토지 및 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당함을 전제로 환산가액으로 양도금액 등을 산정한 처분은 적법함

사 건 2014구합1170 양도소득세경정처분취소 원 고 신00 피 고 00세무서장 변 론 종 결 2014.11.7. 판 결 선 고 2014.11.28.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2013. 4. 19. 원고에 대하여 한 양도소득세 경정처분을 취소한다.

• 가. 원고는 1986. 7. 11. 00시 00구 00동 000-0 대 549㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 0000원에 매수하여 1988. 5. 25. 자신 명의로 소유권이전등기를 마친 후, 이 사건 토지 위에 별지 1 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하여 1997. 11. 5. 자신 명의로 소유권보존등기를 마쳤다.
• 나. 이후 원고는 2012. 9. 25. 0000000종중(이하 ‘0000종중’이라 한다)에 이 사건 토지 및 건물을 매매대금 합계 49억 원에 양도하고, 2012. 10. 25. 부동산거래 계약신고 및 0000종중 앞으로 소유권이전등기를 마쳤으며, 2012. 12. 31. 피고에게 다음과 같이 산정한 양도가액, 취득가액을 기초로 산출한 양도소득세 0000원을 신고·납부하였다.
• 다. 피고는 2013. 4. 12. 이 사건 양도가액 구분이 그 근거가 불분명하다고 보아 원고에 대하여 다음과 같이 소득세법 제100조 제2항, 구 소득세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 개정되기 전의 것, 이하 같다), 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제48조의2 제4항에 따라 자산별 기준시가로 이 사건 토지와 건물의 양도가액을 구분하여 산정한 양도소득세 0000원(가산세 포함)을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 하고, 환산가액 산정내역 등은 별지 2 계산서 기재와 같다).
• 라. 원고는 이에 불복하여 2013. 6. 27. 이의신청 절차를 거쳐, 2013. 11. 4. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2014. 3. 4. 청구기각 결정을 하였다.

• 가. 원고의 주장 원고와 0000종중은 각자의 이해관계와 자유의사에 따라 이 사건 토지 및 건물의 양도가액 구분에 대하여 진정한 합의를 하고 매매계약서를 작성하였으며 관할구청에 부동산거래계약신고까지 마친 점, 이 사건 토지 및 건물의 양도가액 구분이 현저히 부당한지 여부는상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 시행령 제26조 제5항, 제6항이 정한 30%를 기준으로 판단해야 하는데, 원고의 신고금액은 피고의 경정금액보다 납부세액 기준으로 약 20%[= 0000원(가산세 제외) / 0000원 + 0000원], 양도가액(토지) 기준으로 약 28%[= (0000원-0000원) / 0000원] 적을 뿐이어서 위 규정상 기준에 미달하는 점 등에 비추어 보면, 원고가 조세를 회피하기 위하여 현저히 부당한 행위를 하였다고 단정할 수 없으므로, 결국 이 사건 양도가액 구분이 불분명한 경우로 볼 수 없다. 그럼에도 이와 다른 전제에서 환산가액으로 양도가액 등을 산정한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계법령 구 소득세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 개정되기 전의 것) 제166조(양도차익의 산정 등)

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

• 다. 인정사실

1. 원고가 2011년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 표준합계잔액시산표(갑 제7호증)에는 2011. 10. 기준으로 이 사건 토지 가액이 0000원, 이 사건 건물 가액이 0000원[= 0000원 - 0000원(감가상각비)]으로 기재되어 있다.

2. 원고가 2012. 9. 25. 0000종중과 사이에 작성한 이 사건 토지 및 건물에 관한 매매계약서(이하 ‘이 사건 매매계약서’라 한다)에는 매매대금은 토지 25억 원, 건물24억 원 합계 49억 원, 계약금 5억 원은 계약 당일, 중도금 20억 원은 2012. 10. 10.까 지, 잔금 24억 원은 2012. 10. 25.까지 각 지급하는 것으로 기재되어 있다.

3. 그러나 0000종중 대표자 000는 이 사건 토지 및 건물의 전체 매매가액 49억 원이 맞아 이 사건 매매계약을 체결하였던 것이고, 이 사건 매매계약서 작성 시 원고 및 부동산중개인의 요구에 따라 별다른 의미 없이 이 사건 토지 및 건물의 가액 을 구분하여 기재하였다.

4. 한편 0000종중 대표자 000는 2013. 7. 16. 종중 총무가 가져온 다음과 같은 내용의 확인서에 날인해주었으나, 전체 금액 49억 원이 맞아 날인해주었던 것일 뿐이고, 조정배수 등 구체적인 내용은 알지 못하였다. ■ 확인서 (갑 제5호증) 우리 종중은 00동 일대에서 집성촌을 이루고 살다가 (...) 00동의 대표적 중심지에 있는 이 사건 토지 및 건물이 우리 종중의 요구에 가장 적합한 물건임을 확인하고 (...) 일시에 거액의 보상금이 풀려나와 본 물건이 타인에게 넘어가지 않도록 소유자에게 매도를 설득하였고, 아래 사항을 고려하여 매도자 원고와 상호 합의하여 토지가액 25억 원, 건물가액 24억 원으로 매매계약을 체결하였음을 확인합니다.

5. 원고는 피고에게 이 사건 매매계약에 따른 양도소득세를 신고하면서 이 사건 건물의 취득가액을 별지 2 계산서 ‘신고시 건물취득환산가액’란 기재와 같이 환산금액인 0000원으로 산정하였는데, 이는 원고가 이 사건 건물을 양도한 시점의 기준시가가 0000원, 취득한 시점의 기준시가가 0000원임을 기초로 한 것 이다.

6. 한편 이 사건 토지 및 건물의 2007~2012년 토지공시지가 및 건물기준시가는 다음과 같다(을 제6호증의 1 내지 7).

• 라. 판단 1) 소득세법 제100조 제2항, 구 소득세법 시행령 제166조 제6항, 구 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서 제1호에 의하면, 토지와 건물을 함께 양도하고, 그 양도 가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때 에는 양도계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규 정하고 있는바, 여기에서 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 토지와 건물 을 가액 구분 없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니라 계약서상 토지의 가액과 건 물의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없 는 경우도 포함하는 취지라고 해석함이 상당하다(대법원 2013. 1. 24.자 2012두22492 판결, 서울고등법원 2012. 9. 13. 선고 2012누1060 판결 참조).

2. 위 인정사실 및 관계법령에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정, 즉 ① 0000종중은 이 사건 토지 및 건물의 전체 매매가액 49억 원이 맞아 이 사건 매매계약을 체결하였던 것이고, 이 사건 매매계약서 작성 시 원고 및 부동산중개인의 요구에 따라 별다른 의미 없이 이 사건 토지 및 건물의 가액을 구분하여 기재한 것에 불과한 점, ② 0000종중 대표자 000는 2013. 7. 16. 종중 총무가 가져온 확인서에 날인해주었으나, 전체 금액 49억 원이 맞아 날인해주었던 것일 뿐이고, 조정배수 등 구체적인 내용은 알지 못하였던 점, ③ 원고가 2011년 귀속 종합소득세 신고 시 제출한 표준합계잔액시산표에는 2011. 10. 기준으로 이 사건 토지 가액은 0000원, 이 사건 건물 가액은 0000원으로 기재되어 있어 토지가액 대비 건물가액의 비율이 약 40.6% 정도인바, 이는 이 사건 토지 및 건물의 양도가액 구분에서 나타난 토지가액(25억 원) 대비 건물가액(24억 원) 비율인 96%와 현저하게 차이가 있는 점, ④ 위 표준합계잔액시산표상 기준일인 2011. 10. 이후 이 사건 매매계약 체결 시점인 2012. 9. 25. 사이에 이 사건 토지 가격이 급락하거나 이 사건 건물 가격이 급등할 만한 특별한 사정에 대한 아무런 주장, 입증이 없는 점, ⑤ 원고는 2012. 12. 31. 피고에게 이 사건 매매계약에 따른 양도소득세를 신고하면서 이 사건 건물의 양도 시 기준시가를 0000원으로 하여 세액을 산정하였는바, 원고가 주장하는 이 사건 건물의 매매 가액 24억 원은 위 기준시가의 약 350%에 이르는 금액인 점, ⑥ 원고는 이 사건 매매 대금 49억 원 중 건물매매대금의 비중을 크게 하고, 토지매매대금의 비중을 작게함으 로써 양도소득세 부담을 줄이려고 했던 것으로 보이는 점, ⑦ 상증세법 시행령 제26조 제5항, 제6항 규정은 특수관계인이 아닌 자 사이에 재산을 양수하거나 양도한 경우 그 거래가액에 대하여 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액인지 여부를 판단하기 위 한 기준을 정한 것으로서 이 사건 토지 및 건물의 양도가액 구분이 합리적인지 여부를 판단함에 있어 참작할 기준이 될 수는 없는 점 등에 비추어 보면, 비록 이 사건 매매 계약서상 이 사건 토지 및 건물의 가액이 25억 원과 24억 원으로 구분하여 기재되어 있더라도, 이 사건 토지 및 건물의 양도가액 구분은 당사자 사이의 진정한 합의에 의 한 것이 아니거나 또는 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 토지 및 건물의 가액 구분이 불분한 경우에 해당함을 전제로 환산가액으로 양도금액 등을 산정한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 위 주장은 이유 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.