비업무용부동산 판정기준이 되는 수입금액은 당해 부동산에서 발생한 기업회계 관행상의 영업이익과 이에 준하는 부수수익을 포함하고 영업외수익과 특별이익은 포함하지 아니하는 것임
비업무용부동산 판정기준이 되는 수입금액은 당해 부동산에서 발생한 기업회계 관행상의 영업이익과 이에 준하는 부수수익을 포함하고 영업외수익과 특별이익은 포함하지 아니하는 것임
2001. 7. 5. 신청법인에게 결정고지한 1999년 1기 및 2기 부가가치세 469,291, 950원과 1999사업연도 법인세 186,997,490원은,
① 비업무용부동산 판정기준이 되는 수입금액 계산 시 건설비상당액을 포함한 간주임대료의 수입금액으로 하여 경정결정하고,
② 전기손익수정손실로 536,662,409원을 계상하면서 상대계정으로 가지급금 347, 662,409원 및 가수금 189,000,000원의 익금산입 및 대표자 상여처분 건에 대해서는 현금으로 사외유출 되었는지 간주임대료의 가공계상인지 여부를 조사하여 확인되는 내용에 따라 처분하고,
③ 지급이자 손금불산입 및 가지급금 인정이자 적수 계산 시 신고누락한 부동산 양도대금 610,000,000원을 실지 수령한 사업연도별로 각각 가산하면서 주문②에 의하여 추가되는 가지급금 및 가수금도 적수계산 시 감안하여 계산하고,
④ 양도한 ○○시 ○○동 ○○번지 및 ○○시 ○○동 ○○번지(다수 필지 포함)의 부동산에 대한 부가가치세 공급가액 계산은 ○○시 ○○동 ○○번지는 지방세법에서 정한 시가표준액을 기준으로 안분계산하고, ○○시 ○○동 ○○번지 등은 감정평가액이 있으므로 이를 기준하여 안분계산하여 각각 과세표준과 세액을 경정하며,
⑤ 나머지 신청법인의 주장은 이유 없으므로 기각합니다.
처분청은 신청법인에 대하여 세무조사 시 비업무용부동산과 관련한 차입금지급이자 손금불산입 및 임대부동산양도 등에 대한 1999년 1 ․ 2기 부가가치세 469, 291,950원 및 1999년 사업연도 법인세 186,997,490원을 2001. 7. 5. 부과처분 하였다.
비업무용부동산 판정기준에 있어 신고한 임대수입금액이 간주임대료 건설비 상당액을 차감하여 계산한 임대수입금액이 당해 부동산가액의 100분의 3에 미달된다하여 차입금지급이자 1996년 179,674,384원, 1997년 172,703,880원을 손금불산입한 처분은 부당하고,(쟁점①이라 한다) 1993. 9. 1.~1998. 8.31.까지 간주임대료 611,206,728(공급가액)을 현금계정에 잘못처리 가공으로 기재된 것을 1998년 사업연도 전기오류수정손실 536,662,409원의 상대계정으로 가지급금 347,662,409원과 가수금 189,000,000원을 상계처리 한 것을 익금산입 대표자 상여로 처분함은 취소하여야 한다.(쟁점②라 한다) 인정이자 계산대상이 되는 가지급금 중 385,423,413원은 가공예금계정(간주임대료)에서 대체된 것으로 가지급금 인정이자 1998년 55,447,694원과 1999년46, 232,449원을 계산 대표자 상여처분하고 차입금지급이자 1998년 44,243,632원, 1999년 36,885,677원을 손금불산입한 처분은 부당하다.(쟁점③이라 한다.) 임대사업에 사용하던 별관건물 68,553,346원(장부가액)을 부동산양도 잔금 정산 전에 잡손처리한 것으로 잔금 청산일의 사업연도에 손금으로 추인하여야 하고,(쟁점④라 한다) 부동산을 양도하면서 계약서상 건물가액과 토지가액을 구분 표시하지 않고 1965년에 취득한 토지의 가액은 1,094,944원이며, 1993년 건물신축으로 인한 취득가액은 3,804,454,000원으로 장부가액을 기준으로 안분계산은 적절하지 않으므로, 법인에 양도한 1,900,000,000원의 부동산은 시가표준액으로, 개인에게 양도한 1,700,000,000원의 부동산은 감정가액을 기준으로 하여 토지와 건물을 안분하여 부가가치세 과세표준과 세액을 계산하여야 한다.(쟁점⑤라 한다) 당해 법인은 볼링사업의 수입금액이 임대사업의 수입금액보다 많으므로 부동산임대업을 주 업종으로 보아 1993. 9. 1.~1998. 8.31.까지 5개 사업연도 보증금에 대한 간주임대료 672,327,400원 및 1998. 9. 1.~1999. 8.31.사업연도 보증금에 대한 간주임대료 23,493,955원을 처분청이 간주익금산입 처분한 내용은 부당하다는 주장이다.(쟁점⑥이라 한다)
부동산임대업을 주업으로 하는 법인으로 건설비상당액 차감 후 임대부동산 가액과 임대수입금액을 비교한바 1996~1997년 사업연도의 임대수입금액 비율이 3%미만에 해당되어 1996~1997년 사업연도의 차입금지급이자를 손금불산입함은 정당하고,(쟁점①) 전기손익수정손실 536,662,409원은 전기손익수정손실로 계상 할 대상이 아니며, 신청법인이 결산서에 계상한 간주임대료에 상응하는 부외자금을 원천으로 실제로 대표자 가지급금 및 가수금반제에 사용되었다고 판단되므로 당초처분은 정당하다고 판단된다.(쟁점②) 임대용부동산 양도계약금 610,000,000원을 결산누락 하였다가 1999.3.30. 가수금과 상계한 것이 확인되어 가지급금 상계시점까지 가지급금인정이자 상여처분 및 지급이자 손금불산입은 정당하며,(쟁점③) 1998년 사업연도에 잡손처리한 별관건물 58,553,346천원은 1999년 유형자산 처분손익 계산 시 취득원가에 기반영한 것이다.(쟁점④) 토지와 건물을 동시에 양도한 경우의 부가가치세과세표준과 세액의 계산에 있어서, 부가가치세법은 기준시가보다 장부가액을 우선 적용하여 면세 ․ 과세 안분계산 하도록 규정하고 있으므로, 구축물 등 부대시설의 경우 건물. 대지. 구축물 등을 별도로 거래한 것이 아니므로 객관적인 평가를 위하여 일부 누락된 건물의 감가상각을 재계산하여 건물. 대지. 구축물 등을 장부가액으로 안분계산하여 부가가치세과세표준과 세액을 결정함은 정당하고,(쟁점⑤) 신청법인은 임대보증금의 간주임대료에 대하여 부가가치세 및 법인세를 자진신고 하였으며, 임대사업에 사용된 자산의 총액이 50% 이상으로 주 사업은 부동산임대사업으로 임대보증금에 대한 이자상당액을 간주익금산입한 당초처분은 정당하다는 의견이다.(쟁점⑥)
○ 구 법인세법시행규칙 제18조 제11항 부동산임대업의 경우 당해 사업연도의 수입금액을 계산함에 있어서 임대에 관련하여 전세금 또는 보증금을 받는 경우에는 영 제12조 제1항 제1호의 단서규정에 준하여 계산한 금액을 수입금액에 합산한다. (령 제12조 제1항 단서규정: 다만 법 제32조 제3항의 단서의 규정에 의하여 추계하는 경우에 부동산임대료 인하여 받는 전세금 또는 임대보증금에 대한 수입의 계산은 금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 총리령이 정하는 이자율을 적용하여 계산한 금액으로 한다)
○ 법인세법 제48조의2 【과세표준의 안분계산】제4항 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.” 같은 조 제5항 “제4항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.
1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액.
2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.
3. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액.
○ 구 법인세법 시행령 제14조 제6항 제1항에서 ‘부동산임대업을 주업으로 하는 법인’이라 함은 당해 법인의 사업연도 종료일 현지 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산의 가액이 100분의 50 이상인 법인을 말한다. 이 경우 자산가액의 계산은 소득세법 제99조 규정에 의하여, 자산의 일부를 임대사업에 사용 할 경우 임대사업에 사용되는 자산가액은 총리령이 정하는 바에 의하여 계산한다.
- 다. 사실관계 및 판단
○ 사실관계 신청법인은 8월말 결산법인으로 1993. 9. 1.~1999. 8.31.까지 부가가치세 신고내역은 다음 표와 같으며, 사업연도 수입금액 볼링장수입 임 대 료 수 입 비 고 계 월 세 간주임대 ‘93. 9.1.~
94. 8.31. 573,788,411 487,358,518 86,429,893 25,365,514 61,064,379 5개 사업연도의 간주임대료 611,206,728 ‘94. 9. 1.~
95. 8.31. 664,836,314 482,227,883 182,608,431 62,363,827 120,244,604 ‘95. 9. 1.~
96. 8.31. 574,567,310 372,292,776 202,274,534 69,082,546 133,191,988 ‘96. 9. 1.~
97. 8.31. 468,488,357 245,079,618 223,408,739 67,858,346 155,550,393 ‘97. 9. 1.~
98. 8.31. 313,860,123 130,591,251 183,268,872 42,113,508 141,155,364 ‘98. 9. 1.~
99. 8.31. 160,539,887 31,925,803 128,614,084 18,685,534 109,928,550 5개 사업연도에 누적된 간주임대료 611,206,728원을 현금계정에 잘못 처리하여 오던 중 1998.9.1. 전기손익수정손실 536,662,409원의 상대계정으로 가지급금347,600,409원과 가수금 189,000,000원을 상계처리 하였다는 신청주장에 대하여 처분청이 전기손익수정손실액을 대표자 상여처분 가지급금인정이자 계산 및 차입금지급이자를 필요경비불산입 처분하였다.
○○시 ○○동 ○○번지의 대지 1,314㎡ 및 건물 381.5㎡를 1,900,000,000원에 양도하기로 1997.10. 2. 계약하고 그 대금은 1997.10. 2. 200,000,000원 1997.12. 1. 300,000,000원 ‘97.12. 9. 80,000,000원 ’98. 5.22. 30,000,000원 ‘99. 3.26. 615,000,000원 ’99. 3.29. 675,000,000원을 수령하고 1999. 3.31. (주)○○종합건설에 등기완료 하였으며, ○○시 ○○동 ○○번지의 대지 2,405㎡ 및 건물 3,990.33㎡를 1999. 8. 2. 김○○, 변○○에게 1,700,000,000원으로 1999. 8.27. 명도하기로 양도계약서를 작성하였다. 처분청은 임대업 및 사업용 고정자산의 양도물건에 대한 토지, 건물, 구축물 등의 가액을 평가함에 있어서 건물 1,592,844,770원, 토지 1,094,944원, 구축물 등의 가액을 평가함에 있어서 건물 1,592,844,770원 토지 1,094,944원 구축물429,509, 935원의 장부가액으로 안분계산하여 부가가치세매출과세표준을 계산하여 부가가치세 469,291,950원이 부과처분한 것이다.
○ 판단 비업무용부동산 판정기준이 되는 수입금액은 당해 부동산에서 발생한 기업회계 관행상의 영업이익과 이에 준하는 부수수익을 포함하고 영업외수익과 특별이익은 포함하지 아니하는 것으로 한다(법인 통칙 2-15-22···18의3).라고 규정하고, 비업무용부동산 판정기준이 되는 임대수입금액은 건설비상당액을 차감하지 않은 수입금액이므로. 처분청이 간주임대료에서 건설비상당액을 차감하여 계산한 수입금액으로 비업무용부동산을 판정한 기준은 관련규정을 잘못 적용한 것으로 판단된다.(쟁점①) 처분청은 신청법인이 결산서에 계상한 간주임대료에 상응하는 부외자금을 원천으로 실제로 대표자 가지급금 및 가수금반제에 지출하였다는 의견이고, 신청법인은 5개 사업연도의 간주임대료의 가공현금계정에 대하여 전기손익수정손실 536,662, 409원을 계상하면서 상대계정으로 가지급금 347,662,409원 및 가수금 189,000, 000원으로 처리하였다는 주장이므로, 전기손익수정손실과 관련 익금산입 및 대표자 상여처분에 대하여는 현금이 사외유출되었는지 간주임대료의 가공계상인지 여부를 조사하여 확인되는 내용에 따라 경정결정 하여야 할 것이다.(쟁점②.③) 1998년 사업연도에 잡손처리한 별관건물 68,553,346원을 손금불산입 한 처분은 1999년 사업연도의 손금에 추인하여야 한다는 주장은 1999년 사업연도의 양도자산의 손익처분 계산 시 취득원가에 가산하여 처리된 것이다.(쟁점④)
1999. 3.31. 등기 ․ 이전된 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 1,314㎡ 및 건물 381.5㎡의 장부가액 건물 68,553,346원, 토지 386,867원과 1999. 8.27.등기 ․ 이전된 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 외 대지 2,405㎡ 및 건물 3,990.33㎡의 장부가액 건물 1,524,291,424원, 토지 708,077원, 구축물 429,509,935원의 부동산에 대한 양도 시의 부가가치세과세표준을 계산함에 있어 처분청이 건물, 토지 등을 장부가액으로 안분계산한 처분이 부당하다는 주장에 대하여 살펴보면, 임대용토지와 건물을 함께 양도한 경우 실거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우 장부가액이 있는 때에는 그 장부가액에 비례하여 안분계산한 가액을 건물의 실지거래가액으로 보아야 하나, 오래전에 취득한 토지의 그 당시 장부가액은 변동이 없는 반면, 건물은 신축 후 감가상각 등으로 장부가액이 떨어지는 것으로 양도일 현재 토지와 건물의 가격구성비가 불합리하므로, 1999. 3.31. 등기 ․ 이전된 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 1,314㎡ 및 건물 381.5㎡의 양도금액 1,900,000,000원에 대하여는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하고,
1999. 8.27. 등기 ․ 이전한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 외 대지 2,405㎡ 및 건물 3,990.33㎡의 양도금액 1,700,000,000원에 대하여는 ○○감정평가법인에 감정평가 하였으므로 감정평가가액에 따라 계산한 가액에 비례 안분하여 부가가치세과세표준과 세액을 경정결정하여야 한다.(쟁점⑤)(국심 99부 627. 1999.10.25. 같은 뜻) 신청법인의 주사업 판정에 대한 내용을 살펴보면, 동일 지번상 볼링사업의 수입금액이 임대사업의 수입금액보다 많은 것으로 신고되어 있으나, 본관건물 3,990.33㎡ 및 부수토지 2,405㎡의 사용면적에 대하여 검토하며, 처분청의 조사서와 같이 자가사용 면적(건물 1,757.505㎡, 토지 1,059.261㎡)은 44.04%이고 임대면적(건물 2,232.825㎡, 토지 1,345.739㎡)이 55.96%로 신청법인의 주사업은 부동산임대업으로 판단되며 임대보증금의 간주익금산입은 정당한 것으로 판단된다.(쟁점⑥)
- 라. 결론 본 건 결정은 이유 있다 할 것이므로 국세기본법 제66조 및 같은 법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.