약정상 대금지급방법에 따라 취득원가에 가산하는 이자상당액은 취득원가에 포함하나 지급지연으로 인한 연체이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니하는 것임
약정상 대금지급방법에 따라 취득원가에 가산하는 이자상당액은 취득원가에 포함하나 지급지연으로 인한 연체이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니하는 것임
청구인에게 2005. 5. 27.자로 결정 고지한 1999년 귀속 종합소득세 145,902,990원은 소득금액에서 142,772,640원을 차감한 금액을 과세표준으로 하여 세액을 경정합니다.
청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 토지 778.31㎡(공유토지로 청구인 지분 80%)을 ○○아파트지구 개발조합(이하 ‘○○개발조합’ 이라 함)에 3,119,580,000원으로 양도하면서 다음과 같이 매매계약하고 양도대금 및 이자상당액을 받은데 대하여, 동 이자상당액은 연체금으로서 기타소득에 해당한다 하여 잔금 및 중도금에 대한 1999년 귀속분 중 청구인 지분 173,172,000원을 종합소득금액에 합산하여 2005. 5. 27. 종합소득세 145,902,990원을 부과처분 하였다. (단위: 원) 적요 지급일자 금액 이자상당액 비고 계약금
1998. 9.26. 100,000,000
1998. 9. 26. 원금 지급됨 중도금 1998.10.31. 514,580,000 67,382,653
1999. 7. 8. 부터 2001.11.27. 사이 4회에 걸쳐 이자와 함께 지급됨 잔금 분양승인일 까지 2,505,000,000 178,465,800
1999. 4.16. 이자와 함께 지급됨 합계 3,119,580,000 245,848,453, ※ 잔금에 대한 약정 내역은, ‘○○개발조합은 청구인의 ○○투자금융(주)에 근저당되어 있는 금액 2,505,000,000원에 대하여 1998.10. 1. 부터 인수하여 연18%의 이자로 변제한다.’ 고 매매계약서 제2조에 기재되어 있음 ※ 분양승인일은 1999. 5.21. 임 ※ 위와 같은 사실은 ○○세무서에서 ○○개발조합을 조사하여 확인된 것이고, 처분청에 부과제척기간이 임박한 1999년 귀속분에 대한 과세자료가 통보되어 부과 처분한 것임. ※ 1999년 귀속분 이자상당액 173,172,000원은 잔금 및 중도금에 대한 청구인 지분임. ※ 중도금에 대한 이자는 연체이자이고 청구인도 기타소득으로 인정하고 있음(쟁점제외).
청구인과 조○○가 공유하고 있던 토지를 1998. 9.26. ○○개발조합에 양도하면서 계약금 1억 원은 1998. 9.26. 중도금 514,580,000원은 1998.10.31. 이내로 하고, 잔금 2,505,000,000원은 분양승인일(매수자가 아파트건설용지로 사용하고자 함에 따라 관계기관으로부터 분양승인을 받아야 하는 것으로 파악됨) 이전까지 받기로 계약하고, 잔금에 대해서는 ○○투자금융(주)에 근저당 설정되어 있는 2,505,000, 000원을 1998.10. 1. 부터 ○○개발조합이 인수하여 연 18%의 이자로 변제하는 것으로 약정하였으며, 계약금은 계약과 동시에 수령하고 중도금은 약정 일을 넘김에 따라 1999. 7. 8. 부터 2001.11.27. 까지 4회에 걸쳐 원금과 연체이자 67,382, 653원을 함께 수령하였고, 잔금은 분양승인일 이전인 1999. 4.16. 원금과 함께 1998.10. 1. 부터 1999. 4.16. 까지 의 이자 178,465,800원(이하 ‘쟁점이자’ 라 함)을 수령한 바 있는데, 중도금에 대한 이자상당액은 중도금을 받기로 한 날 이후의 연체이자에 해당하므로 지연손해금으로서 기타소득으로 볼 수 있으나, 쟁점이자는 지급기일을 확정하지 않고 분양승인일 이전까지 받기로 한 잔금에 대한 이자상당액이고, 1999. 4.16. 잔금과 함께 당사자 간 합의로 현실금리인 13.2%를 적용하여 받았기 때문에 동 쟁점이자는 매매계약 당시 약정에 의한 대금지급방법에 따라 받은 것으로 보아야 할 것임에도 연체금에 해당한다 하여 기타소득으로 본 처분은 부당하다는 주장이며, 처분청에서 1999년 청구인 귀속분으로 본 이자상당액 173,172,000원에는 잔금으로서 약정에 의한 지급방법에 따라 받은 142,772, 640원이 포함되어 있으므로 이를 차감하고 양도가액에 포함하여야 한다는 주장이다.
매매계약을 체결할 당시 잔금에 대하여는 ○○투자금융(주)에 근저당 설정된 미상환금액을 ○○개발조합이 인수하고 동 이자를 변제하기로 약정하였으나, 매매계약을 체결한 이후 ○○투자금융(주)의 파산으로 ○○개발조합이 동 금액을 인수하지 아니하고 직접 청구인에게 잔금과 이자를 지급하였기 때문에 쟁점이자는 매매대금 이외의 금액이고 연체금에 해당하므로 기타소득으로 본 처분은 정당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제21조 제1항에서 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다 하고 제10호에서 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금으로 규정하고 있다.
○ 같은 법 시행령 제41조 위약금 또는 배상금이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다고 규정하고 있다.
○ 소득세법 제97조 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제 할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다 하고 제1호 가목에서 제94조 제1호(토지 및 건물), 제2호(부동산에 관한 권리 등)의 규정에 의한 자산인 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호에 해당하는 경우(실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 하는 경우)에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
○ 같은 법 시행령 제163조 제1항에서 법 제97조 제1항 제1호 단서에서 ‘취득에 소요된 실지거래가액’ 이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다 하고 제3호에서 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
○ 사실관계 청구인은 공유자인 조○○와 함께 이 건 토지를 1998. 9.26. ○○개발조합에 3,11 9,580,000원으로 양도하기로 매매계약을 체결하면서 계약금 1억 원은 계약하는 날 받았고, 중도금은 1998.10.31. 받기로 하였으나 1999. 7. 8. 부터 2001.11.27. 까지 4회에 걸쳐 지급기일의 지연으로 인한 이자상당액 67,382,653원을 추가하여 받았으며, 잔금은 매수자인 ○○개발조합이 이 건 토지를 아파트 건설용지로 사용하기 위하여 관계기관에 사용승인을 받아야 함에 따라 아파트 분양승인일 이전까지 받기로 하였는데, 잔금 2,505,000,000원은 ○○투자금융(주)에 근저당 설정된 매매계약일 현재 미상환잔액으로서 이를 ○○개발조합이 1998.10. 1. 부터 인수하여 연 18%의 이자를 변제하는 것을 조건으로 매매계약 하였음이 확인된다. 이 건은 ○○세무서에서 ○○개발조합에 대하여 세무조사를 실시하여 잔금에 대한 이자상당액은 연체금에 해당한다는 과세자료를 처분청에 통보함에 따라 부과 처분한 것으로, ○○세무서에서 세무조사 당시 ○○개발조합은 청구인에게 계약금 1억 원은 계약 당일지급 하였고, 중도금은 지급하기로 한 날인 1998.10.31. 지급하지 못하여 1999. 7. 8. 부터 2001.11.27. 까지 4회에 걸쳐 중도금과 함께 이자 67,3 82,653원을 추가하여 지급하였다고 확인하였으며, 잔금은 토지에 근저당 설정된 금액을 인수하면서 관련이자를 변제하기로 매매계약 당시 약정하였으며, 근저당 설정권자인 ○○투자금융(주)가 IMF사태 이후 파산된 상태였으므로 동 근저당 설정금액을 인수하지 아니하고 1999. 4.16. 청구인에게 직접 잔금 2,505,000,000원과 함께 이자상당액 178,465,800원(당사자 합의에 따라 연 13.2%의 현실금리를 적용하였다고 청구인이 주장함)을 지급하였다고 확인하였다. 청구인에게 부과된 이 건 이자상당액 173,172,000원은 1999년 귀속분으로 공유자인 조◯◯와 함께 받은 것으로서, 이는 잔금에 대한 이자상당액 178,465,800원 중 청구인 지분 80%에 해당하는142,772,640과 중도금에 대한 이자상당액 중 1999년 귀속분으로 청구인 지분에 해당하는 30,399,360원의 합계액이고, 중도금의 지연지급으로 인한 이자상당액으로 2000년 귀속분 25,335천원과 2001년 귀속분 5,065천원이 있으나, 처분청에서 부과제척기간 만료일이 임박한 1999년 귀속분에 대해서만 우선 2005. 5.27. 이 건과 같이 부과처분 하였다. 그리고 ○○투자금융(주)에 근저당 설정된 금액은 채무자를 청구인이 대표이사로 재직하고 있는 ○○방직(주)로 하고 채권최고액을 26억 원으로 한 어음차입금의 한도에 대한 담보설정 금액이며, 매매계약일 현재 잔액은 만기일이 1998.10.15. 인 어음이 2억 원(1998. 9. 8. 발행), 1998.10.20. 만기일인 어음 10억 원(1998. 9. 22. 발행), 1998.10.23. 만기일인 어음 13억 원(1998. 9.24. 발행)합계 25억 원으로서, 동 금액에 대해서는 만기일이 도래한 날 ○○방직(주)에서 모두 상환하였으며[○○방직(주)에서 어음차입금으로 계상한 것임] 이자 부담 분은 할인어음이기 때문에 어음을 발행한 날 선이자를 공제함에 따라 1998.10. 1. 이후 부담한 이자는 없었음이 확인되고, ○○투자금융(주)는 근저당권 설정 당시 ○○투자금융(주)였으나 경영부실로 인하여 1998. 4월 ○○투자금융(주)에 인수되었다.
○ 판단 이 건 부동산 매매계약서에 잔금 지급방법을 보면, ‘잔금은 분양승인일 이전까지 지급하기로 하면서 특약으로 ’○○개발조합은 청구인의 ○○투자금융(주)에 근저당되어 있는 2,505,000,000원에 대하여 1998.10. 1. 부터 인수하여 연 18%의 이자로 변제한다.‘ 고 약정하였음을 볼 때, 잔금 지급은 근저당 설정된 금액[사실상 ○○방직(주)의 채무이고, 이하 ’금융 채무‘ 라 함]을 분양승인일 이전까지 인수하는 것을 조건으로 하고 1998.10. 1. 이후 발생하는 이자는 ○○개발조합에서 변제하기로 한다는 약정인데, 이러한 잔금지급 약정에 따라 ○○개발조합에서 동 금융 채무에 대한 이자상당액을 부담하면서 원금을 모두 인수하였다면 동 이자상당액은 약정에 의한 대금지급방법에 따라 매수자가 부담한 것이므로, ○○개발조합에서는 동 이자상당액이 인수한 금융 채무와 더불어 취득가액에 포함되고 청구인으로서는 동 이자상당액이 인계한 금융 채무와 함께 양도가액에 포함된다 할 것이다. 그런데, 위 금융 채무의 근저당권 설정은 채무자가 ○○방직(주)이고 채권최고액을 26억 원으로 한 어음차입금의 한도에 대한 담보설정으로서 청구인이 ○○방직(주)에 대한 물상보증인 으로서의 담보제공이라 할 것인 바, 이를 인수하는 것을 잔금청산의 조건으로 한 매매계약상의 약정은 매매계약 당시까지 발생된 어음금액을 매수자가 인수함으로서 근저당권의 해지 및 소유권 이전이 원활하도록 하는 약정으로 보아야 할 것이고, 동 금융 채무를 매수자가 1998.10. 1. 부터 인수하여 연 18%의 이자로 변제하도록 한 약정은 금융 채무를 인수할 때까지 즉, 잔금을 지급하기로 한 분양승인일 이전까지 의 기간이익에 대한 이자상당액을 매수자가 부담한다는 약정으로 보아야 할 것인데, 동 금융 채무 는 1998. 10월 실질적 채무자인 ○○방직(주)에서 일방적으로 일시에 변제함으로서 매수자인 ○○개발조합 에서는 잔금지급에 관한 약정 중 금융 채무를 인수하는 약정은 이행할 수 없게 되었다. 따라서, 잔금지급에 관한 약정 중 매수자가 금융 채무를 인수하기로 한 약정은 매매계약 당사자인 청구인과 ○○개발조합 어느 일방의 위약 또는 해약에 의하여 이행할 수 없게 된 것이 아니라, 매매계약 당사자와 관련 없는 제3자로서 근저당 설정금액의 실질적 채무자인 ○○방직(주)에서 매매계약일 이전 발행한 어음의 만기일이 도래하자 일방적으로 변제함에 따라 동 약정을 이행할 수 없게 된 것이고, 이는 근저당권자인 ○○투자금융(주)가 IMF사태 이후 파산상태에 처하여 대출금 또는 어음대여금 등을 회수하는 과정에 있어 이 건 토지를 담보하여 어음을 차입하였던 ○○방직(주)로서는 동 채무를 만기일에 변제하지 않을 수 없었던 것으로 파악되는 바, 동 금융 채무는 이 건 당사자 이외 제3자의 채무임에도 이 건 토지에 근저당 설정된 금액으로서 소유권이전 등을 원활히 하기 위하여 매수자가 인수하기로 한 약정이었음을 감안하면, 금융 채무를 실질적 채무자인 ○○방직(주)에서 모두 변제함에 따라 매수자가 이를 인수한다는 약정은 그 실효성을 잃었다고 보아야 할 것이고, 다만 잔금지급일을 분양승인일 이전까지로 한 약정과 매수자가 잔금지급일 까지 이자상당액을 부담하여야 한다는 약정은 유효하다고 보는 것이 타당하다 할 것이다. 그렇다면, ○○개발조합에서 1999. 4.16. 청구인에게 잔금 2,505,000,000원과 쟁점이자를 지급한 것은 매매계약상 잔금지급의 약정 중 타의에 의해 실효된 약정을 제외한 나머지 약정을 이행하였다고 보아야 할 것이며, 쟁점이자의 이자율을 당초 약정한 연 18%와 달리 연 13.2%를 적용한 점 또한 IMF사태 등 당시 급격한 금리변동이 있었다는 점 등에 비추어 잔금지급일 현재 당사자 간 합의에 의하여 적용한 현실금리라 할 것이므로, 이는 당초 계약상 잔금지급에 관한 약정을 벗어난 별도의 지급방법에 의한 것으로 보기 보다는 당초 약정에 의한 대금지급방법에 따라 잔금 및 이자상당액을 지급한 것으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.
청구인의 주장은 이유 있다 할 것이므로 국세기본법 제66조 및 같은 법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문(경정)과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.