소득세법 제97조 의 규정에 의하여 양도소득금액 계산시 필요경비로 공제하는 것이고, ○○시장이 발행한 ‘지방세세목별과세증명서’에 의하면 청구인이 쟁점부동산을 과세물건으로 하여 취득세(4,400,000원) 및 등록세(7,200,000원)를 납부한 사실이 확인되므로 동 취득세 및 등록세를 필요경비로 공제하여야 할 것으로 판단된다. 쟁점공사비와 관련해서는 상기 심리내용과 같이 쟁점부동산의 취득가액을 390,000,000원으로 하고 취득세(4,400,000원) 및 등록세(7,200,000원)를 필요경비로 공제할 경우 양도가액 400,000,000원을 초과하여 양도차익이 발생하지 않아 심리 실익이 없으므로 심리 생략한다.

이 건 이의신청은 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문(경정)과 같이 결정한다.