토지가 분할됨으로써 그 가치가 현저히 상승한 때에는 모지번의 기준시가를 분할된 토지의 기준시가로 할 수 없으므로 분할된 토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 주장하나, 그러한 사정만으로 분할된 토지가 개별공시지가가 없는 경우에 해당한다고 볼 수 없음
토지가 분할됨으로써 그 가치가 현저히 상승한 때에는 모지번의 기준시가를 분할된 토지의 기준시가로 할 수 없으므로 분할된 토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 주장하나, 그러한 사정만으로 분할된 토지가 개별공시지가가 없는 경우에 해당한다고 볼 수 없음
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2007. 8. 6. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 189,219,250원의 부과처분을 취소한다.
2. 이 사건 부과처분의 적법 여부
(1) 토지와 건물 등의 가액이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 안분계산하도록 한 법 제100조 제2항은 강행규정이 아니라 임의규정이므로, 피고는 이 사건 제2토지의 양도차익을 산정함에 있어 이 사건 토지들의 취득 당시의 실지거래가액 비율로 안분계산하는 방법으로 이 사건 제2토지의 양도가액을 산정하여야 함에도 불구하고 양도 당시의 개별공시지가에 따라 계산한 가액에 비례하여 양도 당시의 실지거래가액을 안분계산하는 방법으로 이 사건 제2토지의 양도가액을 산정하였다.
(2) 법 제100조 제2항, 법 시행령(2005. 2. 19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제166조 제4항, 부가가치세법 시행령(2004. 12. 31. 대통령령 제18626호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제48조의2 제4항에 의하면, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때 양도차익을 산정함에 있어서 토지와 건물 등의 기준시가가 없는 경우에는 감정평가액을 기준으로 안분계산하고, 감정평가액이 없으면 장부가액을 기준으로, 장부가액이 없으면 취득가액을 기준으로 안분계산하여야 하는바, 이 사건 제 2토지는 취득 당시와 양도 당시에 개별공시지가가 없었으므로, 피고는 이 사건 제2토지의 양도가액을 안분계산함에 있어서 감정평가액, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용하여야 함에도 피고는 이 사건 제2토지의 개별공시지가가 있는 것을 전제로 이 사건 토지들의 실지거래가액을 양도 당시의 기준시가에 의하여 안분계산하였다.
(3) 또한 법 시행령 제164조 제1항 제2호는 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 열거하고 있고, 이 사건 제2토지는 원고가 이를 취득함과 동시에 그 가치가 현저히 상승된 특별한 사정이 있으므로, 이 사건 제2토지는 개 별공시지가가 없는 경우에 해당하여 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에 의하여 납세 지 관할세무서장이 소정의 절차에 따라 토지의 가액을 평가하여야 한다.
(4) 양도가액을 실지거래가액에 의해 산정할 경우 법 제100조 제2항, 같은 법 시행령 제166조 제4항, 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 에 의하면 감정평가액이 있는 경우에는 그 가액을 기준으로 안분계산하고, 감정평가액이 없을 경우에 기준시가를 기준으로 안분계산하여야 하는데, 이 사건 부과처분 이후에 소급 감정에 의하여 이 사건 토지들의 감정평가 가액이 밝혀졌으므로, 가사 이 사건 제2토지에 대한 개별공시지가가 있다고 하더라도 그 양도가액은 감정평가 가액에 의하여 안분계산되어야 한다. (5) 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 은 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물과 구축물을 함께 공급하는 경우 건물 또는 구축물의 가액을 구분하기 위한 안분계산의 방법을 정한 규정이므로, 이 사건의 경우와 같이 토지만을 일괄하여 양도하는 경우에는 위 규정이 적용되어서는 아니 된다.
(6) 이 사건 제2토지의 기준시가를 모번지 토지의 개별공시지가로 하여 이 사건 토지들의 양도가액을 안분할 경우 이 사건 제1토지는 양도차손이 발생하고, 이 사건 제2 토지는 이 사건 토지들의 양도가액에서 각 취득가액의 합계액을 제한 금액을 초과하는 양도차익이 발생하는 불합리한 결과가 발생하므로, 이 사건 부과처분은 실질과세의 원 칙에 반한다.
(1) 원고는 1995. 10. 24. 채XX로부터 이 사건 제1토지를 매매대금 207,500,000원 에 매수하였고, 2004. 10. 12. 김◎◎로부터 이 사건 제2토지를 매매대금 171,500,000원에 매수하였다가 2004. 12. 19. 이 사건 토지들을 김○○에게 매매대금 654,000,000원에 일괄하여 매도하였다.
(2) 김◎◎ 소유의 경산시 ☆☆읍 ★★리 158 전 1,613㎡는 2004. 9. 7. 같은 리 158 전 252㎡, 같은 리 158-1 전 552㎡ 및 이 사건 제2토지로 분할되었다.
(3) 이 사건 제1토지의 2004. 7. 1. 기준 개별공시지가는 97,700원이고, 이 사건 제2 토지가 분할되기 전 모지번 토지인 경산시 ☆☆읍 ★★리 158 토지의 2004. 5. 31. 고시된 개별공시지가는 97,700원이다.
(4) 토지의 개별공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 토지특성을 조사하여 5월 31일 고시하는 정기분과 토지이동(분할, 합병 등)에 따라 7월 1일 기준으로 10월 31일 고시 하는 수시분으로 구분되는데, 이 사건 제2토지는 2004. 9. 7.자 토지분할에 의해 생겨 난 토지로서 2004. 1. 1.과 2004. 7. 1.을 기준으로 하는 2004년 개별공시지가는 고시 되지 않았다.
(5) 이 사건 제1토지는 폭이 좁으면서 산업도로에 길게 접하여 있고, 이 사건 제2토지는 그 주변에 위치하는 맹지인데, 원고는 이 사건 부과처분 이후 주식회사 감정평가법인에게 가격시점을 2004. 12. 6.로 정하여 이 사건 토지들에 대한 가격산정을 의뢰하였고, 위 감정평가법인은 2008. 12. 10. 현장조사를 실시한 후 아래와 같이 이 사건 토지들의 감정가액을 산정하였다.
① 이 사건 토지들의 주위 환경 이 사건 토지들은 경산시 ☆☆읍 ★★리 소재 대구◇◇◇대학교 남동쪽 인근에 위치하고 있고, 그 주변은 4번 국도를 따라 자동차정비소 및 소규모의 근린생활시설 등이 산재해 있으며, 이 사건 제1토지는 4번 국도변의 미성숙 상가지역에 위치해 있으면서 대중교통시설과의 접근성이 양호하고, 이 사건 제2토지는 4번 국도 후면의 미성숙 개발예정지에 위치해 있고 대중교통시설과의 접근성은 보통이다.
② 이 사건 토지들의 형상 이용 현황 및 토지이용계획사항 이 사건 토지들은 형상이 부정형 또는 사다리형이고, 2008. 12. 10. 현재 정비공장 부지로 이용 중에 있으나 가격시점 당시에는 나대지로서 제2종 일반주거지역에 속하였다.
③ 비교표준지의 선정 위 감정평가법인은 이 사건 토지들의 비교표준지로 경산시 ☆☆읍 ★★리 135-81 대지 332㎡(이하 ’제1비교표준지’라고 한다), ★★리 156-8 대지 301㎡(이하 ’제2비교표 준지’라고 한다)를 선정하였는데, 제1비교표준지는 4번 국도의 고가도로와 접하여 있고 그 주변이 미성숙 상가지대로서 자동차 수리점 등의 소규모의 근린생활시설과 상업용 나지 등으로 형성되어 있으며, 제2비교표준지는 ☆☆읍 인근의 소규모 주거지역에 위치하고 있고, 그 지목과 이용상황 등의 현황은 아래와 같다.
④ 감정평가 가액의 산출 이 사건 제1토지의 경우 제1비교표준지를 표준지로 선정하여 가격을 평가한 결과 ㎡당 475,000원으로 산정되었고, 이 사건 제2토지의 경우 제2비교표준지를 표준지로 선정하여 가격을 평가한 결과 ㎡당 180,000원으로 산정되었으며, 이 사건 제1토지의 감정평가 가액은 130,150,000원, 이 사건 제2토지의 감정평가 가액은 145,620,000원이다. [인정근거] 갑 제2, 3, 4호증 갑 제5호증의 1. 2 갑 제6, 8, 11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
(1) 원고의 첫째 주장에 대하여 법 제96조 제1항은 양도가액은 양도 당시의 기준시가에 의하되, 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 법 제100조 제2항, 법 시행령 제166조 제4항은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서 규정에 의하여 안분계산한다고 규정하고 있으며, 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서는 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 토지와 건물 등에 대한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하되, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산하고, 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다고 규정하고 있으므로 이 사건 제2토지의 양도가 실지거래가액에 의해 산정하여야 할 경우로서 이 사건 제1토지와 제2토지가 일괄 양도되어 그 가액의 구분이 불분명한 때에 해당한다면 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서 규정이 정한 기준에 따라야 할 것이다. 앞서 본 바에 의하면, 이 사건 제2토지는 취득 후 l년 이내에 양도된 부동산에 해당하여 실지거래가액에 의해 양도가액을 산정하여야 하고, 이 사건 토지들은 각 필지별가치의 우열을 구분ㆍ특정함이 없이 전체로서의 거래가액을 정해 일괄 양도되어 제1, 2 토지의 가액의 구분이 불분명한 때에 해당함을 인정할 수 있으므로, 위 규정에 따라 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서 규정이 정한 기준에 의해 안분계산하여야 하는 것이지, 취득 당시 실지거래가액 비율로 안분계산할 것은 아니므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
(2) 원고의 둘째 주장에 대하여 법 제99조 제1항에 의하면 토지의 기준시가는 개별공시지가에 의한다고 규정하고 있고, 토지 중 일부를 분할하여 양도한 경우 분할 당시 모지번 토지에 관하여 개별공시 지가가 고시되어 있었던 이상 분할된 토지의 기준시가는 모지번 토지의 개별공시지가를 적용하여 평가하여야 할 것인데(대법원 2001. 2. 23. 선고 2000두8165 판결 참조), 앞서 본 바와 같이 이 사건 제1토지의 2004년 개별공시지가가 97,700원이고, 이 사건 제2토지는 경산시 ☆☆읍 ★★리 158번지 토지에서 2004. 9. 7. 분할된 토지로서 분할 당시 모지번인 ★★리 158 토지에 관하여 개별공시지가(97,700원)가 고시되어 있었으므로, 이 사건 제2토지의 기준시가는 모지번 토지의 개별공시지가를 적용한 97,700원이 되고, 이 사건 제1토지의 기준시가는 97,700원이 된다고 할 것이어서, 이 사건 제2토지의 기준시가가 없음을 전제로 한 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
(3) 원고의 셋째 주장에 대하여 법 제99조 제1항은 ‘제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제l호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다’고 규정하면서 제1호 가목에서 ‘토지의 기준시가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의하고 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 한다’고 규정하고 있고, 위와 같이 기준시가를 개별공시지가에 의하여야 하는 경우로서 법 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문은 자산의 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의한다고 규정하고 있고, 법 제100조 제1항은 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하는 경우에는 취득가액도 기준시가에 의한다고 규정하고 있으며, 법 제114조 제5항은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 기준시가 등에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있는바, 위 각 규정의 취지를 종합하여 보면, 법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서와 법 시행령 제164조 제1항은 양도가액 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우에 적용되는 것으로 해석함이 상당하므로, 지적법에 의한 분할 또는 합병된 토지의 양도가액 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우는 법 시행령 제164조 제1항 제2호가 적용되어 납세지 관할세무서장이 소정의 절차에 따라 토지의 가액을 평가하여야 할 것이나, 이와 달리 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여야 하는 경우로서 토지 또는 건물 등의 실지거래가액이 불분명하여 전체의 실지거래가액을 기준시가에 의하여 안분하여 양도가액 등을 산정하는 경우에는 법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서와 법 시행령 제164조 제1항이 적용되는 것이 아니라 부가가치세법 시행령 제48조 의2 제4항이 적용되어 기준시가, 감정평가가액, 장부가액의 순서에 의하여 전체의 실지 거래가액을 안분계산하여야 하고, 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 을 적용함에 있어서는 앞서 본 바와 같이 토지가 분할되어 당해 토지의 개별공시지가가 없는 경우 모지번 토지의 개별공시지가를 적용하여 당해 토지의 기준시가를 평가할 수 있다고 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다. 원고는 또, 토지가 분할됨으로써 그 가치가 현저히 상승한 때에는 모지번의 기준시가를 분할된 토지의 기준시가로 할 수 없으므로 분할된 토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 주장하나, 그러한 사정만으로 분할된 토지가 개별공시지가가 없는 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장 역시 받아들일 수 없다.
(4) 원고의 넷째 주장에 대하여 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 은 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하되, 다만 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다고 규정하면서, 제1호에 토지와 건물 등에 대한 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재 의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하고, 다만 감정평가 가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 금액을 말한다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 가액을 들고 있는바, 위 규정에 의하면, 비록 과세관청의 과세처분 당시 위와 같은 감정평가 가액이 밝혀지지 아니한 경우라고 하더라도 그 과세처분취소소송의 사실심 변론종결시까지 감정평가 가액이 입증된 때에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액을 건물 등의 실지거래가액으로 보아야 할 것이나(대법원 1998. 5. 26. 선고 98두2102 판결 등 참조), 이 경우 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 한 감정평가액을 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 제1호 에 의하여 실지거래가액으로 보기 위하여는 그 감정평가가 적정한 감정방법에 따라 행해진 것으로서 공정성과 합리성을 가진 것이어야 한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 99두7876 판결 참조). 이 사건에 있어서 위 감정평가법인의 이 사건 제2토지에 대한 감정가액을 부가가치 세법 시행령 제48조의2 제4항 제1호 소정의 실지거래가액으로 볼 수 있는지에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 제1토지의 주변에는 4번 국도를 따라 자동차정비 소 및 소규모 근린생활시설 등이 산재해 있고, 이 사건 제2토지는 4번 국도변의 미성숙 개발예정지역에 위치하고 있어 그 주위환경이 다소 상이하지만 이 사건 제1토지와 제2토지는 연접하고 있어 같은 용도로 사용될 가능성이 많아 일괄 양도된 후 합필된 사정을 감안할 때(2004. 5. 31. 고시된 이 사건 제1토지의 개별공시지가와 이 사건 제2토지의 모지번의 공시지가는 동일하다), 이 사건 제2토지는 토지의 이용상황과 주위환경의 측면에서는 상업용으로 이용되고 있고 미성숙 상가지대에 위치한 제1비교표준지와 유사하고, 용도지역에 있어서도 이 사건 제2토지는 자연녹지지역이 일부 포함되어 있는 2종 일반주거지역인 제1비교표준지보다는 자연녹지지역이 포함되어 있지 않은 2종 일반주거지역인 제1비교표준지와 더 유사하다고 할 것인데, 위 감정평가법인은 이 사건 제1토지에 대한 비교표준지로는 제1비교표준지를 선정하면서도 이 사건 제2토지에 대하여는 이용상황과 주위환경에 있어서 유사성이 거의 없는 토지로서 일반주택지대에 위치하면서 단독주택으로 이용되는 제2비교표준지를 표준지로 선정한 점(제2비교 표준지의 공시지가는 제1비교표준지의 공시지가의 1/2에도 미치지 못한다)에 비추어, 이 사건 제2토지에 대한 위 감정평가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률이 규정하고 있는 감정방법에 따른 것이라고 할 수 없고, 따라서 위 감정평가는 적정한 감정방법에 따라 행해진 것이 아니어서 공정성과 합리성을 가진 것으로 볼 수 없어 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 제1호 소정의 실지거래가액으로 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.
(5) 원고의 다섯째 주장에 대하여 소득세법 제100조 제2항 은 토지와 건물 등 수개의 자산을 일괄 거래한 경우로서 그 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각각의 실지거래가액에 관한 구분이 불분명한 때에 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 일괄 거래한 자산의 가액을 구 분할 것을 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제166조 제4항 은 소득세법 제100조 제2항 의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다고 규정하고 있는 바, 소득세법 시행령 제166조 제4항 에 토지만을 일괄 거래한 경우는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 적용대상에서 제외된다는 규정이 없어 토지만을 일괄 거래하더라도 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 실지거래가액을 안분계산하여야 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.
(6) 원고의 여섯째 주장에 대하여 양도소득금액은 양도자산별로 계산하여야 하므로 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 할 경우 중 토지와 건물 등 수개의 자산을 일괄거래한 경우로서 그 전체의 실지거래가액은 확인되지만, 각각의 가액에 대한 구분이 불분명한 때에는 양도 자산별 양도소득금액의 계산이 불가능하게 되는바 법 시행령 제166조 제4항은 위와 같은 경우에도 양도소득금액을 합리적으로 산정할 수 있도록 하기 위하여 법 제100조 제2항의 위임에 의하여 전체의 실지거래가액을 양도자산별 기준시가에 비례하여 안분하는 방법으로 각각의 실지거래가액을 계산하도록 규정한 조항이라 할 것이어서 위 조항에 의한 거래가액의 계산을 실질과세원칙에 위반된다고 할 수 없으므로(대법원 1992. 12. 24. 선고 92누5171 판결 참조), 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.
(7) 소결 따라서 원고의 주장은 모두 이유 없고, 피고의 이 사건 부과처분은 적법하다.
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.