채무자와 피고 사이의 매매계약은 사해행위에 해당하고 수익자인 피고는 계약체결 당시 채무자가 채무초과 상태에 있음을 알았다고 보여짐

사 건 2013나21230 사해행위취소등 원고, 상고인 대한민국 피고, 피상고인 김×× 원 심 판 결 판 결 선 고

2014. 07. 23.

1. 제1심판결을 취소한다.

• 가. 피고와 김××, 조×× 사이에 별지 기재 각 부동산 지분에 관하여 2012. 4. 25. 체결한 매매계약을 취소한다.
• 나. 피고는 김××, 조××에게 별지 기재 각 부동산 지분에 관하여 대구지방법원 남 대구등기소 2012. 4. 26. 접수 제9878호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.

2. 소송총비용은 피고가 부담한다.

다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 9, 11, 12, 13호증, 을 제2, 7 내지 12호증의 각 기재(특별히 표시하지 않는 경우 가지번호를 포함한다. 이하 같다)와 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있고, 반증이 없다.

• 가. 원고는 아래 표 기재와 같은 내용으로 김××에 대하여 합계 291,988,000원, 조 ××에 대하여 합계 419,948,000원의 국세채권(이하 ‘이 사건 국세채권’이라 한다)을 가지고 있다.
• 나. 원고 산하의 북대구세무서장은 2012. 3. 27. 위 김××에 대한 국세채권을 피보 전채권으로 하여 별지 기재 각 부동산 지분(이하 ‘이 사건 부동산 지분’이라 한다) 중 김×× 소유의 지분을 압류하였다가, 이××(김××의 며느리이자 조××의 처)이 압류 를 풀어달라는 민원을 지속적으로 제기하자 그가 제출한 납부계획서를 검토한 후

2012. 4. 17. 위 압류를 먼저 해제해 주었다.

• 다. 김××과 조××은 2012. 4. 25. 피고와 사이에 대금 합계 225,000,000원에 이 사건 부동산 지분을 피고에게 매도하는 내용의 부동산매매계약(이하 ‘이 사건 매매계 약’이라 한다)을 체결한 후, 그 달 26. 위 매매계약을 원인으로 피고 명의의 대구지방 법원 남대구등기소 접수 제9878호 소유권이전등기를 마쳤다.
• 라. 이 사건 매매계약 당시 김××과 조××의 개략적인 재산상황은 아래와 같고, 김 ××과 조×× 모두 소극재산이 적극재산의 범위를 초과하여 각 채무초과 상태에 있었
• 다. 1) 적극재산 ο 대구 ××구 ××동 1269 ××아파트 102동 301호 중 해당 지분(국민은행 명 의의 채권최고액 195,000,000원이 설정되어 있음) ο 경북 ××군 ××면 ××리 산 132-5 임야 중 해당 지분 ο 이 사건 부동산의 김××, 조×× 지분 중 해당 지분

2. 소극재산 ο 이 사건 국세채무 711,936,000원 ο 이××에 대한 가압류채무 60,000,000원 ο 국민은행에 대한 가압류채무 39,000,000원 ο 조××에 대한 유류분반환채무 12,000,000원 ο 임대보증금채무 38,500,000원

• 가. 부동산의 매각과 사해행위 채무초과 상태인 채무자가 자기 소유의 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으 로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 채권자에 대하여 사해행위가 되고, 채무자의 사해의 의사는 추정된다(대법원 1966. 10. 4. 선고 66다1535 판결, 대법원 2009. 12.10. 선고 2009다67252 판결, 대법원 2012. 7. 26. 선고 2010다41850 판결 등 참조).
• 나. 이 사건 매매계약과 사해행위 앞에서 인정한 각 사실에 의하면, 김××과 조××은 원고에 대한 각 291,988,000원 과 419,948,000원의 국세채무자로서(원고의 김××, 조××에 대한 이 사건 국세채권은 이 사건 매매계약일 이전에 이미 성립되어 있었다), 채무초과 상태에 있음에도 불구하고 이 사건 부동산 지분에 관하여 피고와 사이에 이 사건 매매계약을 체결하고 피고 앞으로 소유권이전등기를 마침으로써 이미 부족 상태에 있는 책임재산을 더욱 부족하게 하였으므로, 이 사건 매매계약은 원고를 비롯한 채권자들을 해하는 것이 분명하고, 이 사건 매매계약의 체결 시점과 경위에 비추어 김××, 조××에게는 사해의사가 있었다고 할 것이다. 따라서, 이 사건 매매계약은 원고에 대한 사해행위에 해당하므로 취소되어야 하고, 수익자인 피고의 악의는 추정되므로 특별한 사정이 없는 한 피고는 위 매매계약의 취 소에 따른 원상회복으로서 김××, 조××에게 이 사건 부동산 지분에 관하여 피고 명 의로 마친 위 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

3. 피고의 처분승낙 주장에 대한 판단

• 가. 피고의 주장 원고는 2012. 4. 17. 이 사건 부동산 중 김×× 지분에 관하여 기존의 압류를 해제 함으로써 김××, 조××에 대하여 이 사건 부동산 지분의 처분을 승낙한 바 있으므로, 이 사건 매매계약은 원고에 대한 책임재산을 감소시키거나 원고를 해하는 것이라고 할 수 없고, 나아가 원고가 자의로 이 사건 부동산 지분에 관한 압류를 해제하였음에도 그후 김××, 조××의 이 사건 부동산 지분 처분행위에 대해 그 효력을 다투는 것은 금반언의 원칙 내지 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 허용될 수 없다.
• 나. 판단 살피건대, 원고 산하의 북대구세무서장이 2012. 3. 27. 이 사건 부동산 지분 중 김 ×× 소유 부분을 압류하였다가 2012. 4. 17. 압류를 해제한 사실, 그 후 김××, 조××이 이 사건 부동산 지분을 피고에게 매도하는 내용의 이 사건 매매계약을 체결하게 된 사실은 앞에서 본 바와 같다. 그러나 위와 같은 압류의 해제는 단지 국세징수법에 따른 보전조치 내지 집행조치 를 중단한 것에 불과하므로 이러한 압류해제 조치만으로 원고가 김××, 조××에 대 해 이 사건 부동산 지분의 처분을 승낙하였다거나 이 사건 부동산 지분이 더 이상 원고의 이 사건 국세채권의 책임재산에 속하지 않게 되었다고 인정할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 또한 원고가 위와 같이 압류를 해제함으로써 김××, 조××이 이 사건 부동산 지분을 처분하는 것이 용이해졌다는 사정만으로 그 후 원고가 이 사건 매매계약의 효력을 다투는 것이 금반언의 원칙 내지 신의성실의 원칙에 반한다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

4. 피고의 선의 주장에 대한 판단

• 가. 피고의 주장 피고는 김××, 조××의 재산상태에 대하여 잘 알지 못한 채 김××, 조××과 이 사건 매매계약을 체결하고, 그 매매대금 중 70,500,000원은 위 김××, 조××에게 직접 지급하고, 나머지 154,500,000원은 김××, 조××의 채무를 인수하는 방법으로 계약에 정해진 매매대금 225,000,000원을 모두 지급하였다. 따라서 피고는 이 사건 부동산 지분의 취득에 있어 선의의 수익자라 할 것이고, 원고는 피고에 대하여 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당한다는 이유로 이를 취소할 수 없다.
• 나. 판단

1. 입증책임 및 판단기준 사해행위취소소송에서 수익자의 악의는 추정되므로 수익자로서는 자신의 책임을 면하려면 자신의 선의를 입증할 책임이 있다 할 것인데, 이 경우 수익자의 선의 여부 는 채무자와 수익자의 관계, 채무자와 수익자 사이의 처분행위의 내용과 그에 이르게 된 경위 또는 동기, 그 처분행위의 거래조건이 정상적이고 이를 의심할만한 특별한 사 정이 없으며 정상적인 거래관계임을 뒷받침할만한 객관적인 자료가 있는지 여부, 그 처분행위 이후의 정황 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 논리칙·경험칙에 비추어 합리적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2007다74621 판결, 대법원2008. 10. 9. 선고 2008다38455 판결 등 참조). 사해행위 당시 수익자가 선의였음을 인정함에 있어서는 객관적이고도 납득할 만 한 증거자료 등에 의하여야 하고, 채무자의 일방적인 진술이나 제3자의 추측에 불과한 진술 등에만 터 잡아 그 사해행위 당시 수익자가 선의였다고 선뜻 단정하여서는 안 된 다(대법원 2006. 7. 4. 선고 2004다61280 판결 등 참조).

2. 피고의 선의 여부 갑 제13호증, 을 제1, 2, 8, 13의 각 기재와 제1심 증인 장효조의 일부 증언에의하면, 피고는 공인중개사 장××의 중개로 이 사건 매매계약을 체결하고, 장××에게 수수료 2,000,000원을 지급한 사실, 피고는 별지 제4항 기재 부동산(건물)에 대한 임대 차보증금반환채무 38,500,000원을 인수하고, 김××, 조××의 조××(가처분권자)에 대한 채무 12,000,000원, 이××(가압류권자)에 대한 채무 60,000,000원, 주식회사 국민은행(가압류권자)에 대한 채무 39,000,000원을 피고가 대신 지급하기로 하며, 김××, 조××에게 2012. 4. 20. 가계약금으로 5,000,000원, 2012. 4. 25. 나머지 매매대금으로 70,500,000원을 지급한 사실을 인정할 수 있다. 그러나 다른 한편으로, 뒤에서 보는 여러 반대사정에 비추어, 위 인정사실만으로는 피고가 이 사건 매매계약 체결 당시 그로인하여 원고 등 김××, 조××의 채권자를 해하게 된다는 점을 알지 못하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려, 제1항(기초사실)에서 본 사실관계 및 갑 제10 내지 30호증, 을 제3, 4호 증의 각 기재, 위 증인 장××의 나머지 일부 증언과 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 반대사정들을 종합해 보면, 피고는 이 사건 매매계약 당시 그 계 약체결과 이행으로 인하여 김××과 조××의 책임재산에 부족이 생기게 된다는 점을 알고 있었다(악의)고 봄이 타당하다.

① 김××, 조××(2006년경 사망) 부부와 이××, 피고 부부는 2008. 10. 21. 별 지 제4항 기재 부동산(건물)에 관하여 임대차계약을 체결한 이후 그 임대차관계를 유 지해 왔다.

② 부동산등기부에는 이 사건 부동산에 관하여 다수의 가압류, 가처분에 대한 기입등기와 말소등기가 지속적으로 이루어져 있었고, 2012. 4.초순 이 사건 부동산이 처음 매물로 제시되었을 당시에도 원고의 이 사건 국세채권에 기한 압류등기가 되어 있었으므로(피고는 당시 이 사건 부동산 지분의 매수를 거절하였다), 피고로서도 김××과 조××의 신용상태를 충분히 짐작할 수 있었다. 나아가 조××는 김××에 대한 유류분채권자로서 2011. 5. 3. 대구지방법원 2011타채9921호 채권압류 및 추심명령[채무자는 김××(청구금액 97,132,188원), 조××(청구금액 87,345,453원), 조××(248,409,314원) 3인으로 되어 있다]에 기해 김××이 이××(피고의 남편)에 대하여 가지고 있는 임대료채권을 압류한 바 있고, 이 사건 매매계약을 중개한 장××는 이××(김××의 며느리, 조××의 처)이 눈물을 흘리며 생활고와 자녀학비 문제를 호소하는 사정을 피고에게 이야기하였다고 진술한 점에 비추어, 피고 역시 이 사건 매매계약 체결 당시 김××, 조××의 열악한 경제사정에 대해 잘 알고 있었던 것으로 보인다.

③ 공시지가를 기준으로 한 이 사건 부동산 지분의 가액은 422,000,000원(1㎡당 7,440,000원)인데, 이 사건 매매계약에서 정해진 매매대금은 225,000,000원(1㎡당 3,868,800원)으로서 이는 위 공시지가를 기준으로 한 부동산 가액의 52%에 불과하다. 이에 대해 피고는 이 사건 부동산 지분에 대한 공시지가가 주변 상권의 쇠퇴를 반영하지 못한 채 실거래가보다 터무니없이 높게 책정되어 있으므로 이를 기준으로 이 사건 부동산 지분의 가치를 산정할 수 없고, 이 사건 부동산이 공유 지분으로 나누어 져 있고, 건물이 안쪽으로 들어가 ‘ㄱ'자로 꺾여있는 등의 불리한 점이 있어 실거래가 가 공시지가에 비해 현저히 낮을 수 밖에 없다고 다툰다. 그러나 위와 같은 정도로 공 시지가가 높게 책정되어 있다면 이 사건 부동산 일대의 공시지가에 관하여 이의신청이 제기되었을 수도 있을텐데, 갑 제17호증(대구지방국세청장의 대구광역시 중구청에 대 한 조회결과)의 기재에 의하면 최근 5년간 실제 이 사건 부동산 지분 및 그 주변에 공 시지가 책정에 대한 이의신청이나 민원이 접수된 바 없는 것으로 드러나는 점, 삼창감 정평가법인의 감정평가(공매목적)에서는 2009. 7. 23.을 기준으로 이 사건 부동산 지분에 조인호의 지분 1/8을 더한 합계 4/8 지분의 가액이 569,217,120원으로 조사되어 있는 점[그 중 김××, 조×× 소유의 이 사건 부동산 지분의 가액만을 산정하면 426,820,860원(569,217,120원×3/4=426,820,860원)이 된다], 그 밖에 이 사건 부동산 지분 인근에 위치한 다른 부동산의 매매 및 경매 사례 등에 비추어 피고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

④ 이 사건 매매계약은 세무서의 압류 해제일로부터 1주일 내에 체결되어 이전등 기까지 마쳐졌는데 이러한 거래방식은 이 사건 매매대금의 규모와 지급내역에 비추어 매우 이례적이다.

⑤ 장××는 자신이 공인중개사로서 이 사건 매매계약을 중개하였다고 진술하나, 매매계약서에 중개인에 관한 기재가 전혀 없을 뿐만 아니라(중개인에 대하여 중개책임 을 묻기 위해서라도 중개인의 기명날인이 필요하다), 부동산의 표시, 매매금액 등도 법 무사사무소의 직원이 기재하였고, 이 사건 매매계약의 당사자인 김××, 조××과 피고(남편 이×× 포함)가 서로 잘 아는 관계에 있었으므로, 장××가 이 사건 매매계약을 중개하였다고 하더라도 그의 역할은 매매계약의 성사와 매매조건의 절충에 대한 것일뿐 매도인과 매수인의 연결이나 소개와는 크게 관련이 없는 것으로 보인다. 따라서 피고의 위 주장 역시 이유 없다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하여야 할 것인바, 제1심판결 은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고 이 사건 매매계약의 취소와 함께 이 사건 부동산 지분에 관하여 피고 명의로 마쳐진 위 소유권이전등기의 말소를 명하기로 하여 주문과 같이 판결한다.