아파트 분양가액이 실지거래가액에 해당하므로 환산취득가액을 적용할 수 없음.

사 건 2014구합1941 양도소득세부과처분취소 원 고 OOO 피 고 OO세무서장 변 론 종 결

2015. 4. 8. 판 결 선 고

2015. 4. 29

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2014. 1. 8. 원고에 대하여 한 2013년도 귀속 양도소득세 14,471,730원의 부과처분을 취소한다(소장 청구취지 기재 처분일 ‘2014. 1. 7.’은 ‘2014. 1. 8.’의 오기로 보인다).

• 가. 원고는 2006. 11. 27. 대구 달서구 OO동 OO-O OOOO아파트 OO동 OO호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 취득하였다. 원고는 2013. 6. 26. AAA에게 이 사건 아파트를 320,000,000원에 매도하고, 2013. 6. 28. 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
• 나. 원고는 2013. 9. 10. 피고에게 양도가액은 위 320,000,000원, 취득가액은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 에 따라 이 사건 아파트의 기준시가에 기하여 산정한 환산취득가액 307,450,980원으로 하여 2013년도 귀속 양도소득세 190,120원을 신고‧납부하였다.
• 다. 피고는 2013. 10. 28. OO광역시 OO구청장에게 이 사건 아파트의 취득에 관한 취‧등록세 과세표준, 분양금 입금명세서 및 분양계약서의 열람 및 회신을 요청하고, 그 결과 이 사건 아파트의 분양계약서 및 분양금 납부확인서상 분양가액이 215,500,000원(이하 ‘이 사건 분양가액’이라 한다)임을 확인한 다음, 2014. 1. 8. 이 사건 분양가액을 실지거래가액으로서 취득가액으로 인정하고 양도소득세를 계산하여 원고에게 2013년 귀속 양도소득세 14,817,840원을 경정‧고지하였다.
• 라. 원고는 이에 불복하여 2014. 1. 16. 이의신청을 하였으나 2014. 2. 7. 기각되었고, 2014. 5. 7. 심사청구를 하였으나 2014. 6. 24. 기각되었다.
• 마. 피고는 2015. 2. 11. 중개수수료 1,280,000원을 필요경비로 인정하고 2014. 1. 8.자 처분을 14,471,730원으로 감액·결정하였다(이하 감액 결정된 2014. 1. 8.자 처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다). 【인정근거】갑 제1호증, 을 제1 내지 10호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 소득세법 제97조 제7항 및 같은 법 시행령 제163조 제11항 제2호, 같은 법 시행규칙 제79조 제3항은 과세관청이 양도자산 취득에 든 실지거래가액을 확인함에 있어 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 공인중개사법으로 개정되기 전의 것, ‘구 공인중개사법’이라 한다) 제27조 제1항에 따라 거래당사자가 부동산매매계약을 체결할 때 부동산 소재지의 관할 시장‧군수 또는 구청장에게 신고한 가액을 확인하여 실지거래가액으로 의제하도록 규정하고 있는데, 원고가 취득할 당시 이 사건 아파트는 실거래가 신고대상이 아니어서 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당한다. 따라서 이 사건 아파트의 양도소득세는 소득세법 제97조 제1항 제1호 나.목에 따라 환산가액(307,450,980원) 또는 OOO감정평가법인이 2006. 11. 27.자 기준으로 한 감정평가액(250,000,000원)을 각 취득가액으로 하여 산정하여야 하고, 후자의 경우 양도가액에서 당시 기준시가에 의한 필요경비 개산 5,880,000원, 감정료 735,900원, 중개수수료 1,280,000원도 필요경비로 공제되어야 한다. 그런데 피고는 법률상 근거 없이 OO광역시 OO구청장에게 사실조회를 하고 그 결과에 따라 확인된 이 사건 분양가액을 실지거래가액으로 보고 이 사건 처분을 하였다. 이 사건 처분은 조세법률주의에 반하는 것으로 위법하므로 전액 또는 일부 취소되어야 한다.
• 나. 관계법령 별지 관계법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 건물의 양도소득세를 산정하기 위한 양도소득금액은 소득세법 제94조 에 정한 양도가액에서 취득가액 등 소득세법 제97조 에 정한 필요경비를 공제한 금액인데(소득세법 제95조 제2항), 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액으로 산정하는 것이 원칙이고(소득세법 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호 가.목), 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 참조). 다만, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 ① 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 취득가액을 계산할 수 있고 Y 소득세법 제97조 제1항 제1호 나.목, 구 소득세법 시행령 (2013. 11. 5. 대통령령 제24823호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제12항, 제176조의2 제2 내지 4항 �, ② 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 구 공인중개사법 제27조 제1항 에 따라 실지거래가액으로 신고한 금액을 관할세무서장이 확인한 경우 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 의제할 수도 있다 (소득세법 제97조 제7항 본문, 구 소득세법 시행령 제163조 제11항 제2호, 소득세법 시행규칙 제79조 제3항). 2) 국세기본법 제84조 제1항 은 ‘세무공무원이 직무를 집행할 때 필요하면 국가기관, 지방자치단체 또는 그 소속 공무원에게 협조를 요청할 수 있다’고 규정하고 있다.

3. 위 인정사실에 관계 법령을 종합하면, 피고가 2013. 10. 28. OO광역시 OO구청장에게 이 사건 아파트의 취득에 관한 취‧등록세 과세표준, 취득 당시 제출된 분양금 입금명세서 및 분양계약서의 열람 및 회신을 요청한 것은 국세기본법 제84조 제1항 에 따른 적법한 절차에 해당한다. 그 결과에 따라 확인된 이 사건 아파트의 분양가액 215,500,000원은 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액으로서 실지거래가액에 해당하므로, 피고가 이 사건 아파트의 양도가액에서 소득세법 제97조 제1항 제1호 가.목의 취득가액으로서 이 사건 분약가액을 공제한 이 사건 처분은 적법하다. 위와 같이 실지거래가액이 확인된 이상, 양도자산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액 산정 방법에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제97조 제1항 제1호 나.목 및 같은 조 제7항은 적용될 여지가 없으므로, 이와 다른 전제에 있는 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다(원고가 필요경비로 공제를 구하는 ‘취득 당시 기준시가에 의한 필요경비 개산 5,880,000원’, ‘감정료 735,900원’은 이 사건 아파트의 취득가액을 실지거래가액으로 하는 이상 공제될 여지가 없고, ‘중개수수료 1,280,000원’은 이 사건 처분 당시 필요경비로 공제되었다).

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.