쟁점토지가 비업무용부동산에 해당하는지 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구법인이 ○○시 ○○동 ○○번지 대 3,279㎡ 같은 동 ○○번지 소재 대지 43㎡(합계 3,322㎡)와 창고건물 706㎡(‘관련부동산’이라 한다) 중 건물 등 일부를 (주)○○인터내셔날(이하 ‘청구외법인’이라 한다)이 사용하고, 이를 제외한 나머지 토지 2,300㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)상에 청구법인의 대주주인 정○○이 주차장업을 한 사실에 대하여, 본점 관할 ○○세무서장은 쟁점토지를 비업무용 부동산 및 특수관계자간의 부당행위로 각각 보아 지급이자 손급불산입과 적정임대료를 익금가산 하여 98년 귀속 법인세 137,688,670원, 99년 귀속 법인세 11,378,470원(농특세 1,460,330원 포함)을 2003. 1. 3. 각 고지함과 동시에 본점(○○세무서)분으로 신고한 관련부동산 임대에 대한 부가가치세는 환급(감액)결정하였고, 임대사업장 관할 ○○세무서장은 본점 감액분과 쟁점토지의 적정임대료에 대한 98/1기~2000/1기 부가가치세 88,882,740원을 2003. 1. 9. 고지하였다.

청구외법인에게 보증금 5,000만원, 월세 1,500만원에 적정임대료를 수수한 사실로 관련부동산 전체를 임대하였고, 김○○와 정○○간의 임대차계약서는 현저한 저 임료 법인인감의 날인이 없고, 임대료 수수 회계처리 사실 등이 없어 청구법인 모르게 김○○가 정○○에게 ○○주차장으로 무단 사용케 한 것이다. 청구법인은 관련부동산 전체를 청구외법인에 임대한 것으로 건축물 있는 토지 임대이므로 비업무용 부동산 등이 아니며,

○○주차장 영업사실을 청구법인의 임대로 본다 하더라도, 전체로서 건축물이 있는 토지로서 비업무용 부동산이 아니므로 처분청이 ○○주차장 영업사실에 초점을 맞춘 것은 사실을 오인한 것으로서 부당한 과세처분이다.

정○○이 사실상 청구법인을 지배하는 자로서 막도장 날인 등의 계약형식이 중요한 것이 아니라, 청구법인 소유의 관련부동산 중 쟁점토지를 대주주 정○○이 ○○주차장(72대, 2,300㎡)으로 사용 수익한 사실이 중요하며, 이를 청구법인이 모를 수 없으므로 청구법인의 임대이다. 관련부동산 전부를 계열사인 청구외법인에 위장임대하고, 실제 정○○이 건축물 없는 나대지 부분을 주차장 용도로 무상 사용한 것은 용도별 기준으로 비업무용 부동산을 판정하므로 비업무용 부동산 등에 해당되어 적법과세라는 의견이다.

• 가. 쟁점 정○○이 ○○주차장 사업자등록 시 첨부한 쟁점계약과 ○○주차장 영업사실에 따른 임대가 청구법인과 무관한 것 인지와 이를 청구법인의 나대지 임대로 보아 비업무용 부동산인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

• 1998.12.31. 전면개정 전 법령-

○ 법인세법 제18조 의 3 【지급이자의 손금불산입】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자단을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업연도에 지급한 차입금의 이자 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액(차입금 중 당해 자산가액에 상당하는 금액의 이자를 한도로 한다)은 각 사업연도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다.

1. 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 것

○ 법인세법 시행규칙 제18조 【지급이자의 손금불산입】

② 영…비업무용 부동산 등은 부동산(…)을 취득한 후 1년(건축물 또는 시설물이 없는 토지의 경우에는 2년) 이내에 도시계획법에 의한 도시계획의 변경 등 정당한 사유 없이 당해 법인의 고유 업무에 사용하지 아니하는 부동산으로 한다. 다만…

③ 제2항의 규정에 의한 법인의 고유 업무는 다음 각호의 업무로 한다.

1. 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무

2. 각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상 목적사업(‥)으로 정하여진 업무

④ 다음 각호의 1에 해당하는 부동산은 제2항 및 제3항의 규정에 의한 법인의 고유 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산으로 본다.

11. 임대에 쓰이고 있는 부동산으로서 다음 각목의 1에 해당하는 것

• 가. 건축물의 부속토지 중 제2호의 규정에 의한 기준 면적을 초과하는 부분
• 나. 건축물이 없는 토지

○ 법인46012-740, 1998. 3.25. 토지만을 사용목적으로 건축물이 있는 토지를 취득한 경우에는 건축물이 없는 토지를 취득한 것으로 보아 비업무용 부동산 유예기간을 적용함

○ 법인46012-1152, 2000.05.15. 제조업 영위법인이 기존건축물 부속토지의 일부 나대지 임대에 대하여 나대지 상태로 임대하고 임차인이 건축물을 신축하는 경우 그 신축 전까지는 업무무관자산으로 봄.

○ 법인22601-2924, 1998. 8.24. 한 필지의 토지를 여러 용도로 사용할 경우 비업무용 부동산 판정은 각 용도별로 기준 면적에 의하는 것이며, 용도는 이용되는 실질내용에 따라 구분함

○ 법인세법 제20조 【부당행위계산의 부인】 정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

○ 법인세법 시행령 제46조 【법인의 부당한 행위 또는 계산】

① 법 제20조에서 󰡒특수관계 있는 자󰡓라 함은 다음 각호의 관계있는 자를 말한다.

1. 출자자(소액주주를 제외한다. 이하 같다)와 그 친족

3. 출자자 또는 제1호 및 제2호에서 게기하는 자가 총발행주식 또는 총출자지분의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 다른 법인

② 법 제20조에서 󰡒조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우󰡓라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

7. 출자자 등에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율요율이나 임대료로 대부 또는 제공한 때.

8. 출자자 등으로부터 금전 기타 자산 또는 용역을 높은 이율요율이나 임차료 차용하거나 제공을 받은 때

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계 청구법인은 1997. 5.30. ‘(주)○○마트’란 상호로 ○○에서 개업(도소매/식품 등, 부동산/임대 등 법인등기부에도 등재)하여, 1999. 9.14. 현재의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지로 본점을 이전함과 동시에 상호를 현재의 ‘(주)○○마트’로 정정하였고, 대표이사는 1999. 2. 4.까지는 김○○(000000-0000000, 당시 지분 10%이었다가 이후 3.3%로 감소), 그 이후 이○○, 2002. 1.16.부터 정○○(000000-00000 00, 97년부터 부 정○○와 함께 50%로 최대주주였다가 2000년도에는 형 정○○과 함께 100%)로 되었다. 청구외법인인 (주)○○인터내셔날(000-00-00000, 도소매/정수기 등, 1993. 4.30. ~현재) 본점은 ○○시 소재로 1997~2000년까지 정○○(000000-0000000) 지분이 30%인 최대주주로 청구법인의 특수관계 회사이다. 청구법인은 관련부동산을 할인점 신축목적으로 1997.10.13. 취득하여 전부를 보증금 50,000,000원 월세 15,000,000원(부가세 별도)으로 청구외법인에게 1998. 4. 1. ~1999. 3.31.까지 1년간으로 임대계약 하였다가 다시 1년간 연장한 계약서 작성과 이와 같은 임대료 수입을 계상하고, 이에 대한 부가가치세는 청구법인 본점 관할인 ○○세무서에 신고하다가 2000. 5.17.동 법인에게 양도하였다. 토지위치는 ○○역 앞과 ○○세무서 사이의 약 30m 대로변과 6m 정도의 소로에 접한 2면 각지로, 전면은 고도지구노선방화지구 및 2종 미관기구이고, 후면1/3정도가 시설녹지 및 계획도로에 저촉되어 있고, 개별공시지가(원/㎡)는 96년 1,320, 000원, 97, 98년 각 862,000원, 99년 733,000원이다. 건물은 1950년 신축한 토기와 지붕 함석 벽체 창고 1동 677㎡(3칸으로 나눠짐)와 1957년 신축한 목조주택을 개조한 사무실 29㎡로 경제적 내용연수를 초과하여 2000. 4.17. 감정가격이 3,385천원에 불과하며, 청구외법인이 1998. 4. 1.부터 창고와 A/S사무실로 일부를 사용한 것으로 조사되어 있다. 청구법인의 대주주인 정○○은 쟁점 토지상에 1998. 3.27. 영업개시 예정일로 한 ○○주차장 영업신고를 하였음이 ○○시의 노외주차장신고필증에 의거 확인되고, 이어 1998. 4. 1. 쟁점토지상에 ○○주차장의 사업자등록신청서에는 소유주를 (주)○○마트로, 전세금을 5,000000원, 월세를 400,000원으로 기재하고 첨부된 부동산임대차계약서에는 임대부동산을 ‘○○시 ○○동 ○○번지 대 3,279㎡, 창고 제외한 대지면적’로 표시하고, 임대료 기재는 신청서 기재와 같고, 임대기간은 1998. 2.28.부터 12개월이며, 임대인 표기를 ‘김○○ 000000-0000000’으로 하여 청구법인의 법인등록번호를 기재한 사실이 확인되며, 이에 따른 그 이후의 임대료 지급사실은 1999. 5.20. 폐업시까지 확인되지 않는다.

○ 판단

① 먼저 쟁점토지 임대가 청구법인의 임대인지, 청구법인 몰래 청구법인과 무관하게 무단 사용한 것인지에 대하여 보면, 정○○정○○정○○ 등 친족이 청구법인과 청구외법인에 각각 30% 이상을 출자하고 있어, 두 법인간은 특수관계 법인에 해당된다.(법인세법 시행령 제46조 1항 3호) 정○○은 관련부동산의 소유자인 청구법인의 당시 실질 지배자인 실제 사주이나 임차법인인 청구외법인의 실제사주는 아니라는 점, 청구외법인이 정○○에게 전대하였다고 볼 만 한 계약이나 이에 임대료를 청구외법인이 지급 받은 입증이 없는 점, 시점상으로도 정○○이 먼저 임차 사용하였다고 보여 지는 점 등과, 건축물이 있는 토지임대는 비업무용 부동산으로 보지 않기 때문에 비업무용 부동산을 피하기 위하여 청구법인과 청구외법인과 사이에 관련부동산 전체를 임대차한 것처럼 계약서를 작성하고, 그에 상당한 임대료까지 수수한 사실은 있으나, 당초부터 실제 사용은 위 사실관계처럼 일부만을 사용하고, 나머지 쟁점토지는 정○○이 사용하였다. 청구법인의 대주주인 실질 사주가 무상 사용한 것을 청구법인 모르게 무단 사용하였다고 보기에는 사회통념상 인정될 수 없다고 판단된다. 시공간적 측면내용면 모두에게 ○○주차장 영업사실이 청구법인의 직영이나 청구외법인의 전대로 보여 지지 않으므로 청구법인이 각각 구분 임대하였다고 보아야 하고, 청구외법인이 과다하게 임대료를 지급한 것은 별개의 부당행위(법인세법 시행령 제46조 2항 8호)로 보아야 할 것이다.

② 쟁점토지 임대가 비업무용 부동산인지 여부를 보며, 한 울타리 내에 같은 소유자 같은 용도임에도 토지를 분필 및 합필이 있을 수 있는 점, 지적법이 토지이용을 중심으로 24개 지목으로 분류하고 있는 점, 현재의 이용이나 가까운 장래에 이용할 수 있는 용도로 지가수준을 이루는 점과 비업무용 부동산의 그 용어자체에서의 의미처럼 필지 개념이 아닌 용도별 기준의 획지개념으로 비업무용 부동산 해당여부를 판단하여야 할 것이다.(법인22601-2924 참조) 청구법인이 정○○에게 임대한 주차장용 쟁점토지 부분은 청구외법인이 사용한 부분(창고 및 사무실 등)과 다른 획지로서 나대지 임대에 속하므로 위 근거법령과 같이 비업무용 부동산에 해당한다 할 것이다. 이상과 같이 청구법인의 대주주인 정○○이 무상 사용한 쟁점토지에 대하여 비업무용 부동산 및 부당행위로 본 법인세 과세처분과 적정임대료에 대한 부가가치세 부과처분은 모두 적법하다 할 것이다.

청구인 주장은 이유 없다 할 것이므로 국세기본법 제66조 제6항 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 (기각)결정한다.