상속재산인 건물의 취득가액을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.5.7. 남편 박〇〇로부터 부산광역시 사하구 〇〇동 257-1번지 토지 11㎡, 점포 54.65㎡, 주택 81.42㎡(이하, “쟁점부동산”, 점포와 주택을 “쟁점건물”이라 한다)을 상속받고, 2009.7.22. 쟁점부동산을 한국토지공사에 공공용지로 양도한 후, 쟁점부동산의 양도가액을 140,939,200원(토지 0원, 건물 140,939,200원), 취득가액을 123,436,400원 (토지 0원, 건물 123,436,400원)으로 하여 2009.8.31. 양도소득세 404,610원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 보상가액 160,887,700원(토지 19,948,500원, 건물 140,939,200원)으로 하고, 취득가액을 상속개시 당시 기준시가로 평가한 78,463,600원(토지 11,000,000원, 건물 67,463,600원)으로 하여, 2010.5.13. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 8,653,050원을 경정. 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.7.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물은 시간이 지날수록 그 가치가 떨어지는 감가상각자산이므로, 2003.5.7. 상속일로부터 2009.7.22. 양도일까지 쟁점건물을 증.개축하거나, 리모델링하거나, 기타 가격이 급등할 사유가 발생하지 않는 한 쟁점건물의 실질가치는 보상가액보다는 많아야 할 것인데, 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 2003년 상속당시 기준시가로 산정하여 2009년 양도당시 보상가액인 140,939,200원에 훨씬 못 미치는 67,463,600원으로 산정한 것은 부당한 바, 쟁점건물의 취득가액을 소득세법제114조 제7항에 의한 환산가액으로 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점건물의 상속개시 당시 평가가액, 또는 시가로 볼 수 있는 수용, 공매, 감정가액 등이 없으므로, 소득세법 시행령제163조 제9항에 따라 기준시가에 의하여 취득가액을 산정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상속재산인 쟁점건물의 취득가액을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정. 경정 및 통지】④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액. 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월30일 개별공시지가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격. 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지의 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정. 고시하는 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2003.5.7. 상속을 등기원인으로 하여 쟁점부동산을 취득하였으나, 상속세는 신고하지 않았음이 부동산등기부 등본 등에 나타난다. (나) 청구인은 2009.7.22. 쟁점부동산을 부산광역시 〇〇지구 사업부지로 대한주택공사에 양도하였는바, 2009.7.7.자 대한주택공사 부산지역본부장의 보상협의 공문에 첨부된 보상금내역서의 내용은 <표1>과 같다. <표1> 보상금 내역 (단위: 천원) 구분 총액 토지 건물 영업권 기타 보상금 180,004 19,948 140,939 18,066 1,051 (다) 건축물대장상 쟁점건물은 1992.8.19. 사용승인이 되었는데, 당시 면적은 136.07㎡이나 보상시 면적은 217.10㎡로, 공부에 기재되지 않은 증축부분이 있는 바 청구인은 상속개시 전에 증축이 이루어진 것이라고 주장하고 있다. <표2> 쟁점건물의 구조 및 면적 (단위:㎡) 층별 구조 공부상면적 보상면적 과세면적 계 136.07 217.10 217.10 1층 철근콘크리트 54.65 190.10 135.68 2층 벽돌 45.89 81.42 3층 벽돌 35.53 27.00 (라) 청구인은 2009.8.31. 쟁점부동산의 양도가액을 140,939,200원(토지 0, 건물 140,939,200원), 취득가액을 123,436,400원(토지 0, 건물 123,436,400원)으로 하여 양도소득세 404,610원을 신고. 납부하였고, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 보상가액 160,887,700원(토지 19,948,500원, 건물 140,939,200원)으로 하고, 취득가액을 상속개시 당시 기준시가로 평가한 78,463,600원(토지 11,000,000원, 건물 67,463,600원)으로 하여, 2010.5.13. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 8,653,050원을 경정.고지하였다.

(2) 소득세법제97조 제1항 제1호에서는 양도자산의 취득가액은 취득에 든 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제9항은 상속 또는 증여받은 토지는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 제114조 제7항은 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가에 의하도록 하고 있다.

(3) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보건대, 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 소득세법제114조 제7항에 의한 환산가액으로 산정하여야 한다고 주장하나, 같은 법 시행령 제163조 제9항은 쟁점건물과 같이 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으므로, 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 적용하도록 규정한 소득세법 제114조 제7항 은 적용할 여지가 없다 할 것이어서 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2010. 11. 9.