토지취득 및 건물신축 자금의 증여추정 여부

2005. 3. 2. 청구인에게 결정 고지한 2003년 증여세 120,402,420원의 부과처분은 쟁점 토지는 2003. 5.21. 쟁점건물 “가” 동은 2004. 1.19. 쟁점건물 “나” 동은 2004. 3.18.을 증여일로 보아 각각의 증여추정금액으로 증여세를 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.

청구인이 2003. 5.21. ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 답 53㎡, 같은 곳 ○○번지 답 229㎡, 같은 곳 ○○번지 답 355㎡, 합계 637㎡(이하 “쟁점 토지” 이라 한다)을 취득하여 합병 후 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 305㎡, 같은 곳 ○○번지 330㎡, 같은 곳 ○○번지 2㎡으로 분할 및 대지로 지목을 변경하여 2004. 1.19. ○○시 ○○동 ○○번지 지상에 ○○빌 제 “가” 동 다세대주택 8세대,

2004. 3.18. 같은 곳 ○○번지 지상에 ○○빌 제 “나” 동 다세대주택 8세대, 합계 16세대(이하 “쟁점건물” 이라 하고, 쟁점 토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산” 이라 한다)를 신축취득 한 사실에 대하여, 처분청은 2004.12.14. ~ 2005.01.21. 까지 취득자금 출처에 대한 세무조사 결과 청구인은 2004. 1. 대학을 졸업하고 사법고시를 준비 중인 자로 재산을 자력으로 취득할 능력이 없는 것으로 확인되므로, 처분청은 상속세 및 증여세법 제45조 의 규정에 의거 재산취득자금 등의 증여추정으로 보아 2005. 1.18. 세무조사 결과통지(예상세액: 증여세 120,402,420원)를 하였으나, 이에 불복하여, 청구인이 2005. 2. 7. 신청한 과세 전 적부심사 청구를 불채택하고 2005. 3. 2. 증여세 120,402,420원을 결정 ․ 고지하였다.

청구인은 쟁점 토지를 취득하고 쟁점건물을 신축함에 있어서는 사채 246,630,000원, 금융기관 대출금 770,000,000원 및 쟁점건물의 전세보증금 422,000,000원(합계 1,438,630,000원) 중 쟁점 토지의 취득에 사용한 금액이 140,000,000원(토지가액은 155,000,000원임)이고, 쟁점건물의 신축비용으로 681,328,220원[신축자금부족으로 대물 변제한 금액 48,743,000원(기준시가로 평가된 금액임)은 포함되지 아니함]을 사용하여 쟁점건물의 신축자금 총액은 730,071,220원으로 쟁점부동산의 총 취득가액은 885,071,220원이며, 청구인은 위 사채 및 대출받은 금액 중 상환하고 남은 금액은 금융기관 대출금 400,000,000원과 입주자 전세보증금 422,000,0 00원 합계 822,000,000원이 쟁점 토지 및 건물의 취득자금과 관련한 청구인의 부채에 해당하여 처분청에서 조사한 재산취득자금 536,728,000원을 초과하므로, 상속세 및 증여세법 제45조 의 “재산취득자금 등의 증여추정” 규정에 해당하지 않음에도 대출금의 사용처에 대하여 확인을 하지 않은 채 처분청에서 조사한 재산취득금액 536,728,000원을 청구인이 증여 받은 것으로 추정한 처분은 부당하다는 주장이다.

청구인의 모 이○○(000000-00000) 청구인의 부 최○○(000000-0000)이 재산을 자력취득능력이 없는 청구인 명의로 쟁점 토지를 구입하여 다세대주택 16세대를 직영으로 신축하여 청구인에게 증여하고, 금융채무가 취득재산가액보다 많다고 주장하면서도 대출금 사용처에 대하여 구체적인 증빙서류(건물신축과 관련한 공사원가 내역 등)의 제시 없이 단순히 자금의 조달과 사용내역에 따른 금융부채의 과다에 대해서만 언급하고 있으며, 이에 따른 금융부채 및 사채의 사용에 대한 구체적인 증빙이 없으므로, 청구인의 부모가 쟁점 토지 및 건물의 취득과 관련한 부채변제 등에 사용하였을 개연성이 충분하고 또한 부채금액의 이자상환을 청구인의 부모가 부담한 것으로 보여 지는 점 등의 제반 정황을 감안하면 쟁점 토지 및 건물을 청구인 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 바 청구인의 주장은 설득력이 없으며 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점 토지 및 건물의 취득을 재산취득자금 등의 증여추정으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제45조 【재산취득자금 등의 증여추정】

① 직업 ․ 연령 ․ 소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 재산을 취득한 때에 당해 재산의 취득자금을 그 재산의 취득자가 증여 받은 것으로 추정하여 이를 그 재산취득자의 증여재산가액으로 한다.

② 직업 ․ 연령 ․ 소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 상환(일부상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 당해 상환자금을 당해 채무자가 증여 받은 것으로 추정하여 이를 당해 채무자의 증여재산가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정은 당해 취득자금 또는 상환자금이 직업 ․ 연령 ․ 소득 및 재산상태 등을 감안하여 대통령령이 정하는 금액 이하에 해당하는 경우와 당해 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 적용하지 아니한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제34조 【재산취득자금 등의 증여추정】

① 법 45조 제1항 및 제2항에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각 호의 규정에 의하여 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억 원 중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.

1. 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)받은 소득금액

2. 신고하였거나 과세 받은 상속 또는 수증재산의 가액

3. 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액

② 법 45조 제3항에서 “대통령령이 정하는 금액” 이라 함은 재산취득일전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 당해 재산취득자금 또는 당해 채무상환자금의 합계액이 3천만 원 이상으로 연령 ․ 세대주 ․ 직업 ․ 재산상태 ․ 사회경제적 지위 등을 참작하여 국세청장이 정하는 금액을 말한다.

• 다. 사실관계

(1) 청구인에 대한 처분청의 세무조사 결과에 의하면 청구인은 2004. 1. 대학을 졸업한 1981년생(24세, 여)의 사법고시를 준비 중인 자로 일정한 직업 및 소득이 없었으나, 아래 『표1』과 같이 재산을 취득하여 재산취득자금 536,728,000원을 2003. 5.21. 자로 증여 받은 것으로 추정하여 증여세를 결정하였음이 확인조사 조사서 및 결정 결의서 등에 의거 확인된다. 『표1』 토지취득 및 평가금액 (단위: ㎡, 천원) 소 재 지 지 목 면 적 취득일자 취득금액 평가방법 평가금액 비 고

○○ ○○ ○○ 답 355

2003. 5.21. 155,000 실제 매매가액 155,000

○○ ○○ ○○ 답 229

○○ ○○ ○○ 답 53 합계 637 건물(다세대 주택)취득 및 평가금액 (단위: ㎡, 천원) 소 재 지 구 분 면적 (세대당) 세대수 취득 일자 평가방법 평가금액 비고

○○ ○○ ○○ 가동, 8세대(4층) 76.41 8

2004. 01.19. 상속. 증여세법 의 보충적 평가방법 381,728 소유권 보존등기

○○ ○○ ○○ 나동, 8세대(4층) 77.84 4

2004. 03.18. “ “ 71.34 4 합계 16 ※ 쟁점건물은 건물신축관련 증빙을 제시하지 않아 보충적 평가방법으로 취득금액에 평가하였다함

(2) 청구인은 쟁점 토지 및 건물의 취득자금은 사채, 대출금 및 쟁점건물 전세보증금으로 취득하였다고 주장하며 아래 『표2』와 같이 “재산취득자금의 내역” 을 제시하고 있는 바 이는 세무조사 당시 제출하지 않았던 것이고, 이를 검토하면 사채는 모두 청구인의 부모 명의로 된 것이고 대출금은 모두 청구인 명의이며, 사채 및 대출금과 쟁점건물에 대한 전세보증금의 합계는 1,438,630,000원인데 상환금액이 616,630,000원으로 나머지 822,000,000원이 미변제된 청구인의 부채라는 주장이다. 『표2』 재산취득자금의 내역 (단위: 천원) 순번 일 자 취득자금조달내역 자금사용내역 부채 잔액 비 고 자금원 발생 처 금 액 토지구입 건물신축 부채상환 기타

①

03. 5. 9. 사채 송○○ 30,000 30,000

②

03. 5.22. 대출금

○○동 ○○금고 110,000 110,000

03. 5.21. 근저당 설정 04. 1.20. 근저당말소

③

03. 7. 8. 사채 이○○ 30,000 30,000

03. 7.08. 근저당 설정 03. 9.24. 근저당말소

④ 03.9.24.외 사채 윤○○ 우○○ 186,630 126,630 60,000

03. 5.21. 근저당 설정 04. 1.20. 근저당말소

⑤

04. 1.20. 대출금

○○ ○○동지점 300,000 189,328 110,000 672 150,000

04. 1.19. 근저당 설정 순번 일 자 취득자금조달내역 자금사용내역 부채 잔액 비 고 자금원 발생 처 금 액 토지구입 건물신축 부채상환 기타

⑥

04. 1.26. “ “ 100,000 100,000 50,000

04. 1.19. 근저당 설정

⑦

04. 3.19. “ “ 195,000 8,370 186,630 165,000

04. 3.18. 근저당 설정

⑧

04. 3.24. “ “ 65,000 65,000 35,000

04. 3.18. 근저당 설정

⑨ 04.2~9 박○○외9 “ 422,000 162,000 260,000 422,000 전세권설정 계 1,438,630 140.000 681,328 616,630 672 822,000 ※ 위 취득자금 내역에 대한 각 순번별 현황은 아래와 같다.

① 번 사채는 쟁점 토지의 중도금으로 송○○이 윤○○에게 2003. 5. 9.자로 30백만 원을 송금한 무통장 송금확인증(④번 사채로 변제) 제시하고, ②번 대출금은 쟁점 토지의 잔금으로 청구인이 채무자로 쟁점 토지에 근저당 설정되었고 청구인이 윤○○에게 2003. 5.22.자로 110백만 원을 송금한 무통장 송금확인증(⑤번 ○○은행 대출금으로 상환) 제시하였으며, ③번 사채의 채무자는 모 이○○ 이며, 쟁점 토지에 근저당 설정하였고, ④번 사채의 채무자는 부 최○○으로 쟁점 토지를 근저당 설정하고 차용금 증서에는 차용금액이 “금 이거 원” 이나, 원금의 변제기일, 약정이자율에 대하여 표시된 내용 없으며, 2004. 3.19.자로 부 최○○이 사채권자 윤○○, 우○○에게 각각 93,300,000원을 송금한 무통장 송금확인증(⑦번 대출로 상환) 제시하고 있으며, ⑤, ⑥번 대출금의 채무자는 청구인으로 쟁점건물 가동에 근저당 설정하고, ⑦, ⑧번 대출금의 채무자는 청구인으로 쟁점 건물 나동에 근저당 설정하였으며, ⑨번은 쟁점건물 가동 및 나동의 전세보증금으로 ⑤번 150,0 00천 원, ⑥번 50,00천 원, ⑦,⑧번 각 30,000천 원, 합계 260,000천 원을 상환 하였다고 주장하고 있다.

(3) 청구인은 위 자산취득자금내역에 의한 건물신축비용에 대하여 이 건 불복청구에서 관련서류를 제시하지 아니하고 있어 제출을 요구 한 바, 쟁점건물의 건축비 지출내역과 지출금액 480,956,230원의 관련증빙을 제출하였는데 이에 대하여 살펴보면, 세금계산서 수수사실이 없는 부 최○○과 체결한 공사계약서, 부 최○○ 및 ○○주택 명의로 표시된 입금표 및 간이영수증 등이고 증빙 없이 기재된 금액이 210,000,000이다.

(4) 청구인은 쟁점 토지를 155,000,000원에 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 “○○” 으로부터 2003. 5.21. 취득하였다고 하면서 그 매매대금의 지급내역으로 중도금 30,000,000원은 모가 조달한 것으로 2003. 5. 9. ○○은행 ○○지점에서 사채업자 송○○이 윤○○에게 송금한 무통장 입금 ․ 송금 확인증을 제시하고, 잔금 11 0,00,000원은 ○○시 ○○동 ○○금고의 대출금으로 청구인이 2003. 5.22. ○○은행에서 윤○○에게 송금한 무통장 입금 증을 제시하고 있다.

(5) 청구인은 쟁점 토지를 2003. 5.21. 취득하여 합병, 지목변경, 분할한 사실 및 2004. 1.19.자로 쟁점 건물 “가” 동을, 2004. 3.18.자로 쟁점건물 “나” 동을 소유권보존등기하고, 204. 7. 8.자로 ○○레미콘(주)가 쟁점건물을 가압류 설정한 사실이 쟁점부동산의 등기부등본에 의거 확인되고, 이 건 심리담당자가 ○○레미콘(주)에 유선으로 확인한 바, ○○레미콘(주)는 청구인을 연대 보증인으로 하여 ○○주택과 레미콘 판매 계약을 체결하고 2003. 8.부터 2004. 2.까지 쟁점건물 신축현장에 레미콘을 납품한 사실이 있으며(세금계산서 2003년 2기 5매 60,572천 원, 2004년 1기 2매 2,969천 원 합계 63,541천 원은 ○○주택 명의로 교부). 또한, 그 당시 ○○주택은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지에 다세대주택을 신축하여 모 이○○ 명의로 2003. 9. 9. 소유권보존 등기한 사실이 있는 것으로 확인된다.

(6) 쟁점건물의 임대내역 살펴본 바, “가동” 8세대 중 5세대에 대하여 2004. 2.23. ~ 2004. 9.10.까지 전세보증금 257,000,000원 월세 500,000원, “나동” 8세대 중 5세대에 대하여 2004. 3.31. ~ 2004. 9.13.까지 전세보증금 165,000,000원 월세 750,000원, 합계 전세보증금 422,000,000원 월세 1,250,000원의 임대내역이 확인된다.

(7) 청구인의 부 최○○은 건설업체인 ○○건기(1998. 7.26 ~ 1990.10.27), ○○건설(1986. 6.10. ~ 1987. 4. 1), ○○건설(1990.11. 1. ~ 1993.12.15.)을 영위한 사업이력이 있고, 모 이 ○○은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지에서 건설/주택신축판매업체인 ○○주택을 2003. 2.15. 개업하여 현재까지 사업을 영위 중인 사실이 국세통합시스템에 의거 확인된다.

(8) 청구인은 2005. 2. 7. 처분청에 과세 전 적부심사청구 신청을 하였으나 쟁점 토지 및 건물의 취득자금으로 상용하였다는 부채가 취득일 이후에 발생한 것으로 취득자금으로 사용된 객관적인 증빙이 없다는 이유로 불채택 결정된 사실이 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 ○○은행 대출금등(순차적으로 1,016,630,000원을 조달하여 갚고 남은 잔액 400,000,000원)과 쟁점건물의 임대보증금 422,000,000원을 가지고 그 중 821,328,220원으로는 쟁점부동산을 취득하였고, 또한 대물 변제 한 금액 48,743,0 00원(처분청 조사 시 적용한 기준시가 금액)과의 합계금액 870,071,220원이 쟁점부동산의 취득금액으로 사용하였다 하고, 이는 처분청에서 이 건 증여재산가액을 조사하여 확인한 금액 536,728,000원을 초과하여 실질적인 증여재산가액은 부수(-)이므로 증여세법 제45조 의 재산취득자금의 증여추정 규정에 해당하지 않음에도 부채에 대한 확인도 없이 증여세를 부과한 처분은 부당하다는 주장이나, 청구인은 일정한 직업 또는 소득이 없었으므로 쟁점부동산을 자력으로 취득할 능력이 없는 자라는 사실 및 처분청에서 조사한 증여재산가액 536,728,220원에 대하여 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다. 일정한 직업 및 소득이 없어 자력으로 재산을 취득할 수 없는 자가 당해 재산의 취득에 관하여 납득할 만한 자금출처를 입증하지 못하는 경우에 그 재산의 취득자금을 재력 있는 직계존속으로부터 증여 받은 것으로 추정된다고 할 것이고, 이러한 추정을 번복하기 위해서는 증여 받은 것으로 추정되는 자금과는 별도로 재산취득자금의 출처를 밝혀 그 자금의 존재와 아울러 그 자금이 당해 재산의 취득자금으로 사용되었다는 점에 대한 입증까지 필요하다고 할 것인데(같은 뜻, 대법99두5733, 2001.09.18. 외 다수), 청구인은 이 건 세무조사 당시는 물론이고 불복청구에서도 쟁점건물의 건축비용 지출내역과 관련증빙을 제시하지 않고 건축비용으로 사용된 금액이 681,328,000원(대물 변제 제외)이라는 주장만 하고 있어, 그 관련증빙의 제출을 요구한 바, 건축비용으로 사용되었다는 480,956,230원의 관련증빙을 제출하였는데, 그 내역을 보면 210,000,000원이 관련 증빙 없는 금액이고, 나머지 관련 증빙서류도 세금계산서나 금융거래자료 등의 객관적인 자료는 전혀 없고, 공사의뢰자가 부 최○○으로 된 공사계약서, 입금자의 명의가 부와 ○○주택으로 한 입금표 등의 간이영수증 인 것으로 보아 쟁점건물의 신축과 관련된 것인지가 불분명하므로 쟁점건물의 건축비용 및 그 사용내역을 알 수 없다 할 것이다. 그리고, 쟁점 토지의 중도금이라는 모의 사채 30,000,000원과 잔금으로 사용하였다는 ○○시 ○○동 ○○금고 대출금 110,000,000원 합계 140,000,000원을 쟁점 토지의 양도자(○○)가 아닌 윤○○의 계좌로 송금되었는데, 중도금은 사채업자 송○○이, 잔금은 청구인이 각각 무통장 송금한 사실 및 ○○동 ○○금고의 업무지연에 의한 것이라고 주장하나, 잔금지급(2005. 5.22.)을 하기도 전에 소유권이전 등기(2005. 5.21. 저수일과 등기일이 동일함)한 사실은 통상적인 거래관행에 비추어 보아 정상적인 매매거래라고 할 수 없을 것이므로 중도금과 잔금이 쟁점 토지의 취득자금으로 사용된 것인지가 불분명 하다 할 것이다. 청구인이 쟁점부동산 취득과 관련하여 부담하고 있다는 부채에 대하여 살펴보면, 임대보증금은 쟁점건물에 대한 임대보증금이고 이는 건물취득 후에 발생한 것으로서 임대차계약서 이외 객관적으로 확인되는 증빙서류는 제시하지 아니하며 쟁점건물의 건축비용과 청구인의 ○○은행 대출금 상환에 사용하였다고 주장만 하고 있어 사용내역을 확인할 수 없다 할 것이고, 또한, 청구인의 ○○은행 대출금은 쟁점건물을 담보한 대출로서, 쟁점 토지의 잔금으로 지급하였다는 ○○동 ○○금고 대출금의 상환 및 쟁점 부동산 취득자금으로 사용하였다는 부모의 사채를 상환하고 나머지는 쟁점건물 건축비용으로 사용하였다고 하나, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점건물의 건축비용 및 그 사용내역이 확인되지 아니하고, 쟁점 토지의 중도금과 잔금의 사용내역이 불분명하고, 부모의 사채가 쟁점부동산의 취득에 사용된 자금인지를 입증 하여야 할 것인데 이를 입증하지 아니 하므로 청구인의 대출금이 쟁점부동산의 취득자금으로 사용된 것인지가 불분명하다 할 것이다. 종합하여 판단하면, 청구인은 쟁점 토지의 취득자금 출처에 대한 소명내용이 불분명하고 쟁점건물의 건축비용에 대한 관련증빙을 구체적으로 제시하지 않으면서 쟁점부동산 취득과 관련하여 청구인이 부담하고 있다는 부채가 822,000,000원이라는 주장은 신뢰할 수 없다 할 것이고, 청구인의 부채인 대출금 및 임대보증금은 쟁점건물의 취득일 이후에 발생한 자금이고 그 사용처가 불분명한 것이므로, 재산취득자금 증여추정의 자금출처로 인정되는 경우 즉, 재산취득일 이전에 차용한 부채나 임대보증금으로 상속세법 시행령 제34조의 규정과 같이 “당해 재산의 취득에 직접 사용한 금액” 이라야 하는 바(같은 뜻, 기본통칙 45-34-1 자금출처로 인정되는 경우, 심사증여 98-400, 1998. 9.18. 외 다수), 쟁점부동산의 취득과 관련하여 청구인이 부담하고 있다는 부채가 당해 재산취득에 직접 사용한 금액인지 그 여부를 확인할 수 없으므로 재산취득자금의 출처로 인정할 수 없다 할 것이다. 따라서, 청구인은 쟁점부동산 취득 당시 일정한 직업 및 소득이 없었던 자로 취득자금 출처를 구체적으로 입증하지 못하고 있으므로, 처분청이 쟁점 토지는 매매가액으로 하고, 쟁점건물은 청구인이 건물신축 자금에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 아니하여 상속세 및 증여세법에 의한 보충적 평가방법인 기준시가로 산정한 금액을 증여재산가액으로 한 부과처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다. 그런데, 이 건의 처분을 보면 쟁점 토지는 2003. 5.21. 쟁점건물 “가” 동은 2004. 1.19. 쟁점건물 “나” 동은 2004. 3.18. 자로 소유권이전 등기하였는데 처분청에서는 토지취득일에 쟁점부동산의 취득자금 모두를 증여 받은 것으로 보아 청구인에게 증여세 120,402,420원을 부과처분 한 것은 잘못이 있다 할 것이므로, 쟁점부동산 각각의 취득시기마다 취득자금을 증여 받은 것으로 보아 증여세를 결정하고 이를 합산하여 부과처분 하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 이의신청은 청구 주장을 받아들일 수 없으나, 당초 결정에 오류가 있어 직권경정 하여야 할 것이므로 국세기본법 제66조 제6항 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문(경정)과 같이 결정한다.