토지거래허가를 받지 않아 무효 판결된 미등기 양도의 양도소득세 과세여부

심판청구를 기각한다.

• 가. ○○지방국세청장은 황○인(2005.8.16. 사망)에 대한 상속재산 조사과정에서 토지거래 허가구역 내에 있는 황○인소유의 ○○시 ○○구 ○○동 476-8외 4필지의 토지 4,047㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 박○일이 미등기전매(취득가액 20억8,080만원, 양도가액 27억4,100만원)한 것으로 조사한 과세자료를 ○○세무서장에게 통보하였고, 이에 ○○세무서장은 쟁점토지의 전매차익(6억6,020만원)에 대하여 2006.5.16. 박○일에게 2005년 귀속 양도소득세 462,140,000원을 결정고지하였다.
• 나. 처분청은 박○일이 제기한 국세심판청구에서 청구인이 쟁점토지의 미등기전매를 주도한 사실이 확인됨에 따라 2009.1.10. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 686,832,460원을 결정고지하였다(박○일에 대한 과세처분은 취소결정).
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지의 미등기전매를 주도하였다 하더라도 토지거래허가구역 내의 쟁점토지에 대한 토지거래허가를 받지 않아 무효임이 부동산특별조치법 위반과 관련한 법원의 판결문에서 확인되는 이상, 그 매매대금이 청구인에게 지급되었더라도 양도소득세 부과대상인 자산의 양도가 발생하였다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 할 수 없으므로, 청구인이 매매대금으로 지급한 금액을 반환받는 동시에 전매대금으로 받은 금액을 반환하는 것은 별론으로 하더라도 청구인에 대한 양도소득세 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지와 같은 미등기양도자산은 그 특성상 토지거래허가를 수반할 수 없고, 2005년 5월부터 6월 사이에 김○원 외 6인 명의로 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 마치고 현재까지 무효임을 이유로 소유권이 환원된 사실이 없으며, 매매대금 또한 반환하지 않을 것이므로 청구인이 얻은 전매차익(660,200,000원)에 대하여 과세하지 않는다면 적법하게 토지거래허가를 받은 경우보다 오히려 유리하게 되는 불합리한 결과가 초래되므로, 쟁점토지의 전매차익에 대해 과세하는 것이 실질과세원칙에 부합한다.

• 가. 쟁 점 청구인이 토지거래허가구역 내의 쟁점토지를 미등기양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】

① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권 ․ 지상권(소유권 ․ 지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하“토지거래계약”이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장 ․ 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 서울○○지방법원의 판결문(2007노2000, 2008.8.5.) 등에 의하면, 청구인은 2005.4.18. 박○일(○○공인중개사사무소 운영) 등의 중개로 황○인 소유의 쟁점토지를 매매대금 20억8,080만원으로 정하여 매수하고 계약금 2억원은 당일, 잔금 18억8,080만원은 2005.5.15.까지 지급하기로 하되, 매수인을 ‘김○선(청구인의 딸)외7인’으로 하는 내용의 매매계약서를 작성하고, 잔금지급기일 이전인 2005.4.18~2005.5.2. 사이에 김○원, 권○일, 길○자, 최○연, 손○애를 최종매수인으로 한 전매계약을, 잔금지급기일 이후인 2005.5.19. 및 2005.5.26. 김○경 및 이○은을 최종매수인으로 한 전매계약을 체결하였으며, 최종매수인 7인과 황○인을 직접 계약당사자로 한 토지거래허가를 받아 2005.5.18. ~2005.6.16. 사이에 최종매수인들 명의로 쟁점토지에 대한 소유권 이전등기를 마친 사실이 나타난다. <청구인의 쟁점토지에 대한 전매거래 명세> (단위:평,원) 최종매수인 계약일 면적 전매가액 이전등기일 김○원 2005.4.18 155 372,000,000 2005.5.17. 권○일 2005.4.19. 200 434,000,000 2005.5.31 길○자 2005.4.20 38 100,000,000 2005.5.23. 최○연 2005.4.21 100 230,000,000 2005.5.17. 손○애 2005.5.2. 263 575,000,000 2005.6.16. 김○경 2005.5.19. 208 480,000,000 2005.6.13. 이○은 2005.5.26. 263 550,000,000 2005.5.27. 계 1,224 2,741,000,000

(2) 또한, 쟁점토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가구역 내의 토지이므로, 매매계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하는 것인데청구인이 매매계약체결당시부터 자신이 서울특별시에 거주하지 아니한 관계로 청구인을 당사자로 한 토지거래허가를 받을 수 없음을 알고 있었고, 계약체결 직후 매수인이 백지로 된 매매계약서들을 이용하여 김○원 등 최종매수인들을 직접 거래당사자로 한 전매계약을 체결하고 황○인과 최종매수인들 사이에 직접 매매계약이 체결되는 것처럼 토지거래허가를 받아 내어 청구인이 매매계약을 체결하면서 처음부터 토지거래허가를 배제할 의도이었음이 명백하다고 인정되어 청구인에게 벌금 2,000만원이 선고(서울○○지방법원2007노2000, 2008.8.5. 및 대법원2008도7592, 2008.11.27.)된 사실이 확인된다.

(3) 이 건 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 처분청은 청구인이 토지거래허가구역 내에 있는 쟁점토지에 대한 토지거래허가를 받지 아니하고 취득하여 최종매수자에게 쟁점토지를 직접 매도한 것인 양 허위의 매매계약서를 작성하고 최종매수자 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 마쳤으므로, 청구인과 최종매수인의 미등기전매는 자산이 사실상 유상으로 이전된 양도로서 양도소득세 과세대상을 해당하는 것으로 보아 쟁점토지의 전매차익(6억6,020만원)에 대하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다.

(4) 소득세법상 자산의 양도라 함은 자산에 관한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하고, 미등기 양도자산에 대하여 중과하는 취지는 자산을 취득한 자가 양도당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써, 양도소득세, 취득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급없이 전전매매하는 따위의 부동산투지 등을 억제 ․ 방지하려는데 있다 할 것이다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 토지거래허가구역 내에 있는 관계로 토지거래계약허가를 받지 아니하면 그 취득에 관한 등기가 불가능함을 알고도 이를 유상으로 취득하고 김○원 등 7인에게 유상으로 양도하여 청구인에게 쟁점토지의 매매에 의한 실질적인 소득이 발생하였고, 토지거래허가구역 내에 있는 쟁점토지의 권리이전에 토지거래계약허가를 받도록 하는 제한은 그 취득에 관한 등기절차의 이행이 법률상 일반적으로 불가능한 경우에 해당하지 않으므로, 쟁점토지를 미등기양도자산에서 제외되는 자산으로도 볼 수 없다. 따라서 처분청이 쟁점토지가 소득세법제104조 제3항에서 규정한 미등기양도자산에 해당하고, 쟁점토지의 매매로 인한 양도소득이 청구인에게 귀속된 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(국심 2006중2500, 2006.9.26. 같은 뜻).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.