집합건물법상 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지에 해당하는지

사 건 2024가단55560 소유권말소등기 원 고 김AA 피 고 대한민국 외 10명 변 론 종 결

2025. 4. 10. 판 결 선 고

2025. 7. 31.

1. 이 사건 소 중 피고 김BB, 양CC, 방DD, 대한민국, 의왕시, 양EE, 양FF, 양GG, 이HH, 이II, 이JJ에 대한 청구 부분을 각하한다.

2. 원고의 피고 KK주택 주식회사에 대한 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지

1. 피고 KK주택 주식회사에게, 피고 김BB은 별지 목록 기재 각 토지 중 각 10952분의 1.78939지분에 관하여, 피고 방DD는 같은 목록 기재 각 토지 중 각 9856800000분의 5915973지분에 관하여, 피고 이HH는 같은 목록 기재 각 토지 중 각 9856800000분의 3943982지분에 관하여, 피고 이II은 같은 목록 기재 각 토지 중 각 9856800000분의 3943982지분에 관하여, 피고 이JJ는 같은 목록 기재 각 토지 중 각 9856800000분의 3943982지분에 관하여, 대구지방법원 서부지원 등기과 2009. 1. 16. 접수 제5102호로 마친 지분이전등기의 말소등기절차를 각 이행하고,

2. 피고 대한민국, 피고 의왕시는 피고 KK주택 주식회사에게 위 1.항의 지분이전등기의 각 말소에 대하여 각 승낙의 의사표시를 하며,

3. 피고 KK주택 주식회사에게, 피고 양CC는 별지 목록 기재 각 토지 중 각 438080000분의 215093지분에 관하여, 피고 양EE는 같은 목록 기재 각 토지 중 각 438080000분의 215093지 분에 관하여, 피고 양FF는 같은 목록 기재 각 토지 중 각 438080000분의 215093지분에 관하여, 피고 양GG는 같은 목록 기재 각 토지 중 각 438080000분의 215093지분에 관하여, 대구지방법원 서부지원 등기과 2000. 7. 8. 접수 제28445호로 마친 소유권이전청구권가등기 및 같은 등기과 2001. 12. 29. 접수 제61880호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 각 이행하며,

4. 피고 KK주택 주식회사는 원고에게 별지 목록 기재 각 토지 중 각 10952분의 21.5093지분에 관하여 2023. 9. 25. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

• 가. 피고 KK주택 주식회사(이하 ‘피고 KK주택’이라 한다)는 2001년경 별지 목록기재 각 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다) 및 대구 oo군 oo면 oo리aaa대 151㎡, 같은 리 bbb 대 24㎡, 같은 리 ccc 대 78㎡ 지상에 3개 동으로 이루어진 KKaaa마을 아파트(이하 ‘aaa마을 아파트’라 한다)를 신축하였다.
• 나. 피고 KK주택은 2000. 7. 8.경 이 사건 각 토지 및 대구 oo군 oo면 oo리aaa1 대 151㎡, 같은 리 bbb 대 24㎡, 같은 리 ccc 대 78㎡ 토지 등에 대하여 소유권이전등기를 경료하면서 같은 날 양LL에게 이 사건 각 토지에 대하여 2000. 7. 6.자 매매예약을 원인으로 한 소유권이전등기가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다)를 마쳐주었고, 양LL는 2001. 12. 29. 위 가등기에 기한 본등기(이하 ‘이 사건 본등기’라 한다)를 마쳤다. 이로 인해 피고 KK주택은 대구 oo군 oo면 oo리aaa 대 151㎡, 같은 리 bbb 대 24㎡, 같은 리 ccc 대 78㎡에 대하여만 대지권등기를 마쳤다.
• 다. 한편 이 사건 각 토지에 관하여 1994. 12. 13. 채권최고액 6,578,000,000원, 채무자 MM종합건설 주식회사, 근저당권자 NNNN은행으로 하는 근저당권설정등기(이하‘이 사건 근저당권설정등기’라 한다)가 마쳐졌고, 2002. 2. 15. 회사합병을 원인으로 하여 근저당권자를 주식회사 OO은행(이하 ‘OO은행’이라 한다)으로 하는 근저당권이전등기가 이루어졌다.
• 라. OO은행은 이 사건 근저당권에 기해 이 사건 각 토지 일부지분에 대하여 2007. 1. 26. 대구지방법원 2007타경2596호로 경매개시결정을 받았고, 2008. 7. 1. 피고 김BB과 이PP이 이 사건 토지의 10,952분의 1,649.01699 지분 및 10,952분의 3847.70631 지분을 각 임의경매절차에서 낙찰 받아 대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득하고, 2009. 1. 16. 각 그 명의로 위 지분에 대한 소유권이전등기(이하 ‘피고 김BB, 이PP 명의 소유권이전등기’라 한다)를 마쳤다.
• 마. 이후 피고 대한민국은 2014. 10. 30. 피고 김BB의 부가가치세 등 66,116,910원 체납을 이유로, 2016. 4. 21. 피고 김BB의 부가가치세 등 34,240,940원 체납을 이유로 이 사건 각 토지 중 피고 김BB의 지분에 각 압류등기를 마쳤다. 또한 피고 의왕시는 2015. 1. 5. 피고 김BB의 세금 체납을 이유로 별지 목록 제4항 기재 토지 중 피고 김BB의 지분에 압류등기를 마쳤다.
• 바. 피고 김BB, 이PP 및 양LL는 aaa마을 아파트 구분소유자들과 사이에 이 사건 각 토지 중 aaa마을 아파트의 전유부분의 대지사용권으로 등기되어야 할 지분에 대한 매매계약 등을 체결하고 위 계약에 따라 매매대금을 지급받고 대지사용권 지분에 대한 소유권이전등기절차를 이행해주었다. 이에 따라 양LL는 현재 이 사건 각 토지에 대한 아무런 지분이 없고, 피고 김BB, 이PP의 지분도 감소되었다.
• 사. 원고는 대구지방법원 2022타경36599 부동산임의경매사건에서 2023. 9. 25. aaa마을 아파트 중 102동 213호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 전유부분과 대구 oo군 oo면 oo리aaa 대 151㎡, 같은 리 bbb 대 24㎡, 같은 리 ccc 대 78㎡에 대한 대지사용권을 낙찰 받아 대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득하고, 2023. 9. 26. 소유권이전등기를 마쳤다.
• 아. 양LL는 2015. 4. 19. 사망하여 자녀 피고 양CC, 양EE, 양FF, 양GG가 그 재산을 상속하였고, 이PP은 2020. 4. 22. 사망하여 배우자 피고 방DD, 자녀 피고 이HH, 이II, 이JJ가 그 재산을 상속하였다. [인정근거] 피고 김BB, 방DD, 양EE, 양FF, 양GG, 이HH, 이II, 이JJ에 대하여: 자백간주(민사소송법 제150조 제3항, 제1항), 피고 양CC, KK주택에 대하여: 갑 1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지, 피고 대한민국, 의왕시에 대하여: 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 5호증, 을마 1 내지 6호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함) 및 변론 전체의 취지

피고 KK주택이 이 사건 각 토지에 관하여 양LL에게 이 사건 가등기를 마쳐 줄 당시 이미 피고 KK주택은 이 사건 각 토지 지상에 건축 중이던 aaa마을 아파트에 관한 구분소유권을 취득하였으므로, 이 사건 가등기는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제20조 제2항에 위반한 처분행위에 해당하여 무효이고, 위 가등기에 기초한 이 사건 본등기, 피고 김BB, 이PP 명의 소유권이전등기는 무효이다. 원고는 이 사건 아파트 전유부분을 취득함으로서 이 사건 각 토지에 대한 대지사용권을 취득하였고, aaa마을 아파트의 신축자인 피고 KK주택에 대하여 이 사건 각 토지에 대한 지분소유권이전등기청구권을 가진다. 원고는 피고 KK주택을 대위하여 양LL의 상속인인 피고 양CC, 양EE, 양FF, 양GG를 상대로 무효인 이 사건 가등기 및 본등기의 말소를 구하고, 피고 김BB과 이PP의 상속인인 피고 방DD, 이HH, 이II, 이JJ를 상대로 무효인 피고 김BB, 이PP 명의 소유권이전등기말소를 구하며, 이 사건 각 토지 중 피고 김BB의 지분을 압류한 피고 대한민국, 의왕시를 상대로 위 소유권이전등기말소에 대한 승낙의 의사표시를 구한다.

• 가. 피고 KK주택에 대한 청구에 관한 판단

1. 관련 법리 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있으나, 그 구조와 형태 등이 건축허가의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정될 정도로 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되어야 그 시점에 구분소유가 성립한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결, 대법원 2015. 6.

24. 선고 2012다109538 판결 등 참조). 한편 집합건물법 제20조 제2항 에 의하면, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없는데, 위 규정에 의하여 분리처분이 금지되는 ‘대지사용권’은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로(집합건물법 제2조 제6호) 구분소유의 성립을 전제로 하며, 구분소유자가 아닌 자가 구분소유 성립 전부터 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있는 권리는 집합건물법 제20조 에 규정된 분리처분금지의 제한을 받지 아니한다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다6017 판결, 대법원 2013. 10. 24. 선고 2011다12149, 12156 판결 등 참조). 구분소유가 성립하기 전에 대지에 관하여만 근저당권, 가압류, 가처분이 설정되었다가 구분소유가 성립하여 대지사용권이 성립되었더라도 이미 설정된 그 근저당권, 가압류, 가처분의 실행으로 대지가 매각됨으로써 전유부분으로부터 분리처분된 경우에는 그 전유부분을 위한 대지사용권이 소멸하게 된다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2013다46047 판결, 대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결, 대법원 2022. 3. 31. 선고 2017다9121, 9138 판결 등 참조).

2. 구체적 판단

• 가) 피고 KK주택은 2000. 7. 8.경 양LL에게 이 사건 각 토지에 대하여 이 사건 가등기를 마쳐주었고, 양LL는 2001. 12. 29. 이 사건 본등기를 마친 사실, 이 사건 각 토지에 관하여 1994. 12. 13. 이 사건 근저당권설정등기가 마쳐졌고, OO은행은 이 사건 근저당권에 기해 이 사건 각 토지 일부 지분에 대하여 2007. 1. 26. 대구지방법원 2007타경2596호로 경매개시결정을 받았고, 2008. 7. 1. 피고 김BB과 이PP이 이 사건 각 토지의 일부 지분을 각 임의경매절차에서 낙찰 받아 대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득하고, 2009. 1. 16. 피고 김BB, 이PP 명의 소유권이전등기를 마친 사실은 앞에서 본 바와 같다. 그리고 앞에서 본 각 증거 및 갑 제6호증의 기재와 원고의 달성군수에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 주식회사 MM주택건설은 1994. 11. 15. 이 사건 각 토지 등 지상에 총 475세대 규모로 지하 1층, 지상 18층의 아파트를 신축하기로 하는 내용의 사업계획에 관한 승인을 받고, 1994. 11. 17. 위 공사를 개시한 사실, 1995. 7. 13. 사업주체가 주식회사 MM주택건설에서 주식회사 QQ주택건설로 변경된 사실, 이후 주식회사 QQ주택건설이 1996. 5.경 부도가 나는 바람에 1996. 5. 15. 위 공사가 중단되었는데 당시 철근콘크리트 공사는 공정률 35.6% 중 29.75%가 진행되어 있었고, 전체 공정률은 41.82% 정도였던 사실, 이후 피고 KK주택이 위 공사를 진행하기로 하고 2000. 9.경 공사를 재개하여 2021. 12.경 공사를 완료한 사실이 인정된다.
• 나) 위 인정사실에 의하면, 이 사건 근저당권설정등기일인 1994. 12. 13. 당시에는 사업계획승인 등을 통해 이 사건 각 토지 등 지상에 구분건물을 신축하겠다는 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되어 구분행위의 존재를 인정할 수 있다 하더라도 공사착공일로부터 1달이 경과하지 않은 시점에서 아직 객관적·물리적 측면에서 그 구조와 형태 등이 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물로서 완성되지 아니하였으므로 집합건물 및 그에 관한 구분소유가 성립하였다고 할 수 없다. 나아가 이 사건 가등기가 이루어진 2000. 7. 8. 당시에도 aaa마을 아파트의 철근콘크리트공사도 완료되지 않은 상태로 전체 공정률이 41.82% 정도에 불과하였는바, 그 건물의 구조와 형태 등이 사업계획의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 정도로 건물이 축조된 상태에 이르렀다고 볼 수 없으므로, 이 역시 사업계획변경승인 등을 통하여 장차 이를 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되어 구분행위의 존재를 인정할 수 있다 하더라도, 이 사건 가등기 설정일인 2000. 7. 8. 이 전에는 아직 객관적·물리적 측면에서 그 구조와 형태 등이 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물로서 완성되지 아니하였으므로 집합건물 및 그에 관한 구분소유가 성립하였다고 할 수 없다. 이와 같이 aaa마을 아파트에 대한 구분소유권을 취득하지 못한 상태에서 이 사건 각 토지에 관하여 이 사건 근저당권을 설정하여 주고, 피고 KK주택이 이 사건 가등기를 설정하여 준 행위는, 피고 KK주택이 그 후 aaa마을 아파트에 관하여 그 명의의 소유권보존등기를 마쳤는지 여부와 상관없이 집합건물법 제20조 의 분리처분금지에 반한다고 할 수 없다. 나아가 피고 KK주택이 aaa마을 아파트 공사를 완료한 2001. 12.경 구분소유권을 취득하여 이 사건 각 토지에 대한 대지사용권을 가진다고 하더라도 위 구분소유권이 성립하기 전에 유효하게 설정된 이 사건 가등기에 기하여 이 사건 본등기가 이루어지고, 이 사건 근저당권설정등기에 기한 임의경매절차에서 피고 김BB과 이PP이 이 사건 각 토지 일부를 경락받아 소유권을 취득함으로써 그 대지사용권은 소멸하였다고 할 것이다.

3. 소결론 따라서 이 사건 가등기, 이 사건 근저당권설정등기가 집합건물법 제20조 분리처분금지를 위반하여 무효라고 볼 수 없어 양LL, 피고 김BB, 이PP은 이 사건 각 토지에 관한 소유권을 취득하였다고 할 것이고, 달리 원고가 이 사건 각 토지에 관한 대지사용권을 취득하였다고 볼 법률적 근거도 없으므로, 원고가 이 사건 각 토지에 관한 대지사용권을 보유하고 있음을 전제로 한 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.

• 나. 나머지 피고들에 대한 청구 부분

1. 채권자대위소송에 있어서 대위에 의하여 보전될 채권자의 채무자에 대한 권리가 인정되지 아니할 경우에는 채권자가 스스로 원고가 되어 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 행사할 당사자적격이 없게 되므로 그 대위소송은 부적법하여 각하할 수밖에 없다 (대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다46475 판결 참조).

2. 원고는, 원고가 피고 KK주택에 대한 이 사건 각 토지에 관한 지분소유권이전등기청구권을 가짐을 전제로 그와 같은 청구권을 피보전권리로 하여 나머지 피고들에 대하여 소유권이전등기말소등기절차의 이행을 구하거나, 위 소유권이전등기말소에 대한 승낙의 의사표시를 구한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 각 토지에 관한 대지사용권을 취득하였다고 볼 수 없어 피고 KK주택에 대하여 이 사건 각 토지에 관한 지분소유권이전등기청구권을 가진다고 할 수 없다.

3. 따라서 이 사건 소 중 나머지 피고들에 대한 청구 부분은 피보전권리가 인정되지 아니하여 당사자적격이 없으므로 부적법하다.

그렇다면, 이 사건 소 중 피고 김BB, 양CC, 방DD, 대한민국, 의왕시, 양EE, 양FF, 양GG, 이HH, 이II, 이JJ에 대한 청구 부분은 부적법하여 각하하고, 피고 KK주택에 대한 청구는 이유 없어 기각한다.