대한민국은 전세권설정등기 말소등기에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 없음

사 건 2020나21429 건물명도(인도) 원고, 항소인 고AA 피고, 피항소인 대한민국외1 제1심 판 결 2020.01.16 변 론 종 결 2020.06.26 판 결 선 고 2020.07.24

1. 원고의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 피고들은 원고에게 별지 목록 기재 건물에 대하여 ○○지방법원등기국 2015. 5. 4. 접수 제○○○○호로 마친 전세권설정등기의 말소등기에 관하여 승낙의 의사표시를 하라.

• 가. 원고는 2012. 5. 21. 제1심 공동피고 주식회사 BBB마트(이하 ‘BBB마트’라 한다)와 사이에, 원고가 BBB마트에게 원고 소유의 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)을 임대차보증금 3억 원, 임대차기간 2012. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지, 월 차임 2012. 5. 25.부터 2014. 5. 24.까지는 1,500만 원, 2014. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지는 1,650만 원(부가가치세 별도)으로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하면서(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), “원고는 전세권설정에 동의한다. 전세권 설정등기비용 및 말소등기비용은 임차인이 부담한다”는 특약을 하였다.
• 나. BBB마트는 2015. 4. 9. 제1심 공동피고 전CC(이하 ‘전CC’라 한다)로부터 1억 원을 차용하면서, 전CC에게 “전세권 3억 원 설정 후 전세권부근저당 1억 원을 설정해 주기로 한다”는 내용의 확인서를 작성해 주었다.
• 다. 위 가.항의 특약 및 위 나.항의 확인서에 따라, BBB마트는 이 사건 점포에 관하여 ○○지방법원등기국 2015. 5. 4. 접수 제○○○○호로 전세금 3억 원(이하 ‘이 사건 전세금’이라 한다), 존속기간 2012. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지, 전세권자 BBB마트로 하는 전세권설정등기(이하 ‘이 사건 전세권설정등기’라 한다)를 마치고, 그 직후 전CC에게 위 전세권설정등기에 관하여 ○○지방법원등기국 2015. 5. 4. 접수 제○○○○호로 채권최고액 1억 원, 채무자 BBB마트, 근저당권자 전CC로 하는 근저당권설정등기를 마쳐 주었다.
• 라. 이후 피고 DD시 ○○구는 전CC에 대한 지방소득세 채권을, 피고 대한민국은 전CC에 대한 양도소득세 채권을 확보하기 위하여 각 전CC의 BBB마트에 대한 전세권근저당권부채권을 압류하고 ○○지방법원등기국 2018. 5. 3. 접수 제○○○○호와 ○○지방법원등기국 2018. 6. 25. 접수 제○○○○호로 각 근저당권부채권압류등기를마쳤다.
• 마. 한편 BBB마트는 2017. 4. 25.부터 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 월 차임을 지급하지 아니하였고, 이에 원고는 2018. 4. 25.경 BBB마트에게 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통보를 하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5, 6, 7호증, 을다 제1, 4, 5, 6호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을라 제1, 2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 요지 이 사건 전세권설정등기는 이 사건 임대차계약상의 특약에 따라 임대차보증금반환채권을 담보하기 위하여 마쳐진 유효한 등기이므로, 원고는 피고들에게 이 사건 전세금에서 이 사건 임대차계약에 따른 연체차임이 공제되었음을 주장할 수 있다. 그런데 이 사건 전세금은 이미 BBB마트의 차임 연체로 모두 소멸하였는바, 피고들은 이 사건 전세권설정등기의 말소에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다.
• 나. 관련 법리 실제로는 임대차계약만 있을 뿐 전세권설정계약이 없으면서도 임대차계약에 기한 임차보증금 반환채권을 담보할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 경료한 후 그 전세권에 대하여 근저당권이 설정된 경우, 가사 위 전세권설정계약만 놓고 보아 그것이 통정허위표시에 해당하여 무효라 하더라도 이로써 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계를 토대로 별개의 법률 원인에 의하여 새로운 법률상 이해관계를 갖게 된 근저당권자에 대하여는 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만 그 무효를 주장할 수 있다(대법원 1998. 9. 4. 선고 98다20981 판결, 2006. 2. 9. 선고 2005다59864 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372, 29389 판결 등 참조). 그리고 여기에서 선의의 제3자가 보호될 수 있는 법률상 이해관계는 위 전세권설정계약의 당사자를 상대로 하여 직접 법률상 이해관계를 가지는 경우 외에도 그 법률상 이해관계를 바탕으로 하여 다시 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계와 새로이 법률상 이해관계를 가지게 되는 경우도 포함된다(대법원 2013. 2. 15. 선고 2012다49292 판결 참조).
• 다. 판단 전세권설정계약에서 전세금의 지급은 전세권의 성립요건이나 차임의 지급은 그 성립요건이 아니고(이 사건 전세권설정등기에도 이 사건 전세금에 관한 내용만 있을뿐 차임에 관한 내용은 없다), 전세금은 전세권설정계약에 따라 존속기간이 만료하면 전세권자가 전세권설정자에게 그 반환을 구할 수 있는 금원으로 그 성격에 비추어 민법 제315조 소정의 전세권설정자의 전세권자에 대한 손해배상채권 외 다른 채권까지 담보한다고 볼 수 없다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372, 29389 판결). 위와 같이 본래 차임이 존재하지 않는 전세권설정계약의 성질, 차임의 지급과 관련하여 전세권설정계약과 임대차계약은 서로 양립할 수는 없는 관계에 있는 점에 비추어 보면, 이 사건 전세권설정등기가 유효하므로 이 사건 전세금에서 이 사건 임대차계약에 따른 연체차임이 공제되어야 한다는 원고의 주장은 그 주장 자체로 이유 없다. 다만, 피고들이 각 전CC의 BBB마트에 대한 전세권근저당권부채권을 압류하고 그에 따른 압류등기를 마쳤을 무렵 이 사건 전세권설정등기가 이 사건 임대차계약상의 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 마쳐진 것이라는 사실을 알고 있었다면, 이 사건 전세권설정등기의 유·무효와 관계없이 위 관련 법리에 따라 이 사건 전세금에서 이 사건 임대차계약에 따른 연체차임이 공제되어야 한다고 주장할 수 있을 것이다. 그러므로 피고들이 이 사건 전세권설정등기가 이 사건 임대차계약상의 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 마쳐진 것이라는 사실을 알고 있었는지의 점에 관하여 보건대, 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없다. 따라서 원고는 BBB마트, 전CC에 대해서는 별론으로 하더라도, 이 사건 전세권설정등기의 외형을 신뢰하여 순수한 전세권으로 믿고 전CC의 전세권근저당권설정등기에 대하여 압류등기를 마침으로써 새로이 법률상 이해관계를 가지게 된 선의의 피고들에 대하여는 이 사건 전세권이 임대차보증금 반환채권 담보 목적임을 주장하여 연체차임 공제를 주장할 수 없다.

그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. (별지 생략)