납세의무자는 경제활동을 할 때 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있고, 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 하는 것으로, 피고들이 제출한 증거들만으로는 원고가 이 사건 각 아파트의 수분양자들에게 이 사건 용역의 대가를 분양가액에 포함시켜 지급받음으로써 이를 유상으로 제공한 것이라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없음
납세의무자는 경제활동을 할 때 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있고, 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 하는 것으로, 피고들이 제출한 증거들만으로는 원고가 이 사건 각 아파트의 수분양자들에게 이 사건 용역의 대가를 분양가액에 포함시켜 지급받음으로써 이를 유상으로 제공한 것이라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없음
사 건 2024구합24004 부가가치세부과처분취소 원 고 한국○○○○공사 피 고 남□□세무서장, △△진세무서장 변 론 종 결
2025. 7. 24. 판 결 선 고
2025. 9. 18.
1. 피고 남□□세무서장이 2022. 11. 1. 원고에 대하여 한 별지1 ‘과세기간’란 기재 각 과세기간에 대한 ‘처분세액’란 기재 각 부가가치세(가산세 포함) 부과처분을 모두 취 소한다.
2. 피고 △△진세무서장이 2022. 11. 1. 원고에 대하여 한 별지2 ‘과세기간’란 기재 각 사업연도에 대한 ‘처분세액’란 기재 각 부가가치세(가산세 포함) 부과처분을 모두 취 소한다.
3. 소송비용은 피고들이 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.
1. 원고는 토지의 취득·개발·비축·공급, 도시의 개발·정비, 주택의 건설·공급·관리 업무를 수행함으로써 국민주거생활의 향상과 국토의 효율적인 이용을 도모하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한국토지주택공사법에 따라 설립된 법인이다.
2. 원고는 △△ 북구 ○○동 번지 일원(이하 ‘AAA지구’라 한다), ○○ ○○시 동 번지 일원(이하 ‘BBB지구’라 한다), □□ 북구 ○○동3가 *번지 일원(이하 ‘CCC지구’라 한다), □□ 동구 ○○동 일원(이하 ‘DDD지구’라 한다)에 각 아파트를 건축하여 분양하는 사업을 시행하였다(이하 위 각 사업지구를 통칭하여 ‘이 사건 각 사업지구’라 하고, 이 사건 각 사업지구에서 건축한 아파트를 통칭하여 ‘이 사건 각 아파트’라 한다).
1. AAA지구
2. BBB지구
3. CCC지구
4. DDD지구 원고는 2018. 11. 9. 이 사건 DDD지구 아파트(공공분양 1,024세대)에 대하여 입주자모집공고를 하였는데, 위 공고에는 ‘금회 공급되는 주택은 전세대 발코니 확장형으로 시공되며, 분양주택의 발코니 확장은 입주자의 부담 완화를 위해 추가비용 없이 설치한다’는 내용이 포함되어 있었다(을 제4호증의 1).
1. 원고는 이 사건 AAA지구 아파트 중 지구주민 우선분양 부분 및 이 사건 BBB지구, CCC지구, DDD지구 각 아파트의 발코니 확장 용역(이하 ‘이 사건 용역’이라 한다)은 무상으로 공급하였다고 보아(부가가치세법 제12조 제2항 본문), 위 용역의 공급에 관하여는 부가가치세를 신고·납부하지 아니하였다.
2. ☆☆지방국세청은 2022. 6. 2.부터 2022. 10. 29.까지 원고의 2017~2019 사업연 도 법인통합 세무조사를 실시하였고, 원고가 이 사건 용역이 부가가치세 과세대상임에 도 이를 신고하지 않았다는 이유로, 과세자료를 피고들에게 통보하였다.
3. 이에 피고들은 2022. 11. 1. 원고에게 별지1 기재[부가가치세 합계 1,662,387,560 원(가산세 포함)] 및 별지2 기재[부가가치세 합계 905,897,470원(가산세 포함)] 부가가치세를 각 경정·고지(이하 ‘이 사건 각 처분’이라 한다)하였다.
4. 원고는 이에 불복하여 2023. 1. 27. 조세심판원에 이 사건 각 처분의 취소를 구하는 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2024. 6. 19. 원고의 청구를 기각하는 결정을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 제3호증의 1 내지 4, 제9호증의 4, 을 제4 호증의 1, 제5호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지
별지3 ‘관계 법령’ 기재와 같다.
3. 이 사건 각 처분의 적법 여부
1. 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다(부가가치세법 제29조 제1항). 금전으로 대가를 받는 경우 그 대가를 공급가액으로 하고, 공급가액은 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함한다(제29조 제3항 제1호 본문). 이와 같이 부가가치세법은 실질적으로 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가가 지급된 경우 그 명목을 따지지 않고 이를 부가가치세의 과세표준인 공급가액에 포함되는 것으로 규정하고 있는바, 용역을 공급받은 자로부터 실제로 지급받은 금전적 가치 있는 것이 있는 경우, 그것이 재화 또는 용역의 공급과 대가관계에 있는지 여부에 따라 부가가치세의 과세표준에 포함되는지가 결정된다(대법원 2019. 9. 10. 선고 2017두61119 판결, 대법원 2007. 9. 6. 선고 2007두9778 판결, 대법원 2003. 4. 11. 선고 2001두10707 판결 등 참조).
2. 구 국세기본법(2020. 6. 9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것) 제14조 제2항은 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 규정하고 있다. 이러한 실질과 세의 원칙은 헌법상의 기본이념인 평등의 원칙을 조세법률관계에 구현하기 위한 실천적 원리로서, 조세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 담세력이 있는 곳에 과세함으로써 부당한 조세회피행위를 규제하고 과세의 형평을 제고하여 조세정의를 실현하고자 하는 데 주된 목적이 있다(대법원 2012. 1. 19. 선고 2008두8499 전원합의체 판결 등 참조). 다만 납세의무자는 경제활동을 할 때 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있고, 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 하며, 위와 같은 법률관계의 형성이 탈세를 위한 것이거나 그 밖에 위법 부당한 목적을 위한 것이 아닌 이상 당사자들이 선택한 법률관계를 무시하고 이와 다른 법률관계로 의제하는 것은 부당하다(대법원 1992. 12. 8. 선고 92누1155 판결, 대법원 2018. 7. 24. 선고 2015두46239 판결 등 참조).
3. 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있다(대법원 1991. 2. 22. 선고 90누5382 판결 등 참조).
4. 한편, 피고들은 대법원 2014두40036 판결 및 2015두48617 판결을 근거로 발코니 확장 용역은 이 사건 각 아파트 공급과는 별개의 실체를 갖춘 용역이고, 발코니 확장 공사는 필수적으로 원가를 수반하기 마련이며, 원고가 처음부터 이 사건 각 사업지구의 전체 세대를 발코니 확장형으로 정하여 공급하였다고 하더라도 발코니 확장 용역을 부가가치세 면세대상에 포함시킬 수는 없다는 등의 이유로 원고가 이 사건 각 아파트에 발코니 확장 공사를 한 이상 부가가치세 과세대상에 해당한다는 취지로 주장한다. 그러나 위 각 대법원 판결의 사안은 한국토지주택공사가 수분양자들과 사이에서 아파트에 관한 분양계약과 별도로 발코니 확장 용역계약을 체결하고, 분양대금과 별도로 발코니 확장 용역대금을 산정하여 수령했던 사안이다. 즉, 위 각 대법원 판결은 한국○○○○공사가 분양대금과 구별되는 별도의 발코니 확장 용역대금을 지급받았음을 전제로 하여, ‘아파트 공급’과 ‘발코니 확장 용역’은 별개의 독립된 거래이고, ‘발코니 확장 용역’이 ‘아파트 공급(주된 거래인 재화의 공급)’에 필수적으로 부수되는 용역의 공급이라고 보기 어렵다는 이유로, 한국토지주택공사가 수분양자들로부터 대금을 지급받고 공급한 위 발코니 확장 용역에 부가가치세를 부과하는 것이 적법하다고 본 것이다. 따라서 위 각 대법원 판결을 단순히 발코니 확장 공사가 이루어지기만 하면 사업자가 수분양자들로부터 그 대가를 받지 아니하고 자신의 부담으로 위 용역을 공급한 경우에도 부가가치세를 부과해야 한다는 의미로 해석할 수는 없다(원고도 발코니 확장용역이 이 사건 아파트 공급과 별개의 독립된 용역이라는 점, 발코니 확장 공사에는 원가가 수반된다는 점에 대하여는 다투고 있지 않다). 그러므로 이 사건의 쟁점은 이 사건 각 아파트 공급과는 별개의 독립된 거래인 이사건 용역(발코니 확장)이 ‘유상’으로 이루어졌는지 즉, 원고가 수분양자들로부터 이 사건 용역에 대한 대가로 대금 내지 금전적 가치 있는 것을 지급받았는지(원고가 수분양자들로부터 지급받은 이 사건 각 아파트의 분양가액에 사실상 이 사건 용역의 대가가 포함되어 있다고 볼 수 있는지) 여부라고 할 것이다.
1. AAA지구에 관하여
① 원고는 2016. 10.경 이 사건 AAA지구 아파트에 관하여 주택경기 동향, 입지 및 수요, 사전마케팅 조사결과 등을 토대로 아래와 같이 분양가격을 검토하여 결정하였다(갑 제9호증의 3, 을 제1호증의 2).
② 원고가 자체적으로 설치·운영하는 분양가심사위원회는 2016. 9. 30.경 이 사건 AAA지구 아파트의 분양가 상한금액, 분양가격 공시내역, 발코니 확장비용의 적정성에 대하여 다음과 같이 심사하였다(갑 제9호증의 2, 을 제1호증의 1).
③ 원고는 2016. 10. 21. 지구주민 우선공급 입주자모집공고를 하였는데, 위 공고에서 주택가격은 타입 59A(3~4층) 기본형의 경우 188,730천원으로 공고되었다. 또한 원고는 2017. 4. 20. 일반분양 입주자모집공고를 하였는데, 위 공고에서 주택가격(발코니 확장 금액 별도)은 타입 59A(3~4층) 기본형의 경우 225,800천원으로, 추가선택품목(발코니 확장) 계약자부담액은 타입 59A형의 경우 4,428천원으로 공고되었다.
④ 원고가 2016. 11. 23.경 지구주민과 사이에 이 사건 AAA지구 아파트 중 108동 403호(전용면적 59.98㎡)에 관하여 체결한 분양계약서에 의하면, 주택가격(분양가격)은 188,730천원으로 기재되어 있고, 선택사양품목(발코니 확장) 비용은 없는 것으로 기재되어 있다. 또한, 원고가 2017. 6. 14.경 일반분양자와 사이에 이 사건 AAA지구 아파트 중 108동 404호(전용면적 59.98㎡)에 관하여 체결한 분양계약서에 의하면, 주택가격(분양가격)은 225,800천원으로 기재되어 있고, 선택사양품목(발코니확장) 비용은 4,428천원으로 기재되어 있다.
⑤ 이상과 같이 원고는 이 사건 AAA지구 아파트 분양사업을 진행하면서 분양가격을 심사할 당시부터 지구주민 우선공급의 경우에는 지구주민의 안정적인 재정착을 지원하기 위하여 아파트를 발코니 확장형으로 공급하되 별도의 발코니 확장비용을 받지 않는 것으로 사업방향을 정하여 계획하였고, 분양가격 및 발코니 확장비용을 별도로 산정하여 각각 그 적정성을 심사하였으며, 입주자모집공고에서도 지구주민 우선공급의 경우 발코니 확장용역이 무상으로 공급된다는 점, 일반분양의 경우 발코니 확장비용은 분양대금과 별도로서, 발코니 확장을 추가품목으로 선택하는 수분양자만 그 대금을 지급한다는 취지를 명확히 공고하였다. 또한 실제로 이후 수분양자들과의 계약에 있어서도 지구주민의 경우 발코니 확장형 아파트가 분양대상임에도 별도의 발코니 확장비용이 계약금액에 포함되지 않았다.
⑥ 주택법 제57조, 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제4조 및 제7조에 의하면, 사업주체가 공공택지 등에서 공급하는 공동주택의 경우 분양가상한제를 적용하여 위 규정에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 하고, 분양가격은 택지비와 건축비로 구성되는 것으로서 발코니 확장비용은 분양가격에 포함되지 않는다. 이 사건 AAA지구 아파트의 분양가격에 관하여 살피건대, 타입 59㎡형(전용면적 60㎡ 이하)의 경우, 분양가 상한금액은 10,375천원/3.3㎡이고, 원고는 위 분양가상한금액 이하의 금액으로서 적정 분양가를 지구주민의 경우 7,375천원/3.3㎡(일반분양의 경우 8,813천원/3.3㎡)으로 하여 심사를 거쳤다. 이에 따르면 앞서 본 지구주민 108동 403호(전용면적 59.98㎡)의 경우 공급면적의 합계가 85.2049㎡로서, 총 분양가격은 약 188,515천원[= 7,375천원 × (85.2049㎡/3.3㎡) × 99%(층별 분양가 차등 적용률-4 층, 갑 제9호증의 3 제6쪽 참조)]이 되어야 한다. 원고는 실제로 지구주민과 위 108동 403호에 관하여 분양계약을 체결할 때 분양가격(주택가격)을 188,730천원으로 하였는 바, 위 금액과 거의 동일하다. 이처럼 최초 적정 분양가격으로 심의한 가액의 범위, 세 대별 발코니 확장비용(일반분양의 경우) 등을 고려하여 볼 때 원고가 발코니 확장비용 을 포함하여 위 지구주민에 대한 분양가격을 결정한 것이라고 보기 어렵다.
⑦ 피고들은 원고의 분양가심사위원회 안건(갑 제9호증의 2, 을 제1호증의 1)을 근거로 들면서, 이 사건 AAA지구 아파트 분양사업에서 발코니 확장 용역의 원가가 총 분양원가의 4~5%를 차지한다며, 예컨대 전용면적 85㎡형의 경우 분양원가는 총 219,506천원이고, 발코니 확장비용은 8,830~10,350천원의 평균인 9,590천원이므로, 위 발코니 확장공사가 차지하는 비율이 대략 4.4%라고 주장한다.(피고들의 2025. 7. 15.자 준비서면 제12쪽 참조). 살피건대, 을 제1호증의 1(제14쪽)의 기재에 의하면, 전용면적 60~85㎡ 이하의 경우 분양가격 공시가격이 8,522천원/3.3㎡인바, 이 사건 AAA지구 아파트 전용면적 85㎡형의 분양가격은 대략 219,506천원(= 8,522천원 × 85㎡/3.3㎡)이라고 산정해 볼 수 있다. 그러나 을 제1호증의 1(제15쪽)의 기재에 의하면 원고는 발코니 확장비용의 적정성을 검토하기 위하여 ‘심사참고 기준’으로 ‘국토교통부’의 ‘표준적인 발코니 확장사례’를 제시하면서 “전용 85㎡의 아파트를 확장하는 경우, 단열창 및 골조·마감비용은 883~1,035만원(8,830~10,350천원) 수준”이라고 하였을 뿐이고, 이 사건 AAA지구 아파트의 경우에는 위 금액의 50~55% 수준인 4,428천원~9,595천원을 적정 발코니 확장비용으로 보았다(을 제1호증의 1 제16쪽 발코니 확장비용 세부내역 참조). 그런데 피고들은 국토교통부가 제시한 위 표준적인 발코니 확장비용을 곧바로 이 사건 AAA지구 아파트의 발코니 확장비용이라고 주장할 뿐만 아니라, 앞서 본 바와 같이 위 분양가격(택지비 + 건축비)은 애당초 발코니 확장비용이 포함되지 않은 금액임에도 불구하고, 분양가격(219,506천원)에서 발코니 확장비용(9,590천원)이 차지하는 비율(약 4.4%= 9,590천원/219,506천원 × 100)을 산정하고 있는바, 피고들의 위 주장은 도저히 납득하기 어렵다.
⑧ 피고들은 또한 원고가 이 사건 AAA지구 아파트에 관하여 발코니 확장비용 산정의 적정성에 대하여도 심사를 받았음에도(을 제1호증의 1 제15 내지 17쪽 참조), 수분양자들을 기만하여 무상공급인 것처럼 외형을 작출하였다는 취지로 주장하나 (피고들의 2025. 7. 15.자 준비서면 제31쪽 참조), 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 AAA지구 아파트를 지구주민 분양과 일반분양으로 나누었고, 발코니 확장 용역을 무상으로 공급한 것은 지구주민에 대한 분양에 한정되는바, 일반분양의 경우 발코니 확장 용역을 유상으로 공급할 예정이므로 발코니 확장비용 산정의 적정성에 대한 심사가 당연히 이루어진 것으로 보인다(원고는 이 사건 AAA지구와 관련하여서는 지구주민 분양에 한정하여 발코니 확장 용역이 부가가치세 과세대상이 아니라고 주장하고 있고, 일반분양의 발코니 확장 용역을 유상으로 공급한 부분에 대하여는 부가가치세를 신고·납부한 것으로 보인다). 따라서 피고들의 위 주장 역시 이유 없다.
2. BBB지구
① 원고는 2017. 5.경 이 사건 BBB지구 아파트에 관하여 주택경기 동향, 입지 및 수요, 사전마케팅 조사결과 등을 토대로 아래와 같이 분양가격을 결정하였다(갑제6호증의 1, 을 제2호증의 2).
② 원고의 분양가심사위원회는 2017. 5. 12.경 이 사건 BBB지구 아파트의 분양가 상한금액, 분양가격 공시내역, 발코니 확장비용의 적정성에 대하여 다음과 같이 심사하였다(갑 제6호증의 2, 을 제2호증의 1).
③ 원고는 2017. 5. 25. 지구주민 우선공급 입주자모집공고를 하였는데, 위 공고에서 주택가격은 타입 119A(최상층) 기본형의 경우 337,550천원으로 공고되었다. 또한 원고는 2017. 6. 9. 일반분양 입주자모집공고를 하였는데, 위 공고에서 주택가격은 타입 119A(최상층) 기본형의 경우 353,000천원으로 공고되었다.
④ 원고가 2017. 6. 7. 지구주민과 사이에 이 사건 BBB지구 아파트 중 104동 2003호(전용면적 119.38㎡)에 관하여 체결한 분양계약서에 의하면, 주택가격(분양가격)은 337,550천원으로 기재되어 있고, 선택사양품목(발코니확장) 비용은 없는 것으로 기재되어 있다(을 제2호증의 3).1)
⑤ 이상과 같이 원고는 영천지역에 아파트 신규 공급물량 미분양 적체 및 입주물량 증가에 따른 기존 부동산시장의 불황이 지속되는 상황에서 주거환경개선사업지구인 이 사건 BBB지구 내 원주민들의 재정착을 유도하고, 분양률을 제고하기 위해 수분양자들의 비용 부담 없이 발코니 확장을 무상으로 시공하는 것으로 사업방향을 정하였고, 분양가심사위원회에서도 발코니 확장 용역 무상공급을 전제로 발코니 확장비용 적정성 심사를 하지 않았으며, 지구주민 우선분양 및 일반분양 모집공고에서 모두 발코니 확장은 수분양자들의 비용 부담 없이 시공된다는 사실을 명시하였고, 실제로 수분양자들과의 계약에 있어서도 제공하는 아파트가 모두 발코니 확장형임에도 별도의 발코니 확장 용역계약을 체결하거나 발코니 확장비용을 계약금액을 포함하지 않았다.
⑥ 이 사건 BBB지구 아파트의 분양가격에 관하여 살피건대, 원고는 타입‘119A형’의 경우 ‘지구주민’에 대한 적정 분양가를 분양가 상한금액 이하의 금액으로서 6,978천원/3.3㎡으로 정하여 심사를 거쳤다. 이에 따르면 앞서 본 지구주민 104동 2003호(전용면적 119.38㎡)의 경우 공급면적의 합계가 159.9159㎡로서, 총 분양가격은 약 338,149천원[= 6,978천원 × (159.9159㎡/3.3㎡) × 100%(층별 분양가 차등 적용률, 을 제2호증의 2 제5쪽 참조)]이 되어야 한다. 원고는 실제로 지구주민과 위 104동 2003호에 관하여 분양계약을 체결할 때 분양가격(주택가격)을 337,550천원으로 하였는 바, 위 금액과 거의 동일하다. 이처럼 최초 적정 분양가격으로 심사한 가액 범위, 세대별 발코니 확장비용 등을 고려하여 볼 때 원고가 발코니 확장비용을 포함하여 위 분양가격을 결정한 것이라고 보기 어렵다.
3. CCC지구
① 원고는 2014. 9.경 이 사건 CCC지구 아파트에 관하여 주택경기 동향, 입지 및 수요, 사전마케팅 조사결과 등을 토대로 아래와 같이 분양가격을 검토하여 결정하였다(갑 제5호증의 1, 을 제3호증의 2).
② 원고의 분양가심사위원회는 2014. 9.경 이 사건 CCC지구 아파트의 분양가 상한금액, 분양가격 공시내역, 발코니 확장비용의 적정성에 대하여 다음과 같이 심사하였다(갑 제5호증의 2, 을 제3호증의 1).
③ 원고는 2014. 10. 8. 지구주민 우선공급 입주자모집공고를 하였는데, 위 공고에 서 주택가격은 타입 84(기준층: 4층~최상층) 기본형의 경우 265,910천원으로 공고되었다. 또한 원고는 2014. 11. 6. 일반분양 입주자모집공고를 하였는데, 위 공고에서 주택 가격은 타입 74A,B(3층) 기본형의 경우 239,900천원으로 공고되었다.
④ 원고가 2014. 10. 23. 지구주민과 사이에 이 사건 CCC지구 아파트 중 105동 1805호(전용면적 84.98㎡)에 관하여 체결한 분양계약서에 의하면, 주택가격(분양가격)은 265,910천원으로 기재되어 있고, 선택사양품목(발코니확장) 비용은 없는 것으로 기재되어 있다(을 제3호증의 4). 또한 원고가 2014. 12. 23.경 일반분양자와 사이에 이 사건 CCC지구 아파트 중 104동 301호(전용면적 74.95㎡)에 관하여 체결한 분양계약서에 의하면, 주택가격(분양가격)은 239,900천원으로 기재되어 있고, 선택사양품목(발코니확장) 비용은 없는 것으로 기재되어 있다(을 제3호증의 3).
⑤ 이상과 같이 원고는 이 사건 CCC지구 아파트 분양사업을 시행한 초기부터 입주자 부담완화 및 분양성 제고를 위하여 전 세대를 발코니 확장형으로 공급하되 발코니 확장비용은 추가로 받지 않는 것으로 사업방향을 정하였고, 분양가심사위원회에서도 발코니 확장 용역은 무상으로 제공하는 것을 전제로 적정가격 심사를 하지 않았으며, 지구주민 우선분양 및 일반분양 모집공고에서 모두 발코니 확장은 수분양자들의 비용 부담 없이 시공된다는 사실을 명시하였고, 실제로 수분양자들과의 계약에 있어서도 제공하는 아파트가 모두 발코니 확장형임에도 별도의 발코니 확장 용역계약을 체결하거나 발코니 확장비용을 계약금액을 포함하지 않았다.
⑥ 이 사건 CCC지구 아파트의 분양가격에 관하여 살피건대, 원고는 적정 분양가를 분양가 상한금액 이하의 금액으로서 평균 8,150천원/3.3㎡으로 하여 심사를 거쳤다. 이에 따르면 앞서 본 일반분양 104동 301호(전용면적 74.95㎡)의 경우 공급면적의 합계가 100.1752㎡로서, 총 분양가격은 약 239,980천원[= 8,150천원 × (100.1752㎡ /3.3㎡) × 97%(층별 분양가 차등 적용률-3층, 갑 제5호증의 1 제4쪽 참조)]이 되어야 한다. 원고는 실제로 일반분양자와 위 104동 301호에 관하여 분양계약을 체결할 때 분양가격(주택가격)을 239,900천원으로 하였는바, 위 금액과 거의 동일하다. 이처럼 최초 적정 분양가격으로 심사한 가액 범위, 세대별 발코니 확장비용 등을 고려하여 볼 때 원고가 발코니 확장비용을 포함하여 위 분양가격을 결정한 것이라고 보기 어렵다.
⑦ 피고들은 원고의 주택분양가격 결정안(을 제3호증의 2, 갑 제5호증의 1)을 근거로, 원고가 사실상 발코니 확장비용을 포함하여 위 분양가격을 정하였다는 취지로 주장한다. 그러나 을 제3호증의 2의 기재를 면밀히 살펴보면, 원고는 이 사건 CCC지구 아파트의 발코니 확장비용이 어느 정도 드는지, 그에 따라 수분양자들에게 발코니 확장비용을 부담시킨다면 수분양자들이 부담하게 될 발코니 확장비용이 어느 정도인지, 수분양자들에게 발코니 확장비용을 부담시키지 않는다면 수분양자들이 부담하게 될 최종 분양대금이 어느 정도인지(발코니 확장비용까지 부담시키는 가격 대비 분양대금 인하 효과가 얼마나 있는지) 등을 비교·분석하여 결국 분양률의 제고 등을 위하여 발코니 확장비용을 수분양자들에게 부담시키지 않는 것으로(그에 따른 수익의 일부 감소를 감수하기로) 결론을 내린 사실이 인정될 뿐이다. 따라서 원고가 위와 같은 비교·검토를 해보았다는 이유만으로 원고가 사실상 발코니 확장비용을 위 분양가격에 포함하여 산정한 것이라는 취지의 피고들 주장은 이유 없다.
⑧ 또한 피고들은 원고가 발코니 확장비용을 수분양자들로부터 지급받는 것을 포기하는 것은 경험칙에 반한다는 취지로도 주장한다. 그러나 원고는 이 사건 CCC지구 아파트의 성공적인 분양을 위하여 발코니 확장공사 비용을 스스로 부담하고 수분양자들에게 이를 무상으로 공급함으로써 저렴한 가격에 분양하기로 한 것이라는 취지인바, 사업지구의 분양여건이나 인접 아파트의 분양시세 및 실태, 주택시장의 불황 등을 종합적으로 고려할 때 사업 성공이 불투명한 상황에서 분양세대별 이익을 일부 축소하더라도 분양률을 높이기 위해 위와 같은 방법을 선택한 것이 비합리적이라거나 탈세, 그 밖의 위법·부당한 목적을 가지고 이루어졌다고 단정할 수 없다. 특히 토지의 취득·개발·비축·공급, 도시의 개발·정비, 주택의 건설·공급·관리 업무를 수행함으로써 국민 주거생활의 향상과 국토의 효율적인 이용을 도모하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한국토지주택공사법에 따라 그 자본금을 전액 정부가 출자하여 설립된 원고의 공적 지위나 성격을 고려하더라도 원고가 영리추구를 위하여 이 사건 CCC지구 아파트의 최종 분양가에 발코니 확장대가를 실질적으로 포함하여 확정할 의도로 처음부터 발코니 확장비를 제외한 분양가격을 부풀렸다고 보기 어렵다. 따라서 피고들의 위 주장 역시 이유 없다.
4. DDD지구
① 원고는 2018. 11.경 이 사건 DDD지구 아파트에 관하여 주택경기 동향, 입지 및 수요, 사전마케팅 조사결과 등을 토대로 아래와 같이 분양가격을 검토하여 결정하였다(갑 제7호증).
② 원고의 분양가심사위원회는 2018. 11. 2.경 이 사건 DDD지구 아파트의 분양가 상한금액, 분양가격 공시내역, 발코니 확장비용의 적정성에 대하여 다음과 같이 심사하였다(갑 제9호증의 7, 을 제4호증의 2).
③ 원고는 2018. 11. 9. 이 사건 DDD지구 아파트(공공분양 1,024세대)에 대하여 입주자모집공고를 하였는데, 위 공고에서 주택가격은 타입 59A 및 59A1(1층) 기본형의 경우 225,100천원으로 공고되었다.
④ 원고가 2019. 3. 8. 수분양자와 사이에 이 사건 DDD지구 아파트 중 301동 101호(전용면적 59.99㎡)에 관하여 체결한 분양계약서에 의하면, 주택가격(분양가격)은 225,100천원으로 기재되어 있고, 선택사양품목(발코니확장) 비용은 없는 것으로 기재되어 있다(을 제4호증의 4).
⑤ 이상과 같이 원고는 이 사건 DDD지구 아파트 입주자모집공고 당시부터 공급되는 주택은 전세대 발코니 확장형으로 시공되며, 분양주택의 발코니 확장은 입주자의 부담 완화를 위해 추가비용 없이 설치한다고 공고하였고, 실제로 수분양자들과의 계약에 있어서도 발코니 확장형 아파트가 분양대상임에도 별도의 발코니 확장용역 계약을 체결하거나 발코니 확장비용을 계약금액을 포함하지 않았다.
⑥ 이 사건 DDD지구 아파트의 분양가격에 관하여 살피건대, 원고는 타입 ‘59A1’형의 적정 분양가를 분양가 상한금액 이하의 금액으로서 9,791천원/3.3㎡으로 하여 심사를 거쳤다. 이에 따르면 앞서 본 301동 101호(전용면적 59.99㎡)의 경우 공급면적의 합계가 82.4120㎡로서, 총 분양가격은 약 224,952천원[= 9,791천원 × (82.4120㎡/3.3㎡) × 92%(층별 분양가 차등 적용률-1층)]이 되어야 한다. 원고는 실제로 수분양자와 위 301동 101호에 관하여 분양계약을 체결할 때 분양가격(주택가격)을 225,100천원으로 하였는바, 위 금액과 거의 동일하다. 이처럼 최초 적정 분양가격으로 심사한 가액 범위, 세대별 발코니 확장비용 등을 고려하여 볼 때 원고가 발코니 확장비용을 포함하여 위 분양가격을 결정한 것이라고 보기 어렵다.
⑦ 피고들은 원고의 DDD지구 분양가 심사안(을 제4호증의 2)에서 인접 지역의 “발코니 확장비 포함”한 분양대금과 DDD지구의 분양가를 비교한 점을 들어 이 사건 DDD지구 아파트에도 발코니 확장 용역의 대가가 분양대금에 실질적으로 포함되었다는 취지로 주장하나, 을 제4호증의 2의 내용을 면밀히 살펴보면, 이는 이 사건 DDD지구 아파트의 경우 발코니 확장비용을 지급받지 않음으로써 수분양자들이 최종적으로 부담하는 가격과 인접 지역 아파트의 경우 발코니 확장비용을 지급받음으로써 수분양자들이 최종적으로 부담하는 가격을 비교하여 이 사건 DDD지구 아파트의 가격인하 효과(분양률 제고를 유인하는 요소)를 분석한 것에 불과한바, 피고들의 위 주장은 이유 없다. 또한 피고들은 이 사건 DDD지구 아파트 입주자모집공고문에 ‘공급금액(발코니 확장금액 포함)’이라고 명시되어 있으며, 계약 해약에 따른 위약금 안내 사항에서도 '총 주택가격(발코니확장금액 포함)'이라고 명시된 점을 들어 발코니 확장 용역이 유상으로 공급되었다고 주장하나, 위 공고문에는 ‘발코니 확장이 무상으로 이루어진다’는 내용 역시 명시되어 있는바, 피고들이 주장하는 표현들은 ‘무상인 발코니 확장비용을 포함하여 수분양자들이 최종적으로 부담하는 가격’이라는 점을 강조한 것에 지나지 않으므로 피고들의 위 주장 역시 이유 없다.
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한
판결 내용은 붙임과 같습니다.