이 사건 부동산 매매위약금 기타소득의 수입시기가 언제인지 여부

사 건 2024구합21029 종합소득세부과처분취소 원 고 김AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2024. 10. 16. 판 결 선 고

2024. 11. 20.

1. 피고가 2023. 5. 1. 원고에게 한 종합소득세 480,174,956원의 부과처분 중 264,654,023원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

1.처분의 경위 등

• 가. 원고와 주식회사 엔BBBBB의 토지 매매계약 체결 원고는 2014. 7. 25. 주식회사 엔BBBBB(이하 ‘앤BBBBB’라 한다)와 사이에 CC시 DD동 산94-2 임야 8,284㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 아래와 같이 매도 하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다), 그 무렵 엔BBBBB로부터 계약금 700,000,000원을 지급받았다.
• 나. 이 사건 매매계약의 이행 경과

1. 원고는 이 사건 매매계약에 따라 2014. 8. 20. 엔BBBBB에게 이 사건 토지에 관한 토지사용승낙서를 작성하여 주었고, 엔BBBBB는 이를 첨부하여 2015년 1월경 CC시장에게 주택건설사업계획승인을 신청하였다.

2. 엔BBBBB는 이 사건 매매계약서상 잔금지급일까지 원고에게 잔금을 지급하지 않았고, 이 사건 매매계약을 유지하고자 특약사항 제①항에 따라 2014. 11. 25.부터

2015. 4. 28.까지 원고에게 잔금 6,316,800,000원에 대한 연 12% 상당의 이자로 매월 63,168,000원(다만 2015. 4. 28.에는 위 금액보다 450,000원이 더 많은 63,618,000원을 송금) 합계 379,458,000원(= 63,168,000원 × 5개월 +63,618,000원)을 지급하였다.

3. 엔BBBBB는 잔금지급기일로부터 6개월이 지난 후로도 계속해서 잔금 지급을 지체하였고, 원고는 수차례 잔금지급의 이행을 최고하였으나 엔BBBBB가 이를 이 행하지 아니하자, 2015. 6. 17. 엔BBBBB에게 이 사건 매매계약의 해지를 통보하는 한편, 토지사용승낙의사를 철회하였다.

• 다. 관련 소송의 결과

1. 엔BBBBB는 2017. 4. 18. △△지방법원 201x가합xxx002호로 원고를 상대로, 원고가 이 사건 매매계약의 특약사항 제③항에 따른 토지사용승낙서의 제공 등 엔BBBBB의 주택사업 인·허가에 필요한 제반서류 제공 의무 위반을 이유로 이행지체 또는 이행불능에 따른 손해배상을 구하는 소를 제기하였으나 △△지방법원은 2018. 7.

26. 엔BBBBB의 청구를 기각하였다. 엔BBBBB는 위 판결에 불복하여 항소하였으나 2019. 6. 13. 항소 기각되었고(△△고등법원 201x나xx934), 위 판결은 2019. 7. 2. 그대로 확정되었다(이하 위 소송을 ‘제1관련소송’이라 한다).

2. 엔BBBBB는 2020. 6. 29. △△지방법원 202x가합xxx186호로 원고를 상대로, 원고가 이 사건 매매계약에서 몰취한 계약금 700,000,000원은 손해배상의 예정으로서 지나치게 과다하여 감액되어야 한다는 이유로 이 사건 매매계약의 계약금 중 일부에 대한 부당이득반환청구 및 엔BBBBB가 원고에게 이 사건 매매계약 특약사항 제① 항에 따라 지급한 금원은 이 사건 매매계약이 해제된 이상 원상회복되어야 한다는 이 유로 원상회복청구의 소를 제기하였다. △△지방법원은 2020. 12. 18. 원고의 부당이득반환청구를 기각하고 원상회복청구를 인용하였다(△△지방법원202x가합xxx186). 엔BBBBB는 위 판결에 불복하여 항소하였고, 항소심은 2021. 10. 27. 엔BBBBB의 청구확장에 따라 위 판결을 변경하였으나 결국 엔BBBBB의 부당이득반환청구를 기각하고 379,458,000원의 원상회복청구를 인용하는 내용의 판결을 선고하였으며(△△고등법원 202x나xxx57), 위 항소심 판결은 2021. 11. 18. 그대로 확정되었다(이하 위 소송을 ‘제2관련소송’이라 한다).

• 라. 피고의 2015년 귀속 종합소득세 처분

1. 피고는 2022. 11. 24. 원고에게 이 사건 매매계약의 위약금에 대한 기타소득 신 고여부를 확인하기 위한 해명자료를 제출하도록 안내문을 발송하였다. 이에 원고는

2022. 12. 26. 피고에게 이 사건 매매계약의 위약금 700,000,000원 중 554,006,280원을 필요경비로 공제하고 나머지 145,993,720원을 소득금액으로 하여 2015년 귀속 종합소득세 신고를 하였다.

2. 피고는 2023. 5. 1. 원고에게 필요경비 공제를 부인하여 기타소득금액을 경정한 후 2015년 귀속 종합소득세 480,174,956원(일반무신고가산세 49,683,814원, 납부지연가산세 165,837,124원 포함) 2) 을 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

3. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2023. 7. 26. 조세심판원에 심판청구를 제기하 였나, 조세심판원은 2024. 2. 5. 원고의 심판청구를 기각하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 4호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2.이 사건 처분의 적법 여부

• 가. 원고의 주장 피고는 이 사건 매매계약 해제로 인한 위약금 귀속시기를 2015. 5. 25.로 하여 가산 세를 부과하였다. 그러나 매매계약 해제로 인한 위약금은 계약이 확정적으로 해제되었 을 때 매도인에게 귀속되는데, 원고는 제2관련소송이 확정된 2021. 11. 18. 이 사건 매매계약의 위약금이 원고에게 귀속된다는 사실을 알 수 있었고, 그 이전에는 이 사건 매매계약이 해제되었는지 알지 못하였으며, 그에 따른 이 사건 매매계약의 위약금에 대한 납세의무도 알지 못하였다. 그러므로 이 사건 처분 중 이 사건 매매계약의 위약 금 귀속시기가 2015. 5. 25.임을 전제로 가산세를 부과한 부분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 ‘관계 법령’ 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 법리 과세대상 소득이 발생하였다고 하기 위하여는 소득이 현실적으로 실현되었을 것까 지는 필요 없다고 하더라도 소득이 발생할 권리가 그 실현의 가능성에 있어 상당히 높 은 정도로 성숙·확정되어야 하고, 따라서 그 권리가 이런 정도에 이르지 아니하고 단지 성립한 것에 불과한 단계로서는 소득의 발생이 있다고 할 수 없으며, 소득이 발생할 권리가 성숙·확정되었는지 여부는 개개의 구체적인 권리의 성질이나 내용 및 법률상·사실상의 여러 사항을 종합적으로 고려하여 결정하여야 하고, 특히 소득의 지급자와 수급자 사이에 채권의 존부 및 범위에 관하여 다툼이 있어 소송으로 나아간 경우에 그 와 같은 분쟁의 경위 및 사안의 성질 등에 비추어 명백히 부당하다고 할 수 없는 경우 라면 소득이 발생할 권리가 확정되었다고 할 수 없고, 판결이 확정된 때에 그 권리가 확정된다고 보아야 할 것이다(대법원 1997. 4. 8. 선고 96누2200 판결, 대법원 2018.

9. 13. 선고 2017두56575 판결 등 참조).

2. 구체적 판단 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합 하여 보면, 이 사건 매매계약의 위약금에 대한 원고의 권리가 특약사항 제①항에 따른 날인 2015. 5. 25. 그 실현 가능성에 있어 상당히 높은 정도로 성숙·확정되었다고 보기어렵다. 따라서 이 사건 매매계약의 위약금이 2015. 5. 25. 원고에게 귀속되었음을 전제로 한 이 사건 처분 중 가산세 부분은 위법하므로, 원고의 주장은 이유 있다.

① 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있 으므로, 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수 인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로 소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고, 매수인이 그 약정 기한을 도과하 였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다(대법원 1998. 6. 12. 선고 98다505 판결 등). 이 사건 매매계약의 특약사항 제①항은 잔금지급일로부터 6개월까지 엔BBBBB가 잔금을 지급하지 않으면 이 사건 매매계약이 무효화 된다고 정하고 있으나, 원고가 엔BBBBB에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 엔BBBBB에게 알리는 등의 이행의 제공을 하여 엔BBBBB가 이행지체에 빠졌다고 인정할 수 있는 증거가 없으므로, 이 사건 매매계약이 잔금지급일로부터 6개월이 지난 2015. 5. 25. 곧바로 해제되었다고 보기 어렵다. 한편, 제2관련소송 중 엔BBBBB의 원상회복청구에 관한 판단 중에서 이 사건 매매계약이 2015. 5. 25.경 해제되었다는 내용이 포함되어 있으나, 이는 이 사건 매매계약의 특약사항 제①항 중 잔금지급 지연에 대한 이자지급 합의 부분이 이 사건 매매계약의부수적 합의로서 이 사건 매매계약의 해제에 따라 소급적으로 실효되어 그 부분에 대한 원상회복의무가 있다는 내용의 전제가 되는 것으로서, 위 기재만으로 원고가 엔BBBBB에 이행의 제공 없이도 2015. 5. 25. 이 사건 매매계약 특약사항 제①항에 따라 곧바로 이 사건 매매계약이 해제되었다고 인정하기 어렵다.

② 매매계약의 계약금은 당사자 사이에 특약이 있는 경우 위약금으로서의 성질을 가지고, 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되며, 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에 법원은 적당히 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항, 제4항). 이 사건 매매계약 제6조(채무불이행과 손해배상)는 ‘손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다’고 정하고 있고, 특약사항 제①항은 ‘지연이자로 계약이 유효한 기한은 잔금지급일로부터 6개월까지이며, 6개월이 지나면 본 계약은 무효화되며 계약금은 매도인에게 귀속된다’고 정하고 있으므로, 원고와 엔BBBBB는 이 사건 매매계약을 체결하면서 계약금을 위약금으로 하는 특약을 하였다. 이 사건 매매계약의 계약금이 위약금의 성질을 가지는 이상, 엔BBBBB는 법원에 이 사건 매매계약의 위약금이 손해배상액의 예정으로서 부당히 과다하다고 주장할 여지가 있고, 실제로 엔BBBBB는 원고에게 손해배상 예정액의 과다로 인한 감액 주장을 포함하는 제2관련소송을 제기하였다. 그렇다면 이 사건 매매계약의 위약금에 대한 원고의 권리가 특약사항 제①항에 따른 날인 2015. 5. 25. 그 실현 가능성에 있어 상당히 높은 정도로 성숙·확정되었다고 보기 어렵다.

③ 원고가 제1관련소송에서 본안전항변으로 이 사건 매매계약이 2015. 5. 25. 무효 가 되었다고 주장하였으나, 이는 이 사건 매매계약의 특약사항 제①항 중 ‘어떠한 민·형사상 이의도 매도인에게 제기할 수 없다’는 내용을 부제소특약으로 주장하기 위한 것에 불과하다. 또한 원고가 2022. 12. 26. 이 사건 매매계약의 위약금을 자진하여 2015년 귀속 종합소득세로 신고하였더라도 그러한 사정만으로 이 사건 매매계약의 위 약금에 대한 권리가 2015. 5. 25. 성숙·확정되었다고 할 수도 없다.

④ 원고가 엔BBBBB부터 이 사건 매매계약의 계약금 700,000,000원을 모두 지급받은 이상, 피고 주장과 같이 위 계약금을 기타소득에 해당하는 위약금으로 2015 년도 귀속 종합소득세에 포함시켜 신고를 하고 추후에 민사소송을 통하여 손해배상액 의 예정으로서 감액되는 경우에 경정청구를 통해 감액 부분을 환급받는 것도 가능하

• 다. 그러나 원고의 경정청구가 가능하다는 사정만으로 이 사건 매매계약이 원고의 엔BBBBB에 대한 이행제공 없이도 2015. 5. 25. 해제되었다고 할 수는 없다. 3.결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다