임차인들의 진술내용 및 관리비 청구서 등을 보면, 청구인이 임대수입금액을 신고누락한 사실이 확인되는 반면, 청구주장과 같이 임대보증금과 월세를 당초 계약보다 감액하여 재계약한 사실을 인정할 만한 객관적인 증빙자료가 없으므로 신고누락한 임대수입금액에 대하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 정당함. 청구인은 쟁점사업장을 담보로 제공하고 자금을 차입하여 임대보증금 일부를 상환하였으므로 관련 이자비용을 필요경비로 추가 인정하여 달라고 주장하나 당해 차입금이 실제 임차보증금 상환에 사용되었음을 입증할 만한 증빙자료 및 청구인이 주장하는 증축공사비용 또한, 실제 지출금액을 확인할 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하므로 추가로 종합소득세 필요경비를 인정하여 달라는 청구주장은 이유없음.
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 임차인들의 임대차 계약조건에 대한 이행가능성 등을 감안하여 당초 약정보다 임차보증금 및 월세 등을 변경하여 임대차계약을 재계약하고 그 실질 거래내용에 따라 부가가치세 등을 신고하였음에도, 청구인과 공과금 과다징수 문제 등으로 분쟁을 겪고 있는 일부 임차인들의 일방적인 진술과 위·변조의 혐의가 있는 관리비청구서 등을 과세근거로 하여 청구인이 임대수입금액을 신고누락한 것으로 보아 부가가치세 등을 과세한 처분은 취소되어야 한다.
(2) 한편, 청구인 등이 종합소득세 신고시 필요경비로 계상하지 못하였던 대출금 이자비용과 쟁점사업장의 증축공사비용 등을 추가로 필요경비로 인정하여 이 건 종합소득세 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다.
(1) 임차인들의 진술내용 및 관리비 청구서 등을 보면, 청구인이 임대수입금액을 신고누락한 사실이 확인되는 반면, 청구주장과 같이 임대보증금과 월세를 당초 계약보다 감액하여 재계약한 사실을 인정할 만한 객관적인 증빙자료가 없으므로 신고누락한 임대수입금액에 대하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 쟁점사업장을 담보로 제공하고 자금을 차입하여 임대보증금 일부를 상환하였으므로 관련 이자비용을 필요경비로 추가 인정하여 달라고 주장하나 당해 차입금이 실제 임차보증금 상환에 사용되었음을 입증할 만한 증빙자료 및 청구인이 주장하는 증축공사비용 또한, 실제 지출금액을 확인할 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하므로 추가로 종합소득세 필요경비를 인정하여 달라는 청구주장은 이유없다.
(1) 부동산 임대수입금액 누락 여부
(2) 필요경비 추가 인정 여부
① 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.
2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때
3. 확정신고에 있어서 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합계표를 제출하지 아니하거나 제출한 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합계표의 기재사항의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하거나 사실과 다르게 기재된 때
4. 제1호 내지 제3호 이외에 대통령령이 정하는 사유로 인하여 부가가치세를 포탈할 우려가 있는 때 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제27조【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. 제80조【결정과 경정】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.
13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자
(1) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점사업장 중 102호 ○○○ 대한 임대수입(공급가액) 내역은 아래 <표1>과 같다.
1. 청구인은 처분청이 과세근거로 채택한 임대차계약서(계약기간 2005.11.9. ~ 2007.11.10., 보증금 125,000천원, 월세 5,500천원)는 현실적으로 이행이 불가능하여 쌍방의 합의에 따라 폐기되어야 할 계약서임에도 이 건 세무조사의 원인이 된 탈세제보를 주도한 ○○○(쟁점사업장 201호 임차인, 상호명 ○○○ 매장(102호)을 방문하여 종업원으로부터 건네받아 처분청에 제출한 것으로 신빙성 있는 자료로 보기 어렵고, ○○○과는 임대기간 2006.6.30. ~ 2008.3.2. 동안 보증금 100,000천원, 월세 2,500천원, 관리비 237천원으로 재계약하였다고 주장하면서 ○○○ 대한 임대수입(공급가액) 내역은 아래 <표2>와 같다.
1. 청구인은 2003년 1월경 ○○○와 보증금 30,000천원, 월세 2,000천원으로 약정하여 당초 임대차계약서를 작성하였으나, ○○○의 사정으로 인하여 보증금 15,000천원, 월세 1,000천원으로 계약서를 다시 작성하였고, 2005년 1월 재계약시 임대조건도 동일하였는데, ○○○가 2005년 6월경부터 경영상 어려움 등으로 월세 및 공과금 등을 체불하면서 연락이 두절되었고, 2006년 1월경 ○○○로부터 PC방을 승계하였다며 찾아온 ○○○과 보증금 15,000천원, 월세 1,000천원으로 약정하여 임대차계약을 체결하였으나, ○○○이 2006년 3월부터 임대료 등을 체불하던 중 2006년 12월경에 아무런 통보없이 매장을 폐쇄하고 도주하였다고 주장하고 있다.
2. 처분청이 제출한 ○○○의 확인서(2008.3.31.)를 보면, 임대보증금 30,000천원, 월세 2,000천원, 관리비 700천원에 임차한 사실이 있음을 확인하는 취지가 기재되 어 있고, 관리비청구서를 보면 월세가 “2,000천원 ~ 3,000천원”으로, 일반관리비가 “700천원”으로 각각 기재되어 있다.
3. 이에 대하여 청구인은 ○○○ 폐업일이 2006.8.31.이고 동 사업장(301호)에 개업한 ○○○의 개업일이 2007.8.21.이므로 쟁점사업장 중 301호는 2006.9.1. ~ 2007.8.20. 기간 동안 공실인 상태였고, 실제 관리비청구서는 “PC방”이라는 명칭으로 발급되었는데, 사업장 인수관계로 공실상태였던 2006년 9월 ~ 2007년 7월 기간 중에 출처불명의 ○○○ 명칭으로 위조된 관리비청구서가 검찰청에 제출된 사실이 있어 처분청이 과세근거로 들고 있는 위 관리비청구서는 위·변조된 자료일 가능성이 있다고 항변하고 있다.
4. 처분청은 청구인이 2006년 9월 ~ 2007년 7월까지 공실인 기간 동안 허위로 발급된 관리비청구서를 과세근거로 하여 이 건 과세처분이 이루어졌다고 주장하나, 이 건 과세처분은 임차인 ○○○ 폐업일인 2006.8.31.까지의 임대료 및 관리비 등을 대상으로 이루어졌으므로 청구인의 위 주장은 받아들이기 어렵다는 의견이다. (다) 쟁점사업장 중 201호 ○○○ 대한 임대수입(공급가액) 내역은 아래 <표3>과 같다.
1. 청구인은 ○○○ 2006.7.1.부터 2년간 위 <표3>의 청구인 신고내용과 같이 보증금 50,000천원, 월세 1,000천원으로 변경하여 임대차계약을 재계약하였다고 주장하고 있다.
2. 처분청이 제출한 임대차계약서 및 납입통지서를 보면, 보증금이 “ 30,000천원”, 월세가 “1,800천원”, 관리비가 “315천원”으로 각각 기재되어 있고, ○○○ 문답서(2008.1.11.)에 의하면, ○○○ 청구인은 2005.6.20.부터 2007.5.19.까지 보증금 30,000천원, 월세 1,800천원(부가가치세 별도)로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 관리비로 매월 315천원을 지급하였으며, 상기 월세 및 관리비 등은 청구인의 요구에 따라 현금으로만 지급하였다고 진술한 것으로 기재되어 있다.
3. 이에 대하여 청구인은 ○○○으로부터 쟁점사업장 인근의 ○○○ 발표 후 유동인구의 급격한 감소를 이유로 월세 및 관리비를 면제하여 줄 것을 요청받아 일정기간 동안 월세 및 관리비 등 임대수입이 사실상 발생하지 아니하였고, ○○○이 검찰청에 제출한 관리비청구서에는 월세 및 관리비가 기재되어 있지 아니한 점 등을 볼 때, 처분청이 과세근거로 들고 있는 자료들은 위·변조의 가능성이 있다고 항변하면서, 관리비청구서 (검찰청 제출분) 등을 증빙자료로 제출하고 있다.
4. 처분청은 청구인이 제시하고 있는 위 관리비청구서(검찰청 제출분)는 전기요금과 상하수도 요금만 청구된 청구서로 동 자료만으로는 처분청이 과세근거로 들고 있는 자료들이 위·변조되었다고 보기 어렵다는 의견이다. (라) 쟁점사업장 중 302호 ○○○ 대한 임대수입(공급가액) 내역은 아래 <표4>와 같다.
1. 청구인은 ○○○ 2002년 12월부터 2004년 12월까지 임차보증금 15,000천원, 월세 1,000천원으로 하되, 별도 관리비는 없는 것으로 정하여 임대차계약을 제결하였다고 주장하고 있다.
2. 처분청이 제출한 임대차계약서(계약기간 2002년 12월 ~ 2004년 12월) 및 관리비청구서를 보면, 임차보증금이 “15,000천원”, 월세가 “10,000천원 ~ 20,000천원”, 일반관리비가 “700천원”으로 각각 기재되어 있다.
3. 이에 대하여 청구인은 1개월분 관리비청구서의 기재내역만으로 임대기간 전체의 관리비를 산정하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하나, 처분청은 동 관리비청구서가 임의기재되었거나 위·변조되었음을 인정할 만한 근거가 없다는 의견이다. (마) 쟁점사업장 중 나머지 지하1호 ○○○(이하 “기타 사업장”이라 한다)에 대하여 청구인 및 처분청이 제출한 증빙자료 등은 아래와 같다.
1. 청구인은 기타 사업장의 경우 이 건 세무조사 당시 청구인이 실지 임대차계약서를 제출하였으며, 특히 관리비의 경우 임차인들의 사정 및 당시 정황에 따라 조정·탕감되는 현실을 도외시하고 청구인이 제출한 임대차계약서 작성 이전의 시기에 대하여 일률적으로 임대수입 등을 산정하여 과세한 처분은 부당하며, 또한, ○○○ 확인서(2009.3.30.)에 의하면, 이 건 세무조사 당시 너무 당황한 나머지 조사담당 공무원에게 허위사실을 진술하였다고 주장하고 있고, 이 건 과세처분의 발단은 청구인과 임차인들 간의 공과금 과다징수 문제로 인한 법적분쟁으로 인하여 발생한 것인데, 검찰청에 제출된 관리비청구서를 보면, 월세 및 관리비가 기재되어 있지 아니한 점 등을 보면, 처분청이 과세근거로 들고 있는 관리비청구서는 위·변조의 가능성이 있다고 주장하면서, ○○○의 확인서 및 관리비청구서 사본(검찰청 제출분) 등을 증빙자료로 제출하고 있다.
2. ○○○의 문답서(2008.1.22.)를 보면, 이전 계약서는 계약갱신시 청구인에게 반납하여 현재 보관하고 있지 않으나 “이전 임대차계약과 관련하여 보증금 및 월세 등 실제 계약내용을 책임있게 답변할 수 있다”고 진술하면서 처분청의 경정내역과 같이 실제 임대차계약내용을 확인한 것으로 기재되어 있다.
3. 임차인 ○○○ 경우 처분청은 청구인이 제출한 임대차계약서(계약기간 2005.10.26. ~ 2007.10.25.) 외에 ○○○ 보관하고 있는 계약서(계약기간 2006.10.11. ~ 2008.10.10.)및 관리비청구서(2004년 7월분 ~ 2004년 10월)를 근거로 하여 임대수입금액 등을 산정하였는데, 장성원의 문답서(2008.1.10.)를 보면, 처분청의 경정내역과 같이 2003년 1월 ~2006년 9월까지 기간 동안의 임대차 계약내용을 확인하면서 다만, 동 계약기간 동안의 증빙서류의 보관여부에 대하여 “임대인이 재계약시 기존 계약서를 회수한 까닭에 보관하고 있지 않다”고 진술한 것으로 기재되어 있다.
4. 처분청의 조사종결(예정)보고서 등에 의하면, 처분청은 202호 ○○○ 확인서 및 관리비청구서를 근거로 하여 임대수입금액 등을 경정하였고, 103호 ○○○ 또한, 청구인이 제출한 임대차계약서와 ○○○의 확인서를 근거로 하여 임대수입금액 등을 경정한 것으로 나타난다.
5. ○○○ 경우 처분청은 관리비청구서(2007년 1월 ~ 2007년 3월) 등을 근거로 하여 임대수입금액 등을 경정하였는데, ○○○의 문답서(2008.1.9.)를 보면, 처분청의 경정내역과 같이 임대차 계약내용을 확인하면서, 청구인이 제출한 임대차계약서외에 나머지 기간의 계약서 등 증빙서류 보관여부에 대하여 “2003.5.21. ~ 2004.5.20. 기간 동안의 계약서는 본인이 분실하였고, 2004.5.21. ~ 2006.4.18. 기간 동안의 계약서는 재계약시 청구인이 회수하였다”라고 진술한 것으로 기재되어 있다. (바) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인이 처분청의 경정내역과 같이 임대수입금액을 신고누락한 사실이 임차인들의 진술내용, 관리비청구서 등을 통하여 확인되는 반면, 청구인은 당초 계약보다 임대보증금과 월세 등을 감액하여 임대차계약을 재계약하였고, 처분청이 과세근거로 들고 있는 관리비청구서 등은 위·변조의 가능성이 있어 신빙성 있는 자료로 보기 어렵다고 주장하나, 그와 같은 재계약 사실을 입증할 만한 객관적인 자료를 제시하고 있지 못하고 있을 뿐만 아니라, 청구인이 제출하고 있는 관리비청구서(검찰청 제출분)만으로는 위·변조 사실에 대한 형사판결 등 허위작성 등이 없는 이상, 처분청이 과세근거로 들고 있는 자료들이 위·변조되었다고 인정하기도 어려우므로 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서, 청구인이 임대수입금액을 신고누락한 것으로 보아 청구인에게 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 청구인과 ○○○ 1998.8.31. 쟁점사업장을 취득하여 증축공사 등을 위하여 2001.6.20.부터 2007.12.31.까지 자금을 차입하여 현재 2,670,000천원 상당의 대출금 잔액이 있고, 매년 200,000천원 ~ 300,000천원 상당의 지급이자가 발생하고 있는 바, 쟁점사업장을 인수할 당시 임대보증금이 1,134,850천원이었는데, 처분청의 경정내역에 의하면, 2007.6.30. 현재 임대보증금이 459,500천원으로 675,350천원의 차액이 발생하여 동 차액은 위 대출금으로 상환되었다 할 것이므로 적어도 임대보증금 상환금액과 관련한 이자비용은 필요경비로 인정함이 타당하다고 주장한다. (나) 이에 대하여 처분청은 청구인 등이 쟁점사업장을 취득한 시기는 1998년 8월임에 반하여, 쟁점사업장을 담보로 제공하여 최초로 5억원을 대출받은 시기는 2001년 6월이고, 청구인이 제출한 2001년 제1기 부가가치세 확정신고서상 임대보증금 총액이 404,000천원으로 경정내역서상 2007.6.30. 현재 임대보증금 459,500천원과 큰 차이가 없으므로 청구인이 제시하는 대출금이 임대보증금의 상환에 충당되었다고 보기 어렵다는 의견이다. (다) 또한, 청구인은 2000년 9월 경 옥상증축공사를 비롯하여 설비공사, 전기공사 등을 개인사업자인 ○○○ 의뢰하여 공사를 진행하였으나 수시로 추가 공사대금을 요구하는 관계로 몇차례 공사가 중단되었다가 ○○○이 도주함에 따라 공사를 완료하지 못하고 관련 매입세금계산서도 수취하지 못하였는데, 공사대금은 약정금액이 12억원(부가가치세 별도)으로 10여억원이 수시로 지급되었고, 그 후 공사마무리를 위하여 직영으로 3 ~ 4억원 정도 추가로 지출되었다고 주장하면서, ○○○)의 사실확인서, 공사견적서 등을 증빙자료로 제출하고 있다. (라) 한편, 청구인이 제출한 쟁점사업장의 건축물대장을 보면, 2000년 8월 5층 32.64㎡가 증축된 것으로 등재되어 있다. (마) 살피건대, 청구인은 쟁점사업장을 담보로 제공하고 차입한 대출금이 임대보증금 일부 상환에 충당되었다고 주장하나, 동 대출금이 임대보증금 상환에 실제 충당되었음을 입증할 만한 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있고, 쟁점사업장 건축물대장 등재내역 등에 비추어 보아 쟁점사업장에 증축공사가 실제 있었음을 인정할 여지가 있어 보이나, 실제 공사비용으로 지출된 금액 등을 확인할 수 있는 증빙자료가 없는 이상, 청구인이 주장하는 이자비용 및 공사비용을 필요경비로 추가 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.