주택임대차보호법이 정한 주택 임차인의 대항력 요건 구비 여부

1. ○○지방법원 2007타경10429호 부동산임의경매 사건에 관하여 경매법원이 2007. 11. 21. 작성한 배당표 중 원고들과 피고 ○○공단 부분을 취소하고 그 부분에 관하여 경매법원에 배당표의 재조제와 새로운 배당절차를 명한다.

2. 원고들의 피고 박○○, 박○칠, 박○근, 대한민국, 김○○에 대한 청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용 중 원고들과 피고 ○○공단 사이에 생긴 부분은 위 피고가, 원고들과 나머지 피고들 사이에 생긴 부분은 원고들이 각 부담한다. 청구취지

○○지방법원 2007타경10429호 부동산임의경매 사건에 관하여 경매법원이 2007. 11. 21. 작성한 배당표 중 피고 박○○에게 13,000,000원, 피고 박○칠에게 16,000,000원, 피고 박○근에게 16,000,000원, 피고 대한민국에게 5,118,910원, 피고 ○○공단에게 724,180원, 피고 김○○에게 8,018,606원을 배당한 부분을 취소하고, 원고 김○○에 대한 배당액 0원을 14,000,000원으로, 원고 홍○○에 대한 배당액 52,494,158원을 74,000,000원으로 각 경정한다. (위와 같은 취지로 선해한다.)

• 가. 윤○○ 소유이던 ○○시 ○구 ○○동 ○○○○-○ 토지 및 지상 4층 다가구주택(위 다가구주택을 이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)에 관하여 2007. 3. 30.자 ○○지방법원 2007타경10429호로 임의경매개시결정이 내려졌고, 이에 따라 2007. 4. 3. 경매개시결정기입등기가 마쳐졌다.
• 나. 위 경매절차에서 경매법원은 배당기일인 2007. 11. 21. 별지 기재와 같은 배당표를 작성하였고, 원고들은 위 배당기일에 출석하여 피고들의 배당액에 대하여 이의한 후 그로부터 1주일 내인 2007. 11. 27. 이 사건 소를 제기하였다. 【인정근거】다툼없는 사실

2. 원고 김○○의 청구원인 주장에 대한 판단

• 가. 청구원인 주장의 요지 원고 김○○은 2007. 1. 5. 윤○○으로부터 이 사건 건물 103호를 보증금 1,800만원에 임차하여 이를 인도받아 전입신고를 마친 소액임차인임에도, 경매법원이 원고 김○○에게 소액보증금을 배당하지 않은 것은 위법하다.
• 나. 피고 ○○공단에 대한 청구부분 민법 제150조 제3항 에 의하여 위 피고가 원고 김○○의 주장사실을 자백한 것으로 본다.
• 다. 나머지 피고들에 대한 청구 부분 주택임차인은 주택의 인도와 주민등록의 요건을 갖추어야 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득한다. 갑 제1, 3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고 김○○이 2007. 1. 5. 이 사건 건물 103호를 임차하는 계약을 체결하고 이를 인도받아 전입신고를 마친 사실을 인정할 수 있다. 주택임대차보호법 소정의 임차인의 주민등록은 ‘당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자’(주민등록법 제6조 제1항)의 것이어야 하는바, 이에 관하여 살펴본다. 갑 제5, 6호증의 각 기재, 증인 김○형, 김○환의 각 증언에 의하면, ① 원고 김○○은 이 사건 건물 103호를 임차하기 전인 2006. 1. 21. 윤○○으로부터 이 사건 건물 302호를 보증금 2,800만 원, 기간 2007. 1. 20.까지로 정하여 임차한 후 2006. 1. 24. 전입신고를 마치고 거주하여 온 사실, ② 이후 임차기간 만료 전인 2006. 11.경 결혼을 앞두고 윤○○에게 임대차계약 해지를 요구한 사실, ③ 원고 김○○은 임대차계약 해지를 전제로 윤○○에게 위 302호를 인도해 주었음에도 보증금 중 1,000만 원만을 반환받고 나머지 1,800만 원은 반환받지 못한 사실, ④ 이에 위 1,800만 원의 지급을 담보하기 위하여 2007. 1. 5. 윤○○과 사이에 공실 상태이던 이 사건 건물 103호에 관하여 보증금 1,800만 원으로 임대차계약을 체결하고, 텔레비전, 냉장고, 가스레인지 등 일부 가재도구를 위 103호에 옮겨 놓은 사실, ⑤ 그러나 원고 김○○은 위 103호에 실제로 거주하지는 아니하였고, 결혼과 출산으로 인하여 신혼집이 있는 ○○시나 병원과 친정집이 있는 ○○시에 거주해 온 사실, ⑥ 원고 김○○은 2007. 2.경부터 2007. 7.경까지 이 사건 건물 인근 부동산중개사무소 직원인 김○형에게 원고 김○○연의 물건이 남아 있는 위 103호에서 생활할 것을 허락하고 월 사용료 명목으로 5만 원을 지급 받아 온 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 원고 김○○은 이 사건 건물에 관한 경매개시결정기입등기 이전부터 김○형을 통하여 이 사건 건물 103호를 간접점유하여 왔을 뿐 위 103호에 주소 또는 거소를 가지지는 아니하였다고 보아야 하는바, 간접점유자에 불과한 원고 김○○의 주민등록으로는 주택임대차보호법이 정한 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없다. 나아가 직접점유자에 해당하는 김○형이 이 사건 건물 103호에 주민등록을 마치지 않았음은 원고 김○○도 자인하고 있다. 그러므로 원고 김○○이 적법한 주민등록 등 주택임대차보호법이 정한 대항력의 요건을 갖추었음을 전제로 하여 소액임차인으로서 배당을 구하는 위 원고의 주장은 이유 없다.

3. 원고 홍○○의 청구원인 주장에 대한 판단

• 가. 청구원인 주장의 요지 원고는 2004. 2. 4. 윤○○으로부터 이 사건 건물 301호를 보증금 7,400만 원에 임차하여 이를 인도받았고, 같은 날 이 사건 건물에 전세권설정등기를 마쳤다. 원고는 2004. 1. 5. 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 경매법원은 원고에게 전세권자의 지위를 인정하여 대지를 제외한 이 사건 건물의 매각대금에서 배당을 하였는데, 원고를 전세권자의 지위에서 토지와 건물을 포함한 매각대금에서 배당을 받을 권리가 있고 우선변제권 있는 주택임차인으로서도 배당을 받아야 한다. 이를 간과한 경매법원의 배당은 위법하다.
• 나. 피고 ○○공단에 대한 청구 부분 민법 제150조 제3항 에 의하여 위 피고가 원고 홍○○의 주장사실을 자백한 것으로 본다.
• 다. 나머지 피고들에 대한 청구 부분

(1) 먼저 살피건대, 원고 홍○○이 토지에 관하여 전세권설정등기를 마쳤음을 인정할 아무런 증거가 없는 이 사건에서, 이 사건 건물에 관한 전세권설정등기의 효력이 토지에까지 미치지는 아니하므로, 원고가 건물의 전세권자 지위에서 토지의 매각대금을 배당받을 권리는 없다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 다음으로 보건대, 원고 홍○○이 2004. 1. 5. 이 사건 건물 301호에 전입신고를 마친 후 2007. 2. 9. ○○시 ○○면으로 전출하였다가 2007. 3. 27. 다시 위 301호에 전입신고를 마친 사실, 원고 홍○○이 전출한 기간 동안 위 301호에 원고의 다른 가족이 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 m 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로써 소멸되는 것이다. 그 후 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다. 그렇다면, 원고는 재전입시인 2007. 3. 27.에 이르러 새로운 대항력을 취득하였다고 보아야 하는데, 을다 제1호증의 1 내지 4, 제2호증의 각 기재에 의하면, 피고들 가운데 가장 후순위자로서 우선변제권 있는 임차인으로 배당받은 피고 김○○이 2006. 2. 16. 윤○○으로부터 이 사건 건물 102호를 임차하여 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받은 사실을 인정할 수 있으므로, 원고는 피고 김○훈보다 후순위권리자에 해당하게 된다. 그러므로 원고 홍○○이 우선변제권 있는 주택임차인으로 추가로 배당받을 수 있음을 전제로 한 이 부분 주장 또한 이유 없다.

원고들과 피고 ○○공단 사이에서는 원고들의 청구가 이유 있어 피고 ○○공단에 배당된 724,180원은 원고들 사이에서 배분하여야 한다. 그런데 위 피고가 원고들의 청구원인 사실을 모두 자백하고 있는 한편 원고들은 통상공동소송인의 지위에 있을 뿐이어서 이 사건에서 원고들 사이의 위 배당액에 대한 배당관계를 판단할 방법이 없다. 그러므로 이 사건에서 곧바로 원고들이 수령할 배당액을 정함이 적당하지 아니하므로, 이 사건 배당표 중 원고들과 위 피고 부분을 취소하고 그 부분에 관하여 경매법원에 배당표를 재조제하여 새로운 배당절차를 실시할 것을 명한다. 원고들의 나머지 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 이를 기각한다.