부동산매매업에 해당하는지 여부 및 단기매매차익 목적 취득 여부

이 건 이의신청은 신청인 주장을 받아들일 수 없어 이를 기각합니다.

신청인이 1996. 2.19. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 토지 6,559(이하“○○면 토지”라 함)를 법원 경매로 취득한 후 14필지로 분할하여 1998년 내지 1999년 그 중 9필지 3,905㎡를 양도한데 대하여, 처분청에서 이를 부동산매매업으로 보아 2001. 9.28. 자로 1998년 귀속 및 1999년 귀속 종합소득세 3,649,890원 및 15,790,300원을 부과처분하였고.

1998. 3.26. 신청 외 이○○과 신청인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 6,926㎡ 및 건물 1,566㎡(기계장치 포함하여 취득하고 신청인 지분은 1/2임, 이하 “○○동 부동산”이라 함)을 법원경매로 공동 취득하여 1998.12.16. 위 토지 중 일부인 4,092㎡를 ○○공사에 협의양도한데 대하여 처분청에서 ○○동 부동산은 취득 후 1년 이내 양도한 것이어서 단기매매차익을 목적으로 취득한 경우에 해당한다 하여 기준시가로 신고한 부분에 대하여 실지거래가액으로 경정하여 2001. 9. 28. 양도소득세 193,975,650원을 부과처분하였다.

○○면 토지는 그 지상에 지역 농민들이 무단 점유 사용하고 있는 무허가 주택 및 건물이 있어 건물철거 및 명도소송을 제기하여 승소하였으나, 물리적인 방법으로는 이를 관철시킬 수가 없어 부득이 거주자 각자가 점유한 건물 및 토지를 경계로 각각 분할하여 양도하였으며 나머지 토지는 현재까지 보유하고 있으므로 이를 부동산매매업으로 볼 수 없다는 주장이고,

○○동 부동산은 신청인이 1997. 8월부터 운영하던 철구조물 제작업체인 ○○건업의 사업장인 ○○시 ○○구 ○○동 일대가 택지개발로 인하여 이전하여야 할 상황에 처하여 공장이전을 목적으로 취득(면적이 너무 커서 마침 직물제조업을 시작하려는 친구인 이○○과 공동으로 취득한 후 분할하여 각각 사용하기로 한 것임)하였으나, 건물과 함께 취득한 기계장치가 노후되어 이○○이 인수를 거절하고 이에 따른 경락대금 부담의 조정문제 및 각각 사용할 공장의 위치 등에 대하여 서로 간에 의견이 맞지 않아 이를 조율하던 중 신청인이 운영하던 ○○건업이 위치한 ○○동 일대의 토지가 택지개발 착수됨에 따라 1998. 5월 임시로 ○○동으로 옮겼으며, 1998. 9월에는 본 건 ○○동 부동산의 토지 일부가 고속도로 확장 부지로 편입된다는 사업인정고시가 있어 어쩔 수 없이 1998.12.28. 협의 양도하기에 이른 것이므로, 이는 부득이한 경우의 단기양도로 보아야지 단기매매차익을 목적으로 한 취득 및 양도로 본 처분청의 처분은 부당하다는 주장이다.

○○면 토지를 신청인이 취득하여 14필지로 분할한 후 양도한 9개의 필지가 비록 지역 농민들이 무단으로 점유한 건물 등의 경계로 분할하였다고는 하나 취득금액과 양도한 금액 및 잔여토지의 가액을 비교할 때 수익성이 있는 것이므로 분할하여 양도한 부분에 대하여 부동산매매업으로 본 처분은 정당하고,

○○동 부동산의 경우 공장이전을 목적으로 취득하였다고는 하나 취득 후 양도할 때까지 사업장을 이전하지 않았으며 ○○공사에서 도로확장을 위하여 토지를 수용할 것이라는 사실을 미리 알고 취득하였음이 조사당시 작성된 문답서에 의하여 확인되고, 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 기준인 ‘취득 후 1년 이내 양도한 부동산’ 및 국세청장이 정하는 기준인 ‘자산을 거래한 날로부터 소급하여 2년 이내의 기간에 5회 이상 거래한 경우로서 거래가액의 합계액이 5억원 이상인 경우’에 해당하므로 당초 처분은 하다는 의견이다.

• 가. 쟁점

○○면 토지의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부 및 ○○동 부동산의 취득 및 양도가 단기매매차익을 목적으로 한 것인지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 소득세법 제19조 에서 부동산매매업에서 발생한 소득은 사업소득으로 본다고 규정하고, 같은 법 시행령 제34조 에서 부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산 분양공급업을 말하며 주택신축판매업은 제외한다고 규정하고, 소득세법 기본통칙 19-7 에서는 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우, 토지를 개발하여 주택지 ․ 공업단지 ․ 상가 ․ 묘지 등으로 분할판매하는 경우 등을 부동산 매매업으로 보며, 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지 ․ 분할 ․ 조성 ․ 변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 하는 일체의 행위를 말한다고 규정하고 있다. 소득세법 제96조 및 제97조(1995. 12. 29. 법률 제5031호로 개정되고 1999. 12. 28. 법률 제5580호로 개정되기 전의 것) 에서 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가로 하되, 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 단기매매차익을 목적으로 취득 후 1년 이내에 양도하는 부동산이라고 규정하고, 제5항에서는 취득 및 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하다고 인정되는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

○○면 토지 6,559㎡를 신청인이 1996.12.19. 법원경매로 취득한 후 지상에 무단으로 건물 등을 지어 점유하고 있던 박○○ 등을 상대로 건물철거 및 부속 토지 인도청구소송을 제기하여 1997. 5. 1. 승소판결(○○지방법원 ○○지원 96가단 3230)받은 바 있고, 1998. 2.10.자로 14필지로 분할하여 1998. 2.19. 그 중 9필지 3,905㎡를 이들에게 양도하였음이 등기부등본 및 판결문에서 확인된다.

○○동 부동산에 대해서는 1998. 3.26. 이○○과 법원경매로 공동취득하여 1998. 12.16. 위토지 중 일부인 4,092㎡를 ○○공사에 협의양도하였고, 신청인이 운영하던 ○○건업은 1997. 8.12. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 사업 개시하여 운영하다가 1998. 4.20. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지로 이전하여 2000.12.31. 폐업하였으며, 2000. 6.15. ○○시 ○○동 ○○번지에 ○○건업과 유사한 업종인 ○○를 신규로 사업개시 하였음이 확인된다.

○ 판단

○○면 토지는 취득 후 여러 필지로 분할하여 양도한 것이고 취득경위가 작고한 선친과 관련된 채권 ․ 채무에 대한 책임의 부담을 덜기 위하여 채권자가 임의 경매 신청한 ○○면 토지를 부득이하게 경매 취득하였다고는 하나, 당시 ○○면 토지에 이미 신청인이 주장하는 농민들이 거주하고 있었던 점은 이를 분할하여 양도하지 아니할 수 없는 상태이고 보면 보유를 목적으로 취득하지 아니한 이상 당연히 분할하여 양도하여야 하는 토지이며, 신청인이 건물철거 및 명도소송를 제기승소한 후에도 강제 철거할 수 없어 부득이 기존 거주지를 경계로 분할하여 각각 양도하였다고 하나, 이러한 사정만으로 취득 시부터 분할하여 양도할 의사가 없었다고는 볼 수 없는 것이므로 부동산매매업으로 본 처분청의 처분은 정당하다 할 것이다. 다음으로, ○○동 부동산을 단기매매차익을 목적으로 취득 후 1년 이내 양도한 것인지 여부를 살펴보면, 구 소득세법 제96조, 제97조 및 같은 법 시행령 제166조에서 자산의 양도에 대한 양도차익의 산정은 취득 및 양도당시의 기준시가를 적용하는 것이 원칙이나 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 ․ 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있는 바, 처분청에서 단기매매차익을 목적으로 ○○동 부동산을 취득한 후 1년 이내 양도하였다는 실지거래가액 적용요건 이외에 국세청장이 정하는 기준인 ‘자산을 거래한 날로부터 소급하여 2년 이내의 기간에 5회 이상 거래한 경우로서 거래가액의 합계액이 5억원 이상인 경우“에 해당한다는 실지거래가액 적용요건을 제시하고 있으나, 이는 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성하는 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우와 반복적으로 취득 및 양도(처분청에서 5회 이상 거래한 경우로 본 것은 상기 ○○면 토지의 분할양도를 포함한 것임)한 경우 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 것인지 여부를 가리는 기준인 것이므로 이는 본 건과 같이 법원경매로 취득하여 협의 양도한 경우에는 해당하지 않는 적용기준이라 할 것이고, 본 건의 경우는 자산의 종류 및 보유기간에 관한 것이므로 취득경위와 그 이용실태 및 양도경위 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 한 것인지 여부가 우선 파악되어야 할 것이고 그 목적을 실현하기 위하여 취득 후 1년 이내 양도한 것인지 여부에 따라 판단하여야 할 것이다.

○○동 부동산은 신청인이 운영하던 ○○시 ○○구 ○○동 소재 ○○건업을 이전할 목적으로 법원경매 물건인 ○○동 부동산을 취득하였다고는 하나, 조사당시 작성된 문답서에 기재된 내용과 같이 경매취득하기 전부터 도로확정부지로 편입된다는 사실을 인지하고 있었던 것으로 보이고, 결과적으로는 ○○동 부동산의 일부 토지가 도로로 편입되는 1998. 9.21. 사업인정고시가 있기 전 1998. 4.20. ○○시 ○○구 ○○동으로 ○○건업을 이전한 사실, 건물과 함께 경락 취득한 기계장치 등을 공동취득자인 이○○이 ○○직물이라는 상호로 1998. 4. 1. 사업자등록하여 사업에 제공하기 위해 이에 대한 보수를 하였다고는 하나 이는 이○○의 사업에 국한된 일이며, 더구나 신청인은 ○○동 부동산에 대하여 ○○건업의 이전절차나 사업장 이전에 관련된 어떠한 상황도 객관적으로 확인되지 않은 상태(건물 일부에 ○○조합의 비료창고로 임차하는 등 방치한 상태)이고 결과적으로 ○○건업을 다른 곳으로 이전한 것이고,

○○동 부동산은 신청인이 ○○건업을 이전하기 위한 목적으로 취득하였다기보다는 위와 같은 사실관계 및 취득가액인 경락대금과 양도가액인 수용보상금과의 차액이 상당한 점에 비추어 오히려 단기매매차익을 목적으로 취득하였다고 보는 것이 타당하고, 신청인이 부언하고 있는 주장 중 쟁점부동산을 ○○공사에 협의양도함에 있어서 공익에 관련된 도로확장공사라는 선의의 입장에서 즉시 협의양도한 것이지 3개월 내지 4개월만 지체하였더라도 취득 후 1년 이상이 되는 경우이므로, 1년이라는 단기양도기간의 범위를 벗어나 본 건의 처분과 같이 단기매매차익을 노린 취득 및 양도로 보지 않았을 것이라는 신청인의 주장도 결과에 대한 억지주장에 불과하다 할 것이다.

신청인 주장은 일부 이유 없다 할 것이므로 국세기본법 제66조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.