운영하던 여관을 양도한 경우 부동산매매업에 해당하는지 여부

이건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 이를 기각합니다.

○○지방국세청장은 2004. 6.18. 부터 2004. 7.15. 까지 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○마이더스(이하 “쟁점여관” 이라 한다)를 2001.5. 8.자 신축하여 2001. 9.29. 자 양도한 사실과 ○○시 거수 ○○동 ○○번지 소재 ○○마이더스(이하 “쟁점외여관” 이라 한다)를 2002.10. 경 신축하여 2002.10.31.자 양도한 사실을 확인하였다.

○○지방국세청장은 위 쟁점여관 및 쟁점 외 여관의 양도는 여관을 신축 판매한 부동산매매업에 해당한다고 보아 세목병, 과세기간별로 경정하여 납세지 관할세무서장에게 통지하였으며, 납세지 관할세무서장(○○, ○○, ○○세무서장)을 2004. 9. 1. 자 및 2004. 9. 2. 자로 쟁점여관에 대한 2001년 2기 부가가치세 156,743,820원, 2001년 귀속 종합소득세 55,357,170원, 쟁점외여관에 대한 2002년 2기 부가가치세 119,088,510원, 2002년 귀속 종합소득세 147,705,280원을 청구인에게 부과처분 하였다.

청구인은 쟁점여관에 대한 종합소득세, 쟁점외여관에 대한 부가가치세, 종합소득세에 대해서는 이의가 없으나, ○○지방국세청장이 쟁점여관의 양도를 부동산매매업으로 판단하면서 쟁점 외 여관의 양도가 부동산매매업에 해당한다면 당연히 쟁점여관의 양도도 판매목적으로 신축 양도한 것이라고 단정하여 청구인이 쟁점여관 양도 시 사업의 포괄적인 양도ㆍ양수로 폐업신고 한 것을 인정하지 않고, 부동산매매업자가 여관업자에게 쟁점여관을 양도한 것으로써 이는 사업의 포괄적인 양도ㆍ양수 요건 중 사업의 동일성이 유지되어야 한다는 요건에 부합하지 않는다며 2001년 2기 부가가치세 156,743,820원을 부과처분 한 것은 ①청구인이 위 쟁점여관을 판매목적이 아니고 경영목적으로 신축 경영하던 중 은행채무 등 자금압박과 정신적인 피로감으로 양도하였다는 점 ②대법원85누745, 1985. 8.25.외 다수의 판례에서 “부동산매매업으로 보기 위해서는 부동산을 매매하는 것만으로는 부족하고 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 보아 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 있는지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려야 할 것이다”라고 판시하고 있어 청구인의 경우 쟁점여관을 신축 경영하고 양도하기 전까지 11년 6월간 5차례에 걸쳐서 임차여관을 경영한 사실이 확인되고 있어 여관을 경영목적으로 신축하였음을 알 수 있는 점 ③유사한 국심2004중710, 2004. 7.13. 에서 “부동산 신축판매업자가 여관을 신축하여 11월간 경영하다가 양도한 것을 부동산매매업으로 보아 사업의 포괄적인 양도ㆍ양수를 부인한 것은 부당하다” 고 결정한 사례로 ○○대 전문여관경영자인 청구인이 쟁점여관을 신축하여 6월간 경영하다가 양도한 것을 부동산매매업으로 보는 것은 잘못이라고 판단되는 점 ④ 부동산매매업 해당여부를 판단하는 시기는 쟁점여관의 양도 당시를 기준으로 하는 것인데도 ○○지방국세청장이 쟁점 외 여관의 양도가 부동산매매업에 해당하는 것을 소급하여 쟁점여관의 양도 시에 적용하고 있는 점 등으로 볼 때 ○○지방국세청장이 사실관계 및 법령해석을 오인한 것이므로 쟁점여관의 양도시 전문여관경영자인 청구인이 여관업자에게 사업의 동일성을 유지한 채 사업의 포괄적인 양도ㆍ양수로 폐업신고 한 것을 인정하여 2001년2기 부가가치세 156,743,820원을 취소해달라는 주장이다.

청구인이 쟁점여관을 판매목적으로 신축한 것이 아니고 경영목적으로 신축하여 여관업을 하다가 양도한 것으로 쟁점여관 양도 시 사업의 포괄적인 양도ㆍ양수로 폐업신고 한 것을 인정하여 쟁점여관에 대한 2001년2기 부가가치세 156,743,820원을 취소해 달라는 주장에 대해, ①11년5월 동안 5차례에 걸쳐 임차여관을 경영한 이력이 있는 청구인이 10억원이상(당시 금융부채 9억9천만원)의 신축자금이 소요된 쟁점여관을 신축하여 2001.5.8. 부터 2001. 9.28. 까지 사업하면서 신고한 쟁점여관의 수입금액이 금융부채 9억9천만원의 지급이자 38,061,000원보다도 적은 36,390,000원이고, 쟁점여관의 부속토지를 2001. 9. 1.자 취득하여 2001. 9.28. 자 양도한 사실로 보아 1년 이내 양도 시 실지거래가액에 의해 양도소득세를 신고하여야 하는 부담을 회피하기 위하여 형식적인 사업기간을 갖춘 것으로 보여 지고 있어 쟁점여관을 경영하기 위해서 신축하였다는 주장이 신빙성이 없는 점 ② 세무조사 시 확인한 쟁점여관의 양도 시 실지거래가액 1,732,957,000원〔비품가액 67, 043,000원(부가세포함) 제외〕이 기준시가에 의한 양도가액 1,271,894,000원보다 461,063,000원만큼 많은 것으로 확인되고 있어 쟁점여관의 양도로 인해 상당한 매매차익이 발생하였을 것으로 판단되는 점 ③ 청구인이 쟁점여관과 같은 상호로 2002.10. 경 신축하여 판매한 쟁점 외 여관의 양도가 부동산매매업에 해당한다는 ○○지방국세청장의 처분에 이의가 없다고 한 점 등으로 볼 때, 쟁점여관을 경영목적으로 신축하여 경영하던 중 양도한 것이라는 청구주장은 신빙성이 없으므로 당초 부과처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점여관의 양도가 부동산매매업에 해당한다고 보아 쟁점여관 사업의 포괄적인 양도ㆍ양수를 부인한 부과처분이 정당한 지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 항 사업소득은 당해 연도의 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 제12호. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준사업분류상의 건물건설업(건물을 자영 건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 항 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 부과한다. 제1호. 재화 또는 용역의 공급

② 항 제1항에서 재화라 함은 재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다.

③ 항 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다.

○ 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】

② 항 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.

○ 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 항 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업” 이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 자영 건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

⑥ 항 다음 각 호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. 제2호. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

○ 부가가치세법 시행령 제17조 【담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납】

② 항 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 것” 이라 함은 사업장별(괄호생략)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우를 포함하되, 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 것을 제외한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. 제1호. 미수금에 관한 것 제2호. 미지급금에 관한 것 제3호. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것.

• 다. 사실관계 청구인은 2004. 7.19.자 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○하이빌○○동○○호로 전입하여 거주하는 자로써 2004. 6.18. 부터 2004. 7.15. 까지 ○○지방국세청장으로부터 세무조사를 받았다.

○○지방국세청장의 청구인에 대한 세무조사 및 국세청전산자료 등에 의해 확인된 내용은 다음과 같다.

① 2004. 7. 조사보고서에 의하면 청구인이 쟁점외여관을 2002.10. 경 신축하여 2002.10.31.자로 단기간에 미등기양도 한 점, 쟁점외여관에 대한 수입금액 신고가 없었던 점 등으로 볼 때 쟁점 외 여관의 양도가 여관을 신축판매 한 부동산매매업에 해당한다고 보았다.

• 토지등기부에서 쟁점외여관의 부속토지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(대:99.2㎡), 같은 소재 ○○번지(대:268.2㎡)를 2002. 3.20. 취득하여 2002.10.31.양도하였음이 확인되고, 건물등기부에서 양수자인 청구 외 전○○(1967년생)가 쟁점 외 여관(연면적:1,495.54㎡, 지하1층, 지상6층)을 2002.10.31.자로 보존등기 하였음이 확인된다.

• 국세청전산자료에 의하면 청구인은 쟁점외여관을 ‘○○마이더스’라는 상호로 2002. 4. 9. (사업개시일:2002. 4.18.)자 사업자등록 신청하여 2002.10.25.자 자진폐업 하였다.

② 2004. 7. 조사보고서에 의하면 쟁점여관도 2001. 5. 8.자 신축하여 2001. 9.29.자로 단기간에 양도하여 판매목적으로 신축한 것이므로 쟁점여관의 양도도 부동산매매업에 해당한다고 보았다.

• 토지 및 건물등기부에서 쟁점여관의 부속토지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(대:689㎡)를 2000. 9.22. 취득하여 2001. 5. 8.자로 쟁점여관(연면적:1550.32㎡, 지상5층)을 보존등기한 후 2001. 9.28. 쟁점여관 및 부속토지를 청구 외 김○○(1961년생)에게 양도하였음이 확인된다.

• 국세청전산자료에 의하면 청구인은 쟁점여관을 ‘○○마이더스’ 라는 상호로 200 0.10. 2. 사업개시하여 2001.9.29.자 폐업신고서를 제출하면서 사업양도ㆍ양수계약서를 첨부하였다.

③ 청구인과 양수자들이 작성한 확인서 및 각각의 부동산매매계약서 원본에 의해서 확인한 쟁점여관의 실지양도가액은 1,732,957,000원〔비품가액 67,043,000원(부가세포함) 제외〕이고, 쟁점 외 여관의 실지양도가액은 2,771,600,000원〔비품가액 48,400,000원(부가세포함)〕이다.

④ ○○지방국세청장은 쟁점여관 및 쟁점 외 여관의 양도는 판매목적으로 신축 판매한 것으로 부동산매매업에 해당하고, 청구인이 쟁점여관의 양도 시 사업의 포괄적인 양도ㆍ양수로 폐업신고 한 것은 부동산매매업자가 여관업자에게 양도한 것이어서 사업의 동일성이 유지한 것이 아니라며, 위③에서 확인된 쟁점여관 및 쟁점 외 여관의 실지양도가액 중 부가가치세 과세대상인 건물분이 구분표시 되지 않아 쟁점여관의 경우 건물기준시가(676,218,000원) 및 토지기준시가(595,976,000원)로 안분계산하여 쟁점여관의 건물누락분 과세표준 935,784,000〔비품가액 60,948, 181원(공급가액) 포함〕, 쟁점외여관의 경우 건물기준시가(725,337,000원) 및 토지기준시가(584,842,000원)로 안분계산하여 쟁점 외 여관의 건물누락분 과세표준 797,913,000원을 적출하였다.

⑤ 위 ③에서 확인된 쟁점여관 및 쟁점외여관의 실지양도가액에서 건물분 부가가치세 및 비품가액을 차감한 금액을 수입금액으로 하여 쟁점여관의 2001년 귀속 소득금액은 표준소득율에 의한 추계경정방법으로 204,532,000원을, 쟁점외여관의 2002년 귀속 소득금액은 단순경비율에 의한 추계경정방법으로 356,114,000원을 각각 계산하였다.

○○지방국세청장은 청구인에 대한 세무조사에서 확인된 위 ④,⑤를 근거로 쟁점여관 및 쟁점외여관에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 경정하여 납세지 관할세무서장(○○, ○○, ○○세무서장)에게 통지하였고, 납세지 관할세무서장은 2004. 9. 1.자 및 2004. 9. 2.자로 쟁점여관에 대한 2001년2기 부가가치세 156,743,820원, 2001년 귀속 종합소득세 55,357,170원, 쟁점외여관에 대한 2002년2기 부가가치세 119,088,510원, 2002년 귀속 종합소득세 147,705,280원을 청구인에게 부과처분 하였다. 청구인은 위 부과처분 내용 중 쟁점여관에 대한 2001년 귀속 종합소득세 및 쟁점 외여관에 대한 2002년 2기 부가가치세와 2002년 귀속 종합소득세에 대해서는 이의가 없으나, 쟁점여관에 대한 2001년 2기 부가가치세 156,743,820원에 대해서는 쟁점여관의 양도가 판매목적으로 신축 판매한 부동산매매업이 아니고 경영목적으로 신축 경영하던 중 양도한 것이라고 주장하고 있다.

• 국세청전산자료에 의해 청구인의 사업자이력을 확인한 내용을 도표로 만들면 아래표와 같다. [청구인의 사업자이력] 사업자등록번호 상호 종목 개업일 폐업일 비고 000-00-00000

○○여관 여관 1981.07.05. 1984.06.30. 임차 000-00-00000

○○여관 여관 1993.02.01. 1995.01.15. 임차 000-00-00000

○○장 여관 1995.08.01. 1997.07.31. 임차 000-00-00000

○○장 여관 1998.04.06. 2000.08.12. 임차 000-00-00000

○○마이더스 여관 2000.10.01. 2001.09.29. 쟁점여관 000-00-00000 호텔○○ 여관 2000.12.01. 2001.01.27. ⓐ공동사업 000-00-00000

○○마이더스 여관 2002.04.18. 2002.10.25. 공동외 여관 000-00-00000

○○마이더스 여관 2003.06.02. 2004.06.18. ⓑ ㆍ 위 도표상 ⓐ공동사업은 청구 외 강○○(1939년생)와 50:50 지분으로 공동사업 한 후 지분을 양도하였다. ㆍ 위 도표상 ⓑ는 청구인이 그 부속토지를 2003.1.23.자 경락으로 취득하여 2004. 4.30. 자 여관 신축(준공) 후 2004. 6.18.자로 여관 및 그 부속토지를 양도한 것으로 청구인은 부동산매매업을 인정하고 있다. ㆍ위 도표에서 쟁점여관의 신축(준공)일인 2001. 5. 8. 자 이전에 임차여관을 사업한 기간이 9년3월 18일로 계산되나, 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 ○○장여관을 1993. 6.25. 부터 1995. 9.24. 까지 2년3월 동안 임차하여 사업하였다고 하면서 임대확인서를 제출하였다.

• 국세청전산자료에 의해 쟁점여관에 대한 부가가치세 신고내역을 확인한 바 2001년1기 매출금액 9,300,000원, 매입금액 628,231,298원(시설투자분 622,848,498원을 포함함), 2001년2기 매출금액 27,090,000원, 매입금액 4,350,182원임이 확인된다.

• 청구인은 쟁점여관 및 그 부속토지를 담보로 ○○은행으로부터 990,000,000원(근저당설정액:1,290,000,000원)이며, 대출지급이자로 59,269,274원을 지급하였다. 국세청전산자료에 의해 청구인의 재산취득 및 양도자료를 확인한 바, 쟁점여관 및 그 부속토지의 취득(2000. 9.22.)이전에는 쟁점여관의 부속토지일부(2필지)를 제외하고는 부동산의 취득이나 양도가 없었음이 확인되나, 취득 이후인 2001. 6.20.부터 2004. 4.30.까지는 21회에 걸쳐 부동산을 취득하고 13회에 걸쳐 양도한 사실이 있으며, 양도부동산 중에는 부동산 매매업으로 인정하고 있는 쟁점 외 여관 및 위도표상 ⓑ도 포함되어 있다.

• 라. 판단 청구인이 쟁점여관을 판매목적으로 신축한 것이 아니고 경영목적으로 신축하여 여관업을 하다가 양도한 것으로 쟁점여관 양도 시 사업의 포괄적인 양도ㆍ양수로 폐업신고 한 것을 인정하여 쟁점여관에 대한 2001년 2기 부가가치세 156,743,820원을 취소해달라는 주장에 대해 살펴본다. 청구인은 대법원85누745,1985. 8.25.외 다수의 판례에서 “부동산매매업으로 보기 위해서는 부동산을 매매하는 것만으로는 부족하고 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 보아 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단순히 당해 양도의 목적으로 된 부동산에 대한 것 뿐 만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 이루어진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다” 라고 판시한 것에 비추어 쟁점여관의 양도시기에 국한하여 부동산매매업을 판단하여야 하는데도 단지 쟁점 외 여관의 양도가 부동산매매업에 해당한다고 하여 쟁점여관의 양도 시까지 소급하여서 쟁점여관의 양도를 부동산매매업으로 판단하였을 뿐 만 아니라 청구인의 경우 쟁점여관의 신축이전에 임차여관을 11년 6월간 5차례에 걸쳐 경영한 전문여관경영자임이 청구인의 사업자이력에서 확인되어 판매목적이 아닌 경영목적임을 알 수 있고, 또한 쟁점여관 신축 후 6월간 경영하였음이 부가가치세 신고내역 등에서 확인되고 있어 경영목적이었음이 명백하며, 쟁점여관 취득이전에 부동산거래 횟수 및 거래행위가 없어 1과세기간에 2회 이상 부동산을 취득하고 1회 이상 양도한 경우의 충족요건에 부합하지 않아 부동산매매업으로 볼 수 없는데도 과세당국이 사실관계 및 관계법령을 오인하였다고 주장하나, 위 대법원85누745,1985. 8.25. 외 다수의 판례내용으로 보건대 쟁점여관의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부는 양도시기에만 국한할 것이 아니고 양도시기를 전후하여 행해진 모든 사정을 참작하여 판단하는 것이라 하겠고, 사실관계로 볼 때 청구주장대로 청구인이 쟁점여관의 취득이전에 임차여관을 장기간 사업한 이력이 있었다거나 부동산거래의 취득 및 양도횟수가 없었던 사실이 확인된다고 하더라도 쟁점여관의 양도가 부동산매매업에 해당하지 않는다는 청구주장은 판시내용의 일부 내용만을 유리하게 해석한 것으로 보인다. 살피건대, 첫째 매매수익의 목적이 있었는지 측면에서 보면 세무조사 시 확인한 쟁점여관의 실지양도가액 1,732,957,000원(비품가액 제외)과 기준시가에 의한 양도가액 1,271,894,000원으로 볼 때 상당한 매매차익이 발생한 것으로 보여 매매수익의 목적이 있었다고 보이는 점, 둘째 규모 및 횟수, 태양(모양과 형태) 등에 비추어 사업활동의 계속성과 반복성이 있었는지의 측면에서 보면, 10억원이상의 투자자금이 소요된 쟁점여관과 연면적규모가 비슷하고 같은 상호(○○마이더스) 및 업종(여관)으로 투자자금도 비슷하게 소요되었을 것으로 판단되는 쟁점 외 여관이나 도표상 ⓑ여관의 신축 판매가 3회에 걸쳐 계속적ㆍ반복적으로 이루어졌고, 청구인이 쟁점외 여관이 도표상 ⓑ여관의 양도가 부동산매매업에 해당한다는 처분을 인정하고 있는 점, 셋째 사회통념의 측면에서 장기간 임차여관을 경영한 청구인이 그동안의 여관경영의 경험칙에 비추어 10억원이상 투자자금이 소요된 쟁점여관의 예상수입금액이 청구인이 6월간 신고한 수입금액 36,390,000원이었다면 쟁점여관을 담보로 하여 대출 받은 990,000,000원의 지급이자 56,269,274원에도 못 미칠 것이 예상되는데도 10억원이상의 투자자금을 경영목적으로 투자하였으리라 보기 어려운 점과 ‘○○○○’ 라는 여관을 청구 외 강○○(1939년생)와 50:50 지분으로 쟁점여관의 부속토지 취득이후인 2000.12. 1. 부터 2001. 1.27. 까지 공동사업을 하다가 지분을 양도한 이력이 있는 점으로 볼 때, 사회통념상 여관 신축 판매에 대한 경험칙이 충분하였을 것으로 보이는 점, 넷째 쟁점여관의 양도시기 전후로 보아 청구인이 쟁점 외 여관이나 도표상 ⓑ여관의 양도가 부동산매매업에 해당한다고 인정하고 있어 쟁점 외 여관의 부속토지의 취득일(2002. 3.20.)및 쟁점 외 여관의 준공일(2002.5.8.)을 고려할 때 쟁점여관의 양도 후 불과 6월 이내에 쟁점 외 여관의 부속토지 취득이나 공사착공이 진행된 것으로 보여 쟁점여관의 양도 시부터 부동산매매업에 해당한다고 본 ○○지방국세청장의 처분을 부당하다고 볼 수 없는 점 등으로 종합하여 판단하건대, 청구주장은 이유 없으므로 당초 부과처분은 정당하다고 판단된다.

청구주장은 이유 없으므로 국세기본법 제66조 제6항, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.