양도소득세 계산시 당해 부동산의 근저당권 말소를 위해 대출금 상환한 것을 필요경비로 산입해야 하는지

사 건 2022나327746 부당이득금 원 고 AAA 피 고 대한민국 변 론 종 결

2023. 8. 23. 판 결 선 고

2023. 9. 20.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 10,722,880원과 이에 대하여 2020. 4. 24.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

• 가. 원고는 2017. 4. 18. B시 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 0-0 전 1,250㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 90,720,000원에 공매로 취득한 후 2020. 3. 14. ○○○에게 매매대금 107,730,000원에 매도하였다.
• 나. 원고는 C시 ㅇㅇ동 ㅇㅇ아파트 0동 0호의 분양권(이하 ‘이 사건 분양권’이라 한다)을 349,450,000원에 취득하였다가, 2020. 4. 25. ○○○, ○○○에게 대금 409,450,000원에 매도하였다.
• 다. 원고는 2020. 4. 24. 이 사건 토지 양도에 관한 양도소득세 699,790원을 예정신고·납부하였고, 2020. 12. 24. 이 사건 분양권 양도에 관한 양도소득세 8,484,000원을 예정신고·납부하였으며, 2021. 5. 20. 이 사건 토지 및 분양권 양도에 관한 양도소득세 882,650원을 추가로 납부하였다.
• 라. 원고는 2021. 5. 27. 양도가액 517,180,000원, 매입가액 440,170,000원으로 하고, 이 사건 토지를 담보로 하여 ㅇㅇ은행으로부터 빌린 대출금 57,000,000원(이하 ‘이 사건 대출금’이라 한다)에 대한 이자비용 5,427,398원(이하 ‘이 사건 대출이자’라 한다)과 기타 부대비용 4,968,160원(취득세 3,084,480원, 법무사비용 533,680원, 취득중개수수료 1,350,000원)을 필요경비에 산입하고 소득감면대상 소득금액 5,220,000원을 공제하여 산출세액을 8,813,650원으로 계산함으로써 과오납한 양도소득세 1,252,790원(기납부세액 10,066,440원. 산출세액 8,813,650원)을 환급해달라는 취지로 2020년 귀속 양도소득세를 확정신고하였다(이하 ‘이 사건 확정신고’라 한다).
• 마. BBB세무서장은 원고가 신고한 위 내역 중 기타 부대비용 4,968,160원은 필요경비에 산입하였으나, 이 사건 대출이자는 필요경비로 불인정하고 소득감면대상 소득금액 5,220,000원도 불인정하여 2021. 10. 12. 원고에게 2020년 귀속 양도소득세 1,379,320원(결정세액 11,445,760원에서 기납부세액 10,066,440원을 공제한 금액)을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 바. 원고는 2021. 10. 24. 이 사건 처분에 따라 양도소득세 1,379,320원을 추가로 납부하고, 같은 날 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 제기하여 이 사건 대출금 및 대출이자를 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하였으나, 조세심판원은 2022. 4. 12. 위 대출금 및 대출이자가 필요경비에 해당하지 않는다는 이유로 기각 결정을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 5, 9 내지 15호증, 을 1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

원고는 이 사건 토지 매매계약에 따른 제한물권 없는 완전한 매매목적물 인도의무를 이행하기 위하여 이 사건 토지에 설정된 근저당권을 말소하고자 이 사건 대출금 57,000,000원을 상환하였는데, 이는 양도가액에서 공제할 필요경비인 소득세법 시행령상 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 지출한 명도비용에 해당하고, 그 외 국민채권 매각차손금, 재산세, 등록면허세, 소송비용액 합계 522,638원도 필요경비에 포함되므로 모두 양도가액에서 공제되어야 한다. 위 항목들을 모두 필요경비에 산입하여 산출한 원고의 2020년 귀속 양도소득세는 722,800원인데, 이 사건 처분은 위 항목들을 필요경비에서 제외하고 양도소득세를 11,445,760원으로 산출하였으니 위법하다. 그럼에도 원고는 위법하게 산출된 위 세액을 이미 납부하였으므로, 피고는 원고에게 부당이득반환으로 원고가 과오납한 세액 10,722,880원(= 기납부세액 11,445,760원 - 정당한 산출세액 722,800원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

조세의 과오납이 부당이득이 되기 위하여는 납세 또는 조세의 징수가 실체법적으로나 절차법적으로 전혀 법률상의 근거가 없거나 과세처분의 하자가 중대하고 명백하여 당연무효이어야 하고, 과세처분의 하자가 단지 취소할 수 있는 정도에 불과할 때에는 과세관청이 이를 스스로 취소하거나 항고소송절차에 의하여 취소되지 않는 한 그로 인한 조세의 납부가 부당이득이 된다고 할 수 없다. 원래 행정처분이 아무리 위법하다고 하여도 그 하자가 중대하고 명백하여 당연무효라고 보아야 할 사유가 있는 경우를 제외하고는 아무도 그 하자를 이유로 무단히 그 효과를 부정하지 못하는 것으로, 이러한 행정행위의 공정력은 판결의 기판력과 같은 효력은 아니지만 그 공정력의 객관적 범위에 속하는 행정행위의 하자가 취소사유에 불과한 때에는 그 처분이 취소되지 않는 한 처분의 효력을 부정하여 그로 인한 이득을 법률상 원인 없는 이득이라고 말할 수 없게 하는 것이다(대법원 1994. 11. 11. 선고 94다28000 판결 참조). 이 사건에서 보건대, 앞서 본 인정사실, 갑 6, 7, 8, 11호증, 을 1, 4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실 및 사정 즉, ① 원고가 필요경비에 추가로 산입되어야 한다고 주장하는 이 사건 대출금, 국민채권 매각차손금, 재산세, 등록면허세, 소송비용은 아래에서 보듯이 대부분 성질상 필요경비에 해당하지 않을 뿐 아니라, 가사 필요경비에 해당한다고 가정하더라도, 이 사건 확정신고 당시 원고가 신고한 내역에 포함되어 있지 않아 이 사건 처분에서 필요경비로 산입할 수 없었던 것이므로, 이를 필요경비에 산입하지 않았다고 하여 이 사건 처분에 중대·명백한 하자가 있다고 보기 어려운 점, ② 소득세법 제97조 제1항 제3호 와 위 법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목에서 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 ‘매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용’을 규정하고 있으나, 이 사건 대출금은 원고가 이 사건 토지 취득 시 매수자금이 부족하여 이 사건 토지에 근저당권을 설정하고 담보대출을 받아 매매대금으로 지급한 후 이 사건 토지를 매도하면서 근저당권 말소를 위해 이를 상환한 것이므로, 양도자가 부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 부득이하게 지출해야 하는 비용이 아님이 명백하므로, 필요경비인 위 법 시행령에서 규정하고 있는 명도비용에 해당하지 않는 점(만약 이를 필요경비로 인정하게 되면 이 사건 토지의 매입가액에 이미 포함된 대출금액을 이중으로 양도가액에서 공제하는 셈이 되어 부당함이 명백하다), ③ 원고가 납부하였다는 재산세는 재산을 소유한다는 사실 자체에 대하여 부과되는 것이므로 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는 것이 아닌 점(대법원 1983. 8.23. 선고 82누386 판결 참조), ④ 국민주택채권매입영수증(갑 6호증)에 의하면 원고가 지출하였다는 국민채권 매각차손금 중 15,046원은 이 사건 토지에 대한 근저당권설정을 위한 것으로 보이므로 필요경비에 해당하지 않고, 취득세(등록면허세) 납부확인서(갑 8호증)에 의하면, 등록면허세 등 21,600원은 위 근저당권의 말소등기로 인하여 발생한 비용으로 보이므로 필요경비에 해당하지 않는 점, ⑤ 원고가 지출하였다는 소송비용은 이 사건 토지 및 분양권의 취득 및 양도와 관련 있는 비용이라고 인정할 만한 아무런 증거가 없는 점 등에 비추어 보면, 원고가 주장하는 사정이나 제출한 증거만으로는 이 사건 처분에 중대ㆍ명백한 하자가 있다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.