배당절차에서 임차인의 우선변제권 존부 및 승계 여부

사 건 2023가단10408 배당이의 원 고 AAA 피 고 대한민국 외 1 변 론 종 결

2023. 10. 18. 판 결 선 고

2023. 11. 08.

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 xx지방법원 x지원 2021타경11xx호 부동산강제경매 사건에 관하여 위 법원이 2023. 1. 26. 작성한 배당표 중 피고 대한민국에 대한 배당액 60,065,268원을 0원으로, 피고 BBB에 대한 배당액 2,996,005원을 0원으로, 피고 대한민국에 대한 배당액 388,495원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 50,211,933원을 113,661,701원으로 각 경정한다.

• 가. 사안의 개요

1. CCC은 2016. 6. 8. DDD로부터 xx시 xx동 xx-x EE아파트2차 제3층 제302호(이하 ’이 사건 주택‘이라 한다)를 보증금 150,000,000원, 임대차기간 2016. 6. 20.부터 2018. 6. 19.까지로 정하여 임차한 다음, 2016. 6. 20. 주민등록전입신고를 마치고 그 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 위 임대차기간의 만료일 직전인 2018. 6. 18. CCC은 DDD와 보증금 150,000,000원, 임대차기간 2018. 6. 19.부터 2020. 6. 18.까지로 정하여 임대차계약을 갱신한 다음, 2018. 6. 19. 갱신된 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

2. 보험회사인 원고는 2018. 6. 19. CCC과, 위 2018. 6. 18.자 임대차계약에 관하여 임대인의 보증금반환채무를 보장하는 내용의 전세금보장신용보험계약을 체결하였다. CCC은 위 임대차기간의 만료일인 2020. 6. 18. 이후에도 보증금을 반환받지 못하게 되자 위 보험계약에 따라 원고에게 보증금에 해당하는 보험금 150,000,000원의 지급을 청구하였다.

3. 원고는 CCC을 대위하여 xx지방법원 xx지원 2020카임x호로 “보증금 150,000,000원, 임대차계약일자 2018. 6. 18., 점유개시일자 2018. 6. 19., 확정일자 2018. 6. 19.”로 하는 임차권등기명령을 신청하여 2020. 6. 29. 신청취지 그대로 임차권등기명령이 발령되었다. 원고는 2020. 12. 4. CCC에게 보험금 150,000,000원을 지급한 다음, x지방법원 2021차전102xxx호로 DDD를 상대로 보험자대위권에 기한 구상금 150,000,000원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 지급명령을 신청하여 2021. 2. 8. 신청취지 그대로 지급명령이 발령되어 확정되었다. 4) 원고는 위 지급명령에 터 잡아 2021. 4. 15. xx지방법원 xx지원 2021타경11xx호로 이 사건 주택에 대하여 강제경매를 신청하였다. 위 법원은 이 사건 주택을 경매한 후 2023. 1. 26. 배당기일에 114,257,649원을 아래 표와 같이 배당하였다. [표 생략] 원고는 배당기일에 출석하여 청구취지 기재와 같이 피고들에 대한 배당액 합계 63,449,768원에 대하여 이의를 하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1~7호증, 변론 전체의 취지

• 나. 쟁점 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 은 “금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.”고 규정하고 있다. 이 사건 제1 쟁점은, 금융기관 등이 갱신된 주택임대차계약에 의한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에 종전 임대차계약에 의한 우선변제권을 포함하여 승계하는지 여부이다. 주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 보증금반환채권은 현행법상 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다. 이 사건 제2 쟁점은, 원고가 경매절차에서 배당요구의 종기까지 위 2016. 6. 8.자 임대차계약에 의하여 지급된 보증금에 관하여 우선변제를 주장하며 배당요구를 한 것으로 볼 수 있는지 여부이다.

• 가. 이 사건 제1 쟁점에 관한 판단 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에 종전 보증금의 범위 내에서는 종전 임대차계약에 의한 우선변제권이 그대로 유지된다. 여기에다가 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등에 임차인과 동등한 우선변제권을 인정하고자 하는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 의 개정취지 등을 더하여 볼 때, 금융기관 등이 갱신된 주택임대차계약에 의한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에 양수한 금액을 한도로 종전 보증금의 범위 내에서는 종전 임대차계약에 의한 우선변제권을 포함하여 승계한다고 보는 것이 타당하다. 위 인정 사실에 의하면 원고가 보험계약으로 양수한 CCC의 보증금반환채권은 위 2018. 6. 18.자 임대차계약에 의한 것이라고 해석하는 것이 타당하지만, 위 법리에 비추어 위 2016. 6. 8.자 임대차계약에 의한 우선변제권을 포함하여 승계한 것으로 볼 것이다.
• 나. 이 사건 제2 쟁점에 관한 판단 원고는 경매절차에서 집행법원에 권리신고 및 배당요구를 하면서 xx지방법원 2021. 2. 8.자 2021차전102xxx호 지급명령결정문과 xx지방법원 xx지원 2020. 6. 29.자 2020카임xx호 주택임차권등기결정문을 제출하였다(다툼 없음). 위 각 결정문에는 위 2018. 6. 18.자 임대차계약에 관한 내용만 기재되어 있는 점 등에 비추어, 위 인정 사실만으로는 원고가 경매절차에서 배당요구의 종기까지 2016. 6. 8.자 임대차계약에 의하여 지급된 보증금에 관하여 우선변제를 주장하며 배당요구를 한 것으로 보기 어렵다.

원고가 보험계약으로 위 2018. 6. 18.자 임대차계약에 의한 CCC의 보증금반환채권을 양수하여 승계한 우선변제권에는 위 2016. 6. 8.자 임대차계약에 의한 것도 포함되어 있지만, 경매절차에서 배당요구의 종기까지 위 2016. 6. 8.자 임대차계약에 의하여 지급된 보증금에 관하여 우선변제를 주장하며 배당요구를 한 것으로 보기는 어렵다. 따라서 이와 전제를 달리하는 원고의 이 사건 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.