상속개시일 이전 6개월이 경과된 매매사례가액을 상속개시당시 시가로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 부(父) 홍00외 2인(유00, 이00, 이하 “홍00 외2인”이라 한다)이 2003.12.15. 박00로부터 취득한 대전광역시 동구 용운동 용운지구 환지예정지 7블럭 5-7호 1,150㎡(구지번: 용운동 85-10, 이하 “전체토지”라 한다) 중 당해 지구 7블럭 7호 387.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.8.15. 부(父) 홍00으로부터 상속받아 보유하다가, 2005.9.14. 환지예정지 과부족분(137.2㎡)에 대한 청산금 94,462,200원을 대전광역시 동구청장으로부터 지급받아 이를 양도가액으로, 홍00외 2인이 전체토지를 박00와 2003.9.29. 계약하여 2003.12.15. 취득한 실지거래가액 10억 7,000만원을 권리면적대비 과부족분 면적비율로 환산한 1억 1,382만원을 취득가액으로 하여 2005.10.17. 양도소득과세표준 예정신고(과세미달)를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 시가를 취득가액으로 신고한 사실에 대하여, 쟁점토지의 계약일(2003.9.29)이 상속개시일(2004.8.15) 전 6월을 경과한 것으로 보아 취득가액을 “상속세 및 증여세법” 상 보충적 평가방법에 의하여 상속개시일 당시의 기준시가 7,477만원으로 산정하여 2009.4.3. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 6,829,680원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제2항에 상속받은 자산을 양도함에 있어서 상속재산의 취득가액 평가는 상속개시일 현재의 시가에 의함이 원칙이나, 평가기준일 전후 6월(이하 “평가기간”이라 한다) 이내에 매매 등의 가액이 있는 경우 이를 시가로 보며 예외적으로 평가기간에 해당하지 아니하더라도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의회의 자문을 거쳐 매매가액으로 포함시킬 수 있으므로 부(父) 홍00이 평가기간을 초과하여 취득한 가액도 택지개발로 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 취득가액으로 인정하는 것이 합리적이다.
• 나. 소득세법 제97조 제1항 및 소득세법 시행령 제163조 제9항 은 상속받은 자산에 대하여 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있고, 상속세가 부과되는 재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있으며, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제2항에 상속재산의 경우 상속재산 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우 그 매매계약일의 거래가액을 상속재산가액으로 볼 수 있다고 규정하고 있어 쟁점토지의 상속개시일은 2004.8.15.이고 부(父) 홍00이 쟁점토지 취득일자는 2003.9.29.이므로 상속개시일로부터 6월을 초과하였으며, 또한 쟁점토지 일대는 도시개발사업계획으로 지가가 급등한 지역으로 상속개시일로부터 6월을 경과한 매매사례가액을 쟁점토지의 취득당시 시가로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 상속받은 쟁점토지의 취득가액을 상속세 및 증여세법 제60조 제3항 에 의한 보충적 평가방법으로 상속개시일 당시의 기준시가로 산정하는 것이 정당한지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2002.12.28. 법률 제6781호로 개정된 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가, 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법2 시행령(2005.8.5. 대통령령 제18988호로 개정된 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법(1996.12.30. 법률 제5196호로 개정된 것) 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2006.2.9. 대통령령 제19333호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 둥”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시필 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규ㅏ정을 적용함에 있어서 제1항 각호 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 겨우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 홍00 외 2인은 2003.12.15. 박00로부터 전체토지를 10억 7,000만원에 취득하였고, 청구인은 2004.8.15. 부(父) 홍00으로부터 쟁점토지를 상속받은 사실이 부동산매매계약서, 등기부등본 등의 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 전체토지에 대한 환지내역은 아래 ≺표≻와 같이 대전광역시 동구청장이 발급한 “용운지구 환지예정지 부족도 교부조서”에 나타난다. (단위: ㎡, 천원) 종 전 토 지 환 지 토 지 소유자 지번 대장면적 권리면적 블록-호 환지면적 부족면적 교부금액 대전 동 용운 00-10 1,655 1,289.7 7-5 380.4 0 0 유00 7-6 385 0 0 이00 7-7 387.1 137.2 94,462 청구인 (쟁점토지) 계 1,655 1,289.7 1,152.5 137.2 94,462

(3) 청구인의 양도소득세 신고서를 보면, 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 94,462천원(2004.8.15. 쟁점토지의 환지예정지 과부족분 137.2㎡에 대한 청산금)으로, 취득가액을 쟁점토지의 상속개시일(2004.8.15)로부터 6월을 초과하여 2003.12.15. 실지 매매된 가액 113,828천원(2003.9.29. 홍00외 2인이 취득한 전체토지 취득면적 1,070,000천원을 권리면적 1,289.7㎡분을 환산)으로 하여 양도소득과세표준 예정신고(과세미달)를 하였다.

(4) 청구인에 대한 양도소득세 경정결의서를 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지의 시가를 취득가액으로 신고한 사실에 대하여 쟁점토지의 계약일(2003.9.29)이 상속개시일(2004.8.15) 전 6월을 경과한 것으로 보아 취득가액을 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 의하여 상속개시일 당시의 기준시가 7,477만원으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(5) 국세청 개별공시기가 전산조회서를 보면, 쟁점토지의 취득일(2003.12.5)이 속하는 2003년도 개별공시지가(323,000원)에 비하여 쟁점토지의 상속개시일(2004.8.15)이 속하는 2004년 개별공시지가(545,000원)가 아래 ≺표≻와 같이 크게 증가한 사실이 나타난다. (단 위: 원) 연 도 개별공시지가 연도 개별공시지가 2000 93,400 2004 545,000 2001 96,700 2005 585,000 2002 96,700 2006 673,000 2003 323,000 2007 693,000

(7) 위 관련법령 및 사실관계 등을 종합하여 보면, 상속세 및 증여세법제60조 제1항 내지 제2항 및 상속세 및 증여세법 시행령(2006.2.9. 대통령령 제19333호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 내지 제2항에서 상속받은 자산을 양도함에 있어 상속자산의 취득가액평가는 상속개시일 현재의 시가에 의함이 원칙이나 평가기간에 매매 등의 가액이 있는 경우 이를 시가로 보고, 예외적으로 평가기간에 해당하지 아니하더라도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함할 수 있다고 규정하고 있다. 이 건의 경우, 쟁점토지의 상속개시일이 2004.8.15.이고 매매일이 2003.12.15.이므로 평가기간에 해당하지 아니하고, 상속개시 당시 쟁점 토지 일대가 도시개발사업계획으로 공시지가가 급등(2002년 96,700원→2003년 323,000원→2004년 545,000원)한 지역으로 상속개시일 전 6월을 경과한 쟁점토지의 매매가액을 취득당시 시가로 보기는 어렵다고 하겠다. 따라서, 처분청이 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 상속개시일 당시의 기준시가로 산정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리한 결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.