토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 것이 타당한지 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 “기각”합니다.

청구인 2002.10. 7. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산○○번지 임야13,728㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구 외 박○○로부터 취득하여 보유하다가 2003.12.13. 법원의 임의 경매(사건: ○○지방법원 2003타경 17934)로 인하여 양도된 바 있으나 이에 대하여 양도소득세 예정신고를 하지 아니한 바, 처분청은 2004. 5.18. 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하고 양도소득세 110,558,950원을 고지하였다.

처분청은 청구인이 경락된 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정신고를 하지 아니하자 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하였으나, 쟁점토지와 같은 리 ○○번지 양도가액은 경락가액인 388,210,000원이며, 취득가액은 쟁점토지 취득 시 쟁점토지 위에 신축중인 건축물(기초공사 및 철골조 기둥만 완성된 것, 청구인은 시공 중인 건축물을 쟁점토지와 함께 취득 하였으므로 쟁점토지의 취득가액을 구성한다고 주장함) 265,000,000원과 쟁점 토지의 전소유자 박○○가 쟁점토지를 담보로 한 근저당채무(박○○가 채무를 변제하지 않아 쟁점토지가 경락되어 손해를 보았으므로 취득가액에 산입하여야 한다고 주장)를 차감하여야 하고, 이렇게 계산하면 실지거래가액에 의한 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익에 미달되므로 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없으므로(대법원 95누17960. 1997. 3.28.)실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다.

부동산을 양도한 후 법정신고기한 및 과세표준과 세액의 결정일까지 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하지 아니할 경우에는 소득세법 제114조 에 의한 과세표준과 세액을 실지거래가액으로 결정할 수 없으며, 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없으나 취득 시 쌍방계약서의 진위여부를 알 수 없고 객관적인 증빙이 부족하여 실지거래가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 것이 타당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정시고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 장해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2002.10. 7. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산○○번지 임야 13,728㎡를 청구 외 박○○로부터 매매를 원인으로 하여 취득(취득당시 같은 리 ○○번지와 공동담보로 1,560,000,000원의 근저당권이 설정되어 있다)한 사실이 등기부 등본에 의하여 확인된다.

2. 또한 청구인은 2002. 9.25. 쟁점토지 위에 신축중인 미완성 건물 2개동 2,604㎡(이하 “쟁점미완성 건물”이라 한다)를 청구 외 박○○로부터 265,000,000원을 취득한 사실이 부동산매매계약서(계약일: 2002. 7.10.)사본에 의하여 확인된다. 또한, 쟁점미완성 건물은 위 입찰시 제외되었으므로 경락되지 아니한 것이 매가허가 결정서 및 청구인이 제출한 경매정보지(○○○○ 2003.10.30.)사본에 의하여 확인된다.

4. 처분청은 위 쟁점토지가 경락에 의하여 양도되었으나 청구인이 예정신고기한까지 신고하지 않음(확정신고도 하지 아니하였음)에 따라 기준시가(양도가액: 355,555,200원, 취득가액 13,055,328원, 필요경비 391,659원)에 의하여 양도차익을 계산하여 2003. 5.18. 양도소득세 110,558,956원을 고지한 사실이 결정결의서에 의하여 확인된다.

5. 쟁점토지의 취득가액을 확인하기 위하여 취득 경위를 살펴보면〔표〕와 같은 것이 공증합의서(2002. 9.25.자 등부 2002년 제7197호, 공증인가 ○○시 ○○합동 법률사무소)에 의하여 확인된다.

갑: 이○○(채권자, 청구인의 자) ․ 주소: ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 을:

1. (주)○○테크 대표이사 박○○ ․ 주소: ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지

2. 박○○ (채무자, 쟁점토지 전소유자)

• 가. ① 미지급된 6,500만원과 ② 위약금 2억원 ③ ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산○○번지의 가압류 및 근저당, 지상권 미해결분 ④ ○○리 산○○번지의 면적 이 628㎡나 추가된 점에 대한 보상금 등의 지급담보를 위하여 “나”와 같이 합의 한다.
• 나. 위 “가”의 내용을 확실히 담보하기 위하여 ‘을 2’는 금일자로 ○○군 ○○면 ○○리 산○○번지 임야 13,728㎡에 관하여 매매계약서를 작성하고 ‘을 2’의 매도용 인감증명서를 첨부하여 법무사사무실을 방문하여 ‘갑’측에 소유권이전 등기할 수 있도록 미리 모든 준비를 해두고서 위약사유(생략)발생시 ‘갑’이 일방적으로 김○○ 명의로 소유권이전등기를 경료 할 수 있다.
• 다. 위 사항과 ‘을’이 ‘갑’측에 지급할 금원지급을 보다 확실히 담보하기 위하여 ○○리 산○○번지 지상에 건축 중인 건물의 건축주를 금일자로 ‘을 1’에서 ‘김○○’ 명의로 건축주 명의 변경 및 공장설립변경신청에 필요한 모든 서류를 ‘갑’측에 제공하며, 건축주명의변경 시 위 양도담보금 2억 6,500백만원을 건물 매매대금으로 하며, 위약사유(생략) 발생시 ‘갑’이 일방적으로 ○○군에 건축주 명의 변경신고를 할 수 있다.
• 라. 위약사유 8가지 중 1가지라도 발생시에는 ‘갑’측에서는 ○○군 ○○면 ○○리 산○○번지에 관한 소유권이전등기를 김○○ 명의로 경료 받아 소유권자로서의 확정적 권리를 행사할 수 있고, 김○○이 ○○군 ○○면 ○○번지 지상 건물의 건축주 명의를 김○○ 명의로 변경신고 하여, 건축주 내지 소유권자로서 확정적인 권리를 행사할 수 있음을 ‘을’이 확약한다.
• 라. 판단 청구인은 쟁점토지를 경락으로 양도하였으나 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 소득세법 제110조 제1항 의 규정에 의한 확정신고 기한까지 처분청에 양도소득세 확정신고를 하지 아니하였으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 것이 원칙이며, 다만, 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 경우에도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없고, 기준시가에 의한 양도소득세 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없으며 이러한 과세장애사유의 입증책임은 납세의무자에게 있는 것이며, 이러한 관점에서 볼 때, 청구인이 쟁점토지의 취득과 관련하여 증빙서류로 제출한 〔표〕의 합의서와 매매계약서의 내용을 살펴본 바, 미수금 6,500만원과 위약금 2억원(합계: 265,000,000원)은 쟁점미완성 건물의 취득가액으로 확인되며 이는 쟁점미완성 건물의 양도시에 취득가액으로 계산하여 쟁점미완성 건물의 양도차익을 계산할 것임을 쟁점토지의 취득가액으로는 볼 수 없다고 판단되며, 쟁점토지의 취득가액은 위 265,000,000원을 제외한 나머지 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산○○번지의 가압류 및 근저당, 지상권 미해결분과 ○○리 산○○번지의 면적이 628㎡나 추가된 점에 대한 보상금 등의 지급담보와 관련된 금액을 계산하여 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 있겠으나 이를 계산할 수 있는 객관적이고 구체적인 증비의 제시가 없어 취득가액을 계산 할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 타당하다고 판단된다.

이건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제66조 제6항 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 (기각) 결정한다.