부동산 매매계약서가 당초와 최종의 계약서로 존재하는 경우 차액을 지연손해금으로 볼 수 있는지 여부

1. 피고가 2007.3.2. 원고에 대하여 한 2005년도 종합소득세 962,093,390원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 원고는 2004.11.16., 같은 해 12.8. 원고의 소유의 수성구 ○○동 564번지 외 12필지(이하‘○○동 토지’라 한다)를 아파트 건설사업용 부지로 매도하기 위하여 주식회사 ○○인터내셔날(이하, ‘○○인터내셔날’이라 한다), 주식회사 ○○기획(이하 ‘○○기획’이라 한다), 주식회사 ○○○○인터내셔날(이하 ○○○○인턴내셔날‘이라 한다)과 아래 표의 당초계약서와 같이 매매계약을 체결하였으나, 위 매수인들이 매매계약에서 정한 잔금 지급일까지 잔금을 지급하지 못하자, 아래 표의 수정계약서, 최종계약서와 같이 2차례에 걸쳐 매매계약을 다시 체결하였다.
• 다. 대구지방국세청장은 2006.8.16.부터 같은 해 9.26.까지 원고에 대한 세무조사를 실시하여, 이 사건 각 부동산을 매도하는 과정에서 작성된 각 최종계약서상의 증액된 매매대금과 당초계약서상의 매매대금의 차액은 당초계약에서 정한 잔금지급기일까지 원고가 잔금을 지급받지 못함에 따라 매수인들로부터 받은 지연손해금으로서 이는 소득세법 제21조 제1항 제10호 에서 정한 기타소득에 해당함에도, 원고가 이를 매매대금에 포함시켜 양도소득세로 신고하였다고 보아 그 지연손해금 2,149,379,290원을 아래와 같이 산정하여 피고에게 통보하였다.

(1) ◇◇동 토지의 매매대금 (가) 당초계약서상 매매대금: 8,611,615,000원 (나) 수정계약서상 매매대금: 8,513,400,000원 234,656,290원 증액 (8,513,400,000원 - 실제 매매대금 8,278,743,740원) 토지 92.49평 감액: 332,871,290원 실제 매매대금: 8,278,743,710원 2005.3.31.부터 2005.6.10.까지 미지급 잔금 7,761,615,220원 (8,611,615,220원 - 계약금 850,000,000원)에 대한 지연손해금 상당액: 234,656,290원(①) (다) 최종계약서상 매매대금: 9,301,857,000원 788,457,000원 증액 (9,301,857,000원 - 8,513,400,000원) 2005.4.26.부터 2005.6.10. 까지 미지급 잔금 7,761,615,220원에 대한 연 20%의 지연손해금 상당액 234,656,290원(①) * 2005.6.11.부터 2005.12.13.까지 미지급 잔금 7,663,400,000원 (8,513,400,000원 - 계약금 850,000,000원)에 대한 연 20%의 지연손해금 상당액: 788,457,000원(②) (라) 합계 (①+②) 1,023,113,290원

(2) ○○동 부동산 매매계약 (가) 당초계약서상 매매대금: 6,620,500,000원 (나) 수정계약서상 매매대금: 7,546,766,000원 926,266,000원 증액 (7,546,766,000원 - 6,620,500,000원) 2004.6.1.부터 2005.3.2.까지 미지급 잔금 5,958,450,000원 (6,620,500,000원-계약금 662,050,000원)에 대한 연 25%의 지연손해금 상당액: 1,126,266,000원(926,266,000원 + 2억 원은 별도로 지급)

(3) 지연손해금 합계금 2,149,379,290원(○○동 토지 1,023,133,290원+○○동 토지 1,126,266,000원)

• 라. 이에 피고는 2007.3.2. 원고에게 2,149,379,290원을 아래와 같이 종합소득세의 과세표준에 포함시켜 2005년도 종합소득세로 962,093,398원을 추가로 경정･고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다) [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3호증, 을 제1호증, 을 제2 내지 9, 을 제14 내지 17의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

(1) 이 사건 각 부동산에 관하여 각 당초매매서와 같이 매매계약을 체결한 후, 계약당사자의 사정 변환에 따라 매매목적물･매매당사자･매매대금의 지급시기 등 계약의 주요내용을 변경하여 각 최종계약서와 같이 새로 매매계약서을 체결하면서 지가상승액을 등을 감안 하여 매매대금을 변경한 것이니, 위 각 최종계약서에 따른 새로운 매매계약은 당초계약과는 별개의 계약이므로 이 사건 각 부동산의 매매대금의 각 최종계약서 기재의 대금으로 보아야 한다. 그럼에도 피고가 이 사건 각 부동산의 매매대금을 당초 계약서상의 매매대금으로 한정하고, 각 최종계약서상의 매매대금에서 당초계약서상의 매매대금을 초과하는 부분을 각 지연손해금에 해당된다고 보아 소득세법 제21조 제1항 제10호 의 기타소득으로 과세한 것은 위법하다.

(2) 설령, 이 사건 각 부동산에 관한 각 최종계약서상의 매매대금과 각 당초계약서상의 매매대금의 차액을 지연손해금으로 본다 하더라도, 이는 원고가 현실적으로 입은 손해를 전보하기 위하여 지급된 손해배상금으로서 구 소득세법 시행령 (2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제41조 제3항에 의한 ‘본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해’에 해당하지 않아 기타소득으로 볼 수 없고, 또한 위 매매대금의 차액 전부를 원고가 입은 현실적인 손해를 보지 못하더라도 피고는 원고가 현실적으로 입은 손해와 이를 초과하는 손해를 구분하여 입증하지 못하고 있으므로 차액 전부를 기타소득으로 본 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관계법령 소득세법 제21조 소득세법 시행령 제41조
• 다. 인정사실

(1) ○○동 토지에 관한 매매계약체결 경위 (가) 원고는 2004.11.16. 및 같은 12.8. ○○인터내셔날, ○○기획, ○○○○인터내셔날과 ○○동 토지에 관하여 잔금지급기일을 2005.3.31.까지, 매매대금을 8,611,615,220원, 잔금지급기일을 기준으로 그 이후에 발생한 제세공과금은 매수인들이 부담하기로 정하여 당초계약서와 같이 매매계약을 체결하였다. (나) 그런데, 위 매수인들이 PF자금이 대출되지 않아 위 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 못하자, 2005.5.3. 매매대상을 매수인들의 은행대출을 위해 아파트공사와 관련 없는 근린생활시설과 체육시설인 토지 92.49평을 줄인 2,300.29평으로 하고, 잔금지급기일을 2005.6.10.까지 연장하면서 연기에 따른 연 20%의 연체이자 약 17억 원, 평당 100,000원 상당을 토지대금에 가산하기로 하여 매매대금을 8,513,400,000원으로 증액하기로 하는 수정계약서를 작성하였다. (다) 그러나, 매수인들은 수정계약서상의 잔금지급기일인 2005.6.10.까지도 PF자금이 대출되지 않아 잔금을 지급하지 못하게 되자, 2005.7.7. 원고에게 연 20%의 비율에 의한 지연이자를 추가하여 지급하기로 하여 2005.8.5.까지 잔금지급기일 연장 요청을 하였다가, 다시 2005.12.2. 잔대금과 연 20%의 비율에 의한 지연이자를 2005.12.19.까지 지급하기로 하는 토지잔대금 지급확약서를 작성하여 교부하였다. (라) 그 후 매수인들 중 ○○인터내셔날이 2005.12.12. ○○기획, ○○○인터내셔날로부터 ○○동 토지에 관한 계약 당사자의 지위를 이전받았다. (마) 이에 원고와 ○○인터내셔날은 2005.12.13. ◇◇동 토지의 매매대상을 2003.29평으로 하되, 도로로 편입된 63,84평은 원고가 보상을 받아 매수인에게 지급하기로 하고, 매수인을 ○○인터내셔날로, 매매대금을 수정계약서상의 매매대금에 20% 상당을 증액한 9,301,857,000원으로 한 최종계약서를 새로 작성하였고, 다만 작성일자는 당초 매매계약 체결일인 2004.11.16.로 소급하여 기재하였다. (바) 한편, 원고는 매수인들과 2차례에서 걸쳐 매매계약서를 다시 작성하면서 매매대금 1,023,113,290원을 증액하였는데, 당초 매매대금 중 계약금을 제외한 부분 7,761,615,220원(8,611,615,220원 - 850,000,000원)에 당초계약서상의 연장한 자금지급일 (2005.4.25.) 다음날부터 최종계약서상의 잔금지급일 (2005.12.13.)까지 232일간의 연 20%의 비율에 의한 지연손해금을 계산하면 986,682,044원(7,761,615,220원 × 0.2 × 232/365)이 된다.

(2) 주식회사 ○광 소유 토지에 관한 매매계약 체결 경위 한편 ○○동 토지에 인접한 원고가 회장으로 재직하는 주식회사 ○광 소유의 대구 ○○구 ○○동 550 외 6필지에 대하여 아래 표와 같이 ○○동 토지와 같은 날 각 매매계약을 체결하였다. <표 생략>

(3) ○○동 토지에 관한 매매계약체결 경위 (가) 원고는 2003.12.11. ○○○○개발, ○○기획과 ○○동 토지에 관하여 매매대금을 6,620,500,000원, 자금지급기일을 2004.7.31.까지, 다만 2004.5.31.까지 지급하지 못하면 이날부터 같은 해 7.31.까지 연 25%의 지연이자를 지급하고, 지상건물에 대하여 는 매매목적물이나 매매대금을 기재하지 않은 채 다만 매수인의 비용으로 철거･멸실하되 원고가 멸실등기에 필요한 제반서류를 즉시 매수인에게 제출하기로 약정하여 당초계약서와 같이 매매계약을 체결하였다. (나) 그 후 원고는 2003.12.15. 위 매수인들로부터 잔금지급기일까지 매수인들이 잔금을 지급하지 못할 것을 대비하여 2004.5.31.부터 2004.7.31.까지의 연 25%의 비율에 의한 지연이자로 미리 2억 원을 지급받았다. (다) 그러나 위 매수인들이 PF자금이 대출되지 않아 잔금지급일까지 잔금을 지급하지 못하였고, 이에 원고와 ○○○○개발은 2005.3.2. 매수인인을 ○○○○개발(○○기획은 제외함), ○○동 토지 지상의 건물부분까지의 매매목적물로 표시하고, 잔금지급을 지체할 것을 대비하여 미리 받은 2억 원을 계약금에 포함시킴과 아울러 매매대금을 당초계약서상의 매매대금에 약 25%를 증액한 7,546,766,000원으로 한 최종계약서를 작성한 다음, 같은 날 증액한 매매대금을 모두 지급하였다. (라) 원고는 위와 같이 최종계약서를 작성하면서 매매대금 1,126,266,000원을 증액하였는데, 당초 매매대금 중 계약금을 제외한 부분 5,958,450,000원(6,620,500,000원 - 662,050,000원)의 당초계약서상의 잔금지급일 (2004.5.31) 다음날부터 최종계약서상의 잔금지급일 (2005.3.2.)까지 275일간의 연 25%의 비율에 의한 지연손해금을 계산하면 1,122,310,788원(5,958,450,000원×0.25×275/365)이 된다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 앞서 든 각 증거, 을 제10 내지 13의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 라. 판단 (1) 소득세법 제21조 제1항 제10호 에 의하면 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금을 기타소득으로 규정하고, 구 소득세법 시행령 제41조 의 제3항에 의하면 법 제21조 제1항 제10에서 “위약금 또는 배상금”이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목 여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말하고, 이 경우 계약의 위야 또는 해약으로 인하여 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

(2) 이 사건에서 피고는 이 사건 각 부동산에 대한 각 최종계약서상의 매매대금은 형식적인 것이고, 실질적으로 각 최종계약서상의 매매대금 중 각 당초계약서상의 매매대금에 해당하는 부분만이 매매대금이며, 초과하는 부분은 지연손해금이라고 보아 이 사건 처분을 하였다. 그러므로, 피고 주장과 같이 각 당초계약서상의 매매대금을 초과하는 부분이 지연손해금에 해당한다고 보려면, 이 사건 각 최종계약서상의 매매대금이 가장행위나 형식적인 것이어야 하는바, 아래에서 이에 해당하는지 살펴보기로 한다. 앞서 본 인정사실 및 으 제2, 7, 8, 9, 16의 각 기재에 의하여 인정되는 사정, 즉 이 사건 각 최종계약서상의 각 매매대금이 각 당초계약서상의 매매대금에 당초계약서상의 잔금지급기일부터 최종계약서상의 잔급지급일까지 연체이자(○○동 토지에 대하여는 연 20%, ○○동 토지에 대하여는 연 25%)에 상당하는 금액을 합한 것인 점, 매수인인 ○○인터내셔날이나 ○○○○개발에서 세무조사를 받으면서 위와 같이 각 최종계약서상의 매매대금을 정함에 있어 각 당초계약서상의 매매대금에 각 여체이자에 상당하는 금액을 기준으로 증액하였다고 진술하고 점, ○○동 토지의 경우 최종계약서의 계약일자를 당초 계약일자로 소급하여 기재한 점만으로는 아래에서 보는 사정에 비추어, 이 사건 각 최종계약이 가장행위이거나, 형식적인 것으로 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. (가) 조세법률주의 원칙의 법적 안정성 또는 예측 가능성을 비추어 당사자 자신의 의사에 의하여 형성한 법률관계는 존중되어야 하고, 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하는바(대법원 2006.2.10.선고 2003다 15518 판결 등 참조), 이 사건 각 최종계약서가 진정하게 성립되었음은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 처분문서인 위 각 최종계약서에 기재된 바에 따라 그 매매대금을 이 사건 부동산의 매매대금으로 보아야 하고, 원고와 매수인들이 이 사건 각 부동산에 대한 각 최종계약을 체결하면서 매매대금을 연체이자 상당 금액을 기준으로 증액하였다는 사정만으로 이 사건 각 최종계약서상의 매매대금을 형식적인 것으로 볼 수 없다. (나) 원고가 이 사건 각 부동산에 관하여 매수인들로부터 당초 잔금지급기일에 자금을 지급받지 못하여 ○○동 토지에 관하여 2차례, ○○동 토지에 관하여 1차례 그 잔금지급기일을 연장하면서 매매대금을 증액한 새로운 매매계약서를 작성하였으나, ○○동 토지의 경우 그 수정계약서에서 매매적인 92.64평 축소되었고, 최종계약서에서 매수인이 ○○인터내셔날, ○○기획, ○○○○인터내셔날의 공동 매수에서 ○○인터내셔날의 단독 매수로 변경되었으며, 또한 ○○동 토지의 경우 당초계약서에는 토지 부분만이 매매목적물로 기재되어 있을 뿐 지상 건물은 매매목적물에서 제외된 채 매수인의 비용으로 철거･멸실하되 원고는 멸실등기에 필요한 제반서류를 즉시 매수인에게 제출한다고 되어있었다가, 최종계약서에는 매매목적물에 지상 건물을 포함함과 아울러 매매대금도 200,000,000원으로 정하면서 건물의 멸실에 관한 내용을 제외하였고, 매수인도 ○○○○개발, ○○기획의 공동 매수에서 ○○○○개발의 단독 매수로 변경되는 등 각 매매계약에서 중요한 사항이 함께 변동되었다. (다) 이 사건 ○○동 토지에 대한 매매대금은 당초계약서 보다 1,023,113,290원이 증액되었으나, 당초 매매대금 중 계약금을 제외한 부분 7,761,615,220원에 당초계약서상의 연장한 잔금지급일 다음날부터 최종계약서상의 잔금지급일까지 232일간의 연 20%의 비율에 의한 지연손해금은 986,682,044원(7,761,615,220원 × 0.2 × 232/365)으로 일치하지 않고, 또한 ○○동 토지에 대한 매매대금도 1,126,266,000원이 증액되었으나, 당초 매매대금 중 계약금을 제외한 부분 5,958,450,000원에 당초 계약서상의 잔금지급일 다음날부터 최종계약서상의 잔금지급일까지 275일간의 연 25%의 비율에 의한 지연손해금은 1,122,310,788원 (5,958,450,000×0.25×275/365)으로 일치하지 않는다. (라) ○○인터내셔날에서 작성한 ○○동 조광부지 변경계약 체결내역(을 제8호증)에 의하더라도 잔금 지급기일 연기에 따른 연체이자의 토지비 가산과 관련하여 연 20%와 함께 ‘약 17억, 평당 10만원 증액’이라고 기재되어 있는 점에 비추어 연 20%는 지연손해금을 추가하는 근거라고 단정할 수 없고, 매매대금 증가 기준으로 볼 여지도 충분하다. (마) 위 ○○동 토지의 경우 당초계약일로부터 최종계약일까지 약 1년의 시간이, ○○동 토지의 경우 1년 3개월의 시간이 경과하여 그 동아 이 사건 각 부동산에 대한 지가의 상승이나 개별공시지가의 증가에 따른 양도소득세의 증가로 새로 매매계약을 하면서 당초의 매매대금을 증액할 필요가 있었다.

(3) 따라서 이 사건 각 최종계약서상의 매매대금을 가장행위 내지 형식적으로 것으로 보아 당초계약서상의 매매대금을 초과하는 부분을 지연손해금으로 본 피고의 이 사건 처분은 원고의 나머지 주장에 관하여 살펴볼 필요 없이 위법하다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유가 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.