쟁점 부동산 양도를 사업소득(부동산매매업)으로 볼 것인지 여부

2002.12. 2. 고지한 종합소득세 164,835,890원은, 기 결정 소득금액에서 2000년 귀속 49,500,000원, 2001년 귀속 94,642,020원의 사업소득금액을 각각 차감하여 과세표준과 세액을 결정합니다.

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 최○○(000000-0000000, 2001.12.17. 사망, 이하󰡐피상속인󰡑이라 한다)이 ○○도 ○○군 ○○면 ○○동 ○○번지 외 4필지 대 16,589㎡(5,018평)을 경락 받아 7필지로 분할하여 2000~2001년 중 매매한 것과 같은 기간에 양도한 장기보유 부동산인 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 토지 등도 포함하여 사업소득(부동산매매업)으로 보아 납세의무 승계인인 청구인에게 2000년 귀속 131,265,060원, 2001년 귀속 33,570,830원(합계 164,835,890원)의 각 종합소득세를 2002.12. 2. 고지하였다.

① 부동산을 경락 받은 후 암 진단을 선고 받아 부득이 추진사업을 포기하고 매각하였으므로 사업성이 없고, 부동산매매업 요건(과세기간별 1회 이상 취득 2회 이상 판매)이 예시적 규정이라 하더라도 엄격히 적용되어야 하며, 이를 충족하지 않으므로 양도소득으로 과세되어야 한다.

② 사업소득이 맞다하더라도 소득분류를 착오 신고한 것이므로 신고불성실 가산세는 최소되어야 한다는 주장이다.

청구인이 들고 있는 부동산매매업 요건은 예시적 규정에 불과하고, 사업목적으로 계속성과 반복성을 갖는다고 인정되면 부동산매매업으로 보아야 할 것이므로, 피상속인은 쟁점부동산 이외에 200. 3. 3. ○○구 ○○동 산○○번지 임야 9,771㎡ 이외에 추가적인 2회의 경락 취득 등을 볼 때, 부동산매매업으로 보아야 할 것이고,피상속인은 양도소득이 있음에도 양도차손으로 신고하여 조세부담 회피의 고의성이 있으므로 신고불성실 가산세 적용은 타당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점 부동산 양도를 사업소득(부동산매매업)으로 볼 것인지 여부와

② 사업소득이라 하더라도 소득분류만을 잘못한 것으로 보아 신고불성실 가산세를 적용하지 않을 것인지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서󰡒대통령령이 정하는 부동산매매업󰡓이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다.

○ 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

3. 토지를 개발하여 주택지공업단지상가묘지 등으로 분할 판매하는 경우

○ 한국표준산업분류상 기타 부동산공급업(70129)은 토지 등의 개발판매는 물론 구입 후 미사용 재판매도 동 공급업으로 보도록 규정하고 있다.

○ 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】 … 부동산의 매매(…) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 부동산의 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우나 토지를 개발하여 주택지공업단지상가묘지 등으로 분할 판매하는 경우를 부동산매매업으로 본다.

○ 대법 97누1242, 1997.12.09. 1과세기간 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 부동산 매매업으로 과세하는 것은 예시적인 규정으로서 부동산매매가 수익을 목적으로 하고 매매규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단함.

○ 대법 99두6071, 2000.12.26. 상가를 분양받아 슈퍼마켓 영업하다 곧 바로 폐업 후 11개 점포로 분할해 9개월에 걸쳐 양도한 경우, 부동산매매업으로 보아 VAT 과세함은 정당함.

○ 심사종소 99-139, 1999.05.21. 부동산매매업 해당 여부는 양도 목적 부동산 뿐 만 아니라 보유부동산 전반에 대해 양도시기의 전 후를 통한 모든 사정을 참작해 판단함.

○ 소득세법기본통칙 81-2 【소득분류 착오의 경우 신고불성실가산세 적용배제】 소득분류를 잘못하여 신고한 경우에는 신고불성실가산세를 적용하지 아니하나 조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 소득 분류하여 신고한 경우에는 신고불성실가산세를 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계 피상속인(최○○)은 ○○상사(’82~’87), 한식점(’87~’96) 경영사실과 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○연탄(000-00-00000)을 ’75. 8. 3. 개업하여 ’97.12.31. 폐업한 이후 사업사실 없으며, 80년 이전 취득 분 이외에 부동산 거래는 없었으나 사망 전 경매부동산의 4회 취득과 양도사실(일부 경락분 분할, 장기보유분 3건) 및 주식투자(규모 20억 정도)한 사실이 있다.

2000. 6.19. ○○병원에서 췌장암 진단을 받은 후 2001.12.17. 사망하였는데, 상속인은 2남 3녀로 청구인(최○○, 61년생, ○○병원 정형외과 의사)은 장남이며, 2002.1월경 상속재산은 협의분할 등기되었다. 피상속인의 4차례의 경락취득 내용과 양도내용은 아래와 같다.

• ○○협동조합이 평지공사를 하여 경매 의뢰한 ○○군 ○○면 ○○리 번지 외 4필지 잡종지 16,589㎡를 1999.12.27. 930백만원에 경락 받아 사업인허가나 등록 신청사실 없이 2000. 5.29. 합필한 다음 피상속인이 2000. 6.28, 2000.12.28, 2001. 3. 9. 3차례 분할신청(‘매매에 의한 분할’로 표시됨)으로 총 7필지로 분할 및 절토하여 2000. 6.30~2001. 9.18. 간 전부 양도하였으며, 매수자들은 주유소(0 00-00-00000, 강○○), 폐차장(000-00-00000, 조○○), 정비공장(000-00-0000 0, 나○○), 타이어판매, 낚시점, 계량증명소, 농약사, 자동차수리점 등으로 운영 및 임대하고 있다.

• 2000. 3.23. 그린밸트내인 ○○구 ○○동 산○○번지 임야 9,771㎡ 62백만원에 경락 받아 상속되었다.

• 2000. 5.19. ○○구 ○○동 ○○번지 외 1필지 답 3,652㎡를 87백만원에 낙찰 받아 상속되었다.

• 2001. 6.18. ○○구 ○○동 ○○번지 외 2필지 공장용지 등 3,613㎡를 851백만원에 낙찰 받아 2001.10.20. (주)○○컨설팅에 1,130백만원에 매도계약을 체결하면서 특약으로 ‘검인계약서상 매매대금을 매도인의 양도소득세 미부과금액으로 조정 신고토록함’을 명시하였는데, 잔금수수 전 사망으로 인해 청구인(상속인)이 이를 해지하고 같은 금액으로 2002. 8.30. (주)○○종합건설에 양도하였다. 장기보유한 부동산 양도분은 기준시가 양도소득으로 신고하고, 단기보유분은 양도차손으로 신고되었는데, ○○지방국세청의 조사에 의거 장기보유분을 포함한 피상속인 부동산 양도분을 부동산매매업으로 보아 청구인(상속인)에게 종합소득세 164, 835,890원을 2002.12. 2. 고지하였다.

○ 부동산 양도명세(2000년, 2001년) 양도부동산 취득일자 양도일자 양도가액 결정소득 (신고소득) 양도회수 비 고 소재지 면적(㎡)

○○가

○○번지 37

69. 6. 2.

2000. 3.31. 150,000 49,500 (3,441) 1

○○(주) 취득

○○면

○○리

○○번지 7,273 99.12.27.

2000. 6.30. 600,000 126,060 (-4,492) 1 930백만원 낙찰 받아 7필지 분할 중 5필지 양도

○○면

○○리

○○번지 외 3 6,384 99.12.27. 2000.12.29. 386,000 81,098 (-8,674) 4 2000년계 13,694 1,136,000 256,658 (-9,725) 6 위 잔여 필지 양도

○○면

○○리

○○번지 2,932 99.12.27.

2001. 2.26. 120,000 25,212 (-1,809) 1

○○면

○○리

○○번지 1,609 99.12.27.

2001. 3.22. 130,000 27,313 (-2,201) 1

○○구

○○동

○○번지 외 1 273

69. 6. 2.

2001. 9.18. 207,000 68,310 (64,899) 1 최○○ 취득

○○시

○○동

○○번지 86

71. 3. 4.

2001. 9. 3. 79,794 26,332 (38,122) 1 2001년계 4,900 536,794 147,167 (99,011) 4

• 회수: 거래상대방이 다른 계약서 작성 건수

○ 판단

① 사업소득(부동산매매업)인지 여부에 대하여 부가가치세법 시행규칙의 1과세기간 내 1회 이상 취득 2회 이상 판매규정을 엄격히 적용하면 2000년 1기와 2001년 1기는 이에 해당하나 2000년 1기는 1969년에 취득한 부동산도 양도회수에 포함해야하고, 2000년 2기(양도만 4명에 4회)와 2001년 2기(양도 2회)는 이에 해당되지 않아 같은 연도에도 각 구분하여 달리 과세해야 하는 모순과 현저히 일관성을 잃게 되므로 부가가치세 과세기간별 회수에 관한 규정은 예시적 규정이다. 그러나, 동 규정이 사업목적임을 나타내지 않은 경우에 있어서의 사업성 판단 기준으로서의 의미는 있으므로 약 2년 동안 4회의 경락취득과 11회(피상속인 계약분 포함)의 양도나 장기보유분 양도 3회를 제외하더라도 평균적으로 보면 이 규정에 합당하므로 부동산매매업으로 보아야 하며, 사회통념상 동 규정과 유사한 정도의 계속성과 반복성을 지니면서 개별 양도한 것은 물론 구입 후 미사용 부동산을 판매한 경우도 사업소득(부동산매매업)으로 보아야 한다 할 것이다. 7필지 분할양도 전 동 토지상에 주유소 및 정비공장 사업 계획을 하였는데 암 진단으로 부득이 사용하지 못하고 양도하였다고 하나, 1회도 아니며 그 이후에도 1회 낙찰 받은 사실은 오히려 매매목적이라고 보여 지고, 피상속인은 1년 9개월 동안(99년 말에서 2001.9월) 4차례나 부동산을 낙찰 받아 이 중 1회 낙찰분은 동 기간 내 7필지로 분할 판매 완료하였고, 다른 1회 낙찰분은 양도계약 체결 후 사망하여 실현되지 않았으나 상속인이 실현한 것으로서, 이를 포함하여 8회의 양도와 4회의 경락취득 회수로 보아 위 매매업에 해당하며, 1회 양도를 제외한다 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니라고 판단된다. 그러나, 1969. 6. 및 1971. 3. 각각 취득한 3필지의 양도 부동산은 30년 이상 보유한 사실에 비추어 보아 부동산매매업에 흡수된다거나 사업성이 있다고 보기는 어렵다고 할 것이다.

② 신고불성실 가산세에 대하여 부동산매매업 해당 양도물건에 대한 결정기준의 소득금액을 비교할 때, 부동산매매업 소득이 259,683천원인데 반해, 양도소득은 양도손실 17,176천원으로서 종합소득세 부담회피는 물론, 다른 양도소득까지 차감시키므로 조세부담을 경감할 목적으로 사실과 다르게 소득 분류하여 신고한 경우에 해당된다 할 것이므로 신고불성실 가산세 부과는 정당하다 할 것이다. 종합하건데, 장기보유 물건에 대한 양도소득은 별론으로 하고, 2000년 귀속 소득금액 49,500,5000원과 2001년 귀속 소득금액 94,642,020원은 각 연도의 사업소득금액에서 제외하여 결정함이 타당하다.

청구인 주장은 일부 이유 있으므로 국세기본법 제66조 제6항 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 (경정)결정한다.