부동산 소유권 이전이 양도담보의 반환으로 비과세인지

사 건 2019구합20541 양도소득세부과처분취소 원 고 이AA 피 고 B세무서장 변 론 종 결

2019. 9. 19. 판 결 선 고

2019. 10. 17.

1. 피고가 2018. 1. 10. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 127,641,500원의 부 과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 원고와 OOOOO 주식회사(이하 ‘OOOOO’라 한다)는 2013. 5. 9. 주식회사 O OOOOO로부터 OO O구 OO동 19-7 대 702㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 1,351,300,000원에 공동 매수하기로 하는 계약을 체결하고, 2013. 10. 10. 위 토지 중 각 2분의 1 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 한편 원고는 위 매매계약에 따라 주식회사 OOOOO에게 2013. 5. 9. 위 토지 입찰예탁금 67,565,000원, 2013. 8. 9. 위 토지 중도금 337,825,000원을 각 지급하였다.
• 나. 이 사건 토지 지상에 2014. 11. 14.경 4층 규모의 OOOOO OOO타운(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)이 신축되었고, 원고와 OOOOO는 2014. 11. 25. 위 건물 중 각 2분의 1 지분에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.
• 다. 원고와 OOOOO는 2017. 3. 15. 원고가 이 사건 토지 및 건물 중 각 원고 소유 지분(이하, 위 건물 지분을 ‘이 사건 지분’이라 한다)을 OOOOO에게 1,457,000,000 원에 매도하기로 하는 내용의 상가건물 매매계약서(을 제2호증, 이하 ‘이 사건 매매계 약서’라 한다)를 작성하였고, 2017. 4. 11. OOOOO에게 위 각 지분에 관하여 소유권 이전등기를 마쳐 주었다.
• 라. 피고는 원고가 OOOOO에게 이 사건 지분을 양도하였음에도 그 양도소득 관련 신고를 하지 않았다는 이유로, 2018. 1. 10. 원고에 대하여 2017년 귀속 양도소득세 127,641,500원을 결정‧고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2018. 3. 27. 피고에게 이의신청을 하였으나, 피 고는 2018. 5. 10. 위 이의신청을 기각하였다. 이에 원고는 다시 2018. 7. 30. 조세심판 원에 이 사건 처분의 취소를 구하는 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2018. 11. 5. 위 심판청구를 기각하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 6, 7, 8호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 당사자들의 주장

1. 원고의 주장 가) 소득세법 제110조 에 의하면 이 사건 지분의 양도와 관련하여 원고의 양도소득 과세표준 확정신고 기간은 2018. 5. 1.부터 2018. 5. 31.까지였음에도, 피고는 위 기간 전인 2018. 1. 10. 원고에 대하여 이 사건 처분을 하였다. 그 후 원고가 이 사건 처분 에 대한 이의신청을 하면서 소득세법 시행령 제151조 제1항 의 요건을 갖춘 이 사건 지분의 양도에 관한 양도담보계약서 사본을 제출하였으므로, 피고는 이 사건 처분을 취소하였어야 함에도 위 이의신청을 기각함으로써 위 처분을 유지하였다. 따라서 이 사건 처분은 기속행위에 해당하는 소득세법 시행령 제151조 제1항 에 반하는 법적 근거가 없는 처분으로서 위법하므로 취소되어야 한다.

• 나) 원고는 OOOOO와 건물 분양사업을 하기 위해 이 사건 토지를 매수하여 이 사건 건물을 신축하던 중, 위 분양사업을 종료하고 투자금을 회수하기로 하였다. 이에 원고와 OOOOO는 원고가 이 사건 건물 신축을 위하여 부담한 340,000,000원을 O OOOO에 대한 대여금으로 처리하고, 위 차용금채무의 담보로 원고에게 이 사건 지 분을 양도하기로 하는 내용의 양도담보계약을 체결하였다. 그 후 OOOOO는 원고에 대한 차용금채무를 모두 변제하였고, 원고는 OOOOO에게 이 사건 지분에 관한 소 유권이전등기를 마쳐 주었다. 따라서 원고가 OOOOO에게 이 사건 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 것 은 매매가 아니라 차용금채무의 변제에 따른 양도담보의 환원에 불과하므로, 이 사건 지분의 양도가 양도소득세 과세대상인 유상양도에 해당함을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

2. 피고의 주장 원고와 OOOOO 사이에 이 사건 토지 및 건물 중 원고 소유 지분을 매매 목적물 로 하는 매매계약서가 작성되었고 그에 따라 매매대금 지급 및 소유권이전등기가 이루 어진 점, 원고가 제출한 양도담보계약서는 신뢰할 수 없고 조세 회피를 위해 사후에 작성된 것으로 보이는 점 등을 종합해 보면, 원고가 OOOOO에 이 사건 지분을 양 도한 것은 양도소득세 과세대상인 유상양도에 해당하므로, 이 사건 처분은 적법하다.

• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 인정 사실 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 앞서 든 증거들, 갑 제3, 5, 9, 10, 11 호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 을 제3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취 지를 종합하여 인정할 수 있다.

1. 원고는 2014. 3. 25.부터 2014. 10. 31.까지 OOOOO의 계좌로 합계 340,000,000원을 송금하였다.

2. 원고와 OOOOO는 2014. 10. 31. 이 사건 지분에 관한 양도담보계약서(갑 제3 호증, 이하 ‘이 사건 양도담보계약서’라 한다)를 작성하였다.

3. OOOOO는 2014. 12. 24.부터 2016. 11. 9.까지 원고의 계좌로 합계 433,000,000원을 송금하였다.

4. 원고는 2017. 3. 15. OOOOO에게 원고 소유이던 이 사건 토지 및 건물 중 각 2분의 1 지분을 1,457,000,000원에 매도하기로 하는 내용의 이 사건 매매계약서를 작 성하였는데, 위 매매계약서에는 ‘계약금 140,000,000원은 OOOOO가 원고에게 대여 한 대여금으로 상계처리하고, 융자금 10억 원은 현 상태에서 OOOOO가 승계하며, 잔금 317,000,000원은 2017. 3. 31. 지불한다’는 내용이 기재되어 있다. 그 후 준프라퍼 티는 2017. 3. 31. 원고의 계좌로 317,000,000원을 송금하였다.

5. OOOOO의 2014년 계정별 원장을 보면, ‘단기차입금’ 계정과목에 위 1)항 기재 와 같이 원고로부터 송금된 합계 340,000,000원이 모두 ‘차입(이AA)’으로 기재되어 있 고, ‘단기대여금’ 계정과목에 이 사건 지분을 지칭하는 ‘건물1/2’ 및 이에 대응하는 712,658,673원이 ‘대여(이AA)’로 기재되어 있다.

6. OOOOO는 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기가 마쳐진 후 이 사건 건물 전 체 지분에 대한 취득세(44,755,000원 및 추가분 336,850원)를 신고‧납부하였다.

7. 한편, OOOOO는 2014. 12. 18. 자신을 채무자로 하여 이 사건 토지 및 건물에 관하여 채권최고액 600,000,000원, 1,560,000,000원의 각 근저당권을 설정하였다.

• 라. 판 단 국세기본법 제14조 제1항 은 과세의 대상이 되는 소득·수익‧재산‧행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다고 규정하고, 소득세법 제88조 제1항 제1호 는 ‘양 도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 양도 소득세는 자산의 유상양도로 인하여 생기는 소득에 대하여 부과하는 세금이므로 비록 외형적으로 자산의 양도가 이루어졌다고 하더라도 채권담보 목적으로 소유권이전등기 를 마쳤다가 변제를 받은 후 등기 명의를 환원하는 경우와 같이 양도로 인한 소득이 있다고 할 수 없는 경우에는 양도소득세를 부과할 수 없다고 할 것이다. 또한 비록 소득세법 시행령 제151조 제1항 이 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 자산의 양도로 보지 않는다고 규정 하고 있지만, 이는 양도담보 설정자가 담보의 목적으로 재산을 담보권자에게 이전하는 경우에 그 설정자에게 양도소득세를 과세하는가에 관한 규정이지 담보권자가 담보의 목적물을 환원하는 경우에 그것이 양도담보재산인지 여부를 결정하는 기준에 관한 규 정이 아닐 뿐만 아니라 이 규정은 납세의무자가 양도담보임을 주장하는 경우에 일응의 인정기준을 정한 것에 불과하고 과세표준확정 신고를 하지 않거나 그 신고 시에 위 조 항 소정의 요건을 갖춘 계약서 사본을 첨부하지 않는 경우에는 반드시 자산의 양도로 보아야 한다는 취지라고 해석되는 것은 아니라고 할 것이다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91누12097 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 위 인정 사실과 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합해 보면, 원고는 OOOOO의 채권자로서 대여금 340,000,000원의 담보로 이 사건 지분에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다가 위 차용금 채무를 모두 변제받은 후 담보설정자인 OOOOO에게 위 지분의 소유권을 환원시켜 주었다고 보는 것이 타당하므로, 이와 다른 전제에서 이 사건 지분의 양도를 유상양도 인 매매로 보아 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다(이 사 건 양도가 양도담보의 환원에 불과하여 양도소득세 과세대상인 유상양도에 해당하지 않는다는 원고의 주장을 받아들이는 이상 나머지 주장에 대하여는 판단하지 아니한다).

1. 앞서 본 바와 같이 원고와 OOOOO는 2014. 10. 31. 원고의 OOOOO에 대한 340,000,000원의 채권을 담보하기 위해 이 사건 지분을 원고에게 양도하기로 하는 내 용의 이 사건 양도담보계약서를 작성하였고, 위 양도담보계약서의 기재내용 중 불합리 하거나 모순되는 등 허위로 작성되었다고 추단할 만한 부분이 발견되지 않으며, 피고 가 제출한 증거들이나 주장하는 사정들을 살펴보아도 달리 위 양도담보계약서가 조세 회피 등의 목적으로 사후에 작성되었다고 볼 만한 사정도 찾아볼 수 없다.

2. 원고는 2014. 3. 25.부터 2014. 10. 31.까지 OOOOO의 계좌로 합계 340,000,000원을 송금하였고, 2014. 10. 31. 피담보채무를 340,000,000원, 담보 목적물 을 이 사건 지분으로 하는 내용의 이 사건 양도담보계약서가 작성되었으며, 원고는

2014. 11. 25. 이 사건 지분에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다. 그 후 OOOOO는

2014. 12. 24.부터 2016. 11. 9.까지 원고의 계좌로 합계 433,000,000원을 송금하였고, 원고는 2017. 4. 11. OOOOO에게 이 사건 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 주 었다. 이와 같은 이 사건 양도담보계약서 작성 전후 원고와 OOOOO의 금융거래내역, 이 사건 지분에 관한 소유권 변동 내역 등에 비추어 보더라도, 위 양도담보계약서는 당사자 사이에 진정하게 작성된 것으로 판단되고, 그 후 OOOOO가 원고에 대한 차 용금채무를 모두 변제하자 위 양도담보계약서의 기재내용에 따라 원고가 이 사건 지분 에 관한 소유권이전등기를 마쳐줌으로써 그 소유권을 환원시켜 준 것으로 보인다.

3. OOOOO는 원고와 사이에 이 사건 양도담보계약서를 작성한 후 2014년 계정별 원장 중 ‘단기대여금’ 계정과목에 이 사건 지분 및 이에 대응하는 가액 712,658,673원 을 ‘대여(이AA)’로 기재하였고, ‘건물’ 계정과목에 위 지분의 가액을 ‘-712,658,673원’ 으로 기재하였는바, 이는 이 사건 건물 전체가 OOOOO의 소유임을 전제로 향후 원 고 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 이 사건 지분이 OOOOO에게 반환될 것을 예상 하여 작성된 것으로 보인다. 또한 OOOOO는 이 사건 지분을 포함한 이 사건 건물 전체 지분에 대한 취득세 전액을 신고‧납부하였고, 2014. 12. 18. 금융기관으로부터 대 출을 받으면서 자신을 채무자로 하여 이 사건 지분을 포함한 이 사건 건물 전체 지분 에 관하여 근저당권을 설정하기도 하였다. 이러한 사정을 종합해 보면, OOOOO는 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 할 무렵부터 이미 이 사건 지분을 포함한 위 건물 전체 지분의 소유자였던 것으로 판 단된다.

4. 원고와 OOOOO 사이에 작성된 이 사건 매매계약서를 보면 이 사건 토지 및 건물 중 원고 소유 지분 모두가 매매 목적물로 기재되어 있고, 위 매매계약서의 기재 내용에 따라 OOOOO는 2017. 3. 31. 원고에게 잔금 317,000,000원을 지급하였으며, 그 후 2017. 4. 11. 이 사건 지분에 관한 OOOOO 명의의 소유권이전등기가 2017.

3. 15. 매매를 원인으로 마쳐진 사실이 인정되기는 한다. 그러나 이 사건 매매계약서의 기재내용에 의하면 원고는 매매대금 중 OOOOO가 채무자로서 부담해야 하는 피담보채무 10억 원을 제외한 457,000,000원에 이 사건 토 지 및 건물 중 원고 소유 지분을 매도한 것이 되는데, 이는 원고가 2013. 5. 9. 위 토 지 지분만을 매수한 금액 675,650,000원(= 1,351,300,000원 ÷ 2)보다도 2억 원 이상 낮은 가격이어서 사회통념상 통상적인 거래라고 보기 어려운 점, OOOOO가 원고에 게 지급한 위 잔금 317,000,000원은 원고가 주식회사 OOOOO에게 이 사건 토지 입찰예탁금 및 중도금으로 지급한 합계 405,390,000원(= 67,565,000원 + 337,825,000 원)에도 못 미치므로 위 토지 지분에 대한 매매대금 명목으로 지급된 것으로 보이는 점, 과세관청은 실지조사권을 가지고 있을 뿐 아니라 경우에 따라서 그 실질을 조사하 여 과세하여야 할 의무가 있고 그 과세처분의 적법성에 대한 입증책임도 부담하고 있 으므로, 과세관청에 대하여 납세의무자 스스로 등기원인을 달리하여 등기하였음을 사 전에 알리지 않고 부과처분이 있은 후 뒤늦게 다툰다는 것만으로 심한 배신행위를 하 였다고 할 수도 없고, 과세관청이 등기부상의 등기원인만을 보고 이를 그대로 신뢰하 였다 하더라도 이를 보호받을 가치가 있는 신뢰라고 할 수도 없는 점 및 앞서 살펴본 여러 사정을 종합해 보면, 피고가 제출한 증거들이나 주장하는 사정들만으로는 이 사 건 지분의 양도가 양도소득세 과세대상인 유상양도에 해당한다고 인정하기 어렵다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 이 판결한다.