토지거래허가지역 토지를 허가를 받지 못한 상태에서 양도한 경우 양도시기 및 신고방법

○○세무서장이 2008.11.24. 청구인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

청구인은 2006.12.15. 경기도 ○○시 ○○동 산 27-1번지 임야 4,983㎡ 중 청구인 지분 171.58㎡(592977분의 20418지분, 이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 주식회사 ○○○○(대표이사 이○○)에게 129,700천원에 양도하고 2007.2.22. 양도소득세 예정신고시 2006년 귀속 양도소득세 17,025,270원을 신고․ 납부하였다. 양수자인 주식회사 ○○○○은 토지거래허가구역인 쟁점토지에 대한 산지전용허가를 받지 못하여 토지거래허가를 받지 못한 상태에서 채권자인 주식회사 ○○은행을 수탁자로 하여 신탁등기를 하였는 바, 청구인은 2008.9.24. 쟁점토지에 대한 재산세 등을 청구인이 납부하고 있고, 쟁점토지가 소유권 이전등기가 아닌 신탁등기가 되었으므로 쟁점토지가 양도되지 아니하였다 하여 2006년 귀속 양도소득세 17,025,270원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. 이에 대하여, 처분청은 2008.11.24. 쟁점토지가 등기부등본상 신탁원인으로 등재되어 있으나, 쟁점토지의 매매계약서 등으로 보아 소득세법 제88조 의 자산의 양도(자산의 양도라 함은 자산의 등기 또는 등록에 관계없이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말한다)에 해당한다 하여 경정청구 거부처분을 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.26. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2006.12.15. 주식회사 ○○○○에게 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 신고하였으나, 쟁점토지는 양수자인 주식회사 ○○○○에 의하여 주식회사 ○○은행에게 2006.12.22. 신탁등기가 되었고, 쟁점토지에 대한 재산세가 청구인에게 고지되었으며, 쟁점토지의 다른 지분권자들은 지분 양도일로부터 2년이 경과한 현재까지도 양도소득세를 무신고하였을 뿐 아니라 과세관청의 부과처분이 없는 점 등에 비추어 볼 때, 양도소득세를 자진신고 ․ 납부한 청구인만이 불이익을 받고 있으므로 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법상 ‘양도’라 함은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하고 대금을 전부 청산하지 아니하였더라도 사회통념상 그 대가가 거의 지급되었다고 볼 만한 정도로 대금지급이 이행되었다면 유상양도로 볼 수 것이고, 신탁법 등에 의하여 신탁재산인 사실을 등기한 부동산을 사실상 유상으로 이전하고 신탁원부의 수익자 명의를 변경하는 것은 양도에 해당되어 양도소득세 과세대상(국세청 예규 재일46014-1923, 1997.8.13.)인 바, 쟁점토지의 경우 2006.12.15. 잔금이 청산되었고, 양수자가 지정한 주식회사 ○○은행에게 신탁등기된 점, 토지거래허가 여부에 불구하고 잔금청산일인 2006.12.15.이 소득세법상 양도시기로 보이므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 토지거래허가지역에 있는 공유토지의 지분을 양도하고 매매대금을 수령하였으나, 양수자가 토지거래허가를 받지 못한 상태에 있는 경우에도 자산의 양도에 해당하는 것인지 여부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법 제98조 【양도 도는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득에의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 본다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․ 등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 잔금청산일인 2006.12.15. 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 이 건을 처분한 데 대하여, 청구인은 쟁점토지가 소유권 이전등기가 되지 아니하고 신탁등기가 되었으므로 자산의 양도에 해당하지 아니하여 양도소득세 과세대상이 아니라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지 등기부등본을 보면, 청구인의 장인인 이○○은 1961.4.9. 경기도 ○○시 ○○동 산 27-1번지 임야 4983㎡을 취득하여 1995.10.31. 이 중 4983분의 1583 지분을 양도하고, 4983분의 3403 지분을 소유하다 1998.2.10. 사망하여 청구인의 처(妻)인 이○○등 공동상속인 8명에게 상속되었으나, 상속등기일 현재)2004.9.10)청구인의 처인 이○○이 이미 사망(2002.1.12.)하여 592977분의47642 지분이 청구인(592977분의 20418 지분)과 청구인의 아들인 나○○(592977분의 13612 지분) 및 나○○(592977분의 13612 지분)에게 대습상속이 되었고, 쟁점토지를 포함한 전체토지를 소유한 청구인 등 12인은 2006.12.22. 주식회사 ○○은행을 수탁자로 하여 토지지분을 신탁등기한 것으로 나타난다. (나) 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정신고시 첨부한 쟁점토지 매매계약서를 보면, 청구인은 2006.10.5. 쟁점토지를 주식회사 ○○○○에게 129,700천원{계약금 25,900천원, 잔금(2006.12.12)103,800천원}에 양도한 것으로 확인된다. (다) 건설교통부 장관은 2002.11.14. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 에 의해 쟁점토지 지역을 포함한 경기도 ○○시 전역을 토지거래허가구역으로 지정한 후 2008.5.22. 재지정하여 현재까지 유지되고 있는 바, 경기도 ○○시는 ○○동 438-1번지 일원의 ○○ ○○5지구 도시개발조합 토지소유자 대표자인 주식회사 ○○○○로부터 제안받아 ○○ ○○5지구를 2008.11.25.자로 도시개발사업지구로 지정하였고, 주식회사 ○○은 현재 도시개발사업실시계획인가를 받기 위한 준비 중에 있음이 경기도 ○○시청 도시계획과 담당자(최○○)에 의하여 확인된다. (라) 우리원이 2009.1.29. 쟁점토지 양수자인 주식회사 ○○○○(대표이사 이○○)에게 쟁점토지의 매매가 이루어졌음에도 주식회사 ○○은행을 수탁자로 하여 신탁등기를 한 내역을 확인한 바에 의하면, 주식회사 ○○○○은 쟁점토지 지역이 토지거래허가구역이어서 경기도 ○○시로부터 도시개발사업 실시계획인가를 받기까지는 토지거래허가를 받지 못하기 때문에 채권자인 주식회사 ○○은행에게 신탁등기를 하였고, 나중에 도시개발사업 실시계획인가를 받을 경우 쟁점토지 명의를 주식회사○○○○로 이전등기할 계획이라는 내용을 확인하고 있다. (마) 한편, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약허가구역 안에 있는 토지의 경우 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니하면 대금을 청산한 경우에도 자산의 양도로 보지 아니하나, 대금을 청산한 후 나중에 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 양도시기는 대금청산일이고, 토지거래허가구역 안에 있는 토지를 양도한 경우 양도소득과세표준예정신고는 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 하는 것이며, 다만, 토지거래 허가를 받기 전에 예정신고를 이행하고 대금을 청산한 후 토지거래 허가를 받은 경우 그 예정신고의 효력을 인정됨을 알 수 있다(국세청 예규 재산-1969, 2008.7.28. 등 다수 같은 뜻임).

(2) 이상과 같이 살펴본 바를 종합하면, 쟁점토지는 2008.11.25. 경기도 ○○시에 의해 도시개발사업지구로 지정은 되었으나, 토지거래허가를 받을 수 있는 도시개발사업 실시계획인가는 심리일 현재(2009.2.2.)까지 받지 못하여 그 결과 양수자인 주식회사 ○○○○이 토지거래허가를 경기도 ○○시로부터 받지 못하였는 바, 그렇다면 당사자인 청구인과 주식회사 ○○○○ 간에는 쟁점토지의 매매거래가 이루어졌다 하더라도 이는 소득세법상 자산의 양도로 볼 수 없으므로 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.