연립주택을 실지로 신축하여 매매한 자가 누구인지 여부

2002. 2. 2.자 신청인에게 결정고지한 1997년 1기 부가가치세 등 111,804,030원은 연립주택을 실지로 신축하여 판매한자가 누구인지 여부를 확인한 후 확인되는 사실에 따라 그 과세표준과 세액을 재조사 결정합니다.

처분청은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 소재 건축허가자료에 대하여 신청인을 주택신축판매업자로 보아 연립주택 15세대 및 상가점포 1칸을 947, 010,000원으로 신축판매하고 신고 누락한 것으로 판단하여 1997년 1기 부가가치세 80,777,450원과 1997년 귀속 종합소득세 31,026,580원을 2002. 2. 2. 부과처분 하였다.

대지소유자(이하 “지주”라 한다) 노○○ 등 7명이 신축공사를 의뢰하여 신청인이 연립주택 신축공사를 하기로 공사계약을 하였으나, 공시연면적이 661㎡를 초과하는 건설공사는 건설업자가 시공하여야 한다고 규정되어 있어, 목수로 일하는 신청인이 지주들과의 계약사항을 이행할 수 없어 ○○종합건설(주)를 시공회사로 선택하고, 시공회사와 지주들과의 공사도급계약을 한 후 건축허가를 득하여 신축공사를 하였으며, 연립주택의 공사대금은 신청인과 지주들 간의 계약한 내용과 같이 연립주택 2동(15세대 1점포) 신축 후 지주들의 입주용 7세대 외의 잔여주택을 시공자가 공사대금조로 소유하기로 한다는 내용에 대하여 시공회사와의 별도 약정 없이 신청인과의 계약내용을 그대로 승계 받는 것으로 구두합의 하고, 연립주택 중공 후 지주들의 공동명의로 소유권 보존등기 후 완공된 연립주택은 지주7명이 각 개인별로 소유권을 이전하고, 잔여 8세대와 점포는 지주 7명의 공동명의로 보존 등기된 상태에서 시공회사에서 지주 외 입주자들에게 매매하여 공사대금으로 충당하였으므로, 신청인에게 부과한 처분은 부당하다는 주장이다.(쟁점연립주택 15세대 및 점포 1칸 분양대금 중 지주들의 입주분 7세대에 해당하는 금액은 부가가치세과세표준 계산에서 공제하여야 한다는 예비적 주장임.)

당초 지주들과 신청인간의 계약서에 의하면, 쟁점신축건물은 신청인이 시공한 것으로 되어 있고, 지주들이 특정 동(棟)을 선택할 때에 추가로 부담할 금액이 기재되어 있는 것으로 보아 신청인의 책임과 계산으로 분양하였음이 분명하므로 신청인을 주택신축판매업자로 과세한 처분은 정당하고, 건축면적이 일정규모 이상에 해당되어 ○○종합건설(주)가 실지로 시공하였다 하더라도, 신청인이 주택신축판매업을 영위하는 과정에서 ○○종합건설(주)에 건설공사를 하도급 한 것에 불과하므로, 이건 과세사항과 별개로 이루어진 건설용역이라 할 수 있으므로 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점연립주택을 실지로 신축하여 매매한 자가 누구인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득 ․ 수익 ․ 재산 ․ 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. 이하생략.

○ 건설산업기본법 제41조 【건축물 시공자의 제한】 주거용 건축물로서 연면적이 661제곱미터를 초과하거나 주거용 외의 건축물로서 연면적이 495제곱미터를 초과하는 건축물과 연면적이 495제곱미터 이하임에도 불구하고 다중이 이용하는 건축물 중 대통령령이 정하는 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 건설공사는 건설업자가 시공하여야 한다. 다만. 농업용 ․ 축산산업용 또는 조립식 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물은 건설업자가 시공하지 아니할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 소재 ○○빌라 신축공사 자료에 의거 신청인을 쟁점연립주택을 신축하여 947,010,000원에 매매한 주택신축판매업자로 판단하여 1997년 1기 부가가치세 및 1997년 귀속 종합소득세로 부과한 처분이며, 신청인은 ○○빌라 신축공사와 관련하여 지주 노○○ 등 7명의 공동 지분 권리자로부터 공동주택건립에 대한 동의를 받고, 노○○ 등 7명을 건축주로 하고 신청인을 시공자로 하여 신축하기로 한 계약내용에서 각 지주 1세대당 건축비로 25, 000,000원을 신청인에게 지불하고 신축빌라 15세대와 상가점포 1칸 중 각 지주들의 입주용 7세대를 제외한 나머지는 시공자(신청인)의 공사대금으로 대체하기로 계약하였다.(계약서에 계약일자 기재되지 않음) 쟁점연립주택신축공사와 관련하여 처분청은 지주 노○○ 등 7명과 신청인간의 계약서를 근거로 하여, 신청인이 연립주택을 신축 판매한 사업자로 보아 부과 처분한 내용에 대하여, 신청인은 쟁점주택건축공사의 건축공사 자격 미달로 계약내용을 이행하지 못하여 신청인과의 계약내용을 그대로 ○○종합건설(주)에 승계함을 구두합의하고, 지주 노○○ 등 7명을 건축주로 하고 ○○종합건설(주)를 시공회사로 하여 공사도급계약을 한 후 신축공사가 진행되도록 하고, 신청인은 목수로서의 일과 연락책임자의 자격으로 행정사항 및 일부공사의 진행만을 하였다는 주장이다.

○ 판단 노○○ 등 7명과 신청인간의 작성된 계약서내용을 살펴보면, 건축주는 노○○ 등 7명의 공동명의자이며 시공자는 신청인(이○○)으로 일정양식 없이 작성되고, 건축주는 각 세대당 25,000,000원을 건축공사대금으로 시공자에게 지급하며, 신축빌라 15세대를 시공하여 건축주 입주용 7세대를 제외한 나머지는 시공자의 공사대금으로 대치한다고 기재되어 있다.(계약서 작성일은 기재되지 않음)

○○군청에 출장하여 1996. 6.13. 접수된 건축허가신청서의 내용을 살펴본바, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지의 노○○ 등 6명이 연명하여 건축주로 기재 날인되어 있고, 1997. 1.29. 접수된 건축물사용승인신청서에서 건축주는 건축허가신청서의 내용과 동일한 노○○ 등 6명으로 기재되어 있으며, 공사시공자는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○종합건설(주) 김○○으로 기재되어 있다. 위의 내용으로 보아 신청인이 쟁점연립주택에 대하여 직접 신축공사를 하고 건축주로서 분양 업무를 완료하였는지, 신청인이 지주인 노○○ 등 7명과 당초계약을 해약하고, 건축물사용승인신청서 내용과 같이 노○○ 등 6명을 건축주로하고 ○○종합건설(주)를 시공회사로 하여 공사완공 후 지주들 명의로 분양 업무를 한 것인지, 아니면 지주 노○○ 등 7명이 쟁점연립주택 신축 후 입주권을 취득하기로 하고 시공회사에 대지권을 양도하는 조건으로 하여 ○○종합건설주식회사가 분양 업무를 총괄하였는지, 제출된 증빙만으로는 그 사실을 명확하게 판단할 수 없으므로, 처분청은 위 사실을 조사하여 확인되는 내용에 따라 부가가치세 및 종합소득세과세표준과 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다. 쟁점연립주택 분양대금 중 지주들이 입주한 7세대분의 분양대금을 부가가치세과세표준에서 공제하여야 한다는 예비적 신청주장은, 국민주택 초과 다세대주택 신축판매업자가 그 중 1세대는 본인이 직접 거주하고, 나머지 세대는 분양 시 본인거주 주택분은 개인적 공급으로 보지 아니하며 관련매입세액은 불공제되므로(같은 뜻 부가 46015-1757. 1997. 7.29.) 조사내용에 의하여 쟁점연립주택을 실지 신축 분양한 사업자가 누구인지에 따라 적절하게 적용하여야 할 것으로 판단된다.

신청인 주장 이유 있다 할 것이므로 국세기본법 제66조 및 같은 법 제65조 제1항 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.