3. 본안에 관한 판단
1. 원고 bbb은 20○○. ○○. ○○. 피고와 이 사건 부동산에 관한 매매예약을 체결하고, 피고에게 이 사건 부동산에 관하여 20○○. ○○. ○○. 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권 가등기를 마쳐주었는데, 피고가 그로부터 10년이 경과하도록 bbb에게 위 매매예약에 따른 예약완결권을 행사하지 않아 위 매매예약에 따른 예약완결권은 제척기간 경과로 소멸하였다. 그런데 bbb은 채권자인 원고를 해함을 알면서도 20○○. ○○. ○○. 피고로 하여금 제척기간 경과로 소멸된 위 매매예약에 따른 예약완결권을 행사하게 하고 같은 날 피고와 이 사건 매매계약을 체결한 후 피고에게 이 사건 부동산에 관하여 위 가등기에 기한 본등기를 마쳐주는 사해행위를 하였다. 따라서 이 사건 매매계약은 사해행위로서 취소되어야 하고, 그 원상회복으로 원고는 피고에게 bbb에 대한 이 사건 부동산에 관하여 피고 명의로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차 이행을 구한다.
2. 피고
- 가) 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채권액 합계가 이 사건 부동산의 가액을 초과한 상태였으므로, 이 사건 매매계약은 사해행위에 해당하지 않는다.
- 나) 피고는 주차장 부지로 사용하기 위하여 bbb으로부터 이 사건 부동산을 매수하였고, 대구 000청과의 협의를 거쳐 2005. 12. 30.자 매매예약에 따른 예약완결권을 행사한 후 이 사건 부동산에 관하여 피고 명의로 소유권이전등기를 마친 것이므로, 이 사건 매매계약 당시 이 사건 매매계약이 채권자인 원고를 해함을 알지 못하였다.
- 나. 사해행위취소의 요건 구비 여부
1. 피보전채권 갑 제1호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, bbb이 20○○. ○○. ○○.을 납기로 하는 과태료 등을 체납한 액수가 현재 ○○○○원(= 본세 ○○원 + 가산금 ○○원)에 달하는 사실이 인정되는바, 원고의 bbb에 대한 위 과태료 등의 조세채권은 이 사건 매매계약 당시 사해행위취소의 피보전채권이 된다.
2. 사해행위 및 사해의사 인정 여부
- 가) 채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 것은 특별한 사정이 없는 한 사해행위가 되는 것이고, 사해행위의 주관적인 요건인 채무자의 사해의 의사는 채권의 공동담보에 부족이 생기는 것을 인식하는 것을 말하는 것으로서 채권자를 해할 것을 기도하거나 의욕하는 것을 요하지 아니하며, 채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 경우에는 채무자의 사해의 의사는 추정된다(대법원 1997. 5. 9. 선고 96다2606, 2613 판결 참조).
- 나) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 든 증거, 갑 제5호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, bbb이 이 사건 매매계약 당시 소유한 재산이 이 사건 부동산 외에 ○○ ○○구 ○○동 000 대 231.5㎡, ○○ ○○ ○○동 0000 외 1 필지 지상 00타운2차 제○○동 제000호뿐이었던 사실, bbb이 이 사건 매매계약 당시 소유한 위 재산 중 이 사건 부동산을 제외한 나머지 각 부동산의 경우 위 각 부동산에 설정되어 있던 근저당권의 피담보채권액이 위 각 부동산의 가액을 초과한 상태였던 사실이 인정된다. 그렇다면 bbb이 이 사건 매매계약 당시 소유한 위 재산 중 ○○ ○○구 ○○동 000 대 231.5㎡, ○○ ○○구 ○○동 000 외 1필지 지상 00타운2차 제200동 제00호는 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산으로 볼 수 없고, 결국 bbb은 이 사건 매매계약을 통하여 자신의 유일한 재산인 이 사건 부동산을 매각한 것이다. 한편, 위 ‘1. 나’항에서 본 바와 같이 피고는 2023. 11. 22. bbb에게 2005. 12. 30.자 매매예약에 따른 예약완결권을 행사하여 같은 날 bbb과 이 사건 매매계약을 체결하였으나, 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사 기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다(대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결 참조). 그런데 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면, bbb과 피고가 2005. 12. 30. 이 사건 부동산에 관한 매매예약을 체결하면서 그 행사 기간을 별도로 약정한 것으로 보이지 않으므로, 피고가 그로부터 10년이 경과하도록 bbb에게 위 매매예약에 따른 예약완결권을 행사하지 않음으로써 위 매매예약에 따른 예약완결권은 제척기간 경과로 소멸하였다.
- 다) 따라서 20○○. ○○. ○○.자 매매예약에 따른 예약완결권이 제척기간 경과로 소멸하였음에도 그 행사에 따라 체결된 이 사건 매매계약은 bbb의 유일한 재산인 이 사건 부동산을 매각하게 하는 것으로서 원고 등 다른 일반채권자들에 대한 관계에서 채권의 공동담보에 부족이 생기게 하는 사해행위에 해당하고, bbb의 사해의사는 추정된다.
3. 근저당권의 피담보채권액이 부동산의 가액을 초과하였는지 여부
- 가) 피고는, 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채권액 합계가 이 사건 부동산의 가액을 초과한 상태였으므로, 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당하지 않는다고 주장한다.
- 나) 사해행위취소소송에서 채무자가 수익자에게 양도한 목적물에 근저당권이 설정되어 있는 경우라면 그 목적물 중에서 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 최고액의 한도에서 피담보채권액을 공제한 나머지 부분만이고 그 피담보채권액이 목적물의 가액을 초과할 때는 해당 목적물의 양도는 사해행위에 해당한다고 할 수 없다. 수개의 부동산에 공동근저당권이 설정되어 있는 경우 책임재산을 산정할 때 각 부동산이 부담하는 피담보채권액은 특별한 사정이 없는 한 민법 제368조 의 규정 취지에 비추어 공동근저당권의 목적으로 된 각 부동산의 가액에 비례하여 최고액의 한도에서 피담보채권액을 안분한 금액으로 봄이 타당하다(대법원 2023. 9. 21. 선고 2023다249739 판결 참조).
- 다) 위 법리에 비추어 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채권액 합계가 이 사건 부동산의 가액을 초과한 상태였는지에 관하여 본다. 먼저, 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산의 가액에 관하여 보건대, 앞서 든 증거, 이 법원 감정인 최○○의 감정 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산의 가액은 ○○원(= 면적 234.8㎡ × 면적당 단가 ○○만 원, 2025. 7. 24.자 감정서 2 내지 4쪽 참조)인 사실이 인정된다. 다음으로, 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채권액 합계에 관하여 보건대, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면, (1) 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산에 ① 20○○. ○○. ○○. 접수 제000호로 마쳐진 채권 최고액 ○○억 ○○만 원, 채무자 피고, 근저당권자 00동새마을금고인 근저당권설정등기(이하 ‘제1 근저당권’이라 한다)가, ② 20○○. ○○. ○○. 접수 제000호로 마쳐진 채권최고액 ○○억 ○○만 원, 채무자 bbb, 근저당권자 00동새마을금고인 공동근저당권설정등기[공동담보: ○○ ○○구 ○○동 000 토지(이하 ‘000 토지’라 한다), ○○ ○○구 ○○동 000 외 2필지 지상 ddd치과병원(이하 ‘ddd치과병원’이라 한다), 이하 ‘제2 근저당권’이라 한다)가, ③ 20○○. ○○. ○○. 접수 제1000호로 마쳐진 채권최고액 ○○억원, 채무자 피고, 근저당권자 주식회사 우리은행인 공동근저당권설정등기[공동담보:000 토지, ○○구 ○○구 ○○동 000 토지(이하 ‘○○ 토지’라 한다), ddd치과병원, 이하 ‘제3 근저당권’이라 한다]가, ④ 20○○. ○○. ○○. 접수 제○○호로 마쳐진 채권최고액 ○○억 ○○만 원, 채무자 피고, 근저당권자 ○○동새마을금고인 공동근저당권설정등기(공동담보: 000 토지, 934 토지, ddd치과병원, 이하 ‘제4 근저당권’이라 한다)가 각 설정된 사실, (2) 이 사건 매매계약 당시 ① 933-4 토지의 가액이 ○○원(=면적 231.5㎡ × 면적당 단가 ○○만 원, 20○○. ○○. ○○.자 감정서 2 내지 4쪽 참조), ②ddd치과병원의 가액이 ○○원(2025. 7. 24.자 감정서 2 내지 4쪽 참조), ③934 토지의 가액이 ○○원(= 면적 633.8㎡ × 면적당 단가 ○○만 원, 2025. 7. 24.자 감정서 2 내지 4쪽 참조)인 사실이 인정된다. 한편, 위 각 근저당권의 피담보채권액 합계는 채권최고액이 아니라 실제로 이미 발생하여 있는 채권금액을 기초로 산정하여야 한다(대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다42618 판결 참조). 그런데 위 각 근저당권의 실제 피담보채권액이 불분명하므로, 채권최고액을 기초로 위 각 근저당권에 관하여 이 사건 부동산이 부담하는 피담보채권액을 산정하면,4) ① 제1 근저당권의 경우 채권최고액인 ○○억 ○○만 원, ② 제2 근저당권의 경우 ○○원[= 채권최고액 ○○억 ○○만 원 × 이 사건 부동산의 가액 ○○원 ÷ (이 사건 부동산의 가액 ○○원 + ○○ 토지의 가액 ○○원 + ddd치과병원의 가액 ○○원), 원 단위 미만 버림, 이하 같다], ③ 제3 근저당권의 경우 ○○원[= 채권최고액 ○○억 원 × 이 사건 부동산의 가액 ○○원 ÷ (이 사건 부동산의 가액 ○○원 + ○○ 토지의 가액 ○○원 + ○○ 토지의 가액 ○○원 + ddd치과병원의 가액 ○○원)], ④ 제4 근저당권의 경우 ○○원[= 채권최고액 ○○억 ○○만 원 × 이 사건 부동산의 가액 ○○원 ÷ (이 사건 부동산의 가액 ○○원 + ○○ 토지의 가액 ○○원 + ○○ 토지의 가액 ○○원 + ddd치과 병원의 가액 ○○원)]으로, 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채권액 합계는 많아도 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산의 가액인 ○○원을 초과하지 않는 ○○원(= 제1 근저당권 위 ○○억 ○○만원 + 제2 근저당권 위 ○○원 + 제3 근저당권 위 ○○원 + 제4 근저당권 위 ○○원)이다.
- 라) 따라서 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채권액 합계가 이 사건 부동산의 가액을 초과하였음을 전제로 한 피고의 위 주장은 이유 없다.
4. 소결론 bbb이 이 사건 매매계약을 통하여 자신의 유일한 재산인 이 사건 부동산을 매각한 것은 원고 등 다른 일반채권자들에 대한 관계에서 채권의 공동담보에 부족이 생기게 하는 사해행위에 해당하고, 채무자인 bbb은 이 사건 매매계약을 체결하는 것이 공동담보가 부족한 상태를 심화시켜 원고 등 다른 일반채권자들을 해하게 될 것임을 알고 있었다고 봄이 타당하다.
1. 사해행위취소소송에서 수익자 또는 전득자의 악의는 채무자와의 법률행위 또는 전득행위 당시 채무자와 수익자 사이의 법률행위가 채권자를 해한다는 사실, 즉 사해행위의 객관적 요건을 구비하였다는 것에 대한 인식을 의미하는데, 사해행위취소소송에서 수익자 또는 전득자의 악의는 추정되므로, 수익자 또는 전득자가 악의라는 점에 관하여는 수익자 또는 전득자 자신에게 선의라는 사실을 증명할 책임이 있으며, 채무자의 재산처분행위가 사해행위에 해당할 경우에 사해행위 또는 전득행위 당시 수익자 또는 전득자가 선의였음을 인정함에 있어서는 객관적이고도 납득할 만한 증거자료 등에 의하여야 하고, 채무자나 수익자의 일방적인 진술이나 제3자의 추측에 불과한 진술 등에만 터 잡아 사해행위 또는 전득행위 당시 수익자 또는 전득자가 선의였다고 선뜻 단정하여서는 아니 된다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다200554 판결, 대법원 2015. 6. 11. 선고 2014다237192 판결 등 참조).
2. 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당하고, 위 법리에서 본 바와 같이 수익자인 피고의 악의가 추정된다. 나아가 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 피고는 bbb의 처인 점, ② 따라서 피고는 bbb의 이 사건 매매계약 당시 재산 및 채무 상태를 잘 알고 있었을 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 피고가 제출한 증거들이나 그 주장하는 사정들만으로는 악의의 추정을 뒤집고 수익자인 피고가 이 사건 매매계약 당시 선의였음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
- 라. 사해행위취소 및 원상회복 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약 당시 사해행위취소의 피보전채권이 존재하고, 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당하며, 채무자 bbb의 사해의사와 피고의 악의가 인정된다. 따라서 이 사건 매매계약은 취소되어야 하고, 그 원상회복으로 피고는 bbb에게 이 사건 부동산에 관하여 2023. 11. 22. 피고 명의로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.