부동산의 대물변제가 양도에 해당하는지 여부

이 건 이의신청은 신청인의 주장을 받아들일 수 없어 이를 기각합니다.

신청인은 신청인 등 6명이 공동으로 1986.12.27. ○○지방해운항만청장으로부터 ○○시 ○○구 ○○지구 공유수면매립면허를 받아 매립공사(이하 “○○지구 매립공사”라 함)를 완료하여 일반에게 분양하면서, 매립지내 어촌계 주민들이 소유하던 무허가 건물의 철거 및 이사비용 등에 갈음하여 일부 어촌계 주민들에게 1998. 3. 31. 매립지로 조성된 토지 545㎡를 증여등기해 주었고, 매립공사를 수주하여 시행한 ○○산업(주)[이하 “○○산업(주)”라 함]에 지급할 공사금액을 1998. 2.24. 매립지로 조성된 토지 6,992㎡로 대물변제하였다. 이에 대하여 ○○지방국세청(처분관서 ○○세무서)에서 신청인등이 조성한 매립지의 양도행위는 부동산매매업에 해당하며, 어촌계 주민에게 보상금에 갈음하여 증여등기해 준 토지와 ○○산업(주)에 공사비로 대물변제한 토지는 유상으로 양도한 것에 해당한다 하여 2001. 8. 8. 신청인에게 1998년 귀속 종합소득세 136,700,320원을 부과하였다.

어촌계 주민에게 증여등기해 준 토지는 이사비용은 수령하고 보상금을 수령하지 아니한 어촌계 주민에게 보상금에 갈음하여 준 것이기 때문에 토지조성원가로 보아야 하며, 이를 양도로 본다 하더라도 양도가액은 토지의 원가상당액이 지급하여야 할 보상금액과 동일하므로 소득금액을 영(0)으로 보아야 한다는 주장이고, 보충적 주장으로서, 토지의 양도가액을 계산함에 있어 어촌계 주민에게 증여 등기하여 준 토지는 보상금에 갈음한 것이기 때문에 보상금상당액을 토지의 실지거래가액으로 보는 것이 타당하므로, 보상금 165,000,000원은 부당하다는 주장이다.

○○산업(주)에 대물변제한 토지는 미지급 공사대금 3,455,000,000원에 대한 것으로서, 1997. 1.17. 평당가액을 1,760,000원으로 그 면적을 1,993평으로 공증합의하였다가 1997.12.29. 매립공사의 준공인가를 받은 후 1998. 2.24. 토지 2,115평(6,992㎡)을 등기이전 하였던 것은, 당초 약정한 토지 면적과 다소 차이가 있다 하더라도 ‘본래의 급부의 대가’인 ○○산업(주)에 대한 미지급 공사대금으로 보아야 하기 때문에 처분청에서 임의 계산한 3,722,540,000원은 부당하다는 주장이다.

○○지구 어촌계 주민들에게 당초 건물 철거비 등 보상금을 주기로 합의하였다가 보상금을 수령하지 않은 주민 33세대에게 매립 완료된 토지를 보상금에 같음하여 증여등기해 준 것은, 당초 보상금 등을 현금으로 주기로 합의한 어촌계 주민 보상합의위원회와 달리 보상금 등을 수령하지 않은 주민 33세대가 보상합의위원회의 대표 및 임원을 개편하여 다시 합의한 사항이므로 당초 합의 내용과는 별개의 것으로 보아야 할 것이고, 더구나 당초 합의한 시기와는 5년 내지 6년이 경과한 경우여서 토지의 가액은 증여등기 시 기준시가에 의하는 것이 정당하며, ○○산업(주)에 대물변제한 토지는 평당 1,760,000원에 공증합의한 것이므로 미지급 공사비에 갈음한 토지 1,963평(6,489㎡)을 초과한 503㎡는 합의당시 지연 손해금 등으로 추가 대물변제한 것이기 때문에 당초 처분이 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 어촌계 주민들에게 증여(양도)등기해 준 토지의 가액을 토지조성원가로 보아야 하는지 여부와 그 가액의 산정이 적법한지 여부 및 공사비에 갈음하여 대물 변제한 토지의 가액이 적법하게 산정된 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제69조 및 같은 법 시행령 제129조 부동산매매업을 영위하는 거주자는 토지 또는 건물의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다 하고, 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가를 매매가액으로 한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계 신청인등이 ○○지구 공유수면매립면허를 받아 매립공사를 시행하면서 매립지내 어촌계 주민이 소유하던 무허가 건물 등 철거비와 이사비용 등 보상금으로 6,500, 000원(이사비용 1,500,000원, 철거비 5,000,000원)을 지급하기로 합의하여 1992. 9월부터 1993. 11월까지 일부 주민에게 현금 지급한 사실이 있고(14세대는 이사비용과 철거비를 모두 수령하였고 나머지 33세대 중 15세대는 이사비용만 수령하고 철거비는 33세대 모두 수령하지 않았음), 1997. 12. 27. 매립공사 준공 인가 후 철거비 등을 수령하지 않은 33세대에게 별도의 협의를 거처 33세대 공동명의로 매립완료된 토지 545㎡를 1998. 3.31. 증여등기하였던 바, 이는 준공인가 당시 ‘매립지내 무허가 건물의 조치와 관련하여 준공 이후 발생하는 민원사항은 피 면허인의 책임과 부담으로 해결하여야 한다’는 준공조건에 따른 것으로 확인된다.

○○산업(주)에 대물변제한 토지는 1997. 1.17. 합의하여 공증(국제종합법률 사무소 인증서 제212호)하였던 바, 미지급 공사비 3,455,000,000원에 대하여는 매립완료된 토지를 평당 1,760,000원의 가격으로 약 1,963평의 면적이 되도록 대물변제하기로 하고, 당시 공동면허자인 (주) ○○이 발행하고 김○○이 이서한 약속어음 3,455,000,000원(지급기일 1998. 1.31.)을 ○○산업(주)에 교부하였으며, 지급기일을 경과한 날부터 대물변제할 때가지 연 8%의 연체금리를 부담하면서 약속어음은 견질어음으로서 대무변제 이행 후 무효처리하였다.

○ 판단 본 건은 신청인등이 분양을 목적으로 1986.12.27. 위 ○○지구에 대한 공유수면매립면허를 받아 1997.12.27. 준공한 후 1998. 3.31. 어촌계 주민들에게 줄 보상금에 갈음하여 매립완료된 토지를 준 것이고, 시공자인 ○○산업(주)에 대하여도 1998. 2.24. 본 건 매립공사와 관련한 미지급 공사비에 갈음하여 매립완료된 토지를 준 것이기 때문에, 분양을 목적으로 취득한 자산인 매립완료된 토지를 각각 유상으로 양도한 경우(매립공사로 인하여 신청인등이 취득한 토지를 위 건 이외 다수의 필지로 분할하여 분양하였음)로서, 이는 신청인등이 부동산매매업을 영위하였다 할 것이므로 처분청에서 사업의 형태를 부동산매매 본 처분은 정당하다 할 것이고, 어촌계주민들에게 준 토지의 가액을 보상금에 갈음한 것이기 때문에 토지조성원가로 보아야 한다는 주장도 당사자간의 합의에 의하여 증여등기해 준 토지의 가액이 적정하게 산정된 것인지 여부는 1986.12.27. 신청인등이 ○○지구 공유수면매립면허를 취득한 이후 1987.11.27. 어촌계 주민들과 철거보상 합의한 사실이 있고, 이후 합의한 사항을 이행함에 있어 서로 의견이 맞지 않아 법원의 판결(○○지방법원 가단 66899호)로 6,500,000원을 무허가 건물 철거비와 이사비용 등 보상금으로 하여 주민대표인 보상합의위원회와 합의한 후 주민 14세대는 1992. 9월부터 1993. 11월까지 이를 수령하였으나, 나머지 33세대(15세대는 이사비용만 수령하였음)는 이를 수령하지 아니한 채 1997. 8.31. 보상합의위원회의 대표와 임원을 개편하여 다시 협의한 결과 보상금 등에 갈음하여 매립완료된 토지를 33세대 공동명의로 1998. 3.31 증여등기해 주었음을 알 수 있는 바, 이러한 보상금지급에 관한 변경된 합의는 종전 합의내용에 만족하지 않은 33세대의 요구사항을 받아들인 결과에 기인한 것으로 판단된다. 따라서, ○○지구 매립내에 거주하던 주민들 중 당초 합의사항에 의하여 보상금 등을 현금으로 수령하지 않고, 33세대 명의로 새로이 구성된 보상합의위원회와 별도의 협의를 거쳐 대물변제하기로 한 합의내용은 앞서 합의한 내용과는 다른 것으로 보아야 할 것이므로 대물변제하기로 한 토지의 가액과 종전에 합의한 보상가액과는 반드시 동일한 것으로는 볼 수 없다 할 것이며, 더구나 매립완료된 토지를 공동으로 등기이전 받은 33세대 중에는 15세대가 이미 이사비용 1,500,0000원을 수령하였던 사실이 있음에도 이에 대하여 아무런 언급도 없이 일괄하여 공동명의로 토지를 등기한 것으로 보아도 종전 합의내용과는 동일한 것으로 볼 수 없다 할 것이므로, 1998. 3.31. 증여등기해 준 토지 545㎡의 가액을 산정함에 있어서는 증여등기 당시 실지거래가액을 알 수 없는 경우여서 기준시가에 의하여 양도가액을 산정한 처분청의 처분은 적법하다 할 것이며, 신청인이 철거비등 보상금에 갈음하여 증여등기하여 준 토지의 가액이 토지의 조성원가와 동일하다 하여 소득금액을 영(0)으로 보아야 한다는 주장도 이유없다 할 것이다.

○○산업(주)에 대한 미지급 공사금에 갈음하여 대물변제한 토지의 가액이 적정하게 산정된 것이지 여부에 대하여 대물변제하기로 합의한 내용을 보면, 매립완료된 토지를 평당 1,760,000원의 가격으로 약 1,963평(6,489㎡)의 면적이 되도록 하고 대물변제할 때까지 연8%의 연체금리를 부담한다는 약정에 따른 것으로 확인되는 바, 신청인이 주장하는 바와 같이 ‘본래의 급부의 대가’인 공사대금 3,455,000,000원에 갈음하는 토지를 대물변제하였다면 약정한 바에 의하여 평당가격 1,760,000원에 상응한 면적인 1,963평을 등기 이전하는 것으로 종결되는 것임에도, 152평 추가된 2,115평을 대물변제한 것은 대물변제하는 토지를 등기 이전할 때까지 연체금리를 적용한 금액을 포함하여 대물변제한 것으로 ‘처분청에서 대물변제한 토지의 가액을 3,722,540,000원으로 본 처분은 적법하다’할 것이다.

• 라. 결론 신청인 주장은 이유 없다 할 것이므로 국세기본법 제66조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.